カテリーナ三田タワースイート

[KooK]

大規模の割りに話題になりませんね。
購入した人います！？


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タワーマンションラウンジ訪問(1) カテリーナ三田タワースイート”スカイビューラウンジ”
https://www.sumu-log.com/archives/2408

[122: 匿名さん]

住まいサーフィンによると、値下げをするとか？
6割くらいしか、売れてなかったらしい。
駅側近で良さげなのに、近すぎてもダメなのね。

[123: 匿名さん]

２５億円の損失計上ということは平均して１０００万円近くの値下げ？
これなら売れるかも！

[124: 匿名さん]

ここは土地の仕込みをはじめてから、すでに９年経過してます。
住宅密集地をここまでよくまとめた。
金利負担と地価下落を考えると、２５億円弱の赤字なら、むしろ少ない額と思います。
だから値下げもできなかった。

[125: 匿名さん]

駅近だけど、なんとなくオフィス街に住んでる気がしそうな。
まわりビルばっかりで生活圏もないし。
だからあまり売れなかったんじゃない？
１０００万円位じゃどうかな？
でもすでに買った人は気の毒。値下げ、自分なら怒るなー。
高級車１台分じゃん。

[126: 匿名さん]

1000万下げて、代わりにまとめて賃貸用に売るんじゃないの？
賃貸者が半分近く入るなら、モラルも下がるだろうし、
契約済みの人は確かにお気の毒。

[127: 匿名さん]

すでに買ったものです。ショックです。本当にそんなに値段を下げているの？
値引きと言っても、いくらの物件が、１０００万円引きですか？
４０００万円のと７０００万円のでは違うから・・・
道理で、最近、ＨＰに値段が出なくなった。ショック！
埋立地と違う場所で、公共施設も近くに多くあり、慶應大も近くって、便利で
場所や、今後の開発のことを考えると最高の物件と思っていたのですが・・

[128: 新聞折込チラシ]

今朝の朝刊折込に新しいチラシが入っていました。
購入した建築家と元キャビンアテンダント夫妻が写真入りで
コメントしていました。
価格はどのくらい見直したのでしょうかね。

[129: 匿名さん]

カテリーナが賃貸に出したら同じような額になるだろうと思われるグレードの全室賃貸物件に住んでいます。
また、以前分譲マンションの賃貸に住んでいたこともありその経験から一言。
一概に賃貸だとモラルが下がるとはいえないと思います。
賃貸の場合、規則違反などには、最終的には契約違反退去という切り札を使われてしまいます。
私も、ちょっとした違反行為にそのような処理をしなくてはならなくなると注意されました。
また、同じグレードならマンションが軽く買えてしまう額の家賃を払っている人達は、
それなりの秩序モラルをわきまえているようです。
それに＊＊＊など申込者の身辺審査も厳しいようです。
分譲の場合、時々こうしたことを防げず、マンション全体の価格を下げる原因になっている話も聞いたことがあります。
とにもかくにも、ぜひとも入居者の審査はきちんとして欲しいものです。

[130: ハゲタカ１]

なんかこの書き込みには「占有屋」がおられるようで寂しいですね。264戸を1,000万円値引きなどありえない
話ですよ。いくら営業力がない販売会社で、ブランド力がなくてもね。大手不動産の物件で、かなり手抜き
工事がはじまっています。経済の原理原則が分かる人なら、売り手の損は買い手の利益。販売会社のブランド
につられて高い物件を買うよりは多少値引きがあるなら買い。早い段階で、値引きしてもらいましたよ。
この近辺で平米100万円以下の物件を立てるのはもう無理、土地の価格と資材価格、そして人件費も高騰。
インフレの足音が聞こえませんか。ちょっとくらい高く買った人も報われるはずです。そのうち、アスベスト、
問題で新築マンションの値段はかなりあがるのでないですかね。時代を見る目があるかどうか、ハゲタカより

[131: 匿名さん]

地方から拝見しています。
上京の機会が多いもので、個人事務所を兼ねた物件を探しています。
虎ノ門の物件を検討していますがここもよさそうですね。
仔細あって駐車場がどうしても必要なのですが、ここの場合地下立体ですか？
駐車場数が少ないようですが、駐車場の優先賃貸は大き目のお部屋なら設定されていますか？

[132: 匿名さん]

131さん
駐車場は立体かどうかは、わかりませんが、大き目のお部屋から優先で駐車場の権利が
もらえますよ。
正確には覚えてないですけど、７５以上なら確実に１台もらえたはずです。
私は８０なのですが、駐車場の権利もらえましたよ。

[133: 匿名さん]

>132さん
ありがとうございました。

[134: 匿名さん]

こちらは賃貸、居住でも短期の資産価値めあて、と言う方が多いのでしょうか。いわゆるふつーのファミリーには向かない？

[135: 匿名さん]

低層階は賃貸や、会社で出張用にと購入している人が多いと聞きました。
高層階はファミリーが殆どのようです。
と、営業マンに言われました。

[136: 匿名さん]

ファミリーと言ってもＤＩＮＫＳでは？
小さいお子さんがいるいわゆるファミリーではなさそうですね。

[137: 匿名さん]

う〜ん、確かにそうですね。
目の前に公園があるといっても周りには会社の本社ビルが結構ありますしね。
同じ田町でも、アイランドの方がファミリー向きかもしれないですね。

[138: 匿名さん]

具体的な割引情報希望！！

[139: 匿名さん]

定価で買った人もあることをお忘れなく！不快です。

[140: 匿名さん]

お気持ちはわかりますが、いつまでも売れ残り！の垂れ幕が下がっているより、
よっぽどマシだと思いますよ。
あれは高級感なんて吹っ飛んじゃいますから。

[141: 匿名さん]

売れ行きを見て価格修正をしたり、在庫処分のためのセールをするのは、
物を売る側からすれば「売り切るため」にしょうがないことでしょう。

[142: 匿名さん]

購入者です。3LDK 80平米は
幾らくらいまで安くなったのでしょう？
ご参考までにご存じの方がいれば、教えてください・・・

[143: 匿名さん]

購入者です。
大きい買い物ですし、金額が金額なだけに私も、幾らくらい
値引きされたのか知りたいです。

[144: 匿名さん]

２か月ほど前に、モデルルームへ行きました。
担当してくれた営業マンに、単刀直入に、
どのくらい値引いていただけますか？と聞いたら、
黙ってパーを出されました。・・５０？５００？
結局、別の物件を進めてしまったのでわからずじまいです。

[145: 匿名さん]

いきなり値引きってできたんですか。

完成してから、半年〜１年売れ残ってる物件では
売り主変更を理由に、1000万値引きもあり得ますが
完成前の分譲中にそこまでの値下げって一体。ありえなーい。

[146: 匿名さん]

いまいち理解していない人がいるみたいだけど、まず日本ハウズイングのIRをみてこよう。
引当金を25億円計上したというレポートがあるから。
来年度にカテリーナ三田で25億円損することが、相当な確立で見込まれているということだ。
（そうでないと、引当金計上は認められない）
売れ残りの250戸で25億円なら、一戸平均1000万円の値引きによる利益の減少が考えられるよね。
（工事費用等が高騰したのなら、引当金ではなく単純な当期費用）
だから、一戸1000万ではなく、あくまで250戸25億。
賃貸用にまとめて売り払うのかもしれないし、一般販売するかもしれないね。（前者っぽいけど）

[147: 匿名さん]

25億750戸×333万円かも？
本業のビル管理で、ビルオーナーが倒産したのがあるとか・・・。（あまりなさそうかな。）

750戸で、初期から含め、数十万円〜最後に広い住戸を残してたら、1000万円まで、トータルで25億みたいなことでは？
4000万円の住戸を1000万円引きなら、
今から新幹線に乗って買いに行きます。

[148: 匿名さん]

147です。
さっきの続き。

この物件の、物件総額（販売価格の総合計）はいくらくらい？
広いのから狭いのまで、いろいろあるので想定でしかないですが、平均面積70㎡として。
750戸×（70㎡×0.3025）坪×ここって坪単価300万円くらいかな＝476億4000万円
25億といえば、その５％。
全住戸を５％くらい引いたというのなら、あるのかな。4000万円の住戸なら、200万円引き。

でもね。
たった５％を引当金に計上しないといけないということは、そんなにかつかつの商売だったのでしょうか？
ふつうその程度は、販売管理費なり、利益削るなりして、見栄えが悪い引当金計上しないと思いますが。
25億も引当金積むとなると、利益ゼロからさらに25億損しているということ。
20％以上は値引きしてるのかな。

それよりは、この一帯の地上げ＋マンション建設費＋周りの自社所有ビル建設費あたりと、
マンション総売上＋バランスシート上のビルの価値の差額が、25億円マイナスだったということでは？
自社所有ビルに関しては、利回りの計算上このくらいに抑えたい簿価があるはずだし。

4000万円の住戸を1000万円引きなら、
今から新幹線に乗って買いに行きます。

[149: 匿名さん]

うろ覚えですが１年半前の「会社四季報」には、
三田タワーマンションは売り上げ６００億円の見込みと書いてありました。

今回の特損２５億円は、あくまでも会計上の処理であって、
値引きとは直接関係はありません。
一般販売と、外資への売却分を合計して、仮に５７５億円の売り上げにとどまったとすると、
２５億円の見込み違い（損失）が発生する結果がほぼ確定したということだと思います。

ここは土地仕込みに時間をかけ過ぎたいわゆる損切り物件です。
結論からいって１千万円の値引きはありえません。

ノンリコース・ローンが組まれていて、プロジェクトが不調だった場合、
資金を出した証券・銀行側に所有権が移転するリスクが
あるのはご承知のとおりです。
それが回避されたのはむしろよいことと思ってます。

[150: 匿名さん]

>149
発表によると
「値下げによる損失引当金24億9000万円を特別損失計上することとなった。」
「値下げによる完売を前提に損失引き当てをしたことで、事業収支はゼロを見込む。」
とのことです。

ただ147さんが期待している4000万円の物件の1000万円引きはありえないでしょう。
ここは1億円以上の部屋が沢山ある高級マンションですよ。

[151: 匿名さん]

具体的な数字まだ〜

[152: 匿名さん]

[153: 匿名さん]

タワー一階に入るスーパーは決まったのでしょうか？
どなたか情報を知っている方はいらっしゃいませんか？
確か10月には決まるようなことを言っていました。

[154: 匿名さん]

[155: 匿名さん]

ここの場所って日本ハウズングが昔から持ってた場所なんだけど、みずから単独で売主に
なってるということは、含み損がずいぶんあったんでしょうね。
だから、高額物件に仕立てないと含み損の解消ができないと判断したのじぁないの。

マンション管理会社がみずから売主になり不動産業界に入っていけば、本業にプラスはないよ。
あたりまえに考えれば、大規模分譲はリスクが高いから、遊休不動産は専業の不動産会社に売却
すればいい。選択と集中の時代に逆行してまでやるのはなにか理由があったんでしょうね。

マンション開発で失敗するリスクを取ってまでやったんだから、いうに言われぬお家の事情が
あったなのじゃあないなか。含み損分を価格に転嫁したということでしょう。

[156: キャピタル子]

おととい、キャピタルマークタワーのMRに行ったら、
MRの手前の道に、カテリーナの営業担当が５から６人いて
キャバクラの客引きみたいに、チラシを配って営業してました。
その営業は、若い姉ちゃんだったけど、正直ひきました。
かなりあせってますね。

[157: 匿名さん]

ここは田町・芝浦地区の負組み確定かな。

[158: 匿名さん]

いや、違うでしょう・・・。

[159: 匿名さん]

ケープがあれだけ値段下げてきて、駅近だけでは投資用としても苦しいのでは？もはや買い叩かれるのは
目に見えているね。

[160: 匿名さん]

先日、田町に行ってきたのですが、このマンションのあたりはいろんな開発が進んでいて、雰囲気が一変するそうです。地元の人が、芝浦と違い地盤の強さが抜群で、先日の地震のときも揺れがまったく違ったと言っていました。
また、線路を隔てたところに、大規模なショッピングモールができそうなので楽しみにしているって言っていました。
このマンションは、他のプロの不動産会社の様な担当者が上手く良いことだけ流すことをしていないので暗くなっている気がする。
私は慶應出身で、仲間とここを買いました。言葉に躍らせられないで、しっかり自分の必要とするところを見てください。

[161: ハゲタカ１]

１６０さんの見識が正しいと思います。私も、昨日26日に行ってきましたが、周辺開発が目白押しですね。
区立港勤労福祉会館のところも建替えか何か、カテリーナもWestが26階、Eastも30階ちかくまで出来て
きました。大手の販売会社が手がけている物件が必ずしもいいわけではありません。時々、港区で
三井不動産が手がけたマンションで、Mercedes、BMWの上級クラスに乗るのが優越感という人もいますがそれはそれ。
私も地質から、周辺の開発、昔の地図まで入手して調べ、周辺賃料を調べ値段が手頃なので買いました。

[162: 購入者]

＞160さん
線路を隔てたところというと、東京ガス研究所のところでしょうか？

[163: 匿名さん]

162さんへ
そうです。公共施設で働いている人が言っていましたよ。いろんな打診があるが一番有力だって。

[164: 匿名さん]

僕も、このあたりをよく知っている、知り合い同士があっちこっちみて、
結果的にここを買うことになりました。
ドアマンやコンシェルジェなどがいることによる落ち着いた秩序維持に期待できること、
安定したレベルの堅実な住人が多そうというのが理由でした。
ところで、このマンション購買理由のひとつであったスーパー誘致の件、
どうなっているか？どなたかご存知ありませんか？

[165: 匿名さん]

まだ決まってないみたいですよ。
歯科と花屋さんは確定だそうです。
まあ無難な線ですね。

[166: 匿名さん]

周辺の商業施設情報ないですか？
東京ガスのとこ最新求む。

[167: 匿名さん]

カテリーナのイーストとウエストはどのように違うのですか？
騒音眺めなどでご意見を聞かせてください。
購入者の方は何を基準にイーストとウエストでの住まいを選ばれたのでしょうか？

宜しくお願い致します。

[168: 匿名さん]

私は外見でイーストにしましたが、エレベーターの数、グランドエントランスから居室への
距離を考えればウエストの方が便利でしょう。

[169: 匿名さん]

１６８番の方へ
どうもありがとうございます。
私も外観からはイーストのほうがいいかしらと思っております。
まだどちらにしようかしらと迷っておりますが、年老いた両親が訪問しやすいので利便性からウエストを検討しています。
ただ、やはり外観で迷いがありますのは事実です。
将来それが資産価値にも影響するでしょうか。

[170: 匿名さん]

検討されているのならご存知でしょうか、
同等の広さ・眺望・仕様ならば、イーストとウェストの価格の差はほとんどないですよね。
そこで利便性と外見が相殺されているのかと思います。
資産性はとどのつまり「そこに住みたい度」なので、
たいした差は出ないと思いますよ。

[171: 匿名さん]

１７０番の方へ
ご丁寧に回答をしていただきましてどうもありがとうございました。
大きな買い物ですので迷いがあることがとても不安でしたが、安心いたしました。