カテリーナ三田タワースイート

[KooK]

大規模の割りに話題になりませんね。
購入した人います！？


[スムログ 関連記事]
タワーマンションラウンジ訪問(1) カテリーナ三田タワースイート”スカイビューラウンジ”
https://www.sumu-log.com/archives/2408

[102: U2]

今何階部分までできましたか？
田町駅を通る方、教えてください。

[103: ハゲタカ１]

7‐8階くらいかな。先週、近くを通ったとき目算でみた具合で。
さすが、大林、清水のJV、手際の良い作業ぶり。三菱地所設計、ブランドもの好きに
とってはたまらない。ちなみに丘の上の某レジデンスは大成建設。施工業者も重要な要素。

ところで約40年ぶりに山手線に新駅ができそうですね。しかも田町の隣？。「田町」も変わるよ。

[104: 匿名さん]

うっそー！　どこに出来るの？

[105: 匿名さん]

泉岳寺です。
ＪＲでは作るとは言っていないのですが、広大な車両区の敷地を再開発すると発表しています。
そこには当然駅ができるだろうというマスコミスクープということなんですが、
間違いないと思います。

[106: 匿名さん]

>101
えっ！購入したものですが、システム収納も標準でしたか。得した気分です。

[107: 匿名さん]

>106
こういう良い意味で呑気な人がいらっしゃるのもここの特長ですかね。
かく言う私も、海が見えて、駅が近くで、
１階にスーパーが入るっていうだけで、
もうここだ！と、決めてしまいました。
そういうことは、つまり、資産価値なんですね。

[108: 大丈夫？]

購入者です。売主から、
『「東芝・フラット３５住宅ローン」申込会のご案内』というのが来ました。
このローンと、一般の銀行ーローンとはどう違うのですか？
どなたか教えてください。

[109: U2]

ハゲタカ１さん
ありがとうございます。もうそんなに上がりましたか。

来週おそらく田町駅へ行くので、私も見てきますね。
写真も撮ってこようと思います。

ちなみに私もシステム収納が標準とは知りませんでした。
流石にモデルルームの収納じゃないですよね！？

[110: ハゲタタ１]

そうです泉岳寺の駅と現在操車場（ここが約１５−２０万ヘクタール）が東北循環線
が出来る（２０１０年頃）と入らなくなり再開発が期待されています。汐留以上のオフィス
街が出来、三田−田町周辺の再開発が今後も目白押しになるはずです。それを見越して買って
おきました。調度品、備品も大切ですが、5‐10年後の街並みはもっと大切。

[111: 花火]

購入者です。
「東芝・フラット３５住宅ローン」の封書がきましたね。
コレって行ったら申し込みしないといけないのでしょうかねぇ？
申込用紙を見る限り、説明会ではなさそうなのですが。
ただ説明を聞きに行くだけでもＯＫなら参加したいと思っているのですが・・・。

[112: 匿名さん]

東芝フラットならグッドローンの方が誰しもが好条件のはず。
金利も今固定できるわけではないので、あまりメリットを感じませんが。
いかがなものでしょう？

[113: 花火]

>>112さん
ありがとうございます。
契約する会社によって金利も全然違うでしょうしね。
こういう話は全然わからないので参考にさせて頂きます。
毎日、田町を通って通勤しているのですが今、大体１４階
くらいまで建ってきましたね。
早く住みたいです。
今後、田町駅もキレイになってくれれば良いな〜と思ってます。

[114: 匿名さん]

今日、花火ですね。マンションからどれくらい見えるのかねえ？タワー棟は西方面以外、すべてどうにか見えそうだねえ。

[115: 匿名さん]

花火大会。
南面のベランダからはタワー棟の近く以外はすべて見えると思いますよ。
逆にタワー棟の南面はちょっと時計方向に振れているからきびしくはないですか？
ちなみに、今年、芝浦の高層からは煙が直撃して良く見えませんでした。

[116: 匿名さん]

初めて地下鉄で田町に行きました。あそこの地下鉄迷路みたいで上ったり降りたり・・・・
今度新しく出口ができるってことですが、地下通路も改善にならないのでしょうか？
ハウジングさん、是非都庁に働きかけてください。

[117: 匿名さん]

新しくできる出口はありません。以前第一田町ビルと第二田町ビルが地下でつながっており、
第一田町ビルに出口がありました。それが復活するだけです。

[118: 匿名さん]

最近、他のタワーと比べ、書き込みも減ってきましたが、
実際のところ、この物件って売れてるの？

ＣＭＴは意外にも、１期完売したと言ってるし。（安かったしね）
ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳも好調らしい。
芝浦は、キャンセル住戸受付とかＤＭ来てたから、実際はどうなんだろう？

でも、一番わからないのは、カテリーナ三田。
それなりに売れてるのでしょうが、
ほかと比べて、かなり高いし。

[119: 匿名さん]

半分近く賃貸用にうっぱらうらしいので、
完売率という意味ではそこそこなんでは。

[120: 匿名さん]

１１８です。

１１９さん。
レスありがとうございます。
半分は賃貸用ですか・・・・。
私も投資で考えていたのですが、
今週号の日経ビジネスの記事、
都心では、ファンドがいっぱい買って、いっぱい賃貸に出すので、賃貸マンションがダブつく、という話に、
ちょっと怖いなぁ、と思っています。
カテリーナは、有象無象に比べれべば、
賃料低下はましかとは思うのですが。
ただ、賃貸用で、かなりの数を売っているとなると、
同一マンション内での賃料の競合が出てきますね。

[121: 匿名さん]

あげ

[122: 匿名さん]

住まいサーフィンによると、値下げをするとか？
6割くらいしか、売れてなかったらしい。
駅側近で良さげなのに、近すぎてもダメなのね。

[123: 匿名さん]

２５億円の損失計上ということは平均して１０００万円近くの値下げ？
これなら売れるかも！

[124: 匿名さん]

ここは土地の仕込みをはじめてから、すでに９年経過してます。
住宅密集地をここまでよくまとめた。
金利負担と地価下落を考えると、２５億円弱の赤字なら、むしろ少ない額と思います。
だから値下げもできなかった。

[125: 匿名さん]

駅近だけど、なんとなくオフィス街に住んでる気がしそうな。
まわりビルばっかりで生活圏もないし。
だからあまり売れなかったんじゃない？
１０００万円位じゃどうかな？
でもすでに買った人は気の毒。値下げ、自分なら怒るなー。
高級車１台分じゃん。

[126: 匿名さん]

1000万下げて、代わりにまとめて賃貸用に売るんじゃないの？
賃貸者が半分近く入るなら、モラルも下がるだろうし、
契約済みの人は確かにお気の毒。

[127: 匿名さん]

すでに買ったものです。ショックです。本当にそんなに値段を下げているの？
値引きと言っても、いくらの物件が、１０００万円引きですか？
４０００万円のと７０００万円のでは違うから・・・
道理で、最近、ＨＰに値段が出なくなった。ショック！
埋立地と違う場所で、公共施設も近くに多くあり、慶應大も近くって、便利で
場所や、今後の開発のことを考えると最高の物件と思っていたのですが・・

[128: 新聞折込チラシ]

今朝の朝刊折込に新しいチラシが入っていました。
購入した建築家と元キャビンアテンダント夫妻が写真入りで
コメントしていました。
価格はどのくらい見直したのでしょうかね。

[129: 匿名さん]

カテリーナが賃貸に出したら同じような額になるだろうと思われるグレードの全室賃貸物件に住んでいます。
また、以前分譲マンションの賃貸に住んでいたこともありその経験から一言。
一概に賃貸だとモラルが下がるとはいえないと思います。
賃貸の場合、規則違反などには、最終的には契約違反退去という切り札を使われてしまいます。
私も、ちょっとした違反行為にそのような処理をしなくてはならなくなると注意されました。
また、同じグレードならマンションが軽く買えてしまう額の家賃を払っている人達は、
それなりの秩序モラルをわきまえているようです。
それに＊＊＊など申込者の身辺審査も厳しいようです。
分譲の場合、時々こうしたことを防げず、マンション全体の価格を下げる原因になっている話も聞いたことがあります。
とにもかくにも、ぜひとも入居者の審査はきちんとして欲しいものです。

[130: ハゲタカ１]

なんかこの書き込みには「占有屋」がおられるようで寂しいですね。264戸を1,000万円値引きなどありえない
話ですよ。いくら営業力がない販売会社で、ブランド力がなくてもね。大手不動産の物件で、かなり手抜き
工事がはじまっています。経済の原理原則が分かる人なら、売り手の損は買い手の利益。販売会社のブランド
につられて高い物件を買うよりは多少値引きがあるなら買い。早い段階で、値引きしてもらいましたよ。
この近辺で平米100万円以下の物件を立てるのはもう無理、土地の価格と資材価格、そして人件費も高騰。
インフレの足音が聞こえませんか。ちょっとくらい高く買った人も報われるはずです。そのうち、アスベスト、
問題で新築マンションの値段はかなりあがるのでないですかね。時代を見る目があるかどうか、ハゲタカより

[131: 匿名さん]

地方から拝見しています。
上京の機会が多いもので、個人事務所を兼ねた物件を探しています。
虎ノ門の物件を検討していますがここもよさそうですね。
仔細あって駐車場がどうしても必要なのですが、ここの場合地下立体ですか？
駐車場数が少ないようですが、駐車場の優先賃貸は大き目のお部屋なら設定されていますか？

[132: 匿名さん]

131さん
駐車場は立体かどうかは、わかりませんが、大き目のお部屋から優先で駐車場の権利が
もらえますよ。
正確には覚えてないですけど、７５以上なら確実に１台もらえたはずです。
私は８０なのですが、駐車場の権利もらえましたよ。

[133: 匿名さん]

>132さん
ありがとうございました。

[134: 匿名さん]

こちらは賃貸、居住でも短期の資産価値めあて、と言う方が多いのでしょうか。いわゆるふつーのファミリーには向かない？

[135: 匿名さん]

低層階は賃貸や、会社で出張用にと購入している人が多いと聞きました。
高層階はファミリーが殆どのようです。
と、営業マンに言われました。

[136: 匿名さん]

ファミリーと言ってもＤＩＮＫＳでは？
小さいお子さんがいるいわゆるファミリーではなさそうですね。

[137: 匿名さん]

う〜ん、確かにそうですね。
目の前に公園があるといっても周りには会社の本社ビルが結構ありますしね。
同じ田町でも、アイランドの方がファミリー向きかもしれないですね。

[138: 匿名さん]

具体的な割引情報希望！！

[139: 匿名さん]

定価で買った人もあることをお忘れなく！不快です。

[140: 匿名さん]

お気持ちはわかりますが、いつまでも売れ残り！の垂れ幕が下がっているより、
よっぽどマシだと思いますよ。
あれは高級感なんて吹っ飛んじゃいますから。

[141: 匿名さん]

売れ行きを見て価格修正をしたり、在庫処分のためのセールをするのは、
物を売る側からすれば「売り切るため」にしょうがないことでしょう。

[142: 匿名さん]

購入者です。3LDK 80平米は
幾らくらいまで安くなったのでしょう？
ご参考までにご存じの方がいれば、教えてください・・・

[143: 匿名さん]

購入者です。
大きい買い物ですし、金額が金額なだけに私も、幾らくらい
値引きされたのか知りたいです。

[144: 匿名さん]

２か月ほど前に、モデルルームへ行きました。
担当してくれた営業マンに、単刀直入に、
どのくらい値引いていただけますか？と聞いたら、
黙ってパーを出されました。・・５０？５００？
結局、別の物件を進めてしまったのでわからずじまいです。

[145: 匿名さん]

いきなり値引きってできたんですか。

完成してから、半年〜１年売れ残ってる物件では
売り主変更を理由に、1000万値引きもあり得ますが
完成前の分譲中にそこまでの値下げって一体。ありえなーい。

[146: 匿名さん]

いまいち理解していない人がいるみたいだけど、まず日本ハウズイングのIRをみてこよう。
引当金を25億円計上したというレポートがあるから。
来年度にカテリーナ三田で25億円損することが、相当な確立で見込まれているということだ。
（そうでないと、引当金計上は認められない）
売れ残りの250戸で25億円なら、一戸平均1000万円の値引きによる利益の減少が考えられるよね。
（工事費用等が高騰したのなら、引当金ではなく単純な当期費用）
だから、一戸1000万ではなく、あくまで250戸25億。
賃貸用にまとめて売り払うのかもしれないし、一般販売するかもしれないね。（前者っぽいけど）

[147: 匿名さん]

25億750戸×333万円かも？
本業のビル管理で、ビルオーナーが倒産したのがあるとか・・・。（あまりなさそうかな。）

750戸で、初期から含め、数十万円〜最後に広い住戸を残してたら、1000万円まで、トータルで25億みたいなことでは？
4000万円の住戸を1000万円引きなら、
今から新幹線に乗って買いに行きます。

[148: 匿名さん]

147です。
さっきの続き。

この物件の、物件総額（販売価格の総合計）はいくらくらい？
広いのから狭いのまで、いろいろあるので想定でしかないですが、平均面積70㎡として。
750戸×（70㎡×0.3025）坪×ここって坪単価300万円くらいかな＝476億4000万円
25億といえば、その５％。
全住戸を５％くらい引いたというのなら、あるのかな。4000万円の住戸なら、200万円引き。

でもね。
たった５％を引当金に計上しないといけないということは、そんなにかつかつの商売だったのでしょうか？
ふつうその程度は、販売管理費なり、利益削るなりして、見栄えが悪い引当金計上しないと思いますが。
25億も引当金積むとなると、利益ゼロからさらに25億損しているということ。
20％以上は値引きしてるのかな。

それよりは、この一帯の地上げ＋マンション建設費＋周りの自社所有ビル建設費あたりと、
マンション総売上＋バランスシート上のビルの価値の差額が、25億円マイナスだったということでは？
自社所有ビルに関しては、利回りの計算上このくらいに抑えたい簿価があるはずだし。

4000万円の住戸を1000万円引きなら、
今から新幹線に乗って買いに行きます。

[149: 匿名さん]

うろ覚えですが１年半前の「会社四季報」には、
三田タワーマンションは売り上げ６００億円の見込みと書いてありました。

今回の特損２５億円は、あくまでも会計上の処理であって、
値引きとは直接関係はありません。
一般販売と、外資への売却分を合計して、仮に５７５億円の売り上げにとどまったとすると、
２５億円の見込み違い（損失）が発生する結果がほぼ確定したということだと思います。

ここは土地仕込みに時間をかけ過ぎたいわゆる損切り物件です。
結論からいって１千万円の値引きはありえません。

ノンリコース・ローンが組まれていて、プロジェクトが不調だった場合、
資金を出した証券・銀行側に所有権が移転するリスクが
あるのはご承知のとおりです。
それが回避されたのはむしろよいことと思ってます。

[150: 匿名さん]

>149
発表によると
「値下げによる損失引当金24億9000万円を特別損失計上することとなった。」
「値下げによる完売を前提に損失引き当てをしたことで、事業収支はゼロを見込む。」
とのことです。

ただ147さんが期待している4000万円の物件の1000万円引きはありえないでしょう。
ここは1億円以上の部屋が沢山ある高級マンションですよ。

[151: 匿名さん]

具体的な数字まだ〜