「目白プレイス」ってどうですか PART2

[契約者]

旧スレッドが規定の450を超えましたので、新たに作成いたしました。
引き続き、楽しく情報交換していきましょう。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38207/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[122: 匿名さん]

よしやは　どうも　あまり相応しくないですよね。プレイスからほどには近くないし。。。
おそらく　目白通りのピーコックなどへ　車でお買い物に行かれるのではないでしょうか？
あるいは　いずれコマース跡などの目白駅界隈で　高級スーパーが　できるかも知れませんね。

[123: 匿名さん]

契約者ですが、今日、鹿島から構造設計に関する報告書が届きました。
あくまで書面での説明ですし、あとは鹿島を信頼するしかないのですが、
報告書をひととおり読んでの率直な感想は、「やっぱり買ってよかった」
というところでしょうか。

ところで、同封の案内に、タワー敷地にサテライトオフィスを移設したと
ありましたが、この「サテライトオフィス」というのは、現地簡易モデルルーム
みたいなものでしょうか？？
いずれにせよ、敷地内で工事の進捗状況を確認できるのはうれしいですね。
時間ができたら、さっそく足を運んでみたいと思います。

[124: 匿名さん]

契約者です。
Ｎ歯建築士の事件があってから、マンションの構造などについての
資料に真剣に目を通すようになしました。
今までは、オプションのことばかり気にしていましたが。。。

[125: 匿名さん]

> 123さん

うちにも鹿島からの報告書来てました。
「サテライトオフィス」ですが、もともとレジデンス棟の敷地にあった二階建ての
プレハブ小屋のことでしょうか。
現地説明会に参加したとき、そこから工事現場を見学しました。

[126: 123]

>>125さん、ありがとうございます。

そういえば、レジデンスの敷地内にプレハブ小屋がありましたね〜。
「サテライトオフィス」なんていうから、護国寺のMRのような
おしゃれな雰囲気を想像してしまいました(^^;)
つまり、そのプレハブ小屋がレジデンス棟からタワー棟の敷地に移っただけ
ということなんですね。最初からそう書いてくれればいいのに（笑）

[127: 匿名さん]

>>123さん

私も確信があるわけではないのですが、レジデンス棟の方は駐車場となるあたり
を工事をするために移設したんじゃないかと。
今週末、現地に行ってみようと思います。
それにしてもレジデンス棟は１１Ｆまで立ち上がったとは思ったより早いですね。

[128: 匿名さん]

契約者です。
レジデンス棟、今期は１０数戸発売予定、そして残りは３０戸ほどになっていたようです。
売れ行きは順調のようですね。ちょっと安心しました♪

[129: 匿名さん]

「ちょっと安心」という心境、すごくよくわかります（笑）。
タワー棟のプレミアム住戸もすべて売れたのか、HPの間取りから消えていました。
このまま早期に完売できるといいですね。

ところで、HPでは"LANDSCAPE"のCGも更新されていたようで、初めて秋のイメージを見ましたが
あくまでCGとはいえ、あまりの美しさにちょっぴり感動してしまいました。
本当に完成が楽しみです。

[130: 匿名さん]

昨日新聞のチラシに入っていた広告では冬のイメージ（雪）でした。
CG作った人、上手ですね〜。

[131: 130]

>チラシに入っていた広告

↑日本語変ですね。失礼しました。

[132: 匿名さん]

立地が気に入り購入を検討しているものです。
二重床でないところが気になっているのですが、実際のところどうなんでしょうか。
その辺の知識をお持ちの方、ご意見お聞かせいただけないでしょうか。

[133: 匿名さん]

二重床であっても、その構造によっては、子供の足音といった一番問題になりやすい
重量衝撃音が、かえって響きやすかったりすることもあるようですし、一概に二重床が良いとは
いえないようですよ。
どんなに遮音性が高い造りでも、ドンドン子供が飛び跳ねれば、やはり響くでしょうし、
こればかりは、住む人の互いのモラルや気遣いによるところが大きいような気がします。
（このスレッドを見る限り、皆さん常識的な方ばかりなので、おそらく大丈夫だろうと
安心しているのですが・・・）

下記タイトルのスレッドに、二重床と直床について、いろいろとやりとりがされているので
そちらを参考にされてみてはいかがでしょうか。
「今時直床でスラブ20センチ」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/

[134: 匿名さん]

>>133さん

早速リンクのスレッドをざっと読みましたが、おっしゃる通り直床が二重床に比べて
決定的にダメってことではないようですね。
やはり結論としては上の階の方の生活習慣（？）にもよるだろうし、入居してみないと分からないって
ことでしょうか。音に神経質な人は集合住宅はやめておけって話ですよね。
私は音に対して鈍感なほうなんで、また前向きに検討したいと思います。
ありがとうございました。

[135: 匿名さん]

契約者です。
133さんが言われている通り、床の構造よりも、やはり住む人のモラルが
快適なマンション生活には重要かな〜と思っております。
このスレッドを読んでいると、みなさんいい人達ばかりなので
今後のマンションの組合活動も含め、安心しております。

[136: 匿名さん]

契約者です。
YAHOOニュースごらんになりましたか？

耐震強度偽装問題で営業中止に追い込まれているホテルのうち、２棟は大手ゼネコンの鹿島と大林組が施工業者となっていたことが６日、国土交通省などの調べで明らかになった。
いずれも設計は「平成設計」（東京都千代田区）が元請けし、姉歯秀次・１級建築士（４８）が構造計算をしていた。
このうち鹿島が施工したのは「プラザホテル舞鶴」（京都府舞鶴市）。京都府が２日、「構造計算書が偽造され、耐震性に問題のある可能性が高い」と発表し、営業が中止されている。同ホテルは国交省が強度偽装を確認した５７棟に含まれている。

鹿島から構造設計に関する報告書が届いた後に、こういうニュースがあると
もう、誰を信じていいのかわからなくなります。
今、ニュースを見て　気の毒に感じていることが
自分の身になるんじゃないかと……。

[137: 匿名さん]

契約者です。鹿島と大林組も偽造問題で営業中止になったホテルを施工していた
という内容のニュースを見て、「そうなのか。。。」とがっかりした気持ちもある反面、
ヒューザーや姉歯のように隠れるわけではなく、大手らしい対応をしている
様子を見ると、やっぱり大手は、こういう時に強いな〜という感じもします。
しかし、目白プレイスの契約者に送られてきた構造設計に関する書類の中で、
「ＩＳＯなどで、しっかり確認して偽造は起こりえない企業体質を持っている」
というような内容が書かれていたのに、偽造物件を施工しているとなると
鹿島のチェック体質は、当てにならない！！って感じを受ける人がいるのも
当然かと。
こういう報道がなされたからには、改めて目白プレイスの契約者に
しっかりとした説明をするべきではないかと思います。

[138: 匿名さん]

契約者です。
プラザホテル舞鶴の件ですが、国土交通省のHPで以下の点を確認しました。
建築主：（株）NVFサービス
設計者：平成設計（株）
施工者：鹿島建設（株）関西支店

先日の説明ではＡ設計事務所とは関係はないとのことでしたが、
平成設計とはどうなのでしょうか？
どの程度の関わりなのでしょうか？
その点が非常に気になります。
（いたずらに騒ぐつもりはないのですが…）

[139: 匿名さん]

報道によると、Ａ氏は平成設計の設計士としても仕事をしていたようですね。

[140: 匿名さん]

契約者です。
このスレッドはこのようなニュースが流れても
声を荒げたりする人がいないのがいいですよね。

ふたたび、鹿島からの説明を待ちましょう。
今回の件で名前が挙がっている会社と組まなければやっていけないような
Hーザー等とは、当たり前ですが企業のスケール・質などが圧倒的に異なるので
今の感じでは、密接と関わりは無さそうというのが大筋の印象でしょうか。

‘決して偽装は無いが、万が一、何かが判明した場合は、こういう対応・保証をする’
という文面を出してくれると安心できますね。

[141: 匿名さん]

現在真剣に購入を考えている者です。
平成設計との関わり、土壌汚染などの問題はありますが、基本的にはとても気に入っています。
ただ、当方MRをまだGHと含めてここしか見ておらず、物件一般に関してあまり目の肥えていない今の段階で、本当に決めてしまっていいのか、迷いがあるのも確かです。
契約者の方、また買う意思を固められている方、他にどのような物件を何件ぐらい見られたのか、さしつかえなければ、教えていただければ幸いです。

[142: 匿名さん]

契約者です。15件以上見ました。
23区内、郊外...といろいろ見ました。
主に、三菱、三井、野村の物件です。主観ですがこれまでの感想を簡単に。
三菱はパークハウスというブランドが確立されており内装にも高級感があります。
三井は間取りの設計が効率的でした。よく考えられていてノウハウを感じます。
野村は近頃高級イメージを目指している模様。だた駅から遠い物件が増えました。

プレイスを契約してみると、
今まで見てきた物件の内装や、それぞれのブランドには惹かれても
「山手線の中」という立地には、なかなかかなわないというのが実感です。
つまり、それは例えば契約後に、魅力的な物件が出てきても、
「こっちは山手線の中だもんな、この利便性は無いよな」と思えるということでもあります。
もちろん中には山手線の中で魅力的な物件もありますが、価格が跳ね上がります。
プレイスは、新宿に近い物件としては性能と価格のバランスのよさを感じたのが決定理由です。

土壌問題も、都内（特にこの立地）で完璧な土壌を求めるほうが実は難しいかと考えました。
偽装問題については、このスレの他の方同様、冷静に対応を待ちたいと思います。
鹿島ほど大きいと、こういった状況の時にこそ、それなりの回答ができると信じてます。

[143: 匿名さん]

同じく契約者です。
偽装関与の報道については、やはり皆さんと同じく鹿島の対応を冷静に見守りたいと思います。

>>141さん
城西地区を中心に、資料請求を含め、10件ぐらいは検討したでしょうか。
プレイスにした決め手は、142さんと同様、やはり山手線の内側であることと、利便性や
周辺環境、価格、広さ、構造など、トータルバランスでプレイスが最も優れていると
思ったからです。

いいなぁ、と思って現地に行っても、敷地に余裕がなく、隣家が目の前に迫っていたり
周辺道路が異様に狭かったり、高速道路がすぐそばを走っていたり。
かといって、山手線の内側でさらに環境の良い場所となると、手が届かない価格設定に
なっていたり…と、結構そういう物件って多いんですよね。
プレイスも、価格発表当初は、正直高いんじゃないかと思っていましたが、他物件と
比較すればするほど、妥当な価格設定なのかもしれない、と思えるようになりました。

やはり、できるだけ多くの物件と比較し、実際に現地に足を運んで（MRだけでなく）みることを
お勧めします。

[144: 匿名さん]

レジデンス契約者です。
>>140さん。
おっしゃるとおり、こちらのスレッドでは、どなたも声をあらげないということが、
非常にうれしく思います。他のスレッドと違い、今までに削除されている投稿がないという点からみても、
いい方々がたくさんいらっしゃるマンションなのではないかと感じております。
本当に入居が楽しみです。
これから先、偽装問題についての回答が、何らかの形で我々契約者のもとに届けられると思われますが、
いかなるときも、いたずらに声を荒げず、冷静な態度でみていきたいですね。
皆様、今後とも宜しくお願いします☆

[145: 匿名さん]

ただ、113さんが書いているように、27日の鹿島の説明では、姉歯とは一切関係ないということだったのですね。
それがわずか一週間で覆っている。ということは、一体鹿島の内部チェック機能はどうなっているのか。
この物件は、設計・施工も鹿島なんだから、内部の相互チェック機能がとりわけ問われるものでしょう。
こんなことが、今後も繰り返されることはないのか、アフターサービスのフォロー等もきちんと行われるのか、
不安を持つのは当然です。

偽装問題で揺れるこの時期、鹿島なのだから、と信頼して契約した人たちの神経を逆なでしたのは確か。
鹿島の企業としてのアカウンタビリティが問われるところです。

最先端技術を駆使したダムや橋、ビルなどの大規模構造物を作るのとは訳が違う。
マンションを作るということは、それを買う一人一人の人生と直結するということなんですよ。
その重みを、鹿島はよく理解してほしいですね。

[146: 目白暮らし10年]

目白ガーデンヒルズから数十ｍのマンションに10年前から住んでいる地元民です。
ここで目白について過大評価されているので発言します。
住所を気にされているようですが、いわゆる目白のお屋敷町は、新宿区下落合2丁目、4丁目です。
目白の田中邸、日本女子大は文京区だし、豊島区の目白で有名なのは学習院大学くらいです。
（目白1丁目の8割以上は学習院大学です）だから、目白の山手線内の駅前の一等地は学習院と
川村学園で、何もありません。
私の住んでいるマンションは、目白6分、高田馬場6分ですが、住民の大半は生活圏は高田馬場です。
家電量販店以外は、大きな本屋、スパー、チェーン店の飲食店が何でもあり、価格も庶民的です。
目白駅を使わない理由は、目白は個人商店ばかりで物価が驚くほど高く不便だからです。
鯖の切り身、鮭の切り身が一切れ500円なんて値段で平気で売っています。
目白プレイスのある高田3丁目は、大正セントラルのテニスコートと会社ばかりですが
とっても便利で住みやすいですよ。目白駅から遠いのが難点ですが高田馬場からなら近いです。
子供も夜遅くなると、目白駅はからは淋しすぎるので、高田馬場を利用するように言っています。

[147: 匿名さん]

>>145さん

おそらく（おそらくですが…）姉歯とは直接の取引きはないと思います。
従って、「覆っている」わけではないと思います。
今回の件では、平成設計が勝手に？姉歯に下請けに出したのではないでしょうか？
一般的に発注者は発注先の下請け、孫請け会社まで把握していないと思います。

ただ、気になるのは、
かなりいい加減な仕事をしている平成設計を日頃から使っているのか？という点です。
建築主が平成設計に発注したのか？
施工主である鹿島が平成設計に発注したのか？
後者だとすれば、やはり鹿島のチェック機能に対して疑問を抱かざるを得ません。
（前者だとしてもそうですが…）

今後の鹿島さんの対応に期待したいところです。

[148: 匿名さん]

たしかに今回の件については、「姉歯とは一切の取引なし」と断言した説明書を契約者に送付する前に、
本当に関与がなかったのか、全支店を対象に徹底調査をするべきだったと思います。
説明書をもらって安心した矢先に今回の報道とあっては、さすがに不信感も生じますから。
ただ、今の時点では、一部報道機関の限られた情報しかわかりませんし、やはり契約者としては
鹿島からの詳しい経緯説明を待つしかないのかな、という気がします。
こういう想定外のリスクと直面したときこそ、企業としての真価が問われますので、
我々契約者が納得できるように、鹿島にはしっかりとした対応・説明を望みたいと思います。

>>146さん
地元の方ならではの貴重な情報をありがとうございます。
そうですね。生活圏が便利なのが一番ですものね。
「高田」のイメージも、実際に住めば変わるかもしれませんし（笑）。
使えるスーパーや美味しいお店、評判のいいお医者さんなど、またぜひお教えください。

[149: 匿名さん]

>>147さん

厳密に言えば、27日の設計・構造説明会で、鹿島の担当建築士が言ったのは、113さんが言っている通り、
1、姉歯は鹿島の協力会社のリストにはない
2、従って一切姉歯と関わりがない

ということ。
1は事実でしょうが、これから2を結論として引き出して語ること自体、もともとずさんかも(建築士ってこんなもの?)。
ただ問題は、購入検討者に対して、これが鹿島側の説明として行われたことですよね。
こんなお粗末な説明をする鹿島って一体?と思っても不思議はないでしょう。
もっと買主にちゃんと向き合ってほしいです。

それに大手不動産がHPで、姉歯との関係はないことを軒並み明記しているにもかかわらず、鹿島のHPは、今回のことも含めて何の言及もないまま。
平成設計との関係は一過性のものであるなら、きちんと調査して、それを誰もが納得できるように公表し、鹿島の内部チェック機能が大いに働いていることを見せてほしいと思いますね。

[150: 匿名さん]

>>149さん

113です。私のコメントが思わぬ波紋を呼んでいるようなので補足させていただきます。

>1、姉歯は鹿島の協力会社のリストにはない
>2、従って一切姉歯と関わりがない

私の書き方が、二段論法的に受け取られかねない表現であったことを反省しています。
確かに鹿島の説明はほぼ同様の表現ではありましたが、
もしかすると、結論を断定してしまうようなニュアンスは含まれていなかったのかもしれません。
両者の認識に（微妙な）ズレがあった可能性があります。その点、何卒御理解下さい。

それにあの時点で判明していたのは「姉歯と直接関わりがない」という事だけだったのかもしれません。
…って、鹿島をかばっているわけではないのですが…。

[151: 匿名さん]

鹿島が今回の件についてコメントを出していました。

http://www.kajima.co.jp/news/info/20051207.html

うーむ。木村建設に下請けに出していたのですね。

[152: 匿名さん]

この論法でいくと
１．鹿島の設計ではなく、下請けの設計であった。
２．設計には問題があることがわかったが、それはよく確認しないとわからないものだった。
３．だから元請の鹿島には責任が無い。

という論法ですか？？この業界の体質がわかるというものです。Ｈ社やＩ社も同じような論法で
Ａ氏に責任をなすりつけようとしていますが、ユーザのことはまったく考えていないと言う点が
見事に一致しており、本当にあきれてしまいます。

[153: 匿名さん]

こういうリリース文を会社として発表しているところに問題の根深さを感じます。
会社としての社会的責任を負うという気持ちが微塵も感じられない。
ただ責任逃れのために出しているにすぎない。

[154: 匿名さん]

141です。142さんと143さん、有益な情報をどうもありがとうございました。
実は今日夜早速、気になっていた市谷と飯田橋の物件の建設予定地に行ってみました。
結果は、あまりに都心すぎて落ち着かず、改めてプレイスはいいなと思いました。

それでも、やはり物件一般を十分見ていないせいか、これですぐプレイスで決まりと言えるほどの自信が持てません。
今回の構造設計偽装問題で、一部で買い控え傾向が出ているとの報道もありますし。
でも株、金利、鉄鋼生産量等の今後の動向を考えれば、気に入っている物件なら、今ここで買うべきかとも。
ここで見送って数年後、金利がもっと上がって、あまり気に入っていない物件を買うはめになっても・・・。
時間ないし悩みます。

[155: 匿名さん]

偽装問題に関しては、まだまだ情報が少なすぎるので
何か結論めいたことを導こうとしても今の段階では無理だと思います。

鹿島のコメントも、一般向けにはあのような淡々としたものにならざるを得ないのかも知れません。
コメントが詳細になればなるほど、質問される部分が増え、逆に事が大きくなってしまいますから。
その点では、今回の偽装問題で鹿島が標的になるのは資産価値にも影響しかねず、
契約者にとって何の得にもならいないので一般報道では、事を大きくせず、
サラりと過ぎていくほうが良いと思います。

ただし、契約者に向けては、詳細を開示することに努めてもらい、
改めて今回の物件の設計者自身（複数名が理想）による説明会を開いたり、
第3者機関による設計図の解説や安全の認定、建設現場での構造説明会、
入居後に偽装問題が発覚するようなことはという保証書...などなど、
出来る限りのイベントや書類を用意していただきたいというのが希望です。

皆さんおっしゃるように、
せっかく穏やかな住民が集まるこのスレッドであり、目白プレイスです。
できれば、今後も冷静な議論が進められたらと切に願います。

[156: 地元マンション住民]

地元でマンション暮らし20年のものです。
余計なお世話ですが、実感を書き込みます。
バブルも経験しました。当時は高田でもこのあたり２LDK60㎡で9000万円以上もしました。
私のマンションでも、昭和48年に900万円で購入して9200万円で売却した事例を聞きました。
現在は2500万円といったところでしょうか？
この価格で購入して、サラリーマンがローン破産した人を何人か知っています。
目白の近衛町（新宿区下落合）いわゆる1区画200坪以上のお屋敷町ですが、
ここの低層マンションは当時坪当たり1300万円の記録があるそうです。
100㎡で3億9000万円の事例があると、地元の不動産屋が言ってました。
一時は最盛期の5分の１まで相場が下がったそうです。
このクラスの中古マンションは、現在の相場は坪300万円前後。
この前、120㎡で12800万円でチラシが入っていましたが、全然売れないそうです。
管理費と積立金で月額10万円以上します。

ガーデンヒルズ、目白プレイス　目白という名前でハイグレードマンションが、格安？で
新築されていますが、安易な入居は先々余計なお世話ですが心配です。
高額のローンを抱えたファミリーなら、（頭金が２０％以下なんて論外だと思います）
目白らしい生活をしようと思ったら、世帯年収が最低でも
1500万円以上、一般的には2000万円以上ないとハイグレードな目白らしい生活は厳しいと思いますよ。
目白の中古マンションの相場をご覧になれば値下がり率が激しいのは、自明の理です。
地元では駅から10分以上のマンションは人気がないです。新しいある程度の規模のマンション用地は
既に古いマンションが占拠しています。
新駅が出来ると宣伝していますが、地下鉄の近所は発展しません、やはり基準はJRだと思います。
新駅の雑司ヶ谷の目白○○というマンション名の中古価格を調べればわかると思いますよ。

地元の商店では「どうせローン支払いで大変だから、地元にお金は落としてくれないだろうな」
と嫉みも半分で、飲み屋の話題で笑っています。

計画的なローンを組まないと、このあたりのマンションローン破綻が数多くなりそうだと、
危惧しています。
現在の家賃より、ローン支払いが安いなんて、過去の事例からいうと異常事態だと言うことに
気がついていあないのでしょうか？
過去の住宅ローンの平均利率は５〜７％だと思います。
趣味でもない限り、自動車なんて必要ないですよ。どこへ行くにも30分程度と便利ですから。
20年暮らして実感しますので書き込みます。

知り合いも、目白ガーデンヒルズの安めの80㎡8000万円を夫婦共稼ぎで、子供は保育園、親の援助で同居と
いう条件で、買いました。
世帯年収は中小企業勤務で1200万円程度ですから、他人事ながら心配です。

[157: 匿名さん]

↑この方、ガーヒルにも同じような書き込みをされていますが、そちらでは目白暮らし10年だそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39680/

155さんがおっしゃるように、これからも穏やかにいきたいものですね。

[158: 匿名さん]

私も思わず、ガーヒルの掲示板を覗いてしまいました。やっぱりあったぞ…って感じですね。

鮭の切り身が200円になったら、地元商店街にお金を落としてもいいかなぁ（笑）。
近所の「よしや」さんの価格は、どんなものなんでしょうね。

[159: 匿名さん]

ガーヒルで思い出しましたが、ガーヒルの施工も、鹿島でしたよね？？
学習院付近の大型マンション２つの施工を鹿島がやっているとなると
マンションに住む世帯数も多いので、今回話題になっている偽造構造だったり
したら本当に大問題だと思いました（偽造じゃないと信じていますが）。
今からでも、もう一度、プレイスの構造について、鹿島には、しっかりと
調査をしていただき、契約者が安心できるような説明を
していただきたいな〜と切に願います。これだけニュースになっているのだから
不安にならない契約者はいないと思うのです。

[160: 匿名さん]

私は現在、購入を考えている者ですが、155さんの提案はいいと思います。
とりわけ建設現場での構造説明会、入居後に偽装問題が起きるようなことはないという保証書発行などは実現したらいいですね。
ただ、購入希望者にも同じような対応をすることを鹿島には求めたいですね。
契約者の方が資産を守りたいというのはよく理解できますが、契約前の者も手持ちの資産を守りたいと思っています。
鹿島が、契約した後なら情報開示をするというのでは大きな問題ですし、企業姿勢が問われます。
こちらにとっては購入に向けての大きな判断材料です。
それに、こうした措置を取るなら、鹿島にとってもむしろプラスの印象を与えるのではないでしょうか。

ちなみに、私はプレイスのいい所は、高田馬場らしい庶民的な暮らしの利点も味わえる所だと思っています。
「目白らしい暮らし」というのは何を指すのかあまりピンと来ませんが、学習院、早稲田等に近接した文京地区であることは大きなポイントです。
もし契約・入居したら、地元の方々とも仲良くしていければと思っています。
このスレッドにいらっしゃる方も、同じような考えではないでしょうか。

[161: 地元マンション住民]

１５７さん
けっして、夢に水を差すつもりはありませんが、事実ですので、
池袋方面と目白にファミリータイプのマンションを２つ持っていますが中古マンションでも
10年でそれぞれ1000万円をはるかに超えるぐらい値下がりしています
当時は底値だと思い値上がり期待でしたがトホホ・・・・。

余裕を持って購入したので担保割れはしていませんが・・・。
中古価格の推移をを調べたらわかりますよ・・・・。
バブルの頃の３０％程度になりました。
余計なお世話ですが心構えを書いたつもりです。以前住んでいた文京区よりはマシですが、
バブルの時代を見てきたものにとっては、現状は心配です。余裕を持った生活が良いのではないかと？？
友人の大手デベロッパーの管理職の友人も、仕事ながら同じ事を言っていました。
知り合いでも13年前に渋谷から30分の郊外の駅から20分の70㎡の中古マンションを頭金５％で5800万円で購入して
リストラでローン破産、昨年1500万で手放してローンの残債まだ数千万という方がいますので・・・。
彼の年収が1200万円だったと記憶しています。
ローン破産しなくても、ステップ返済で近年は月々の返済額は20万円を超えてたらしいです。
山手線の内側の生活は、とっても割高だと申し上げたかったのです。


よしやはリーズナブルですよ。鮭の切り身150円〜くらいです。
下町や郊外比べると割高ですが・・・・。
元々は、豊島区高田は神田川沿いで職人町だったそうですから地元民は庶民的です
近所を散歩して裏通りを歩くとよくわかりますよ。

[162: 地元マンション住民]

購入をお考えの方は、7階以上の高層階の南側がお勧めです。
窓辺から新宿の高層ビルの夜景がきれいだし、夏には少しですが神宮の花火が見えますよ！
10階以上なら、晴れた日には秩父の山並みと富士山が見えます。
富士見坂が近所にありますが、実際に富士山が見えるのは都内でも数カ所しかないそうです。
都心にしては、良い風景だと個人的に思っています。
西側は中野サンプラザがよく見えますよ。

北側は、学習院が高台なので・・・・・・。

余裕を持って住むには、とても良い街です。
神田川沿いの桜は、千鳥ヶ淵より間近で、良い風景です。
朝はご近所が神田川沿いを散歩していて、都会のオアシスだと思います。

[163: 匿名さん]

近所の小学校、中学校の評判はいかがですか？

[164: 匿名さん]

友人に聞いたら、プレイスの建築費は多分坪単価65〜70万円位なので
構造は問題ないと思いますよ。
今話題の、ヒューザーびお物件は、坪単価40万とか45万とか言ってました。
少し前で前で鉄筋が、いくら安くても無理がありそうです・・・。
特に、タワーマンションは建築確認が別で厳しいらしいので、
そのお隣のレジデンスだけ構造に問題があるとは考えにくいでしょうね。

[165: 匿名さん]

契約者です。
以前（新居探しを始める前のこと）、
地元出身者から小学校の話を聞いたことがあります。

昔は高南小と目白小には学力の差があったそうなのですが、
近年高田地区にマンションが増えてきて、差がなくなってきたとのこと。
（マンション増と学力向上に因果関係があるのか私には分かりませんが…）

その時は自分とは関係のない遠い街の話として、
フンフン…なんて軽く聞き流していたのですが、
今となってはもっと色々と聞いておけば良かったな〜と思います。
ちなみにその方のお子さんは川村とお茶大付属だったと記憶しています。

横道にそれてすみません。

[166: 匿名さん]

小学校について書き込みます。
学区の高南小学校は、武田製薬の社宅が出来てから、レベルは上がったそうです。
ただ、目白小学は昔から越境入学が多い人気校です。
うちの子供も通っていいますが、特に教育熱心と言うこともないようですが、
違いは高南小学校は1学年1クラス20〜30名
目白小学校は35名の3クラスです。
豊島区では隣接校制度がありますので、1年生の入学前なら希望すれば
目白小学校に入れるらしいです。
近年までは、希望者はほぼ入学できたみたいですが、最近マンションが増え
子供が増えたので定かではありません。

[167: 匿名さん]

今日、千登世橋から建設現場を見ました。
橋の東端（正確には千登世小橋）からの眺めは、
新宿の高層ビルをバックに、並木道、タワー、学習院の森、と
本当に絵になります！
これで完成したらさぞ素晴らしい眺めになることでしょう！

[168: 匿名さん]

161さん＞
手放してローン返済が残るって事なんてあるんですか？
手放している＝所有権は別の方に移っていると考えると
ローンが残っているなんて物理的に無理でしょ!?
＞友人の大手デベロッパーの管理職の友人も、仕事ながら同じ事を言っていました。
人それぞれじゃないですか？？本当に大手ならそんなこと位だいたいわかるでしょ。
＞知り合いでも13年前に渋谷から30分の郊外の駅から20分の70㎡の中古マンションを頭金５％で5800万円
そもそもこことは比較になりません。
以上。
地元情報をいただけるのなら有意義ですが。。。

[169: 地元マンション住民]

１６８さん
＞手放してローン返済が残るって事なんてあるんですか？
手放している＝所有権は別の方に移っていると考えると
ローンが残っているなんて物理的に無理でしょ!?

もっと勉強しないと、痛い目に遭いますよ。イロハのイだと思いますよ。

たとえば5000万円借りて、10年間で1000万円元金が減って、その時担保物件のマンションが
1500万でしか売れなかったら、残りの2500万円は銀行が免除してくれると思いますか？
銀行は、預金者から預かったお金を代理で貸しているんですよ・・・。
自分のお金を貸しているわけではありません。
担保のマンションを手放して、ローンが終わるならバブルの後遺症に悩む人は
皆無になるでしょう。
会社が倒産しようが、リストラされようが銀行は返済を迫ってきますよ。
銀行は保証料を取って、保険のような仕組みに入っているので、住宅ローンの場合は
ローン破産した場合は回収できますが、その後そのローンの債務は
保証会社に債務が移り、引き続き保証会社から返済を迫られますよ。

ローンの残っているマンションは、銀行の了解無しには売れません。
ましてや、抵当権価格を割っている物件はすぐに、了解なんてしてくれません。

よく、マンションを持っていると言う人がいますが、現金で買えば別ですが
ローンが完済しない限り実際にはマンションは実質的に銀行のものです、
自分で自由に売れないのですから・・。

自己破産も簡単に言いますが、少しでも預金等の資産があったら
自己破産は出来ないのですよ。
テレビで見ているほど、自己破産は甘くありません。
唯一例外は、債務者本人が死亡した場合は、団体生命でローンがチャラになります。

[170: 匿名さん]

＞169

そのご友人はどうやって手放したのですか？
数千万残債があるなら抵当権は抹消できないですよね。
それで銀行が了承するとは思えませんが・・・

[171: 地元マンション住民]

１６８さんへ続き
＞＞知り合いでも13年前に渋谷から30分の郊外の駅から20分の70㎡の中古マンションを頭金５％で5800万円
そもそもこことは比較になりません。

誰だって、ダメになるとわかっていて買う人間はいません。

目白だってバブルの頃の3割以下なっているのですから、同じような人が何人もいると思いますよ。
私の住んでいるマンションでもここ数年ローン破産で、競売が2件ありました。

法律と容積率が変わらない限り、マンションの建て替えは実質的に不可能です。
古くなって朽廃しても鉄筋ですから、残ります。

ということは、都内の分譲マンションは増える一方で、減ることは考えにくいです。
であれば、価値が下落するのは予測できます。
バブルの頃は、まだまだマンションが希少価値でした。
マンションの歴史は、昭和40年頃からまだ40年しか歴史がないのですよ。
都内で数年前に調べたときは、都内で建て替えた古いマンションはわずか、50棟未満だったように
記憶しています。
その内、自己資金を出し合って立て替えたのは、たったの数件だったと思います。
大半は容積率に余裕があってその分を売却したものでした。

高田3丁目は確か、準工業地で容積率は確か３００〜４００％では、なかったでしょうか？