「目白プレイス」ってどうですか PART2

[契約者]

旧スレッドが規定の450を超えましたので、新たに作成いたしました。
引き続き、楽しく情報交換していきましょう。

旧スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38207/


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[162: 地元マンション住民]

購入をお考えの方は、7階以上の高層階の南側がお勧めです。
窓辺から新宿の高層ビルの夜景がきれいだし、夏には少しですが神宮の花火が見えますよ！
10階以上なら、晴れた日には秩父の山並みと富士山が見えます。
富士見坂が近所にありますが、実際に富士山が見えるのは都内でも数カ所しかないそうです。
都心にしては、良い風景だと個人的に思っています。
西側は中野サンプラザがよく見えますよ。

北側は、学習院が高台なので・・・・・・。

余裕を持って住むには、とても良い街です。
神田川沿いの桜は、千鳥ヶ淵より間近で、良い風景です。
朝はご近所が神田川沿いを散歩していて、都会のオアシスだと思います。

[163: 匿名さん]

近所の小学校、中学校の評判はいかがですか？

[164: 匿名さん]

友人に聞いたら、プレイスの建築費は多分坪単価65〜70万円位なので
構造は問題ないと思いますよ。
今話題の、ヒューザーびお物件は、坪単価40万とか45万とか言ってました。
少し前で前で鉄筋が、いくら安くても無理がありそうです・・・。
特に、タワーマンションは建築確認が別で厳しいらしいので、
そのお隣のレジデンスだけ構造に問題があるとは考えにくいでしょうね。

[165: 匿名さん]

契約者です。
以前（新居探しを始める前のこと）、
地元出身者から小学校の話を聞いたことがあります。

昔は高南小と目白小には学力の差があったそうなのですが、
近年高田地区にマンションが増えてきて、差がなくなってきたとのこと。
（マンション増と学力向上に因果関係があるのか私には分かりませんが…）

その時は自分とは関係のない遠い街の話として、
フンフン…なんて軽く聞き流していたのですが、
今となってはもっと色々と聞いておけば良かったな〜と思います。
ちなみにその方のお子さんは川村とお茶大付属だったと記憶しています。

横道にそれてすみません。

[166: 匿名さん]

小学校について書き込みます。
学区の高南小学校は、武田製薬の社宅が出来てから、レベルは上がったそうです。
ただ、目白小学は昔から越境入学が多い人気校です。
うちの子供も通っていいますが、特に教育熱心と言うこともないようですが、
違いは高南小学校は1学年1クラス20〜30名
目白小学校は35名の3クラスです。
豊島区では隣接校制度がありますので、1年生の入学前なら希望すれば
目白小学校に入れるらしいです。
近年までは、希望者はほぼ入学できたみたいですが、最近マンションが増え
子供が増えたので定かではありません。

[167: 匿名さん]

今日、千登世橋から建設現場を見ました。
橋の東端（正確には千登世小橋）からの眺めは、
新宿の高層ビルをバックに、並木道、タワー、学習院の森、と
本当に絵になります！
これで完成したらさぞ素晴らしい眺めになることでしょう！

[168: 匿名さん]

161さん＞
手放してローン返済が残るって事なんてあるんですか？
手放している＝所有権は別の方に移っていると考えると
ローンが残っているなんて物理的に無理でしょ!?
＞友人の大手デベロッパーの管理職の友人も、仕事ながら同じ事を言っていました。
人それぞれじゃないですか？？本当に大手ならそんなこと位だいたいわかるでしょ。
＞知り合いでも13年前に渋谷から30分の郊外の駅から20分の70㎡の中古マンションを頭金５％で5800万円
そもそもこことは比較になりません。
以上。
地元情報をいただけるのなら有意義ですが。。。

[169: 地元マンション住民]

１６８さん
＞手放してローン返済が残るって事なんてあるんですか？
手放している＝所有権は別の方に移っていると考えると
ローンが残っているなんて物理的に無理でしょ!?

もっと勉強しないと、痛い目に遭いますよ。イロハのイだと思いますよ。

たとえば5000万円借りて、10年間で1000万円元金が減って、その時担保物件のマンションが
1500万でしか売れなかったら、残りの2500万円は銀行が免除してくれると思いますか？
銀行は、預金者から預かったお金を代理で貸しているんですよ・・・。
自分のお金を貸しているわけではありません。
担保のマンションを手放して、ローンが終わるならバブルの後遺症に悩む人は
皆無になるでしょう。
会社が倒産しようが、リストラされようが銀行は返済を迫ってきますよ。
銀行は保証料を取って、保険のような仕組みに入っているので、住宅ローンの場合は
ローン破産した場合は回収できますが、その後そのローンの債務は
保証会社に債務が移り、引き続き保証会社から返済を迫られますよ。

ローンの残っているマンションは、銀行の了解無しには売れません。
ましてや、抵当権価格を割っている物件はすぐに、了解なんてしてくれません。

よく、マンションを持っていると言う人がいますが、現金で買えば別ですが
ローンが完済しない限り実際にはマンションは実質的に銀行のものです、
自分で自由に売れないのですから・・。

自己破産も簡単に言いますが、少しでも預金等の資産があったら
自己破産は出来ないのですよ。
テレビで見ているほど、自己破産は甘くありません。
唯一例外は、債務者本人が死亡した場合は、団体生命でローンがチャラになります。

[170: 匿名さん]

＞169

そのご友人はどうやって手放したのですか？
数千万残債があるなら抵当権は抹消できないですよね。
それで銀行が了承するとは思えませんが・・・

[171: 地元マンション住民]

１６８さんへ続き
＞＞知り合いでも13年前に渋谷から30分の郊外の駅から20分の70㎡の中古マンションを頭金５％で5800万円
そもそもこことは比較になりません。

誰だって、ダメになるとわかっていて買う人間はいません。

目白だってバブルの頃の3割以下なっているのですから、同じような人が何人もいると思いますよ。
私の住んでいるマンションでもここ数年ローン破産で、競売が2件ありました。

法律と容積率が変わらない限り、マンションの建て替えは実質的に不可能です。
古くなって朽廃しても鉄筋ですから、残ります。

ということは、都内の分譲マンションは増える一方で、減ることは考えにくいです。
であれば、価値が下落するのは予測できます。
バブルの頃は、まだまだマンションが希少価値でした。
マンションの歴史は、昭和40年頃からまだ40年しか歴史がないのですよ。
都内で数年前に調べたときは、都内で建て替えた古いマンションはわずか、50棟未満だったように
記憶しています。
その内、自己資金を出し合って立て替えたのは、たったの数件だったと思います。
大半は容積率に余裕があってその分を売却したものでした。

高田3丁目は確か、準工業地で容積率は確か３００〜４００％では、なかったでしょうか？

[172: 匿名さん]

横からすいません

>手放してローン返済が残るって事なんてあるんですか？
>手放している＝所有権は別の方に移っていると考えると
>ローンが残っているなんて物理的に無理でしょ!?

いえいえ、手放してローンだけ残るってのはよくありますよ。
手放した金額でローンが相殺できなかったって事例。
ゴマンとあります。
だから手放したくても手放せさずにいる人も多いんですが・・・

[173: 匿名さん]

そういう場合抵当権はどこに付け替えたんですか？
抹消できないと所有権移転ができませんよね。

[174: 地元マンション住民]

１７０さん
詳細はわかりませんが、本人に聞いた話だと
ローン破産アドバイザーのエージェントに手数料支払ってまとめてもらったそうです。、
公庫、銀行に事情を話して任意売却、別の銀行でオーバーローンを組んで公庫は返済し
残債は銀行との話し合いでローン事故として処理されて、銀行へは
保証協会に支払ってもらったそうです。
もちろんマンションを手放しても、残債を保証会社に今でも少しずつ返済しています。
本人は家族もいるので、自己破産は免れましたが、賃貸物件に引っ越しました。
今後は残債を完済しないと、今後ローンは組めないそうです。

けっして、皆さんの夢に水を差すつもりはありませんが、よく研究して
余裕を持って買われたら良いと思います。
将来のことは誰にもわかりません、現在ベストと思われることをよく調べて、
実行して、幸せをつかんでください。

[175: 匿名さん]

172です。
なんだか、マンションは転売さえできれば、
ローンはなくなる、と考えている人がいるようなので、
私の知っている事例を。

知人ですが、家のローンをかかえたまま、別に買い物などで
借金をつくり、おまけに精神の病をわずらって自己破産。
家のローンは、１０年前に離婚した妻がかぶり（連帯保証人を
はずしていなかったため）、家は安く手放して（そのときは
債権者のものになっていたので、元妻のものにはならなかった）他人のものに。

本人は自己破産しましたから、返済はもうないのですが、
１０年も前に別れた元奥さんが、ローンの残高〔安く売ったので
数千万単位で残ったようです〕を払っているとか。
元奥さんは実家に住んでいて、当然その家には住んでいません。
まあ、こういう事例もあるということです。

[176: 匿名さん]

＞172

お聞きしたいのはそういう事ではありません。
そもそもローンが残るという事は残割れしている訳ですよね。
銀行は抵当権が抹消できない→それを買った人の所有物に
債権はつけられない。
よって他物件に債権付け替えするか銀行（保証会社）が担保なしでも
いいよと言わない限り売っても残債を支払い続ける事は起こらないです。
なので付け替えたんですか？とお尋ねした訳です。
自己破産うんぬんは論点がずれてますよ。

[177: 匿名さん]

タワー契約者です。
“地元マンション住民”さん、ご忠告ありがとうございます！
もちろん　マンション売却価格＜ローン残高　であれば借金が残るのは
当然です。
まあ今の時代、ここを転売して儲けようという方はあまりいないのでは？
既契約者も購入検討されてる方も、住む＝使うことを前提に各々の予算・
資金繰を考えていらっしゃるでしょうから・・・・・
ご忠告は、マンション購入の一般的な心構えとして至極もっともなもの
です。熟慮したつもりですが、改めて参考とさせていただきます(^^)

みなさんおっしゃるように鹿島の今後の対応、売れ行きをやや憂慮しつつ
も、工事の進行・完成を楽しみにしてるところです・・・別に“夢”など
みていませんのでご心配なく！(^-^)

[178: 匿名さん]

＞１７６さん
横レスです。
そもそも、住宅ローン保証協会は、なかなかローン事故と認めたがりませんが
返済の見込みがなくて、返済資力がなけくて、認めれば、
銀行に一括弁済して残債を精算して抵当権が抹消できるのではないでしょうか。
そうでないと、保証協会の意味がありません。

頭金を20％用意したとしても、新築分譲マンションは入居した瞬間に20％ぐらい
中古価格としての価値が下がりますので、ほとんどの場合残債が残ると思います。
これだけマンションが多いのに、新築より2割ぐらい安くないと、中古の意味がありません。
賃貸に出せばいいと、簡単に言う人が言いますが、住居専用のローンですから、金利も低めです
転勤証明でもない限り、銀行はいい顔をしないでしょう。完済を迫られるか、
場合によっては、金利の高い一般のローンに切り替えると言ってるかも知れません。

都内の駅から10分以上の物件は、そんなに高額に貸せるとも思えません。
賃貸で借りる人の目は、とってもシビアです。

[179: 匿名さん]

地元民さんのおっしゃる事は確かに専門的で有益でだと思います。
おそらく今まで能天気にマンションを買って地獄を見た人をうんざりするほど見てこられたのでしょう。
親切心から忠告されているのでしょう。
しかし、何ていうか…はなから私達をそういった類の人間と決め付けているような印象を受け、
自分の度量の狭さのせいかと思いつつも、複雑な気持ちを抱いてしまいます。
できればこれからは、そのような感情を抜きにして専門的なアドバイスをいただければと思います。

私、小心者なもので、
この時期にいらぬ混乱を招きたくないんです…。
でも、シビアな御意見は有難いと思っています。淡々と御教示いただければと思います。それだけです。

[180: 匿名さん]

ここは目白プレイスのスレッドです。
ローン関連の話は、ローン板で続けられたらいかがでしょうか。

あと、「地元マンション住民」さん
ガーデンヒルズにも、似たような書き込みをしていらっしゃるようですが
その意図がよくわかりません。
行間から、相場が下がったところに大規模マンションが続けて建築されることへの
複雑な心境が見てとれますが、その気持ちをマンションの購入者や検討者にぶつけるのも
いかがなものでしょうか。
購入者の年収やローンについても、いろいろ「ご心配」されているようですが、
皆さん、きちんと考えていらっしゃると思いますよ。

また、穏やかなスレッドに戻ることを期待します。

[181: 地元マンション住民]

何だか、今日は仕事が暇だったので、何気なく書き込んだら、物議をかましてしまったようです。

また、たまに見に来ますので、地元情報がお知りになりたかったら、
御質問下さい。
繰り返しになりますが、住むにはとても良い地域だと思いますよ。
他人に説明するときは「目白のマンション」生活するにはとても便利な高田馬場です。

元々神田川沿いの工場街、製薬工場？だったので、
本家の新宿区下落合よりとっても道が整備されていて、空間に広がりがあります。
新目白通りより、目白寄りはゴミゴミしていなくて、人が少なくてむしろ淋しいくらいです。
自然が多いのと引き替えに、夏の蚊が多いのには、少々参りますが・・・。
マンションの高層階でも蚊がいるのには驚きました。
夏に学習院の馬術部の前を通ると、都会なのに馬糞の臭いがするくらいです。
土日は車も少なくて、とっても良い雰囲気ですよ。
それと、坂が多いので電動自転車は必需品ですね。