グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[82: 匿名さん]

HPかわりましたか。。。
変わらず地味目ですが。

[83: 匿名さん]

>>82
さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
第三期二次となったいま、6つも残っています
超マジックです　増えています
あきれてものもいえませんです
失神しそうです

価格については諸説入り交じっているのですが何とかセブンの
SPのメゾネットは5F南東角の部屋と同じ値段です
7F南東角はここの南東角で最も高い部屋です。もちろんSPより大分高いです
こう考えると何で急に何とかセブンという言葉が出てきたのか
わからないのです
始めからそういっておけばと思うところもあります
その宣伝文句もすさまじいので
これでは何とかセブンより高い部屋を買ってしまった人って
いったい何なんでしょうと
いう感じです
もうちょっとその辺りもフォローしてという感じです　はい
今のところ、かなり苦し紛れになってやっちゃったのかなというのが
家族会議での結論です
値段だけでは語れない価値があるのです　きっと

[84: 匿名さん]

HPのモデルルーム、お風呂の写真が変わりました
その心は
使用前→使用後
です
使い終わったタオルをモデルルームに放置しないでください

というおふざけはここまでとしまして、新しいモデルルームにいかれた方
いかがでしたか?
我が家はこの週末はいけそうもないので。。。

[85: 匿名さん]

>さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
>そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
>第三期二次となったいま、6つも残っています
>超マジックです　増えています
>あきれてものもいえませんです
>失神しそうです

みてみました。
一期は完売してたはずでしたよね。
キャンセルが出たのでしょうか。

83さん、購入者ですか？
もしそうなら、そして、セブンより高かったのなら、
私なら部屋変えてって、いうかも。とおらないか。。。

[86: 匿名さん]

http://d.hatena.ne.jp/flats/20051118
ということもこの業界ではあるということを聞きます

販売方法に「ストレートな」不満を言う書き込みがいくつかありましたが
セブン疑惑があるのならなんか物件のコンセプトとはかなりかけ離れた売り方です
もっと余裕のある人たちに対する売り方をして欲しいかな
変な購買心をあおる手法ではなくて。
ちなみに、第一期の販売価格はみたので
これからどう化けてゆくのか
よく監視してみます
その時点でのセブンは
最低9000万台(後半だったような)〜最高11800万です
お断りしますが、
私の見た価格表以外のものがあるのかどうかはわかりません
訂正があればお願いします

みなさんも価格情報と販売済み情報(バラの花とその色)を
よろしくです
販売価格と販売状況がブラックボックスなのが、消費者にとってかなりの問題です
客観的な判断材料となる相場も解らずに相手のいいなりで買うのはおろかしいと思いませんか

>>85
キャンセルとしたら出過ぎの気配をビンビンに感じます。
通常、一例としてはローンキャンセル住戸と表示してきます。
さてさて買った後でセブンより高かったら、
それなのに何でうちって「エグゼクティブ」ではないの???
ってショックです(爆)　補助席ぐらい付けてください
うちはこの物件スーパーストロング様子見ですよ
目白にいけば「エグゼクティブ」なんてわざわざいわなくて済みそうだし
この経緯や価格の不透明な部分が心証を悪くしていますので
見送りかな。いいキャンセル住戸が出ればその時考えるかも
かなり分析しましたので間取りや住戸配置(隣の住戸の水回り配置!! など含めて)、
隣接地との関係や眺望についての私見を聞きたいという
奇特な方がいらっしゃればお答えします
販売済み/未販売含め8割以上の間取り図をいつのまにやらもっています。

[87: 匿名さん]

今日、HPみたら、セブンがあと3戸になっているぞ！！！！！！
週末売れたかね？？？

[88: 匿名さん]

天狗じゃ
天狗様の仕業じゃ
あっという間に3戸も売れた
ガクブル

[89: 目白暮らし]

実家が南大塚で、このマンションの100ｍ先のＳ中学と高校に6年間徒歩で通いました。
駅から遠いのを気にしている方が多いようですが、
大塚駅北口を左折、空蝉橋を通って住宅地を抜けると、驚くほど近いです。
朝はＳ学園の生徒が歩いているのでご参考まで。
南口に比べて北口は山手線の外側なので、
10年以前は柄が悪い印象でしたが、最近はマンションも増えたせいか、淋しすぎるほど
静かになりました。
サンシャインも近いので、生活するにはとても便利だと思いますよ。

[90: 匿名さん]

Ｓ学園かあ。評判いいよねえ。

ここは「通常の建築確認検査に加えまして、３種類の機関（住宅金融公庫＋「住宅性能評価書の評価機関」）による検査や自主「建築管理部」による検査を行っております。４重の検査で、合計１５回以上の検査を…」
現場も見せてくれるし、構造については、安心できそうだ。

[91: 匿名さん]

学生が歩く朝方は問題なくても、夜一人でその道を歩いてごらん。とくに塾帰りの子供とか奥さんとか考えられる？
空蝉橋の横ホテル街をとおってさー。常識でかんがえてごらん。・・・

[92: 匿名さん]

９１さんへ
どちらにしても、近道をするなら風俗街を通らずには行かれないでしょう。
北大塚は風俗街、歓楽街のメッカだったんだからしょうがないでしょう。
池袋の隣だし、山手線の外側だからしょうがないです。
空蝉橋のところは、ホテルは一軒しかありませんよ。線路脇の道を通ればね。
ホテル街は、その一本北側の道です。
S学園の生徒は、毎日歩いてますよ６年間も・・・。そして東大にたくさん入りますよ(*^_^*)

[93: 匿名さん]

大塚三業地だったから…その由来まで含めて大塚が気に入れば、この物件の満足度は高くなると思うゾ。

[94: 匿名さん]

で、予算関係なし
分譲済み・未分譲関係なしでは
どこがいいのよ
ランキングして

[95: 匿名さん]

ここのマンションを買えば、もれなくＳ学園がついてくる？
そして、東大に入れる？

[96: 匿名さん]

92さん
ホテル１軒だからどうこうじゃないのよ、なんか無理して納得してない。立地条件を・・・
言いたいのは、結局５分じゃいけないでしょ。あそこまで、
その割には高いのよ、宝くじ当たれば別だけど、普通に考えて物件高すぎじゃない？

[97: 匿名さん]

友人が池袋近辺を考えているのでちょっと掲示板とかを偵察してみましたが、
山手線沿線で5分でいけるところで同様の広さならもっと高いと思いますよ。
仕様が落ちて駅チカで住環境が悪化していてもね。

思うに、普通に考えて高すぎと思う人は買わない、大塚駅使用者の中ではずば抜けての高級・高額物件です。
マンションの資産価値の点からは居住者の質は大切です。

[98: 匿名さん]

この物件の価値は何かと、3つ上げてといわれればこういいます。

都心近くであるのにタワーではない、かといって低層でもなくその中間。
　　タワーは陳腐化する。この規模は希少性が高い。123戸というのも管理費上バランスのとれる数。

ターミナル駅徒歩圏なのに幹線道路沿いではなく、交通の少ない2車線道路からさらにひとつ入っている。
　　これも都内では希少。道路沿いの悩みはありません。

高台の立地というよりも低層の住宅地に敷地が跨っている立地。
　　これも希少です。騒音源や夜間光源が思いつかない。

この条件を満たす物件はとても少ないです。ターミナル駅徒歩圏から2駅3駅離れた場所
というならばいくつか上がりますが、それらには同等の価値はありません。

[99: 匿名さん]

96さん
駅から遠いか近いかも物件の価格を左右する。当たり前のことですね。
でもその他にもこの物件の価格が高い理由が98さんが書いたようにあるのだと思います。
96さんは駅からの距離とその道の環境以外でこの物件をどう思いますか?
購入を検討しているので、デメリットな意見でも結構です。教えてください。

[100: 匿名さん]

98さんのおっしゃるとおり、私も、建物の規模、幹線道路沿いでないことを評価しました。
しかし、南面が抜けないこと、外廊下（に面する浴室）、街に新鮮味を感じないこと（全く個人的な理由です）、パートナーが気に入らなかったことから、別の街の物件にしました。
価格については、交渉されればいかがですか？
候補を絞っての真剣な話しであれば、部屋によっては応じてくれるかも。

99さんは、大塚がお好きですか？

私は物件を考える時に、範囲を広げて、いろいろな街と物件を見ました。それによって自分が何を求めているかが分かりましたし、自分なりの評価軸ができました。

青淵閣のメリット、デメリットはこのスレにすでにいくつか書かれています。
こんどは99さんが歩かれ、その感想をアップされてみてはどうでしょう。
その反応が参考になると思います。

時間を掛けても大丈夫。この物件はきっと待っていてくれると思いますよ。

[101: 匿名さん]

この物件の価値を毀損しているものは何かと、3つ上げろといわれればこう答えます

一つは立地。大塚という古い歓楽街が最寄り駅であるということ。この時点で超高級物件である資格はなくなります。
ちなみに駅からの8-10分圏というのはむしろ都内で住むには最適の距離です。都市計画がそのようになっているということで。

次に建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。
タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、
やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に
適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。
このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。
さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられている
のではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。
また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。
プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。

最後に機械式駐車場。自走式の地下駐車場こそが都内高級物件のみに許された贅沢なのです。
ただしこれは毀損というよりも価値を高めていない部分といった方が良いかもしれません。

[102: 匿名さん]

大塚、歓楽街、高級、割高と色々ご意見がありますが。
私鉄ではなくて、ＪＲ山手線から徒歩圏内の通り沿いではない住宅地、
ある程度の規模の物件。
この条件で平均坪単価250万円ま安いのではないでしょうか？
住んでみるとわかりますが、私鉄とＪＲだと、便利さが全然違うと思うのですが。
快速、各駅、なんて考えたこともありません。
同じ豊島区でも目白、駒込なら坪300万円以上、同じような歓楽街の恵比寿や五反田だって
坪250万円では買えないでしょう。
このあたりのマンション、10年前は坪300万円くらいでしたよ。

[103: 匿名さん]

山手線沿線に住もうというのなら、あんまり高い安いとシビアにいう層の人は
少ないのでは、郊外に比べたらそれは割高です。
山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。

[104: 匿名さん]

モデルルームを現地に作り直すなら、最初から100平米のＭＲ見せるなんて普通の人が買える物件じゃないし、ある意味不親切？
私は購入者ではありませんが、ＮＧ決め手は、価格のみで該当しそうな部屋のレイアウト見せるだけで、隣のレイアウトは依頼しても「そこは
金額たかいですよ」と言われて見せてくれなかった。またＭＲ見に来たのに１時間以上待たされ、結局見れなかった。
担当の人、忙しくてもそっれはないでしょ、？　１階もこれって地下１階じゃないですか？湿気たまるんじゃない？とふっかけたら、「ここは1階です」と断言してたー。
信用できず・・・残念ってかんじ

[105: 匿名さん]

>>山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
>>城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。
そこでは都心の便利さが享受出来ないよね
日本を代表する大規模商業圏に歩いていけるというのは大きい

[106: 匿名さん]

高くてNGという方は大塚ならば前のグラン違いでスですけどイーですかトかアト何とかスかいいですよ。

[107: 匿名さん]

前に建っているグラン○○ートの土地は、もともと売主の丸○の建ってた土地だそうです。
その為に 比較的割安みたいですね。

[108: 匿名さん]

↑ 丸○　→　丸○の子会社
間違えました。
その為、土地の競売にかかってないらしいです。

[109: 匿名さん]

購入者です。
明日インテリアフェアですね。どんなものをつけようか未だに考えています。
カーテンも部屋の雰囲気を左右するから大切だし、バルコニーにタイルを敷きたいし…、ピクチャーレールも付けたいし、鏡も…、
おしゃれな電気もいいなぁ(でも自分で他で買った方が安いよね)。あーでも予算がっ。
フロアコーティングのことはパンフに載っていなかったけどそれって必要ない床だからって訳ではないですよね…。
それからやっぱり、ご近所さんになる人が来ていると思うと少しドキドキします。

[110: 匿名さん]

わたしもインテリアフェア行きますー
あんまり決まって買う予定の物はありませんが。

ついでにモデルルームにも寄ってみたいと思っています。(^-^)

[111: 匿名さん]

109です。
インテリアフェア行ってきました。
あんまり期待したほどではありませんでしたー
もっと、オーダーメイド家具の例とか、（せめて写真とか）あるかと思ったのに。。

カーテンのサンプルはたくさんありましたね。

係りの人の言うところによると、

1月に入居説明会と現地でのイベント、2月に内覧会だそうです。

今日はあまりどんな人がきているのかみませんでしたが、20代のカップルから、
ご年配の方までいろいろでしたね。

なんにせよ、楽しみになってまいりました。

[112: 匿名さん]

せっかく、池袋のそばに住むのですから、東急ハンズで何でも揃いますよ。
価格は定価に近いですが、相談すると担当者がアドバイスしてくれます。

契約者ではありませんが、過去に2軒購入した経験から書き込みます

・食洗機は20年使っていますが
　ビルトインの食洗機は案外高いばかりで使いにくいです。構造上どうしても食器を上、もしくは
　前から入れるので
　お茶碗を奥に落とすと、最初からやり直しです・・・・。
　機械は必ず数年で壊れますので、メンテナンス重視で据え置きの汎用型をお勧めします。
　浮いたお金で、カーテンにお金を掛けるのも良いかと思います。
・ＵＶフローーリングコートは、まだ歴史が浅いので不確かな部分が多いですが
　丈夫らしいですがかえってそれが仇となって、頻繁に歩くところが　縞になってしまいます。

・入居してから、家具センターでゆっくりそろえるのが良いと思います。
　私のところでも、大きなアメリカンソファーセットを買おうと思ったのですが、エレベーターや入り口が狭くて
　搬入不能でしたが、今考えると買わなくて、かえってリビングがすっきりします。
　少し高価な座椅子を家族分買って、使用していますが、かたづけられるので便利です。

[113: 匿名さん]

地元の方、学区の小学校、中学校の評判はいかがでしょう？
小学生、中学生の子供がいるので教えて下さい。

[114: 匿名さん]

とうとう入居説明会の案内が！！！！！
キタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

[115: 匿名さん]

で、売れてるの?

[116: 匿名さん]

入居説明会、３グループ制ですね。入居率が大まかに分かるのかな。

[117: 匿名さん]

なるほど。確かに。

1階〜4階：66戸
5階〜6階：33戸
7階〜9階：39戸

はじめ、お金持ち（高層階）に比べて、2倍近く混雑するのかと思ってしまいました。
なるほど、1階〜4階が一番売り出し後ですもんね

最近モデルルーム行った人います？どのくらいバラついてました？

[118: 匿名さん]

よくわかりにくいのですけど、ここは他のデベでいうところの何に相当するのでしょうか
三菱地所のパークハウス
住友のガーデンヒルズ
三井のパークホーム
野村のプラウド
よくわからないです

[119: 匿名さん]

？？？？？大京のグランフォート？？？？？
？？？？？大京のライオンズマンション？？？？？

[120: 匿名さん]

ライオンズマンションのノウハウを集めたハイグレード仕様、
住友ならグランドヒルズクラスでしょう。

[121: 匿名さん]

最近のハイグレードマンションブームの中で、大幅な値引き無しで
売れ残り1年以内なら、優等生でしょうね。

[122: 匿名さん]

グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが

[123: 匿名さん]

ハイグレード仕様？？

[124: 匿名さん]

最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。

[125: 匿名さん]

いくら?

[126: 匿名さん]

不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階　坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
南東角中層階(4-6)　坪単価256万
東最上階　坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
南東角上層階(7-9)　坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。

[127: 購入者]

さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。

[128: 匿名さん]

駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。

[129: 購入者２]

128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。

駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。

127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。

[130: 購入者]

>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。

>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。

[131: 匿名さん]

>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。

>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで

[132: 匿名さん]

現地イベントがあるみたいだよー（HP参照）

[133: 匿名さん]

池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。
人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。
池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、
環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。
この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。
ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。
最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば
池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって
国内第3の都市となるのでしょう。
池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、
郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。
いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。
まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。
一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。
そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。

[134: 購入者]

昨日、東京芸術劇場で小林研一郎指揮の日本フィルハーモニーの演奏を聞きました。名演奏でした。
これから、このような機会が増えることになりそうで楽しみです。
現地はすでに東側と北側はその全貌を見せていますね。

[135: 匿名さん]

１３３さん
池袋の件、とても参考になります、将来性がありますね。
やはり、西口、北口と東口は山手線の外側、内側で雰囲気が違いますね。

北大塚は山手線の外側です、内側は南大塚で、やっぱり土地の値段も2割位高額です、
文京区に隣接しているのもあるかもしれませんが。
やはり、駅の近くは雰囲気が全然違いますね。

[136: 購入者]

スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。

よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。
サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。
期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・
あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。
ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・
コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。
ミニストップや99円ショップもやや近めですね。
なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなと
そんな期待を持っています。そうなるといいな。
あとこの付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。
大塚駅前のリニューアルはあまり期待していません。せめて駅前の自転車がどうにかなればいいですね。
それよりも空蝉橋の通りに改札が欲しいです・・これは無理か。環状線の開発がらみで・・やっぱり無理か。
立地がらみで良いとこと言えばターミナル駅から一駅目が最寄りで中間点近く、それでいて線路が曲がっているので
直線距離はより短い。立地の間合いとしてはそうそうないものですよね。

[137: 購入者]

初めての書き込みです。
ローンをどう組むかで悩んでいます。
皆さんはどのように住宅ローンを組みましたか？？？
フラット３５　短期固定　変動金利　固定と変動の組み合わせなどいろいろとありますが・・・。

[138: 匿名さん]

週末に現地見てきました。
カタログよりしょぼくないですか？？？
少々がっくりしました。
壁は高級感ないし。
たてこんでるし。

137さん、それ、ローン版のほうがいいですよ
私は長期と短期の組み合わせです。

[139: 匿名さん]

＞138
同じデベの、同じグレードの物件でもずいぶん違うんですよ。
その地域によって、売れそうな坪単価、分譲価格が違いますから。
大塚地区では、ハイグレードだと思いますよ。立地も静かな住宅地で希少です。
同じ豊島区でも、目白や駒込と比較すれば坪単価が違いますから
多少高級感が違うのはしょうがないですよ。

[140: 138]

そうですか。。。
カタログにだまされるとは良く聞く話ですよね。
部屋はどうなんでしょう。
ちょっと不安です。

[141: 匿名さん]

大塚駅の近辺でマンション用地は少ないと思います。
南口にはあるのでしょうか？
癌研のの跡地ぐらいですね、あそこは大きなマンションが建ちそうですが、
駅から遠いですね。

[142: 匿名さん]

138さん
現地をご覧になったという事ですが
外回りは出来上がっていましたか？
近いうちに見に行こうか迷ってます・・・
工事でゴチャついてるとゆっくりみれないかな、と思いまして。

[143: 匿名さん]

138ではないけど、日曜とかなら原則工事もお休みなので
あまりゴチャゴチャしないでゆっくり見れると思います。
ってかうちはゆっくり見せてもらいました。現地モデルルームも
見れましたよ。こっちの方が間取りがそのものずばりなので
よかったです。それほどカタログにだまされたって印象はないです。

でも現地で現物みて一点だけ女房が容認できない点が浮上してしまって
うちはパスしました。残念。

[144: 匿名さん]

この物件、やっぱり半数近くは近隣の人の住み替えなのでしょうか？

[145: 購入者]

今日は入居説明会でしたね。
そこで今日の状況です。携帯+夕暮れ近く+曇り空と最悪条件なので
写り具合はご容赦ください。


南東角その1
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/638.jpg
南東角その2
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/639.jpg
グランドサルーン
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/640.jpg
東側
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/641.jpg

[146: 匿名さん]

>145
写真サンクスコ。
足場も取れたんですね。
先週は南側の足場がまだあったんですがね。

[147: 142]

145さん
写真どうもです！

[148: 購入者]

電気ついているのは人が住んでいるんではなくて
ほとんど内装の段階だそうです

って、あたり前か

[149: 購入者]

昨日のインテリアフェアに行ってきました。
ダイニングのカーテンと玄関ミラーを注文しました。
カーテンが二重で約10万円。
ミラーは内覧会の時に、設置位置を決めるそうです。
カーテンは気に入ったものがあったのでとても嬉しいです。
お引越し日はどうやら4月になってしまうかなあと思う今日この頃です。。。

[150: 匿名さん]

カーテンは悩みますね。。。内覧会の後だと、引越に間に合わないのでしょうか。
「とりあえず」でスタートするか、「やはり、新生活は万全で」でスタートするか。
２月４日にもインテリアフェアはあるようですので、行くかもしれません。
（今ひとつの雰囲気だったので、見ないで帰ってしまいました）

[151: 購入者]

１５０さん。
内覧会の後でも生活スタートに間に合うそうですよ。
内覧会の時にもライオンズファミリーさんが、カーテン等を用意してくれているようですが、
カタログで注文するか、少し持ってきてくれるはずの現物の中から決めるような形になります。
カーテンはお部屋の印象を左右するので、内覧会までに他のお店などでいろいろ調べてみて、
それから決めるのでも遅くないと思います。

[152: 匿名さん]

自分はカーテンに限らず、引越してから購入予定です。
しばらく部屋を眺めてから一番似合いそうなものを買おうかなと。

[153: 匿名さん]

あれもこれも新しくしたいと思ってはいるもののこの物件を購入したために
なかなかインテリアまで資金がまわりません。
皆様、なんだかとても余裕があるんですね…羨ましいーっ。
10万のカーテン、うーんわが家にはありえない。

[154: 匿名さん]

やっぱ新しいマンションには薄型TVでしょ！
ブラウン管のTVなんてありえなーい！
・・・と思いつつ、我が家も資金が。。。

[155: 匿名さん]

けっこう、皆さんも相当無理してマンションを買っているんですね、
そこそこ、安心しました。
インテリアや、家電製品は入居してからゆっくり買おうかと思っています、
勢いでそろえると不必要なものまで買ってしまい失敗しますから。

[156: 購入者]

１０万円のカーテンはダイニングの部分だけです。
あとは今使っているものを使い回しですよ（笑）
見えるところだけ奮発です。

薄型テレビはいいですね〜。
でも今のテレビが壊れてから新しい薄型テレビを購入予定です（何年後になるやら・・・）
だんだん薄型テレビも値段が下がってきて嬉しいですね！

あとはダイニングにつける照明とカーペットとエアコンを一生懸命安くていいものを探すのみ。
使わない予定の部屋は入居してからでもいいかなと思っています。

[157: 購入者]

>137さん
ローン掲示板の方が良いと思いますが、わが家の状況をご参考までに。

金消会は各自が銀行でやるような感じになっているようですが、みなさんもそうでしょうか。
2月半ば過ぎに金消契約をすまそうかと思っていますが、何せ高額。
年収の4倍、手取りでも5倍もするローンを組んでしまって首が回りません(爆)。
わが家としては頭金はそこそこで多くは繰り上げ返済で済まそうと考えています。
全額ローンでも銀行はOKでしたが、それはさすがにこちにらに旨みがないので
ローンを数本に分けて数年後に1本を繰り上げ返済で終わらし、十年後程度に2本目を繰り揚げ返済で
終わらしという返済方法でそのごとに月の返済額がグッと少なくなるように組んでみようと思っています。
短期固定分を先に返し、長期固定(長期といっても20年程度ですが)を残して
金利上昇リスクのヘッジとともに子供に要り用になる時期にはローン返済が減っているようにですね。

現金としては1000万〜2000万程度残した状態にしています。有価証券や金や先物関係はわずかしかないのですけど、
わずかなのでかえって処分できずにいるのもちょっと困っているところですが。この運用資金もヘッジとして残しています。
妻は全部売って先に頭金に充てちゃいなさいと言うのですが、そこは男の世界などと意味不明の言い訳をして抵抗しています。

その意図はヘッジと言えばそうなのですが、それは社会情勢に対するものだけではなく、私に将来何が起こるかわかりません。
その時家族を守るために、資産は流動資産・動産で残しておくのも大切と思っています。
それなら保険金があるのではと言われれば、そうなのではあるのですが。

借り方についてわが家で検討した結論を二つ書き添えますと、
長期固定ならば長くとも25年以内で組まれれば、元金比率で有利ですよ。
短期固定や変動金利は上昇していくと予測して5〜8年前後で完済できる部分を短期・変動に移して借りておくと
繰り上げ返済したときの利息部分や月の返済額がグッと抑えられますよ。この部分は35年で借りた方が良さそうです。
それぞれのご家庭の家族構成などで考え方が違ってくると思いますが、わが家はこんな感じです。

[158: 匿名さん]

ローンは複数本にすると、それぞれ契約料がかかるんですよね。数万円のことですが・・・
司法書士の報酬も増えるのかな。登記に書く量で増えるのだろうか？
一部繰上げも費用がかかる場合は、回数が多いと費用が増えますよね。
また、ローンを返し終わった後の登記抹消にも司法書士にお願いするので、お金。

でも、リスク管理を考えるとミックスなんでしょうか。
10年くらいで返すつもりではいますが、私の最終結論は35年一本。それもリスク管理。
一部繰上げしても毎月の返済を減らすだけにして、ローン減税の恩恵は受けるようにします。

結果はどうだか分かりませんけどね。

[159: 購入者]

私なんかは低金利だから買えた口なのでローン返済はキツキツです。
8%の時代だったら買えなかったです。
ここを買おうと思った、というが賃貸から分譲に移るきっかけがデフレ脱却の兆しにあった訳で。
どういう借り方かで変わりますけども例えば月25万のローン+諸々費用で30万ちょっとになるとして、
当初は年間300〜500万程度の繰り上げ返済を目標とする様なplanを立てています。
2000万程度は5年間で繰り上げ返済してもその時点でのローン減税は全額もらえると言う勘定です。
いつまでもこの金利が続くわけはないので、続くなら全額短期固定でいけるんですが(ありえない)。
これだけの高額物件では多少の金利を支払っても長期固定のメリットは捨てがたいですね。
契約料や司法書士手数料、繰り上げ返済手数料など色々な名目のものがとられていくことになるようですが、
一回の繰り上げ額を多くすると結局何十倍もの利息分が浮いてなんか得した気持ちになってしまいます。
シミュレーションを重ねに重ねてかなり悩みました。その結果、最近はどうでもいいやと言う気持ちに陥っているぐらいです(自爆)。

[160: 匿名さん]

素朴な疑問、余計なお世話ですが、
毎月30万円も支払える人が、何で大塚にマンションを買うんだろう？
この地区なら、そのレベルなら文京区か豊島区でも目白か駒込でしょう。
南大塚ならまだわかるけど、北大塚なのはよくわからない。

[161: 匿名さん]

路線価をみると山手線を越えて内側に行くとだいぶ上がりますね。
デベの土地の収得価格は路線価の2倍＋αが平均ですよね。
生活観を鑑みると、それ以上の値幅と判断しました。その分、安いといえます。
大塚駅北口が最寄となるのですが、物件付近は北口とは違った住環境となります。
南口がいいのではといいますが、南口も巣鴨寄りになると風俗街がありますね。あと、駅前の坂がきつい。
いずれにしても風俗街の有無については巣鴨も駒込も似たようなもので、山手線の古い街である限り
無縁ではいられません。
物件周囲の住環境とすると巣鴨や駒込の山手線内側に軍配が挙がりますが、
ここが悪いということでもありません。
利便性をとるとここ上池袋が有利です。池袋徒歩圏という部分ですね。
目白、駒込で同程度の物件を購入するとなるとより高額になります。
良質な住環境や間取りを求めるとさらに上積みされて数千万の差が出てしまいます。
仮にここより安かったとしても、利便性はこちらが高いと判断しました。

確かに巣鴨や駒込、目白と比べると駅の品格は落ちます。
大塚は良く知った街ですのでそれ自体に負のイメージが強いということがなかったために
特に抵抗はありませんでした。結局、都心にマンションを買う以上、利便性についても
追求したということになるわけです。
ここもやや中途半端な物件なのですが、
山手線内側の住宅街には結構不便な場所もありますから。

[162: 匿名さん]

大塚近辺は、購買層（購買価格）が他の山手線の駅に比べるとやや低めです、
必然的に、占有面積は小さめの物件が圧倒的ですね。
95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。
大きな部屋は、希少価値ですね。
確かに、北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、
埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。
目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたら
コストパフォーマンスは高いと思います。
確かに南大塚も確かに街並みはきれいで、路線価で２割以上高いですが、古くからの町であるため
規模の物件は将来的にも建設されることはないでしょうね。
もう、住宅地ではなくオフィスが多くなっていますよね。
確かに南大塚1丁目は、風俗はないけどホテル街を抱えていますね。

癌研跡地だけが、少々気になりますね。

[163: 匿名さん]

マンションは変な物で、物件を本来買うものですが住所で価格が違いますね。
豊島区北大塚より、上池袋の方が何となく格上だと感じるのは私だけでしょうか？
近所の巣鴨高校も大塚が最寄り駅、住所が上池袋なのに、不思議な名前ですね。

[164: 匿名さん]

＞162さん

癌研跡地できになることとは？
わたしは癌研跡地にショッピングセンターができると聞いており、
この物件にとっては有益になると考えていたのですが、
何か予想しうるデメリットがあるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

癌研跡地は、寮が公園ですよね。（青淵閣の目の前）
建物の跡は、
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html
ですね。ショッピングセンターも入るのでしょうか・・・
予定は平成２０年ですので、これからの展開しだいですね。

[166: 匿名さん]

ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
よしやクラスのスーパーが出来るとありがたいとこですね。
でもあまり期待はせずに小さなスーパー程度かなと勝手に思っています。

[167: 匿名さん]

癌研跡地
知人のデベの社員が、各社狙っていると言っていました、
大塚地区では、最大級のプロジェクトでしょうね、地目も近隣商業地区で、
容積率90％（角地のため）容積率400％、高さ制限・日影規制なし、接面道路が広いので
タワーでも建つかもしれませんね？
直接デメリットはありませんが、後から新しい大規模が建設されると
中古マンション相場には、影響するでしょうね。

[168: 購入者]

目白プレイスの掲示板ではお受験の話題があったりして
ビックリしています。
お子さんをお持ちのご家庭は保育園とかどうされるんでしょう。
豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

[169: 購入者]

>>168さん
まだ生んでいないけど。。。

区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。
あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。

駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）
個人的にはすごく期待しています。

http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_03_01a.html

って、きっと実際にどうするのか聞きたいんですよねぇ(^-^;;;

お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。
せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか・・・

おかねかかるなー

[170: 購入者]

>>169さん
どうもです。
午前二時って、またまたビックリ。
小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。
巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
子育てならば郊外と思いつつも色々な事情で都心を選んだので
どうなんでしょうねぇ、このあたりの学校の雰囲気というのは。

幼稚園からお受験される方もいらっしゃいますよねぇ。。。

[171: 匿名さん]

この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、
可能性はあるでしょうね。
文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。
お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。
憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。
新幹線通学している生徒がいるくらいですから。
まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。

[172: 購入者]

巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。
中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。
スパルタとも・・書いてあります。
とても微妙な表現です。
うーん。わが家の気風には微妙。。
大学はまだ先の先で、何に適している子なのかまだ未知数でもあるし、
受験が幸せか、そうやって大学にはいることで何か得られるのか
と言われると、得られるものがあるのはわかっていても「そうだ」と
すとんと落ちてくるものが。。。
わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
うーん。自分がそう言う育ちかたしていないせいか全くわからない世界です。

[173: 匿名さん]

＞豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

地域、タイミングにもよりますが、それはないと思いますよ。
ただ、お隣の新宿区と違って区立幼稚園は2つしかありません。

[174: 購入者]

>173さん
ありがとうございます。
豊島区に問い合わせた印象として絶望的のようなことをいわれたので。。

[175: 匿名さん]

>>174さん

小学校、中学校は学区がありますが、保育園はフリーなんですよ、区内どこでも入園可能です。
駅から近いところは人気がありますが、それ以外はタイミングで入れますよ。
豊島区のＨＰにも、待機児童の数が保育園ごとに公表されているはずです。
うちの下の子供も、3才から社会復帰と同時に入園させました。
但し、パートやサラリーマンなら問題ありませんが、自営だとハードルが少々高いようです。
（フルタイムで働いていなくても入れてしまう人が多いらしい）
ご参考まで。

[176: 匿名さん]

巣鴨学園は、東大ランキングの常連です。
昨年はダメでしたが、いい年はベスト10にランクインしています。
母校なんですよ(笑)

[177: 匿名さん]

＞わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。

とりあえず親御さんの、妄想でお受験が多いだけですよ
気にする必要はないですよ。
実際には国立の付属小学校でも小学校から高校まで進学できる子供は20％程度ですから。
高校進学時にボロボロ落ちて、他の高校に行くんですよ。
なぜか、附属小学校の場合にも、医師の子弟が多いと知人の歯科医が言ってました。

大学付属の私立の附属幼稚園は、お金がいくらあっても入園は親の職業と縁故があります、
私学ですから、訳あり入園が多いですよ。
卒業生の子弟でも、いくらでも不合格はいるんですよ。
ある付属幼稚園は30年前で、毎年の寄付金一口30万円ですよ・・・・。

[178: 匿名さん]

幼稚園入学のための予備校みたいのもあるのかしら?

[179: 匿名さん]

とりあえず、建物分の固定資産税・都市計画税は減免継続ですね。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
住宅ローン減税も縮小だし、上記のような減免があるのは今のうちかな。

週末に現場を見に行きましたが、結構出来てきていますね。
斜め右の建築中の物件も、あまり邪魔になっていませんね。
内覧会が楽しみです。

[180: 匿名さん]

私もマンションを購入した一人です。
縁があるってこう言う事か…と言わんばかりにトントン拍子に話が進みました。

癌研跡地には20階建ての高層賃貸マンションで1,2階には商業施設が入ると聞いています。
また、その隣の広い空き地には大きな公園が出来るとも聞いています。

引越し順番の発表通知もあと少しですね。
何事もなくスムーズに引越しが出来るように願いたいです。

[181: 購入者]

私も購入者です。
ローンの組み方もほぼ決まり、あとは引越し日の連絡を待つのみです。
早く入居して、皆さんにお会いしたいです〜！！！

先日、マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。
マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。
そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！
徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。
（自転車があればもっともっと便利）

癌研跡地に（あんまり期待しない方がいいかもしれませんが・・・）良いお店が来ることを祈るのみです。