グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[42: 匿名さん]

価格はやはり高いですよね。
駅からの道も　環境がいいとは言えないですし。

建物もコの字型と言うのですか？詰め込んでいる感じがしてしまって・・・

モデルルームの豪華さにだまされて　思わず買いたくなりますが、
家に帰ってじっくりと図面を見ていると、何だか夢から覚めてきます。

[43: 匿名さん]

モデルルームはオプション満載ですから、私もつい購入したくなります。
周辺環境の悪さを考えると、この金額は出せないと判断しました。

[44: 匿名さん]

確かに金額は高いですね。不要？な共用施設減らしてもいいから、安くしてほしいって感じ。
使えそうなスーパーが思ったより遠い感じもするし。
でもこの急な坂、道挟んで真迎えにあるグ○○ス○○○も新築だし、場所はいいのでしょうかね？
大塚駅逆となるとア○ラ○ってなもあるし。迷うなー

[45: 匿名さん]

池袋に近いので魅力的！！と、思っていたのですが。
結局通勤するのに何だか中途半端な気がしますね。
地下鉄沿線で、乗り継ぎも地下を通ってそのまま行けるほうがいいかなと。
贅沢かな。

ただ、休日ともなると
サンシャインに近いので映画など、思い立ったときに行けて楽しそうではある。
日常の買い物はどうでしょう？坂は有りますが、自転車でがんばって行きましょうか。

[46: 匿名さん]

坂がきついのは地盤が良い証拠と言うことで。

[47: 匿名さん]

日曜日に現地近くを見てきました。
5階くらいまで立ち上がってきています。
西側の一番北のルーフバルコニーあたりは、囲いが取れていて、
東側からは遠めですが見ることが出来ました。
タイルの色はカタログより薄目かな。西側の色のイラストはカタログにはないか。
（もっと濃い色でシックなのかと思っていました）

サンシャインまで歩きました。ここに住めたら、散歩がてらサンシャイン。いいなーと思いました。

[48: 匿名さん]

収納は少ないね。
今年の物件のトレンドかな。以前は収納面積を表示するのが流行った時があったけど、
建材や地価の上昇分を部屋の広さではなく収納の縮小で小幅吸収というトレンドでしょうか。
来年は100平米越えが減って、廉価マンションでは床暖房なしかな。

スロップシンクがないというのは、たこ焼きに青のりとかつお節がかかっていない様なものですが、これもコストダウンですかね。
ハイグレードシリーズという、その部分が、いざ住んだとして、普通の居住者に理解できるのか、わからないです。
まさか玄関の石が高かったからハイグレードとか言わないでしょうね。
また、ハイグレードなのにあのエレベーター、住戸の玄関前で良いんですか?
なんか、目白の某社の方がHPも良いし、場所も良いしで、部屋によっては安いのに、どう考えてもむこうが格上で、
こっちはただの綺麗な廉価マンションという感じがしてしまう。大塚だし、南面に建物で目隠しなんだから、
せめて中身をよく考えて、その部分を伝えてよ。大京さん。もう少しいろんな工夫が欲しいなぁ。とにかくHPがダメ。
他人のノスタルジーで住むんじゃないのに、それが前面に出ていて。
住む人の幸せについて考えた物件ですと言うことが伝わりにくくなっている。そして見えない。
とまー、とりあえずのレポでした。でも、この不満は程度の高い部分での不満と言うことで、読んでください。
その通りだと思うならもっと良い他の物件がいくらでもあると思います。

[49: 匿名さん]

前の坂がきついと言うことがかかれていて、気になっていました。
今日車をPメーターにとめて子供をベビーカーに乗せて坂を往復してみました。
最後の30メートルぐらい、少しきつくなってんのーって思ったけど
大丈夫ですね。すぐの距離だし感覚より傾斜は緩やかです。
帰りに降りる時の方が緊張します。手を放してばーっていったらどうしようかと
思ったんですけど、じわじわ動く程度でどう考えても転げ落ちてゆくという坂ではなかったです。

もうかなり販売は進んでいるのでしょうか? MRいかれた方、よろしくです。

[50: 匿名さん]

４８さま

まったく同感です。ご意見を読んで胸がスーッとしました。
ＭＲに行って渡された間取り図は２，３枚で他の部屋の間取りもわからず、
何故？節約？などと思っていましたが、
　後日、他の部屋の間取り図を見る機会がありよくよく確かめると
我が家の検討住戸の寝室の隣は　隣戸の浴室になっていて本当に驚きました。
水音、洗面器の音、絶対に聞こえそうですよね。

エレベーターホールが無く、住戸の玄関を出たら
まん前にエレベーターの乗降口なんて。。いくら自分は住まないにしても考えられません。
エレベーターを使うのに、気を遣うなんて。。。

本当に住む人間のことを真剣に考えているのでしょうか？
オプション満載のモデルルームで目先を眩ませる売り方にもう少しで
引っかかるところでした。

それから、坂も　ベビーカーは良くても、力の弱った高齢者にはきつそうですね。

我が家にとっては、マイマス面の方が多いように感じられたので、検討から外しました。

[51: 匿名さん]

これだけ評価が分かれる物件もめずらしい？
今度はプラス面。今日現地から、サンシャイン・シティまで歩き食事と買い物、
次に現地近くに戻って都電荒川線で一駅乗って、とげ抜き地蔵商店街をぶらりぶらり。
休日には、都心の華やかさと、下町風のにぎわい、どちらでも楽しめる。
老後は、閑静な住宅地でありながら近くにエキサイティングな場所があるのが最適？

[52: 匿名さん]

よくわからないのですが隣戸に接する浴室の場合、壁の厚さが減っていませんか?
HPの間取り図で微妙に壁がえぐれてかかれているんですけど。
小さい絵なので目の錯覚でしょうか?

[53: 匿名さん]

当物件、まじめに検討したんですが、やはり、駅からのルートがちょっと。。。
それを度外視すれば、まあ悪くはないのですが。。
ただ、毎日通る道ですので、子供のことも考え、候補からははずしました。
ひとそれぞれ、いろいろな価値観はあると思います。

[54: 匿名さん]

新聞おりこみ広告ちらし入っていましたね。ひさびさに。

[55: 匿名さん]

http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4567.jpg

上手くリンクできているかわかりませんが、
高台を謳っているので東京都土木技術研究所の地質図と地図を合わせてみました。
よく見えないかも知れませんが、赤十字が物件で、
背景が黄色っぽいのですが、薄緑の色分けです。
巣鴨新田あたりが薄い水色、サンシャインの辺りがピンクです。
自作なので多少の誤差があります。ご勘弁。

余談ですが、山手線が巣鴨から雑司ヶ谷を通って目白に向かって計画されていたというのもよくわかる感じですね。

[56: 匿名さん]

55さんへ
素人にはいったいどの色がよい地質なのか分からないのですが・・・

ちょこっとだけ解説してもらえますでしょうか？

[57: 匿名さん]

http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4584.gif
池袋付近を通る地層図です。
物件付近の詳細地層図もありますが、著作権の関係で出せません。
こう見ると、新宿になぜ高層ビル群があるのか、なぜ池袋にサンシャインがあるのか
わかってきますね。

さてさて、洪積層は新生代第四紀のもの(260 or 180万年前〜現在)ですが、
沖積層は氷河期の浸食谷であったり河口付近での礫の堆積であったりするので軟弱傾向です。
特に、川底であった場所は軟弱な腐植土、腐植質粘土が２〜４ｍの厚さで分布することがあり、
軟弱層の沈下の検討や液状化の判定が重要となります。やっかいなことにローム層の下に
埋もれている大昔の川もこの範疇で、有楽町層に分類される場所に含まれます。

合成地図上では黄色に見えますが(いい加減につくったので色が・・)、
凡例で緑色のところは洪積層が河川の浸食で削られたり、あるいは最終氷河期が終了した
一万年から六千年前の急激な温暖化による海面上昇で波の浸食によって出来た
波食台地に相当する地域のようです。
物件の部分がどういう経緯で出来たものかは詳しくはわかりませんが、
浅草波食台地のようなものよりも巣鴨新田のあたりに川が流れていて、風雨によって削られた
台地斜面のように思うのですが、どうなんでしょうか。わかりません。

[58: 匿名さん]

武蔵野台地(豊島台はその東端の洪積台地)について若干解説を加えると、(書き忘れた)

関東ローム層(TM1)、ローム質粘土(ｌc)の下位に武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)、
本郷層（Ho)のいずれかの地層が分布している地域。
中層の建築物であれば関東ローム層(TM1)を支持層とする直接基礎が可能である。
重量構造物は、武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)など比較的浅所に分布している地層で支持できることが多い。
目黒区、豊島区、文京区、北区などの目黒台、豊島台、本郷台および多摩川沿いの立川面台地に相当します。

特徴としては
(1)
ローム層の下に武蔵野礫層・東京層が分布する地域で、その下位に東京礫層・上総層群が分布する。
これらの地層は洪積層であり、軟弱層の検討や液状化の判定は必要ない。
(2)
武蔵野礫層・東京層は許容支持力が東京礫層・上総層群より小さいため、
構造物の規模や形状により適切な基礎形式・支持地盤の選定が必要となる。

と、これぐらいでよろしいでしょうか?

[59: 匿名さん]

突然、専門的な話になりましたね。
わたし、そちら方面は素人なので、わかりやすく、いいのか悪いのか、解説していただけますか？

[60: 匿名さん]

住むには便利な地域だと思う。ただサンシャインへの徒歩ルートは結構遠いし、
気持ちよく歩けるわけではない。あくまでも「歩ける距離にある」という感じ。

目の前の道からＧＦ青淵閣に向かっての雰囲気は良い。
ただし大塚駅までのアプローチは今ひとつ。
ごちゃごちゃっとした少し昔の私鉄沿線で育った私には馴染みやすいけど
良質な地域を知っている人にはつらいだろうなあ。

販売担当には熱心な方もいて悪い印象はありません。若い人は勉強不足だけど。

建物は丁寧に造っている印象です。北側の断熱材もきちんと吹き付けているし。

城東で初めてのグランフォートと言うけれど、もう少し安ければねえ。

[61: 匿名さん]

判定
微妙

理由
学習院の辺りならば直接基礎が可能→物件は劣る
水色のところなら潜在的に液状化リスクがある→物件は優れる
学習院の辺りと物件の辺りでは関東大震災クラスで同一震度であると推測されるが、
直近の水色のところでは震度にして1程度強くなると推測される→水色より優れているが、学習院周辺とは同等

結論
良いのか悪いのかは自己責任でお願いします。

あと、
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/toshima/j0.htm
も見ておいてください。

[62: 匿名さん]

いずれにせよ、山手線は、便利ですよねえ。。。
うらやましい！

[63: 匿名さん]

大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…

毎朝、大塚駅を掃除している人たちがいたり（誰だろう？）、通学途中の学生さんが
大勢いたりと、山手線の駅なのになんとなくのどかな感じがします。

新大塚駅も徒歩圏だし、交通の便は良いね。

[64: 匿名さん]

＞大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
＞あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…

大塚住人です。大塚に果物屋が多いのは 癌研病院のお見舞いに持っていかれる方が
多かったからですよ。

[65: 匿名さん]

64さん　なるほど癌研があったからですか。納得です。
大塚の雰囲気が気に入る方にとっては良いマンションですよね。

[66: 匿名さん]

スーパーは遅くまでやっているし、そのスーパーの上にはダイソーがある。
コンビニも近いし、SHOP99もある。
駅前では山下書店とあおい書店は長時間営業でがんばっている
南口すぐにはパチンコ（ひょうたん島）とブックオフがあるし、おもしろそうな店もたくさんある。
庶民が日常の買い物をするには不自由しない街です。それがグランフォートの住民にあうのかは
分かりませんが。

コンビニでは駅周辺にampmがやたらとあるのが不思議です。

[67: 匿名さん]

夏の終わり頃に検討しましたが、別物件に決めました。
周辺環境としては、南面の圧迫感と東西への坂道、駅へのアプローチがネックと
なりました。
敷地の広さ、隣接する社宅の雰囲気は良いと思いました。坂道も東側の抜けと、
町並み雰囲気を良くしているともいえます。
当マンションから北側の雰囲気には好印象を持ちました。

担当者の方は気持ちの良い人でしたが、責任者の態度はよくなかったな。
資金計画をたて購入意欲を持ってＭＲに行き、先着の部屋について担当者
と話しているにもかかわらず、抽選の部屋へ誘導しようとした。
このことが、この物件を止めた最大の理由です。

[68: 匿名さん]

　我が家は販売の仕方、価格の決め方に非常に不信感を持ち
この物件の購入を見合わせました。

顧客のためにではなく、自分たちの都合で部屋を薦めていたように
感じました。
　誠意が感じられませんでした。

我が家も、もう、他物件を購入してしまいました。

[69: 匿名さん]

私も６７さん、６８さんと同様、
物件は評価していたものの、販売方法に不信感をいだき、購入はしませんでした。
嫌な想いをした方をしたのは我が家だけではなかったんですね。

[70: 匿名さん]

買い手は相応の人たちなのだが、
売り手が不味いと
いうことでよろしいか
土建屋風の売り方なので、目白のガーデンヒルズの販売員程度の
教育をしてから出直してきなさいと一蹴して

では、次ぎ
話題を変えて行きましょう

[71: 匿名さん]

大塚駅近隣では、警官が車（とくに3ナンバーの大型車）を止めてドライバーに質問している風景を
よく見かけるけど、あれは何でだろう。駐車違反の取り締まり？

[72: 匿名さん]

購入した方いませんか?
どんな人が買っているのでしょう?

[73: 匿名さん]

高層階はこの地域を知る人（近所に住んでいる、地縁がある）が買ったみたい。
買換えが多いそうね。まあ金額から一時取得は少ないだろうけど。
でもＭＲには若いファミリーもたくさんいたなあ。親御さんの援助を受けるんだろうね。
近隣相場に比べてどうなの？と大声で販売員に聞いていた人が印象にのこってる…
もっと他に質すことがあるだろうに。

[74: 匿名さん]

はい、購入者です。我が家は新婚ですが、年配の人も多い感じがします。
12月に、ローン申し込み会とオプション（カーテンとかね）の申し込み会があるので、
そこで他の購入者に初めて会う可も知れません。ちょっと緊張気味です。

契約してる人は、お金持ちっぽい人もいましたよ。うちは違いますがね。

[75: 匿名さん]

駐車場のゲートってチェーンですよね。なんかセキュリティ面で物足りなさが感じません?

[76: 匿名さん]

たしかに、今のうちの近くのライオンズもチェーンですが、楽勝で侵入できますよねその気になれば。
もちろんセンサーとか監視カメラなければのはなしですが。。。

[77: 匿名さん]

購入者です。　洗面台の作りがどうも気になってるのですが、改装しようと考えてる人はいますか？
　　　　　　　因みに　家は鏡を両サイドにも付けで中の収納を見えなくしつつ三面鏡にしたいと考えてます。
　　　　　　　それと蛇口を伸ばせるようにノズル式のに交換しようと考えてるのですが　どうでしょうか？
　　　　　　　またどのくらいの費用がかかるでしょうか？どなたかご存知の方がいらっしゃれば教えてください。
　　　　　　　　

[78: 匿名さん]

>高層階はこの地域を知る人（近所に住んでいる、地縁がある）が買ったみたい
思いっきり売れ残ってるぞ
MRの花はガセかいなというぐらい

[79: 匿名さん]

販売はやっぱり苦労してるんだ

[80: 匿名さん]

え？そうなんですか？
売れ残っているの？

[81: 匿名さん]

>>80
HPみてみそ　そして感想を聞かせて
>>77
洗面台の鏡と蛇口だけの問題ではないのです。どのタイプの化粧台がついている部屋かわかりませんが、
洗面化粧台そのものを取り替えることになります。
http://www.inax.co.jp/products/powderroom/package/lc/plan_23.html
の辺りがお勧めかな。

[82: 匿名さん]

HPかわりましたか。。。
変わらず地味目ですが。

[83: 匿名さん]

>>82
さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
第三期二次となったいま、6つも残っています
超マジックです　増えています
あきれてものもいえませんです
失神しそうです

価格については諸説入り交じっているのですが何とかセブンの
SPのメゾネットは5F南東角の部屋と同じ値段です
7F南東角はここの南東角で最も高い部屋です。もちろんSPより大分高いです
こう考えると何で急に何とかセブンという言葉が出てきたのか
わからないのです
始めからそういっておけばと思うところもあります
その宣伝文句もすさまじいので
これでは何とかセブンより高い部屋を買ってしまった人って
いったい何なんでしょうと
いう感じです
もうちょっとその辺りもフォローしてという感じです　はい
今のところ、かなり苦し紛れになってやっちゃったのかなというのが
家族会議での結論です
値段だけでは語れない価値があるのです　きっと

[84: 匿名さん]

HPのモデルルーム、お風呂の写真が変わりました
その心は
使用前→使用後
です
使い終わったタオルをモデルルームに放置しないでください

というおふざけはここまでとしまして、新しいモデルルームにいかれた方
いかがでしたか?
我が家はこの週末はいけそうもないので。。。

[85: 匿名さん]

>さて、右の方に新しいリンクがあります茶色の
>そこに出ている7つの部屋は2つを残して第一期で完売でした
>第三期二次となったいま、6つも残っています
>超マジックです　増えています
>あきれてものもいえませんです
>失神しそうです

みてみました。
一期は完売してたはずでしたよね。
キャンセルが出たのでしょうか。

83さん、購入者ですか？
もしそうなら、そして、セブンより高かったのなら、
私なら部屋変えてって、いうかも。とおらないか。。。

[86: 匿名さん]

http://d.hatena.ne.jp/flats/20051118
ということもこの業界ではあるということを聞きます

販売方法に「ストレートな」不満を言う書き込みがいくつかありましたが
セブン疑惑があるのならなんか物件のコンセプトとはかなりかけ離れた売り方です
もっと余裕のある人たちに対する売り方をして欲しいかな
変な購買心をあおる手法ではなくて。
ちなみに、第一期の販売価格はみたので
これからどう化けてゆくのか
よく監視してみます
その時点でのセブンは
最低9000万台(後半だったような)〜最高11800万です
お断りしますが、
私の見た価格表以外のものがあるのかどうかはわかりません
訂正があればお願いします

みなさんも価格情報と販売済み情報(バラの花とその色)を
よろしくです
販売価格と販売状況がブラックボックスなのが、消費者にとってかなりの問題です
客観的な判断材料となる相場も解らずに相手のいいなりで買うのはおろかしいと思いませんか

>>85
キャンセルとしたら出過ぎの気配をビンビンに感じます。
通常、一例としてはローンキャンセル住戸と表示してきます。
さてさて買った後でセブンより高かったら、
それなのに何でうちって「エグゼクティブ」ではないの???
ってショックです(爆)　補助席ぐらい付けてください
うちはこの物件スーパーストロング様子見ですよ
目白にいけば「エグゼクティブ」なんてわざわざいわなくて済みそうだし
この経緯や価格の不透明な部分が心証を悪くしていますので
見送りかな。いいキャンセル住戸が出ればその時考えるかも
かなり分析しましたので間取りや住戸配置(隣の住戸の水回り配置!! など含めて)、
隣接地との関係や眺望についての私見を聞きたいという
奇特な方がいらっしゃればお答えします
販売済み/未販売含め8割以上の間取り図をいつのまにやらもっています。

[87: 匿名さん]

今日、HPみたら、セブンがあと3戸になっているぞ！！！！！！
週末売れたかね？？？

[88: 匿名さん]

天狗じゃ
天狗様の仕業じゃ
あっという間に3戸も売れた
ガクブル

[89: 目白暮らし]

実家が南大塚で、このマンションの100ｍ先のＳ中学と高校に6年間徒歩で通いました。
駅から遠いのを気にしている方が多いようですが、
大塚駅北口を左折、空蝉橋を通って住宅地を抜けると、驚くほど近いです。
朝はＳ学園の生徒が歩いているのでご参考まで。
南口に比べて北口は山手線の外側なので、
10年以前は柄が悪い印象でしたが、最近はマンションも増えたせいか、淋しすぎるほど
静かになりました。
サンシャインも近いので、生活するにはとても便利だと思いますよ。

[90: 匿名さん]

Ｓ学園かあ。評判いいよねえ。

ここは「通常の建築確認検査に加えまして、３種類の機関（住宅金融公庫＋「住宅性能評価書の評価機関」）による検査や自主「建築管理部」による検査を行っております。４重の検査で、合計１５回以上の検査を…」
現場も見せてくれるし、構造については、安心できそうだ。

[91: 匿名さん]

学生が歩く朝方は問題なくても、夜一人でその道を歩いてごらん。とくに塾帰りの子供とか奥さんとか考えられる？
空蝉橋の横ホテル街をとおってさー。常識でかんがえてごらん。・・・

[92: 匿名さん]

９１さんへ
どちらにしても、近道をするなら風俗街を通らずには行かれないでしょう。
北大塚は風俗街、歓楽街のメッカだったんだからしょうがないでしょう。
池袋の隣だし、山手線の外側だからしょうがないです。
空蝉橋のところは、ホテルは一軒しかありませんよ。線路脇の道を通ればね。
ホテル街は、その一本北側の道です。
S学園の生徒は、毎日歩いてますよ６年間も・・・。そして東大にたくさん入りますよ(*^_^*)

[93: 匿名さん]

大塚三業地だったから…その由来まで含めて大塚が気に入れば、この物件の満足度は高くなると思うゾ。

[94: 匿名さん]

で、予算関係なし
分譲済み・未分譲関係なしでは
どこがいいのよ
ランキングして

[95: 匿名さん]

ここのマンションを買えば、もれなくＳ学園がついてくる？
そして、東大に入れる？

[96: 匿名さん]

92さん
ホテル１軒だからどうこうじゃないのよ、なんか無理して納得してない。立地条件を・・・
言いたいのは、結局５分じゃいけないでしょ。あそこまで、
その割には高いのよ、宝くじ当たれば別だけど、普通に考えて物件高すぎじゃない？

[97: 匿名さん]

友人が池袋近辺を考えているのでちょっと掲示板とかを偵察してみましたが、
山手線沿線で5分でいけるところで同様の広さならもっと高いと思いますよ。
仕様が落ちて駅チカで住環境が悪化していてもね。

思うに、普通に考えて高すぎと思う人は買わない、大塚駅使用者の中ではずば抜けての高級・高額物件です。
マンションの資産価値の点からは居住者の質は大切です。

[98: 匿名さん]

この物件の価値は何かと、3つ上げてといわれればこういいます。

都心近くであるのにタワーではない、かといって低層でもなくその中間。
　　タワーは陳腐化する。この規模は希少性が高い。123戸というのも管理費上バランスのとれる数。

ターミナル駅徒歩圏なのに幹線道路沿いではなく、交通の少ない2車線道路からさらにひとつ入っている。
　　これも都内では希少。道路沿いの悩みはありません。

高台の立地というよりも低層の住宅地に敷地が跨っている立地。
　　これも希少です。騒音源や夜間光源が思いつかない。

この条件を満たす物件はとても少ないです。ターミナル駅徒歩圏から2駅3駅離れた場所
というならばいくつか上がりますが、それらには同等の価値はありません。

[99: 匿名さん]

96さん
駅から遠いか近いかも物件の価格を左右する。当たり前のことですね。
でもその他にもこの物件の価格が高い理由が98さんが書いたようにあるのだと思います。
96さんは駅からの距離とその道の環境以外でこの物件をどう思いますか?
購入を検討しているので、デメリットな意見でも結構です。教えてください。

[100: 匿名さん]

98さんのおっしゃるとおり、私も、建物の規模、幹線道路沿いでないことを評価しました。
しかし、南面が抜けないこと、外廊下（に面する浴室）、街に新鮮味を感じないこと（全く個人的な理由です）、パートナーが気に入らなかったことから、別の街の物件にしました。
価格については、交渉されればいかがですか？
候補を絞っての真剣な話しであれば、部屋によっては応じてくれるかも。

99さんは、大塚がお好きですか？

私は物件を考える時に、範囲を広げて、いろいろな街と物件を見ました。それによって自分が何を求めているかが分かりましたし、自分なりの評価軸ができました。

青淵閣のメリット、デメリットはこのスレにすでにいくつか書かれています。
こんどは99さんが歩かれ、その感想をアップされてみてはどうでしょう。
その反応が参考になると思います。

時間を掛けても大丈夫。この物件はきっと待っていてくれると思いますよ。

[101: 匿名さん]

この物件の価値を毀損しているものは何かと、3つ上げろといわれればこう答えます

一つは立地。大塚という古い歓楽街が最寄り駅であるということ。この時点で超高級物件である資格はなくなります。
ちなみに駅からの8-10分圏というのはむしろ都内で住むには最適の距離です。都市計画がそのようになっているということで。

次に建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。
タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、
やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に
適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。
このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。
さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられている
のではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。
また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。
プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。

最後に機械式駐車場。自走式の地下駐車場こそが都内高級物件のみに許された贅沢なのです。
ただしこれは毀損というよりも価値を高めていない部分といった方が良いかもしれません。

[102: 匿名さん]

大塚、歓楽街、高級、割高と色々ご意見がありますが。
私鉄ではなくて、ＪＲ山手線から徒歩圏内の通り沿いではない住宅地、
ある程度の規模の物件。
この条件で平均坪単価250万円ま安いのではないでしょうか？
住んでみるとわかりますが、私鉄とＪＲだと、便利さが全然違うと思うのですが。
快速、各駅、なんて考えたこともありません。
同じ豊島区でも目白、駒込なら坪300万円以上、同じような歓楽街の恵比寿や五反田だって
坪250万円では買えないでしょう。
このあたりのマンション、10年前は坪300万円くらいでしたよ。

[103: 匿名さん]

山手線沿線に住もうというのなら、あんまり高い安いとシビアにいう層の人は
少ないのでは、郊外に比べたらそれは割高です。
山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。

[104: 匿名さん]

モデルルームを現地に作り直すなら、最初から100平米のＭＲ見せるなんて普通の人が買える物件じゃないし、ある意味不親切？
私は購入者ではありませんが、ＮＧ決め手は、価格のみで該当しそうな部屋のレイアウト見せるだけで、隣のレイアウトは依頼しても「そこは
金額たかいですよ」と言われて見せてくれなかった。またＭＲ見に来たのに１時間以上待たされ、結局見れなかった。
担当の人、忙しくてもそっれはないでしょ、？　１階もこれって地下１階じゃないですか？湿気たまるんじゃない？とふっかけたら、「ここは1階です」と断言してたー。
信用できず・・・残念ってかんじ

[105: 匿名さん]

>>山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
>>城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。
そこでは都心の便利さが享受出来ないよね
日本を代表する大規模商業圏に歩いていけるというのは大きい

[106: 匿名さん]

高くてNGという方は大塚ならば前のグラン違いでスですけどイーですかトかアト何とかスかいいですよ。

[107: 匿名さん]

前に建っているグラン○○ートの土地は、もともと売主の丸○の建ってた土地だそうです。
その為に 比較的割安みたいですね。

[108: 匿名さん]

↑ 丸○　→　丸○の子会社
間違えました。
その為、土地の競売にかかってないらしいです。

[109: 匿名さん]

購入者です。
明日インテリアフェアですね。どんなものをつけようか未だに考えています。
カーテンも部屋の雰囲気を左右するから大切だし、バルコニーにタイルを敷きたいし…、ピクチャーレールも付けたいし、鏡も…、
おしゃれな電気もいいなぁ(でも自分で他で買った方が安いよね)。あーでも予算がっ。
フロアコーティングのことはパンフに載っていなかったけどそれって必要ない床だからって訳ではないですよね…。
それからやっぱり、ご近所さんになる人が来ていると思うと少しドキドキします。

[110: 匿名さん]

わたしもインテリアフェア行きますー
あんまり決まって買う予定の物はありませんが。

ついでにモデルルームにも寄ってみたいと思っています。(^-^)

[111: 匿名さん]

109です。
インテリアフェア行ってきました。
あんまり期待したほどではありませんでしたー
もっと、オーダーメイド家具の例とか、（せめて写真とか）あるかと思ったのに。。

カーテンのサンプルはたくさんありましたね。

係りの人の言うところによると、

1月に入居説明会と現地でのイベント、2月に内覧会だそうです。

今日はあまりどんな人がきているのかみませんでしたが、20代のカップルから、
ご年配の方までいろいろでしたね。

なんにせよ、楽しみになってまいりました。

[112: 匿名さん]

せっかく、池袋のそばに住むのですから、東急ハンズで何でも揃いますよ。
価格は定価に近いですが、相談すると担当者がアドバイスしてくれます。

契約者ではありませんが、過去に2軒購入した経験から書き込みます

・食洗機は20年使っていますが
　ビルトインの食洗機は案外高いばかりで使いにくいです。構造上どうしても食器を上、もしくは
　前から入れるので
　お茶碗を奥に落とすと、最初からやり直しです・・・・。
　機械は必ず数年で壊れますので、メンテナンス重視で据え置きの汎用型をお勧めします。
　浮いたお金で、カーテンにお金を掛けるのも良いかと思います。
・ＵＶフローーリングコートは、まだ歴史が浅いので不確かな部分が多いですが
　丈夫らしいですがかえってそれが仇となって、頻繁に歩くところが　縞になってしまいます。

・入居してから、家具センターでゆっくりそろえるのが良いと思います。
　私のところでも、大きなアメリカンソファーセットを買おうと思ったのですが、エレベーターや入り口が狭くて
　搬入不能でしたが、今考えると買わなくて、かえってリビングがすっきりします。
　少し高価な座椅子を家族分買って、使用していますが、かたづけられるので便利です。

[113: 匿名さん]

地元の方、学区の小学校、中学校の評判はいかがでしょう？
小学生、中学生の子供がいるので教えて下さい。

[114: 匿名さん]

とうとう入居説明会の案内が！！！！！
キタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

[115: 匿名さん]

で、売れてるの?

[116: 匿名さん]

入居説明会、３グループ制ですね。入居率が大まかに分かるのかな。

[117: 匿名さん]

なるほど。確かに。

1階〜4階：66戸
5階〜6階：33戸
7階〜9階：39戸

はじめ、お金持ち（高層階）に比べて、2倍近く混雑するのかと思ってしまいました。
なるほど、1階〜4階が一番売り出し後ですもんね

最近モデルルーム行った人います？どのくらいバラついてました？

[118: 匿名さん]

よくわかりにくいのですけど、ここは他のデベでいうところの何に相当するのでしょうか
三菱地所のパークハウス
住友のガーデンヒルズ
三井のパークホーム
野村のプラウド
よくわからないです

[119: 匿名さん]

？？？？？大京のグランフォート？？？？？
？？？？？大京のライオンズマンション？？？？？

[120: 匿名さん]

ライオンズマンションのノウハウを集めたハイグレード仕様、
住友ならグランドヒルズクラスでしょう。

[121: 匿名さん]

最近のハイグレードマンションブームの中で、大幅な値引き無しで
売れ残り1年以内なら、優等生でしょうね。

[122: 匿名さん]

グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが

[123: 匿名さん]

ハイグレード仕様？？

[124: 匿名さん]

最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。

[125: 匿名さん]

いくら?

[126: 匿名さん]

不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階　坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
南東角中層階(4-6)　坪単価256万
東最上階　坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
南東角上層階(7-9)　坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。

[127: 購入者]

さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。

[128: 匿名さん]

駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。

[129: 購入者２]

128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。

駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。

127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。

[130: 購入者]

>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。

>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。

[131: 匿名さん]

>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。

>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで

[132: 匿名さん]

現地イベントがあるみたいだよー（HP参照）

[133: 匿名さん]

池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。
人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。
池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、
環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。
この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。
ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。
最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば
池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって
国内第3の都市となるのでしょう。
池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、
郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。
いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。
まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。
一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。
そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。

[134: 購入者]

昨日、東京芸術劇場で小林研一郎指揮の日本フィルハーモニーの演奏を聞きました。名演奏でした。
これから、このような機会が増えることになりそうで楽しみです。
現地はすでに東側と北側はその全貌を見せていますね。

[135: 匿名さん]

１３３さん
池袋の件、とても参考になります、将来性がありますね。
やはり、西口、北口と東口は山手線の外側、内側で雰囲気が違いますね。

北大塚は山手線の外側です、内側は南大塚で、やっぱり土地の値段も2割位高額です、
文京区に隣接しているのもあるかもしれませんが。
やはり、駅の近くは雰囲気が全然違いますね。

[136: 購入者]

スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。

よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。
サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。
期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・
あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。
ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・
コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。
ミニストップや99円ショップもやや近めですね。
なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなと
そんな期待を持っています。そうなるといいな。
あとこの付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。
大塚駅前のリニューアルはあまり期待していません。せめて駅前の自転車がどうにかなればいいですね。
それよりも空蝉橋の通りに改札が欲しいです・・これは無理か。環状線の開発がらみで・・やっぱり無理か。
立地がらみで良いとこと言えばターミナル駅から一駅目が最寄りで中間点近く、それでいて線路が曲がっているので
直線距離はより短い。立地の間合いとしてはそうそうないものですよね。

[137: 購入者]

初めての書き込みです。
ローンをどう組むかで悩んでいます。
皆さんはどのように住宅ローンを組みましたか？？？
フラット３５　短期固定　変動金利　固定と変動の組み合わせなどいろいろとありますが・・・。

[138: 匿名さん]

週末に現地見てきました。
カタログよりしょぼくないですか？？？
少々がっくりしました。
壁は高級感ないし。
たてこんでるし。

137さん、それ、ローン版のほうがいいですよ
私は長期と短期の組み合わせです。

[139: 匿名さん]

＞138
同じデベの、同じグレードの物件でもずいぶん違うんですよ。
その地域によって、売れそうな坪単価、分譲価格が違いますから。
大塚地区では、ハイグレードだと思いますよ。立地も静かな住宅地で希少です。
同じ豊島区でも、目白や駒込と比較すれば坪単価が違いますから
多少高級感が違うのはしょうがないですよ。

[140: 138]

そうですか。。。
カタログにだまされるとは良く聞く話ですよね。
部屋はどうなんでしょう。
ちょっと不安です。

[141: 匿名さん]

大塚駅の近辺でマンション用地は少ないと思います。
南口にはあるのでしょうか？
癌研のの跡地ぐらいですね、あそこは大きなマンションが建ちそうですが、
駅から遠いですね。