グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[222: 匿名さん]

＞これからは現金価値が低下する時代ですので、今までとは逆の現象が起こりうるとおもいます。

マンションがこれ以上増えないと言う前提なら、この理論は正しいですよ。
実際に、大塚近辺の中古マンションの相場はここ数年で2割以上上昇しています。
（バブル以降下落しすぎたとも言えますね）
但し、新築マンションは供給過剰なので、入居すればすぐに中古となりますので-20％は
覚悟しないといけないと思います。新築の値引きの限界もおおむねこのくらいでしょうか。
今後は、中古価格は二極化すると思いますよ、駅からの距離と立地、地区のイメージ、グレードでしょうね。
大塚地区でハイグレードは希少価値でしょうが、将来的には不確定ですが、
過去は悲しいかな高級物件のニーズが少ないのは明らかです。
交通の便はいいので、将来的には見直されるかもしれませんね・・・。
バブルの頃も経験していますが、池袋、目白、駒込、文京区と比較すると、
遙かに出遅れ感がありました、値上がりしたと思ったらバブルがはじけました。

まあ、中古価格と住みごこちは別問題ですからいいと思います。

資産価値維持として考えるなら、日暮里、田端辺りが物件も安く家賃はまあまあなのでお買い得でしょう。
大塚北口は、物件が高めで家賃が低めなので効率は悪いですね。
新築分譲は、デベの自由な価格設定で決まりますが、中古相場はそれとは関係ないプロの世界ですから。

[223: 匿名さん]

前にプロの方がいるようなのでここは
南大塚グランドヒルズの売り出しにでている間取りを見て
間取りマニアのわたくしが一言

オーソドックスにバブル期の設計です。絶対に真似をしてはいけません。

分離キッチン・アメリカをまねたのですがあちらは10畳以上のキッチンなので無理がありました
狭い浴室+低床バスでない+おそらく壁面タイル+カビがデフォルト・公団様式をなんでここに
各部屋の振り分けと広さ(狭さ)・巣篭もり住居デザインと呼んでいますが
ベランダの狭さ・外観優先で住居からのアクセスは考えていません
独立リビングダイニング・キッチンを分離したためここも巣篭もり状態です

こうして見ると、ここならばおなじ広さの3LDK角部屋としてSAシリーズが比較対象ですが、
私個人として93m2の角部屋としてはSAシリーズは優れた意匠と思っています。
ご購入された方、おめでとうございます。

やはり作れば売れるという時代の余韻に浸った10年以上の意匠と
現代的なものを比べるのは酷ですね。

[224: 匿名さん]

222さん

私は大塚（北口）はイメージのせい？か物件が低い割りに、
利便性がいいので賃貸相場が高いと認識してました。
たしかMRでもそのようなことを言っていました。
鵜呑みにするわけではないですが、大塚といえど山手線ですから
納得はしていたのですが。。

[225: 匿名さん]

>>224
まだまだ掲示板初診者でつね
釣り師でつよ

[226: 匿名さん]

物件が低い割に、家賃が高かったら利回りはいいでしょう。
これは、下町（城東地区）ですよ。
大塚は、中間的な物件の価格で家賃は安めです。
安いと言っても、下町とか私鉄沿線に比べたら高いですよ。
住まいサーフィンの中に家賃相場と物件価格の関係は出てますよ。

ＭＲで聞いたなんて、彼らは業界でも有名な百戦錬磨の天下の大京の社員ですよ(笑)

[227: 匿名さん]

＞224さん
日暮里、田端、鶯谷あたりは、同じような理由で利回りがいいんですよ。
イメージが悪く物件が安い、家賃相場はそれほど安くない。

[228: 匿名さん]

>>225は、2ちゃんねる風で説得力はイマイチですが
事実です。

自分の選択に自信を持ちましょう。
くれぐれも、熱くなった勢いで近隣物件の悪口など言わないように。
将来、ご近所になるんですから。

以上、老婆心ながらご忠告まで。

[229: 匿名さん]

>222さん
こんなところまでご苦労様
世紀末になると街ではこの世の終わりを流布する自称宣教師が多くなります
不景気が続いても同じですね
あちこちで同じことをかかれているようですが
不見識で不愉快です

[230: 匿名さん]

>222さん
学会員だろ？

[231: 匿名さん]

引っ越し日決定通知来ましたね。うちは第一希望どうりでした。
日にちが決まるとすごく実感が湧いてきます。
少しずつ荷物の整理をしなくては・・・要らないものは新居に持っていきたくないものね。

[232: 匿名さん]

>231さん
私も購入者ですがついに届きましたか！
私の所にも届いていてほしいです。
仕事を終えて帰宅するのが楽しみです。

[233: 匿名さん]

>225
ご指摘のとおり私は初心者です。
釣り師ってどういう人のことを言うのですか？

[234: 匿名さん]

↑続きですが、私は検討組みです。ですねをでつねにしたのはわかるのですが、初心を初診としたのもわざとですか？

[235: 匿名さん]

わかったわかった！

[236: 購入者]

233さん
多くの意見がこの掲示板に書かれています。
色々な性質の書き込みがあり出きっているようです。
あとはご自身のライフスタイルとご家族の幸せについて広く重点を置いて
ご検討されてはどうでしょう。
私はここにかかれているネガティブな書き込みについては
憂慮が大きいと考えている一人です。
わかりやすくいうと心配のしすぎと一蹴しています。
中古では価格が下がるからって、それがどうしたの? と、いう塩梅ですね。
これだけの物件が90%以上既に売れているという事実は重いですよ。

[237: 匿名さん]

引越、第一希望でした。良かった。
あとは駐車場。

物件の価値は運次第。
と言っても、癌研の後の建物・丸紅・恐ろしく売れ残っている近所の物件など不安要素は確かにありますよね。
でも、あの辺りはまったりしていて良いのではないでしょうか。駅前はしょうがないですけど。

[238: 匿名さん]

グランドサルーンにはまいったよ
高級物件のエントランスは色々見たけど
確かに高級感・清潔感と言ったものから上品さが表現されるようなデザインが多い中、それらにはちょいと自己主張が弱かった。

実物見るまではたいしたことないと思っていたここのグランドサルーン、半端じゃありませんでした。
ぶっちぎりでここは普通じゃないって建物の前を通り過ぎただけで思います。
アンティック調というのはどうかと思っていたのだけど、上手い選択でしたね。
何故なら他の高級物件のエントランスは流行廃りがあるのだろうけどアンティックは不滅です。
南東角の利益をとばしてまでつくった吹き抜け。その存在感と高級感。
エントランス前の敷地の奥行きとあわさって、参りました。

[239: 匿名さん]

うーん。自分はちょっと違うかな。かなりショボ！って感じ。
パンフと全然違うじゃーん。
けっこう狭いし、誰かあんな窮屈に並べられたソファーに座るんじゃい！と思いましたね。
まあ人によって感じ方は違うだろうから何とも言えないけど。

[240: 匿名さん]

私もがっくりしたクチです。
ＭＲに有った暖炉や水盤？を見たときも「ウーン」と思ったのですが....

実際の外観もかなりショボイです。好みの問題か？？
高級とは一寸違うでしょうと。でも、買った部屋も　納得するしかないのも確か。（笑）
高級もどきしか買えないのが現実です。

[241: 238]

あはは
中からではなく、前の通りから見た感じね

[242: 匿名さん]

3、4日前の夕方にマンションの前を通りましたが道路から見える
グランドサルーンもなかなか見ごたえがありましたし、
グランドサルーンを実際に中から見ると良い作りだと思います。

どこのマンションも「パンフ＝実物」って言うのはかなり期待薄だと思います。
みなさんが書かれているように各個人によって価値観が違いますので一概には言えませんが。
でも、実際に現物を見てみないとわからない事も多いのも事実ではないでしょうか？

当方にも引越し決定通知が届きました。
希望通りの日程でした。
少しづつ荷造りをはじめたいと思います。

[243: 匿名さん]

わたしは外観を見てから、パンフレットを見ました。がっくりはなかったです。
他物件と比べて、パンフレットは大げさですね

[244: 匿名さん]

外観は普通のマンションって感じはするけどグランドサルーンはいい感じって思いました。
入り口にあるでっかい柱もインパクトがあって。

[245: 匿名さん]

あの程度の簡素な共用施設一点集中がちょうどいいですね。
温泉だ、プールだ、ジムだとあったら
この規模では涙が出てしまいそうです。

癌研通りからの東の最上階の窓、でかっ。ちょっとなにあれって思ってしまった。
南東角の邸宅風の窓もさることながら
北側の最上階の角が斜めに処理されていたりしているところ、
建造物として見てあきがこない風格がでています。
ちょうど公園のベンチがいいところに向いているんですよね。

[246: 匿名さん]

この物件南西の眺望はどうなっているのですか？

[247: 匿名さん]

豊成小のグランド? 運動会は特等席ってことになるのかしら。
あとは言わずと知れたサンシャインと池袋のネオンでしょうか?

[248: 匿名さん]

南西の低層階はやっぱり目の前のマンションですか？
南低層も一番東はかろうじて抜けていたような気がしますが、西の端はどうなってるのですか？

[249: 匿名さん]

南棟の西側は前の建物が低いですよ。
とおりの向こうまでは覚えていませんが
西には富士山がおまけでついてきます??

[250: 匿名さん]

富士山の他に新宿の夜景も綺麗だと思います。
池袋の高いビルに上って確かめてみました、確かな情報ではありませんが。

[251: 匿名さん]

大塚駅の改装工事の情報、御存知の方いらっしゃいますか？
以前、丸ノ内線の池袋と新大塚の中間に駅が出来るという話も聞きましたが
計画は進んでいないのでしょうか。

[252: 匿名さん]

駅前のロータリーの部分と南北通路の整備と言うことです。
駅前歩道の自転車がどうにかならないと行き違う人とぶつかりながら歩くので嫌ですね。

さらに進んだ内容は
http://www.city.toshima.tokyo.jp/kugikai/10_iken/h16/yobo_001.html
に区の要望として書かれています。要望なので、どうなるかわかりません。
西口改札の新設なんてのも一応要望としてはあります。

なお、駅前放置自転車数は都内2位と、どうしようもない対応の遅れです。トホホ。
http://www.seisyounen-chian.metro.tokyo.jp/index2files/04bykekka.html

[253: 匿名さん]

西口の新設工事の件は私も聞きました。
西口が出来ればマンションまで近くなりますので是非作って頂きたいですね。
現在北口からマンションまで9分ですが西口が新設されると6分ほどでマンションに行けるようになるそうです。
北口南口の自由通路は平成21年、あと3年後の予定みたいですね。
その時に西口も一緒に作ってもらえないですかね…

自由通路完成までは工事で通行が不便になりますがきれいになってもらえれば我慢はできますかね。

[254: 匿名さん]

駅は見た目にも機能的にも良くなって欲しいですね。
駅の周辺があんな感じなのでせめて駅だけでも綺麗になって欲しいです。
たった３分でも西口が出来たら非常にありがたいです。
特に朝はあわただしいですから。

[255: 匿名さん]

HP更新

[256: 匿名さん]

乗降客の圧倒的に少なそうな、目白駅も立派になったので、
大塚駅は更に近代化するでしょうね、期待しています。
40年以上基本的に改装していないんですから。
西口が出来れば本当に便利になるでしょうね、地元の商店街が反対しなければ
いいんですけど。

[257: 匿名さん]

目白駅は池袋側にしか出口がありませんが、高田馬場側にも出口を作る構想があったと聞きました。
が、地元商店街の反対でつぶれたそうです。
がんばって西口ができるよう運動しましょう。

[258: 匿名さん]

目白駅〜高田馬場駅は、現在でも改札から歩いても10分程度ですから、計画がつぶれたと聞きました。
高田馬場方面に改札ができたら、5分程度になってしまいますから。
大塚〜池袋は、山手線の中では距離がある方なので、西口が出来てもちっともおかしくないですね。

[259: 匿名さん]

目白駅のように、地下に駐輪場が出来ないのでしょうか。
大塚駅南口の放置自転車は、ひどすぎますね。駅前のロータリーが無駄に広いので
何とかして欲しいですね。
文京区から乗り捨てるのでしょうね。

[260: 匿名さん]

大塚はリーズナブルなのかも、7,000万円台で、地域一番のマンションと自慢が出来る。
近い将来も、高級マンションは建設されないのでしょうか。

[261: 匿名さん]

自慢ねー。

[262: 匿名さん]

２５９＞

どうして自転車を乗り捨てるのが　文京区から限定なのですか？
豊島区の人は自転車に乗らないのですか？
豊島区の人は　絶対に自転車を乗り捨てていないのですか？

文京区の住民に喧嘩を売るような言い方はやめましょうよ。

[263: 匿名さん]

俺は豊島区民だけど、
治安も所得も学歴？も、それから街の雰囲気も
すべてが文京区が勝っていると思うよ。
金持ち喧嘩せずで、無視した方がいいな。２６２君

[264: 匿名さん]

＞262
大塚駅南口から豊島区のはずれまで歩いてもせいぜい7分だよ。
お隣の巣鴨駅まで歩いて20分。
徒歩7分、10分を自転車乗る人はいないでしょう。

[265: 匿名さん]

文京区に優ものは、老人福祉ぐらいだね。
後は全部負けてると思う。
私も豊島区民。

[266: 匿名さん]

購入者の方のおたずねします。
物件前の坂道、どう思います? マンションの出来具合の書き込みを見ていたら
どうしても見に行きたくなって先日行ってきました。
坂上物件で眺望もいいし、坂でも地盤も悪くないし(むしろ良い?)と思うのですが、
登りきると少し息が切れがしました(ちなみに私は30代半ば)。
もう購入したものの、老後は辛いでしょうかね?

[267: 匿名さん]

長期修繕計画の２０年を目途として、買い替え=売却の検討をお勧めします。
３０年経つと資産価値が下がると言われているので、２０年がメドでようか。

[268: 匿名さん]

本当の資産価値を考えれば10年以内に住み替えるのがベターかもしれませんが、
頭金が2割程度なのでローン返済が追いつかないでしょ（涙）

[269: 匿名さん]

たしかに、買った直後から「中古物件」なわけだけど、
入居前から売却のことを視野に入れるのは、なんだか虚しいな。

[270: 匿名さん]

＞266
毎日のことですから坂道は慣れると思いますよ。
確かに前の坂は楽ではないですが、入居したらいろんなルートを発見するでしょう。
お隣の巣鴨学園の生徒も、北口の商店街を通ったり、空蝉橋から住宅街を通ったり
しているみたいです。

[271: 匿名さん]

不動産関係の仕事をしている日とは、新築は買わずにけっこう
中古マンションを住み替えていますね。
新築指向と中古指向では、そりゃあ資産価値だけを考えたら中古の方が損失は少ないでしょうが、
一生の大きな買い物ですから、本人の価値観でいいんじゃないですか。
好きな間取りや、位置が選べるのが新築のいいところです。