グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[22: 匿名さん]

＞21
　マンションへの道、夜は歩いてみましたか？
私は一度、夜の１０時過ぎに　現地に向かう道を
歩きました。

　たまたま、かもしれませんが、飲食店街で揉め事が
あったらしく、パトカーと警察官が出動していました。
　一見、そちらの筋と思われる数人の男性が
店の前で座り込んでおり、かなり迫力がありました。

　豊島区は犯罪ハザードマップを見ても、危険な地域だと思います。
夜は、飲食店街付近は　変な客引きも多いですし、
サンシャインの方も安全とはいえません。
　我が家は、今後　子供を池袋辺りまで
「塾通いさせるようになる時」のことも考えると、
なかなか大変そうだなと思いました。
　大塚駅利用か、バス利用か（時間が不規則）
はたまた　自転車利用か？親が車で送り迎えか？

　警察はがんばってくれているのでしょうが、
油断は禁物ですから。

[23: 匿名さん]

>22
21です。高い買い物ですので、もちろん夜１０時頃も歩いてみました。やはり商店街を通る道は避けたほうがいいと思いました。北側の大通りは未だ普通の人通りもあり、車も多く走っていました。都心（特に新宿や池袋などのビッグターミナルの近く）に住むということは利便性と引き換えに治安上のリスクが伴うのは仕方がありません。たっぷりお金があれば、利便性と安全性を同時に追究することができるのですが（例えば文京区）。たしかに塾通いのお子様がいらっしゃるご家庭は気になるかもしれませんね。我が家の場合は予算と通勤上の都合で池袋近辺になりました（もっとお金があれば目白近辺が良かったのですが）。

[24: 匿名さん]

21さんとは違う、第1期購入者です。
別の物件を見に現地に行ったときに偶然見つけて、場所が気に入り、資料請求しました。
山手線も少し離れると、結構しずかかも！というのが、第一印象です。

私たちの購入の優先事項は、
１．立地（通勤に便利なこと）、２．静かさ、３．日当たり、４．広さ。でした。
確かに回りのマンションよりだいぶ高いですよね。
でもライオンズの構造に期待して、決心しました。（なかなか2重床、2重天井ってみつからない）

治安は一応夜には歩いてみました。（でも8時くらいでした）
子供の目では確かにみていないかも。。。また歩いてみよう。

[25: 匿名さん]

　この物件、第一期では何軒くらい売れたのですか？
何軒売り出して　完売？

[26: 匿名さん]

24です。
第一期の戸数ですか。。。
価格表見せてくれるだけで配ってくれなかったので正確な戸数はわかりませんが
ちょっと見20〜30戸くらいではないでしょうか
南向き上のほうはほとんど出てた気がします。
希望がかぶると売り出していない他の部屋に移したりもして抽選を防いでいたようなので
実際の販売済み戸数はそれより多いと思いますよ。

もし検討されているなら、早いほうがいいと思います。

[27: 匿名さん]

あっ、上記の数は事前の優先分譲も入っているかも。

[28: 匿名さん]

販売するのに、価格表を配らないマンションなんてあるのですか？
ずっと予定価格ってことですか？

[29: 匿名さん]

28さんへ
ずっと予定価格はないと思います。
もしかしたら下さいって言ったらくれたのかもしれませんね・・
（価格＆間取りでお目当てしかチェックしませんでした）

モデルルームは結構行きましたが、
でも、他のところでも、価格表くださいって行ったら配っていなくて、
メモってくださいっていわれたところもありましたよ。

[30: 匿名さん]

現在　先着順で購入希望者受付中の様子、購入したい部屋がある人は
早く申し込みしたほうがいいですよ。

[31: 匿名さん]

なんか1階売れてないみたいですねぇ？

[32: 匿名さん]

近所に住んだことありましたが、駅周辺の道はあまり治安がいいとはいえないですね。
この物件には興味をもっていましたが、周辺の雰囲気の悪さがひっかかります。

[33: 匿名さん]

あそこは一階ではなく、地下一階ですから。分譲も２階、３階は予定より延びたみたいですね、
レフィーズみたいにならなければいいですが・・・

[34: 匿名さん]

ここのモデルルームを作るのに１億円もかかっているそうですね。
友達が販売員さんから聞いたらしいです。
　そんなに凄いモデルルームなのですか？
これってマンションの価格にも反映されるのでしょうか？

[35: 購入者]

一億・・・
そうなんですかーー（＠_＠）びっくり。
確かに、入り口に、ロビーの水盤（ができるんだそうです）ををイメージした
ガラス張りの水路みたいのがあったり（見た目別にたいしたことない）
営業さんに言われてあーそうなんだと思いましたね
入り口は一般人の私たちは一瞬ひるむくらい高級感があります

価格に反映されて・・・いるでしょうね
でも、営業さんに言わせると、東東京支店はじめての「グランフォート」申請がとおって
いわばお祝い価格にしているんですよとは言ってましたよ

販売価格はおいといて、管理費はそんなに高くないらしいですよ。ま、共有施設ほとんどないしね(^-^;;;
もらった管理の資料では、149円/平方メートルで、お得だと書いてあったよ

[36: 匿名さん]

周辺マンションを見に行ったときに、この青淵閣の建設用地は
ものすごく高額で落札したので　きっと価格は高くなりますよーと
言っていました。
　確かにそうなったかもしれない。。。
でも、それが納得の価格として買えたならなら幸せ！！

[37: 匿名さん]

地下を買う人っているんでしょうか？

[38: 匿名さん]

赤いバラはたくさんついてましたよ。

[39: 匿名さん]

大塚としては高い価格設定なので購入見送るか迷っています

[40: 匿名さん]

このマンション、物件までの１００メートル位？の坂が以外にきついような気もします。

永住することも考えて探しているので、年を取って、もし夫婦どちらかが車椅子の
お世話になったりするときの事を考えると、あの坂が曲者かもしれない。
大塚駅方面に　ちょっと散歩に行くのにも坂は大変かなと。
電動車椅子でも一人では絶対に無理な感じ。

まあ、マイナス思考ばかりでは買えないですけれど。
価格設定は確かに高いと思いました。

土地の地盤はしっかりしているのですよね？
建物の性能評価上の耐震評価は　過去の大京物件よりも低いようでしたが。
建物も高層ではないので、大丈夫ですよね。

[41: 匿名さん]

駅から物件まで何度も歩きましたが、やはりあの坂はきつく感じられました。
年をとると尚更だと思います。私も永住を考えているので、駅からの距離だけでなく、
平坦な道は重要だと考えてます。
その点で、物件自体は（価格をのぞき）気に入っていますが、踏み切れない点でもあります。

[42: 匿名さん]

価格はやはり高いですよね。
駅からの道も　環境がいいとは言えないですし。

建物もコの字型と言うのですか？詰め込んでいる感じがしてしまって・・・

モデルルームの豪華さにだまされて　思わず買いたくなりますが、
家に帰ってじっくりと図面を見ていると、何だか夢から覚めてきます。

[43: 匿名さん]

モデルルームはオプション満載ですから、私もつい購入したくなります。
周辺環境の悪さを考えると、この金額は出せないと判断しました。

[44: 匿名さん]

確かに金額は高いですね。不要？な共用施設減らしてもいいから、安くしてほしいって感じ。
使えそうなスーパーが思ったより遠い感じもするし。
でもこの急な坂、道挟んで真迎えにあるグ○○ス○○○も新築だし、場所はいいのでしょうかね？
大塚駅逆となるとア○ラ○ってなもあるし。迷うなー

[45: 匿名さん]

池袋に近いので魅力的！！と、思っていたのですが。
結局通勤するのに何だか中途半端な気がしますね。
地下鉄沿線で、乗り継ぎも地下を通ってそのまま行けるほうがいいかなと。
贅沢かな。

ただ、休日ともなると
サンシャインに近いので映画など、思い立ったときに行けて楽しそうではある。
日常の買い物はどうでしょう？坂は有りますが、自転車でがんばって行きましょうか。

[46: 匿名さん]

坂がきついのは地盤が良い証拠と言うことで。

[47: 匿名さん]

日曜日に現地近くを見てきました。
5階くらいまで立ち上がってきています。
西側の一番北のルーフバルコニーあたりは、囲いが取れていて、
東側からは遠めですが見ることが出来ました。
タイルの色はカタログより薄目かな。西側の色のイラストはカタログにはないか。
（もっと濃い色でシックなのかと思っていました）

サンシャインまで歩きました。ここに住めたら、散歩がてらサンシャイン。いいなーと思いました。

[48: 匿名さん]

収納は少ないね。
今年の物件のトレンドかな。以前は収納面積を表示するのが流行った時があったけど、
建材や地価の上昇分を部屋の広さではなく収納の縮小で小幅吸収というトレンドでしょうか。
来年は100平米越えが減って、廉価マンションでは床暖房なしかな。

スロップシンクがないというのは、たこ焼きに青のりとかつお節がかかっていない様なものですが、これもコストダウンですかね。
ハイグレードシリーズという、その部分が、いざ住んだとして、普通の居住者に理解できるのか、わからないです。
まさか玄関の石が高かったからハイグレードとか言わないでしょうね。
また、ハイグレードなのにあのエレベーター、住戸の玄関前で良いんですか?
なんか、目白の某社の方がHPも良いし、場所も良いしで、部屋によっては安いのに、どう考えてもむこうが格上で、
こっちはただの綺麗な廉価マンションという感じがしてしまう。大塚だし、南面に建物で目隠しなんだから、
せめて中身をよく考えて、その部分を伝えてよ。大京さん。もう少しいろんな工夫が欲しいなぁ。とにかくHPがダメ。
他人のノスタルジーで住むんじゃないのに、それが前面に出ていて。
住む人の幸せについて考えた物件ですと言うことが伝わりにくくなっている。そして見えない。
とまー、とりあえずのレポでした。でも、この不満は程度の高い部分での不満と言うことで、読んでください。
その通りだと思うならもっと良い他の物件がいくらでもあると思います。

[49: 匿名さん]

前の坂がきついと言うことがかかれていて、気になっていました。
今日車をPメーターにとめて子供をベビーカーに乗せて坂を往復してみました。
最後の30メートルぐらい、少しきつくなってんのーって思ったけど
大丈夫ですね。すぐの距離だし感覚より傾斜は緩やかです。
帰りに降りる時の方が緊張します。手を放してばーっていったらどうしようかと
思ったんですけど、じわじわ動く程度でどう考えても転げ落ちてゆくという坂ではなかったです。

もうかなり販売は進んでいるのでしょうか? MRいかれた方、よろしくです。

[50: 匿名さん]

４８さま

まったく同感です。ご意見を読んで胸がスーッとしました。
ＭＲに行って渡された間取り図は２，３枚で他の部屋の間取りもわからず、
何故？節約？などと思っていましたが、
　後日、他の部屋の間取り図を見る機会がありよくよく確かめると
我が家の検討住戸の寝室の隣は　隣戸の浴室になっていて本当に驚きました。
水音、洗面器の音、絶対に聞こえそうですよね。

エレベーターホールが無く、住戸の玄関を出たら
まん前にエレベーターの乗降口なんて。。いくら自分は住まないにしても考えられません。
エレベーターを使うのに、気を遣うなんて。。。

本当に住む人間のことを真剣に考えているのでしょうか？
オプション満載のモデルルームで目先を眩ませる売り方にもう少しで
引っかかるところでした。

それから、坂も　ベビーカーは良くても、力の弱った高齢者にはきつそうですね。

我が家にとっては、マイマス面の方が多いように感じられたので、検討から外しました。

[51: 匿名さん]

これだけ評価が分かれる物件もめずらしい？
今度はプラス面。今日現地から、サンシャイン・シティまで歩き食事と買い物、
次に現地近くに戻って都電荒川線で一駅乗って、とげ抜き地蔵商店街をぶらりぶらり。
休日には、都心の華やかさと、下町風のにぎわい、どちらでも楽しめる。
老後は、閑静な住宅地でありながら近くにエキサイティングな場所があるのが最適？

[52: 匿名さん]

よくわからないのですが隣戸に接する浴室の場合、壁の厚さが減っていませんか?
HPの間取り図で微妙に壁がえぐれてかかれているんですけど。
小さい絵なので目の錯覚でしょうか?

[53: 匿名さん]

当物件、まじめに検討したんですが、やはり、駅からのルートがちょっと。。。
それを度外視すれば、まあ悪くはないのですが。。
ただ、毎日通る道ですので、子供のことも考え、候補からははずしました。
ひとそれぞれ、いろいろな価値観はあると思います。

[54: 匿名さん]

新聞おりこみ広告ちらし入っていましたね。ひさびさに。

[55: 匿名さん]

http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4567.jpg

上手くリンクできているかわかりませんが、
高台を謳っているので東京都土木技術研究所の地質図と地図を合わせてみました。
よく見えないかも知れませんが、赤十字が物件で、
背景が黄色っぽいのですが、薄緑の色分けです。
巣鴨新田あたりが薄い水色、サンシャインの辺りがピンクです。
自作なので多少の誤差があります。ご勘弁。

余談ですが、山手線が巣鴨から雑司ヶ谷を通って目白に向かって計画されていたというのもよくわかる感じですね。

[56: 匿名さん]

55さんへ
素人にはいったいどの色がよい地質なのか分からないのですが・・・

ちょこっとだけ解説してもらえますでしょうか？

[57: 匿名さん]

http://sakuratan.ddo.jp/uploader/source/date4584.gif
池袋付近を通る地層図です。
物件付近の詳細地層図もありますが、著作権の関係で出せません。
こう見ると、新宿になぜ高層ビル群があるのか、なぜ池袋にサンシャインがあるのか
わかってきますね。

さてさて、洪積層は新生代第四紀のもの(260 or 180万年前〜現在)ですが、
沖積層は氷河期の浸食谷であったり河口付近での礫の堆積であったりするので軟弱傾向です。
特に、川底であった場所は軟弱な腐植土、腐植質粘土が２〜４ｍの厚さで分布することがあり、
軟弱層の沈下の検討や液状化の判定が重要となります。やっかいなことにローム層の下に
埋もれている大昔の川もこの範疇で、有楽町層に分類される場所に含まれます。

合成地図上では黄色に見えますが(いい加減につくったので色が・・)、
凡例で緑色のところは洪積層が河川の浸食で削られたり、あるいは最終氷河期が終了した
一万年から六千年前の急激な温暖化による海面上昇で波の浸食によって出来た
波食台地に相当する地域のようです。
物件の部分がどういう経緯で出来たものかは詳しくはわかりませんが、
浅草波食台地のようなものよりも巣鴨新田のあたりに川が流れていて、風雨によって削られた
台地斜面のように思うのですが、どうなんでしょうか。わかりません。

[58: 匿名さん]

武蔵野台地(豊島台はその東端の洪積台地)について若干解説を加えると、(書き忘れた)

関東ローム層(TM1)、ローム質粘土(ｌc)の下位に武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)、
本郷層（Ho)のいずれかの地層が分布している地域。
中層の建築物であれば関東ローム層(TM1)を支持層とする直接基礎が可能である。
重量構造物は、武蔵野礫層(Mg)、立川礫層（Tag)など比較的浅所に分布している地層で支持できることが多い。
目黒区、豊島区、文京区、北区などの目黒台、豊島台、本郷台および多摩川沿いの立川面台地に相当します。

特徴としては
(1)
ローム層の下に武蔵野礫層・東京層が分布する地域で、その下位に東京礫層・上総層群が分布する。
これらの地層は洪積層であり、軟弱層の検討や液状化の判定は必要ない。
(2)
武蔵野礫層・東京層は許容支持力が東京礫層・上総層群より小さいため、
構造物の規模や形状により適切な基礎形式・支持地盤の選定が必要となる。

と、これぐらいでよろしいでしょうか?

[59: 匿名さん]

突然、専門的な話になりましたね。
わたし、そちら方面は素人なので、わかりやすく、いいのか悪いのか、解説していただけますか？

[60: 匿名さん]

住むには便利な地域だと思う。ただサンシャインへの徒歩ルートは結構遠いし、
気持ちよく歩けるわけではない。あくまでも「歩ける距離にある」という感じ。

目の前の道からＧＦ青淵閣に向かっての雰囲気は良い。
ただし大塚駅までのアプローチは今ひとつ。
ごちゃごちゃっとした少し昔の私鉄沿線で育った私には馴染みやすいけど
良質な地域を知っている人にはつらいだろうなあ。

販売担当には熱心な方もいて悪い印象はありません。若い人は勉強不足だけど。

建物は丁寧に造っている印象です。北側の断熱材もきちんと吹き付けているし。

城東で初めてのグランフォートと言うけれど、もう少し安ければねえ。

[61: 匿名さん]

判定
微妙

理由
学習院の辺りならば直接基礎が可能→物件は劣る
水色のところなら潜在的に液状化リスクがある→物件は優れる
学習院の辺りと物件の辺りでは関東大震災クラスで同一震度であると推測されるが、
直近の水色のところでは震度にして1程度強くなると推測される→水色より優れているが、学習院周辺とは同等

結論
良いのか悪いのかは自己責任でお願いします。

あと、
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/toshima/j0.htm
も見ておいてください。

[62: 匿名さん]

いずれにせよ、山手線は、便利ですよねえ。。。
うらやましい！

[63: 匿名さん]

大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…

毎朝、大塚駅を掃除している人たちがいたり（誰だろう？）、通学途中の学生さんが
大勢いたりと、山手線の駅なのになんとなくのどかな感じがします。

新大塚駅も徒歩圏だし、交通の便は良いね。

[64: 匿名さん]

＞大塚にはどうして果物屋がたくさんあるんだろう？（八百屋ではなく果物専業）
＞あのあたりの人はフルーツが好きなのだろうか…

大塚住人です。大塚に果物屋が多いのは 癌研病院のお見舞いに持っていかれる方が
多かったからですよ。

[65: 匿名さん]

64さん　なるほど癌研があったからですか。納得です。
大塚の雰囲気が気に入る方にとっては良いマンションですよね。

[66: 匿名さん]

スーパーは遅くまでやっているし、そのスーパーの上にはダイソーがある。
コンビニも近いし、SHOP99もある。
駅前では山下書店とあおい書店は長時間営業でがんばっている
南口すぐにはパチンコ（ひょうたん島）とブックオフがあるし、おもしろそうな店もたくさんある。
庶民が日常の買い物をするには不自由しない街です。それがグランフォートの住民にあうのかは
分かりませんが。

コンビニでは駅周辺にampmがやたらとあるのが不思議です。

[67: 匿名さん]

夏の終わり頃に検討しましたが、別物件に決めました。
周辺環境としては、南面の圧迫感と東西への坂道、駅へのアプローチがネックと
なりました。
敷地の広さ、隣接する社宅の雰囲気は良いと思いました。坂道も東側の抜けと、
町並み雰囲気を良くしているともいえます。
当マンションから北側の雰囲気には好印象を持ちました。

担当者の方は気持ちの良い人でしたが、責任者の態度はよくなかったな。
資金計画をたて購入意欲を持ってＭＲに行き、先着の部屋について担当者
と話しているにもかかわらず、抽選の部屋へ誘導しようとした。
このことが、この物件を止めた最大の理由です。

[68: 匿名さん]

　我が家は販売の仕方、価格の決め方に非常に不信感を持ち
この物件の購入を見合わせました。

顧客のためにではなく、自分たちの都合で部屋を薦めていたように
感じました。
　誠意が感じられませんでした。

我が家も、もう、他物件を購入してしまいました。

[69: 匿名さん]

私も６７さん、６８さんと同様、
物件は評価していたものの、販売方法に不信感をいだき、購入はしませんでした。
嫌な想いをした方をしたのは我が家だけではなかったんですね。

[70: 匿名さん]

買い手は相応の人たちなのだが、
売り手が不味いと
いうことでよろしいか
土建屋風の売り方なので、目白のガーデンヒルズの販売員程度の
教育をしてから出直してきなさいと一蹴して

では、次ぎ
話題を変えて行きましょう

[71: 匿名さん]

大塚駅近隣では、警官が車（とくに3ナンバーの大型車）を止めてドライバーに質問している風景を
よく見かけるけど、あれは何でだろう。駐車違反の取り締まり？