グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[202: 匿名さん]

ひがまれている方がいらっしゃるようですので

お値段に幅があるのは当たり前です
それでもいちばんお安いお部屋の水準でも
前の丸紅さんの最高額水準となっています
それだけ余裕のある方がお住まいになるのだとおもいますよ
ここのお値段と物件に納得されている方のような層は
ご購入をあきらめた方の層とはまた大分違うのでしょう
あきらめた方の内、ここよりもお値段のする物件をご検討される方は
ここよりもお安い物件をご検討される方よりも少数派だと思うのです
今のご購入者はこちらよりもお値段のする物件と検討してここを購入された方が
半分はいらっしゃるのではないでしょうか。

[203: 匿名さん]

↑何でもいいけど、もう少し判り易い文章で頼むよ。

[204: 180の購入者です]

>196さん
遅くなりましたが担当者に駐車場の抽選の件を確認した所、
どうやら内覧会までには決定をするようです。
倍率的には低いようですよ。

>198さん
私の所有する車は高級車と言えるものではありません。
私の普段着もジャージやスエットです。
入居説明会の時もスーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。

昨日から引越し順番の発表通知が発送されている予定ですね。
仕事が終わって帰宅した時にポストに入っているのを楽しみにしています。

[205: 180の購入者です]

日本語が変でした。
すみません。

>スーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。
は
>スーツ姿で会場にいらした人は見当たらず、みんなラフな服装でした。
です。
失礼いたしました。

[206: 匿名さん]

出来る限りの背伸びをして、やっと都内の大塚にたどり着いた人、
実家が近いから、大塚にした人、
余裕を持って、大塚で我慢した人と色々いるでしょうね。

[207: 匿名さん]

余裕をもって、どうして大塚なんだろ？
駒込じゃだめなのかな。文京区の方がはるかに良いと思うが。

[208: 匿名さん]

大塚ぐらいのレベルでちょうどいい、
駒込、文京区だったら、ローンの額が大幅に違うと言いたいのだと思うよ。
マンションの住民層、世帯収入も驚くほど地域によって違うからね。
気楽に生活するには、鶏口牛後という、生き方もあるからね。
住宅費に全力買い、教育費に全力出費、趣味に全力買い　と色々だと思うよ。

どんなマンションでもそうだが、親の援助や、自営で資金力があり
ローン無しで、キャッシュで買う人が、一定の割合でいるもんだ。
嫉みも多いし世間体が悪いので、ローンがあるようなふりをするのが多いけどね。

[209: 匿名さん]

10年以上前の話だが、知人が文京区の小石川の高級マンションに住んでいたので、
よく遊びに行っていた。
そのマンションの駐車場には、国産車がほとんど駐まっていなかった、
朝は黒塗りの社用車が数台お出迎え。
自動車で判断するのもおかしな話だが、金持ちばかりというのは感じたよ。
そういうマンションもあるんんだな。

[210: 購入者]

同じマンションの住民がお金持ちであろうとそうでなかろうと我が道をいくだけです。

[211: 匿名さん]

残り12戸のようですね。
186さんのいうように竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
だとすると優秀優秀

[212: 匿名さん]

駒込と大塚
まん中をとって巣鴨に住むっていうのはどうかな（苦笑）。

[213: 匿名さん]

宅は　グランフォート青淵閣という　大塚で一番の高級物件に
住みますのよ。失礼ね！！

[214: 匿名さん]

残り１２？？月曜日は６戸ではなかったっけ？

[215: 匿名さん]

池袋から物件まで歩いてみました。東口の建物を出たところから
三越の横→まっすぐ明治通り→右に少し曲がってハンズのところで信号を渡る
サンシャインの前の通りから春日通りに向かう
物件の前の道と春日通りの交差点までで10分
そのまままっすぐ物件入り口で16分でした。
最短距離を選んだのではなく、歩きやすいところを選んだので、
あと2,3分は早く付けるかも知れません。
が、が、が、最後にやられたと思ったのはやはり跨線橋。
あの階段は・・・・　そこまでは雰囲気良かった道なのですが、
あの100m位がなんか萎んでしまいます。あの階段付近と階段わぁって。
夜でしたが内装中で有機溶剤系の匂いがしました。
そんなにきついものではないので24時間換気でしばらくすると
大丈夫?　かな
宮仲公園から物件東の5F以上がばっちり見えて人目を引くような堂々さでしたよ。
以上、人柱レポートでした。

[216: 購入者]

>214さん

こないだまで出てたのは第４期。
こんどこそ最終期。

[217: 購入者]

どんな人が入居者なのかなという様な書き込みがありますので
軽くいきさつを交えて自己紹介します。
ここに書かなくとも月日とともにみなさん知り合えるものなのですが。

購入のいきさつは色々あると思いますが、わが家は
都内でしかも大商業地が徒歩圏のマンション
かつ住宅地にあるもの、さらに主要交通機関(運良く山手線)と、結構贅沢な希望がありました。
やはりそんなものはあるわけないと思える程であきらめに似た感じでいました。

ところが私の購入できる精一杯のところでここがぴたっとはまってしまったのです。
購入に現実感がない状態で勢いといったらなんですけど
とんとん拍子に購入までいってしまいました。
いくつか他の物件も数年間にわたり見たのですが、麻布や高輪などは始めからアウトでして
買える範囲でいえば物件そのものや間取りとか利便性とか環境とかそう言う部分が
希望に叶わず、なんかあきらめていたようなときにたまたま青淵閣が目についたのでした。
建設しているなんて知りませんでした。ノーチェックだったんです(爆)。

大塚の地価や相場がどうとかいうことはさておき、利便性と住環境が揃って
ちょっと妥協した程度で希望の間取りが買える物件はなかなかなかったです。
そう言う意味では良い買い物だったのだと思っています。
みなさんも良い買い物をしたと思っていますよね。

それともう一つ、ここを選んだ理由に、これが大事なのですが
それなりの責任のある立場のごく「普通の方」が住人のマンションだと
思える部分があったということもあります。

管理組合のことなど、入居後しなくてはならないことがあります。
一つのコミュニティとして良い状態を創れるような、例えば下町的な部分が生まれれば
いいのかなと、期待もしています。
もちろん、それぞれのご家庭の事情もありますのでマンションとしてのプライバシーも両立した上で。

匿名ですがこんなのが入居者にいますよという自己紹介まで。

[218: 匿名さん]

>大塚で一番の高級物件

というのは、言い過ぎではないですか
大塚北口方面では、最高級クラスの物件というなら当たらずとも遠からず。

全部の物件を知っているわけではありませんが、
何と言っても、住友不動産分譲の南大塚グランドヒルズが地域1番だと思います。
各部屋専用駐車場とトランクルームが完備です。
80㎡〜160㎡クラスのマンションで当時は憧れの的でした。
平成4年竣工ですが当時の平均分譲価格は2億円を超えていて話題になりました。
バブル期のマンションと言えばそれまでですが、
現在でも1億円近い価格で取引されていますよ。

[219: 匿名さん]

>218
南大塚グランドヒルズの中古は随分出ていますが、億なんてものはひとつもないです。
５〜６千万円台で出ていますよ。
隣はライフだし、あの立地はとても高級感のあるようなところではありません。
立地が悪ければ、分譲時に高い価格で販売していても、中古になると値崩れするという典型的な例です。

[220: 匿名さん]

>219
別に熱く反論するつもりもありませんが、
昨年夏頃中層階の90㎡台が8000万円前半で売れてますよ。
すぐに売れてしまったと思いますよ。

ここより、南大塚グランドヒルズの方が、立地が悪いというのは言い過ぎですよ(笑)
不動産の相場としてはおかしな話だと思いますよ。
丸ノ内線、ＪＲと両方近くて利便性は遙かに良いと思いますよ。
単純に路線価で比較しても2割は土地の価格も高いわけだし、
山手線の内側と外側だから実売価格はもっと違うでしょう？

[221: 匿名さん]

まあ、平成4年と平成18年では現金の価値が低→高
不動産価値高→低となっているので年数以上の価格低下があるんですよね。
中層階の90㎡台が8000万円前半というのは下落率としては
大きいようですけど、同程度の新築物件を基準に比較できるなら
年数相応のお値段ということになるのでしょう。
これからは現金価値が低下する時代ですので、
今までとは逆の現象が起こりうるとおもいます。
現金の価値は絶対でないのと同じく不動産価値も変動しています。
今は現金価値の減少が心配されているので、この立地での不動産価値については
大きく心配しなくていいのではないかと踏んでいます。地金価格も上昇してきますね。

[222: 匿名さん]

＞これからは現金価値が低下する時代ですので、今までとは逆の現象が起こりうるとおもいます。

マンションがこれ以上増えないと言う前提なら、この理論は正しいですよ。
実際に、大塚近辺の中古マンションの相場はここ数年で2割以上上昇しています。
（バブル以降下落しすぎたとも言えますね）
但し、新築マンションは供給過剰なので、入居すればすぐに中古となりますので-20％は
覚悟しないといけないと思います。新築の値引きの限界もおおむねこのくらいでしょうか。
今後は、中古価格は二極化すると思いますよ、駅からの距離と立地、地区のイメージ、グレードでしょうね。
大塚地区でハイグレードは希少価値でしょうが、将来的には不確定ですが、
過去は悲しいかな高級物件のニーズが少ないのは明らかです。
交通の便はいいので、将来的には見直されるかもしれませんね・・・。
バブルの頃も経験していますが、池袋、目白、駒込、文京区と比較すると、
遙かに出遅れ感がありました、値上がりしたと思ったらバブルがはじけました。

まあ、中古価格と住みごこちは別問題ですからいいと思います。

資産価値維持として考えるなら、日暮里、田端辺りが物件も安く家賃はまあまあなのでお買い得でしょう。
大塚北口は、物件が高めで家賃が低めなので効率は悪いですね。
新築分譲は、デベの自由な価格設定で決まりますが、中古相場はそれとは関係ないプロの世界ですから。

[223: 匿名さん]

前にプロの方がいるようなのでここは
南大塚グランドヒルズの売り出しにでている間取りを見て
間取りマニアのわたくしが一言

オーソドックスにバブル期の設計です。絶対に真似をしてはいけません。

分離キッチン・アメリカをまねたのですがあちらは10畳以上のキッチンなので無理がありました
狭い浴室+低床バスでない+おそらく壁面タイル+カビがデフォルト・公団様式をなんでここに
各部屋の振り分けと広さ(狭さ)・巣篭もり住居デザインと呼んでいますが
ベランダの狭さ・外観優先で住居からのアクセスは考えていません
独立リビングダイニング・キッチンを分離したためここも巣篭もり状態です

こうして見ると、ここならばおなじ広さの3LDK角部屋としてSAシリーズが比較対象ですが、
私個人として93m2の角部屋としてはSAシリーズは優れた意匠と思っています。
ご購入された方、おめでとうございます。

やはり作れば売れるという時代の余韻に浸った10年以上の意匠と
現代的なものを比べるのは酷ですね。

[224: 匿名さん]

222さん

私は大塚（北口）はイメージのせい？か物件が低い割りに、
利便性がいいので賃貸相場が高いと認識してました。
たしかMRでもそのようなことを言っていました。
鵜呑みにするわけではないですが、大塚といえど山手線ですから
納得はしていたのですが。。

[225: 匿名さん]

>>224
まだまだ掲示板初診者でつね
釣り師でつよ

[226: 匿名さん]

物件が低い割に、家賃が高かったら利回りはいいでしょう。
これは、下町（城東地区）ですよ。
大塚は、中間的な物件の価格で家賃は安めです。
安いと言っても、下町とか私鉄沿線に比べたら高いですよ。
住まいサーフィンの中に家賃相場と物件価格の関係は出てますよ。

ＭＲで聞いたなんて、彼らは業界でも有名な百戦錬磨の天下の大京の社員ですよ(笑)

[227: 匿名さん]

＞224さん
日暮里、田端、鶯谷あたりは、同じような理由で利回りがいいんですよ。
イメージが悪く物件が安い、家賃相場はそれほど安くない。

[228: 匿名さん]

>>225は、2ちゃんねる風で説得力はイマイチですが
事実です。

自分の選択に自信を持ちましょう。
くれぐれも、熱くなった勢いで近隣物件の悪口など言わないように。
将来、ご近所になるんですから。

以上、老婆心ながらご忠告まで。

[229: 匿名さん]

>222さん
こんなところまでご苦労様
世紀末になると街ではこの世の終わりを流布する自称宣教師が多くなります
不景気が続いても同じですね
あちこちで同じことをかかれているようですが
不見識で不愉快です

[230: 匿名さん]

>222さん
学会員だろ？

[231: 匿名さん]

引っ越し日決定通知来ましたね。うちは第一希望どうりでした。
日にちが決まるとすごく実感が湧いてきます。
少しずつ荷物の整理をしなくては・・・要らないものは新居に持っていきたくないものね。

[232: 匿名さん]

>231さん
私も購入者ですがついに届きましたか！
私の所にも届いていてほしいです。
仕事を終えて帰宅するのが楽しみです。

[233: 匿名さん]

>225
ご指摘のとおり私は初心者です。
釣り師ってどういう人のことを言うのですか？

[234: 匿名さん]

↑続きですが、私は検討組みです。ですねをでつねにしたのはわかるのですが、初心を初診としたのもわざとですか？

[235: 匿名さん]

わかったわかった！

[236: 購入者]

233さん
多くの意見がこの掲示板に書かれています。
色々な性質の書き込みがあり出きっているようです。
あとはご自身のライフスタイルとご家族の幸せについて広く重点を置いて
ご検討されてはどうでしょう。
私はここにかかれているネガティブな書き込みについては
憂慮が大きいと考えている一人です。
わかりやすくいうと心配のしすぎと一蹴しています。
中古では価格が下がるからって、それがどうしたの? と、いう塩梅ですね。
これだけの物件が90%以上既に売れているという事実は重いですよ。

[237: 匿名さん]

引越、第一希望でした。良かった。
あとは駐車場。

物件の価値は運次第。
と言っても、癌研の後の建物・丸紅・恐ろしく売れ残っている近所の物件など不安要素は確かにありますよね。
でも、あの辺りはまったりしていて良いのではないでしょうか。駅前はしょうがないですけど。

[238: 匿名さん]

グランドサルーンにはまいったよ
高級物件のエントランスは色々見たけど
確かに高級感・清潔感と言ったものから上品さが表現されるようなデザインが多い中、それらにはちょいと自己主張が弱かった。

実物見るまではたいしたことないと思っていたここのグランドサルーン、半端じゃありませんでした。
ぶっちぎりでここは普通じゃないって建物の前を通り過ぎただけで思います。
アンティック調というのはどうかと思っていたのだけど、上手い選択でしたね。
何故なら他の高級物件のエントランスは流行廃りがあるのだろうけどアンティックは不滅です。
南東角の利益をとばしてまでつくった吹き抜け。その存在感と高級感。
エントランス前の敷地の奥行きとあわさって、参りました。

[239: 匿名さん]

うーん。自分はちょっと違うかな。かなりショボ！って感じ。
パンフと全然違うじゃーん。
けっこう狭いし、誰かあんな窮屈に並べられたソファーに座るんじゃい！と思いましたね。
まあ人によって感じ方は違うだろうから何とも言えないけど。

[240: 匿名さん]

私もがっくりしたクチです。
ＭＲに有った暖炉や水盤？を見たときも「ウーン」と思ったのですが....

実際の外観もかなりショボイです。好みの問題か？？
高級とは一寸違うでしょうと。でも、買った部屋も　納得するしかないのも確か。（笑）
高級もどきしか買えないのが現実です。

[241: 238]

あはは
中からではなく、前の通りから見た感じね

[242: 匿名さん]

3、4日前の夕方にマンションの前を通りましたが道路から見える
グランドサルーンもなかなか見ごたえがありましたし、
グランドサルーンを実際に中から見ると良い作りだと思います。

どこのマンションも「パンフ＝実物」って言うのはかなり期待薄だと思います。
みなさんが書かれているように各個人によって価値観が違いますので一概には言えませんが。
でも、実際に現物を見てみないとわからない事も多いのも事実ではないでしょうか？

当方にも引越し決定通知が届きました。
希望通りの日程でした。
少しづつ荷造りをはじめたいと思います。

[243: 匿名さん]

わたしは外観を見てから、パンフレットを見ました。がっくりはなかったです。
他物件と比べて、パンフレットは大げさですね

[244: 匿名さん]

外観は普通のマンションって感じはするけどグランドサルーンはいい感じって思いました。
入り口にあるでっかい柱もインパクトがあって。

[245: 匿名さん]

あの程度の簡素な共用施設一点集中がちょうどいいですね。
温泉だ、プールだ、ジムだとあったら
この規模では涙が出てしまいそうです。

癌研通りからの東の最上階の窓、でかっ。ちょっとなにあれって思ってしまった。
南東角の邸宅風の窓もさることながら
北側の最上階の角が斜めに処理されていたりしているところ、
建造物として見てあきがこない風格がでています。
ちょうど公園のベンチがいいところに向いているんですよね。

[246: 匿名さん]

この物件南西の眺望はどうなっているのですか？

[247: 匿名さん]

豊成小のグランド? 運動会は特等席ってことになるのかしら。
あとは言わずと知れたサンシャインと池袋のネオンでしょうか?

[248: 匿名さん]

南西の低層階はやっぱり目の前のマンションですか？
南低層も一番東はかろうじて抜けていたような気がしますが、西の端はどうなってるのですか？

[249: 匿名さん]

南棟の西側は前の建物が低いですよ。
とおりの向こうまでは覚えていませんが
西には富士山がおまけでついてきます??

[250: 匿名さん]

富士山の他に新宿の夜景も綺麗だと思います。
池袋の高いビルに上って確かめてみました、確かな情報ではありませんが。

[251: 匿名さん]

大塚駅の改装工事の情報、御存知の方いらっしゃいますか？
以前、丸ノ内線の池袋と新大塚の中間に駅が出来るという話も聞きましたが
計画は進んでいないのでしょうか。