グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[162: 匿名さん]

大塚近辺は、購買層（購買価格）が他の山手線の駅に比べるとやや低めです、
必然的に、占有面積は小さめの物件が圧倒的ですね。
95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。
大きな部屋は、希少価値ですね。
確かに、北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、
埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。
目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたら
コストパフォーマンスは高いと思います。
確かに南大塚も確かに街並みはきれいで、路線価で２割以上高いですが、古くからの町であるため
規模の物件は将来的にも建設されることはないでしょうね。
もう、住宅地ではなくオフィスが多くなっていますよね。
確かに南大塚1丁目は、風俗はないけどホテル街を抱えていますね。

癌研跡地だけが、少々気になりますね。

[163: 匿名さん]

マンションは変な物で、物件を本来買うものですが住所で価格が違いますね。
豊島区北大塚より、上池袋の方が何となく格上だと感じるのは私だけでしょうか？
近所の巣鴨高校も大塚が最寄り駅、住所が上池袋なのに、不思議な名前ですね。

[164: 匿名さん]

＞162さん

癌研跡地できになることとは？
わたしは癌研跡地にショッピングセンターができると聞いており、
この物件にとっては有益になると考えていたのですが、
何か予想しうるデメリットがあるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

癌研跡地は、寮が公園ですよね。（青淵閣の目の前）
建物の跡は、
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html
ですね。ショッピングセンターも入るのでしょうか・・・
予定は平成２０年ですので、これからの展開しだいですね。

[166: 匿名さん]

ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
よしやクラスのスーパーが出来るとありがたいとこですね。
でもあまり期待はせずに小さなスーパー程度かなと勝手に思っています。

[167: 匿名さん]

癌研跡地
知人のデベの社員が、各社狙っていると言っていました、
大塚地区では、最大級のプロジェクトでしょうね、地目も近隣商業地区で、
容積率90％（角地のため）容積率400％、高さ制限・日影規制なし、接面道路が広いので
タワーでも建つかもしれませんね？
直接デメリットはありませんが、後から新しい大規模が建設されると
中古マンション相場には、影響するでしょうね。

[168: 購入者]

目白プレイスの掲示板ではお受験の話題があったりして
ビックリしています。
お子さんをお持ちのご家庭は保育園とかどうされるんでしょう。
豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

[169: 購入者]

>>168さん
まだ生んでいないけど。。。

区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。
あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。

駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）
個人的にはすごく期待しています。

http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_03_01a.html

って、きっと実際にどうするのか聞きたいんですよねぇ(^-^;;;

お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。
せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか・・・

おかねかかるなー

[170: 購入者]

>>169さん
どうもです。
午前二時って、またまたビックリ。
小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。
巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
子育てならば郊外と思いつつも色々な事情で都心を選んだので
どうなんでしょうねぇ、このあたりの学校の雰囲気というのは。

幼稚園からお受験される方もいらっしゃいますよねぇ。。。

[171: 匿名さん]

この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、
可能性はあるでしょうね。
文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。
お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。
憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。
新幹線通学している生徒がいるくらいですから。
まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。

[172: 購入者]

巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。
中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。
スパルタとも・・書いてあります。
とても微妙な表現です。
うーん。わが家の気風には微妙。。
大学はまだ先の先で、何に適している子なのかまだ未知数でもあるし、
受験が幸せか、そうやって大学にはいることで何か得られるのか
と言われると、得られるものがあるのはわかっていても「そうだ」と
すとんと落ちてくるものが。。。
わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
うーん。自分がそう言う育ちかたしていないせいか全くわからない世界です。

[173: 匿名さん]

＞豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

地域、タイミングにもよりますが、それはないと思いますよ。
ただ、お隣の新宿区と違って区立幼稚園は2つしかありません。

[174: 購入者]

>173さん
ありがとうございます。
豊島区に問い合わせた印象として絶望的のようなことをいわれたので。。

[175: 匿名さん]

>>174さん

小学校、中学校は学区がありますが、保育園はフリーなんですよ、区内どこでも入園可能です。
駅から近いところは人気がありますが、それ以外はタイミングで入れますよ。
豊島区のＨＰにも、待機児童の数が保育園ごとに公表されているはずです。
うちの下の子供も、3才から社会復帰と同時に入園させました。
但し、パートやサラリーマンなら問題ありませんが、自営だとハードルが少々高いようです。
（フルタイムで働いていなくても入れてしまう人が多いらしい）
ご参考まで。

[176: 匿名さん]

巣鴨学園は、東大ランキングの常連です。
昨年はダメでしたが、いい年はベスト10にランクインしています。
母校なんですよ(笑)

[177: 匿名さん]

＞わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。

とりあえず親御さんの、妄想でお受験が多いだけですよ
気にする必要はないですよ。
実際には国立の付属小学校でも小学校から高校まで進学できる子供は20％程度ですから。
高校進学時にボロボロ落ちて、他の高校に行くんですよ。
なぜか、附属小学校の場合にも、医師の子弟が多いと知人の歯科医が言ってました。

大学付属の私立の附属幼稚園は、お金がいくらあっても入園は親の職業と縁故があります、
私学ですから、訳あり入園が多いですよ。
卒業生の子弟でも、いくらでも不合格はいるんですよ。
ある付属幼稚園は30年前で、毎年の寄付金一口30万円ですよ・・・・。

[178: 匿名さん]

幼稚園入学のための予備校みたいのもあるのかしら?

[179: 匿名さん]

とりあえず、建物分の固定資産税・都市計画税は減免継続ですね。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
住宅ローン減税も縮小だし、上記のような減免があるのは今のうちかな。

週末に現場を見に行きましたが、結構出来てきていますね。
斜め右の建築中の物件も、あまり邪魔になっていませんね。
内覧会が楽しみです。

[180: 匿名さん]

私もマンションを購入した一人です。
縁があるってこう言う事か…と言わんばかりにトントン拍子に話が進みました。

癌研跡地には20階建ての高層賃貸マンションで1,2階には商業施設が入ると聞いています。
また、その隣の広い空き地には大きな公園が出来るとも聞いています。

引越し順番の発表通知もあと少しですね。
何事もなくスムーズに引越しが出来るように願いたいです。

[181: 購入者]

私も購入者です。
ローンの組み方もほぼ決まり、あとは引越し日の連絡を待つのみです。
早く入居して、皆さんにお会いしたいです〜！！！

先日、マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。
マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。
そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！
徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。
（自転車があればもっともっと便利）

癌研跡地に（あんまり期待しない方がいいかもしれませんが・・・）良いお店が来ることを祈るのみです。

[182: 匿名さん]

HP変わりましたね。7は完売ということでしょうか。

駐車場の抽選…私の出席したグループの入居説明会では後日といっていましたが具体的にいつなの?
結果によっちゃ近くで探さないといけないしね。

[183: 匿名さん]

＞１８０さん

良かったですね。縁というのはあるかもしれませんね。私は逆に縁がなかったです。
いいところまで話が進んだんですが、家族会議の結果却下になりました。
周囲環境の静かさ、最寄が山手線。坪単価の割りに賃貸相場の高い大塚。手ごろな値段。
もちろん、ネガティブ面として北口の環境、南にある建物などあり、（結局そこがネック）
相殺しても「買い」だと思ったんですが、一歩踏み込むことができず、登録日が過ぎてしまいました。
少し後悔しているのは、日影図を確認してから、結論を出すべきだったかもしれません。
条件は合致していたのですが、縁がなかったのかなぁと実感しています。
キャンセルがあれば、もちろん検討するつもりです。

[184: 匿名さん]

Premium、なくなっちゃいましたね。売れたのかな。
物件情報によると6件販売しているようですが、この数字は当てにならないですね。
いずれにせよ、駐車場の抽選権が付いている・付いていないで、物件の価値が大きく変わりますからね。
ぎりぎりまで粘るんでしょう・・・（当初は1月とか言っていましたが、思った以上に"グランフォート"が
うれなかったんでしょうね。）

[185: 180の購入者です]

>183さん

私の契約した場所は当初ローンの契約が通らなくキャンセルされた物件だと担当の人に言われました。
大塚の周りでマンションを探していた時にたまたま外回りを行っていた担当の人に声を掛けられたのです。
そんな経緯があって内装はほとんど決まってしまってましたが…

>184さん

確かに駐車場の抽選会の期日があいまいにされていますね。
未だに連絡がないので現在の駐車場の解約をするか一ヶ月伸ばして
その間にマンションの近くで駐車場を探すか検討をしている状況です。

明日にでも担当者に連絡してどのような状況になっているか確認をしたいと思います。
結果は後日書き込みたいと思います。

[186: 匿名さん]

竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
ここは、優秀の部類にはいるのかも、値引きもなく完売できるなら、すごいです。

[187: 匿名さん]

値引きも無く？？

最初の値段設定を知らない方が多いのですね。

ローン審査が通らなくて・・・は、販売する側の常套句では？
何度もそういった電話がありました。
内装は購入時期が遅いほど決まってしまっているのは当然なのでは無いでしょうか。
カラーも　階毎に最初から決まっていましたよね。

とにかく上層階とそれ以外では仕様が違い、前面の建物の影響が有るか無いか、
また、廊下側のエレベーター、階段、駐車場との関係など・・・
色々な条件で大きく価格の違う物件であることは確かですね。

購入者自身がどう受け止めるかです。

[188: 匿名さん]

7あたりだとあからさまに1000マソ以上値引きしてるね

[189: 匿名さん]

大塚ってあまり治安が良くない上に、駅から遠い。
渋沢氏がなんとかかんとか、っていうのも直接関係ないし、
大京の営業は、あいかわらず強引で煩わしい。
ＬＩＯＮＳマンションのブランドはよく判るけど（冠はグランフォートだが）
チョッとなあ…。
もう少し安ければ考えるけど。
当然ながら丸紅のマンションの方が安いし。

[190: 匿名さん]

>もう少し安ければ
といってもここは高額物件だべ
安いのがいいなら高級マンションではなくて
それなりのものを買うべし

[191: 匿名さん]

公表してないキャンセル物件ある？

[192: 匿名さん]

家具をつけてくれニャいのかな？

[193: 匿名さん]

身内がモデルルーム買ったけど、家具はくれなかった。使い回すらしいよ。

[194: 匿名さん]

>191　高額物件なので、ローンキャンセルや買換ができなかった住戸はあるんでしょうね。

>193　モデルルームの家具はリースみたいね。

[195: 匿名さん]

この物件は、デベが賃貸に回す部屋はないのですか？
デベなら充分利回りは取れそうですが。

[196: 匿名さん]

賃貸はないでしょうね・・・
家具付きもないでしょうね、普通に考えれば。
それを目指すなら、別の物件をあたるべきでしょうね。いくらでも物件はあるので。
駐車場情報はどうなりました？

[197: 匿名さん]

ここって「高額物件」を売りにしているけれど
図面を見て、現地を見て、その価格に納得できない人が多かったようです。

初めのほうの書き込みを見ると良くわかります。
で、随分と価格が下がった住戸が沢山ありますね。

皆さん購入されて、高額物件♪♪と喜んでいますが。
本当に高額なのは上層階の一部の住戸だけだと思いますよ。

私は、その辺りは自分のなかでけじめは付けました。
私はここは「ライオンズ」と思っています。

[198: 購入者]

お付き合いしにくい方(高飛車とか)が多かったらどうしよう・・・。
みなさん休日でもピシッとしてるのかなぁー。
よれよれシャツとジャージでグランドサルーンのソファに座るのはNG?

[199: 匿名さん]

　このマンション、
どこの高校、大学を出ているか、どの学校を受験するのか？
言いたい方が。。。

やめてくださいね。

[200: 匿名さん]

三国人どもの住む池袋から近い大塚なんて、高級イメージにほど遠い。

[201: 匿名さん]

>199
日本語変

[202: 匿名さん]

ひがまれている方がいらっしゃるようですので

お値段に幅があるのは当たり前です
それでもいちばんお安いお部屋の水準でも
前の丸紅さんの最高額水準となっています
それだけ余裕のある方がお住まいになるのだとおもいますよ
ここのお値段と物件に納得されている方のような層は
ご購入をあきらめた方の層とはまた大分違うのでしょう
あきらめた方の内、ここよりもお値段のする物件をご検討される方は
ここよりもお安い物件をご検討される方よりも少数派だと思うのです
今のご購入者はこちらよりもお値段のする物件と検討してここを購入された方が
半分はいらっしゃるのではないでしょうか。

[203: 匿名さん]

↑何でもいいけど、もう少し判り易い文章で頼むよ。

[204: 180の購入者です]

>196さん
遅くなりましたが担当者に駐車場の抽選の件を確認した所、
どうやら内覧会までには決定をするようです。
倍率的には低いようですよ。

>198さん
私の所有する車は高級車と言えるものではありません。
私の普段着もジャージやスエットです。
入居説明会の時もスーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。

昨日から引越し順番の発表通知が発送されている予定ですね。
仕事が終わって帰宅した時にポストに入っているのを楽しみにしています。

[205: 180の購入者です]

日本語が変でした。
すみません。

>スーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。
は
>スーツ姿で会場にいらした人は見当たらず、みんなラフな服装でした。
です。
失礼いたしました。

[206: 匿名さん]

出来る限りの背伸びをして、やっと都内の大塚にたどり着いた人、
実家が近いから、大塚にした人、
余裕を持って、大塚で我慢した人と色々いるでしょうね。

[207: 匿名さん]

余裕をもって、どうして大塚なんだろ？
駒込じゃだめなのかな。文京区の方がはるかに良いと思うが。

[208: 匿名さん]

大塚ぐらいのレベルでちょうどいい、
駒込、文京区だったら、ローンの額が大幅に違うと言いたいのだと思うよ。
マンションの住民層、世帯収入も驚くほど地域によって違うからね。
気楽に生活するには、鶏口牛後という、生き方もあるからね。
住宅費に全力買い、教育費に全力出費、趣味に全力買い　と色々だと思うよ。

どんなマンションでもそうだが、親の援助や、自営で資金力があり
ローン無しで、キャッシュで買う人が、一定の割合でいるもんだ。
嫉みも多いし世間体が悪いので、ローンがあるようなふりをするのが多いけどね。

[209: 匿名さん]

10年以上前の話だが、知人が文京区の小石川の高級マンションに住んでいたので、
よく遊びに行っていた。
そのマンションの駐車場には、国産車がほとんど駐まっていなかった、
朝は黒塗りの社用車が数台お出迎え。
自動車で判断するのもおかしな話だが、金持ちばかりというのは感じたよ。
そういうマンションもあるんんだな。

[210: 購入者]

同じマンションの住民がお金持ちであろうとそうでなかろうと我が道をいくだけです。

[211: 匿名さん]

残り12戸のようですね。
186さんのいうように竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
だとすると優秀優秀