グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[142: 匿名さん]

138さん
現地をご覧になったという事ですが
外回りは出来上がっていましたか？
近いうちに見に行こうか迷ってます・・・
工事でゴチャついてるとゆっくりみれないかな、と思いまして。

[143: 匿名さん]

138ではないけど、日曜とかなら原則工事もお休みなので
あまりゴチャゴチャしないでゆっくり見れると思います。
ってかうちはゆっくり見せてもらいました。現地モデルルームも
見れましたよ。こっちの方が間取りがそのものずばりなので
よかったです。それほどカタログにだまされたって印象はないです。

でも現地で現物みて一点だけ女房が容認できない点が浮上してしまって
うちはパスしました。残念。

[144: 匿名さん]

この物件、やっぱり半数近くは近隣の人の住み替えなのでしょうか？

[145: 購入者]

今日は入居説明会でしたね。
そこで今日の状況です。携帯+夕暮れ近く+曇り空と最悪条件なので
写り具合はご容赦ください。


南東角その1
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/638.jpg
南東角その2
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/639.jpg
グランドサルーン
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/640.jpg
東側
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/641.jpg

[146: 匿名さん]

>145
写真サンクスコ。
足場も取れたんですね。
先週は南側の足場がまだあったんですがね。

[147: 142]

145さん
写真どうもです！

[148: 購入者]

電気ついているのは人が住んでいるんではなくて
ほとんど内装の段階だそうです

って、あたり前か

[149: 購入者]

昨日のインテリアフェアに行ってきました。
ダイニングのカーテンと玄関ミラーを注文しました。
カーテンが二重で約10万円。
ミラーは内覧会の時に、設置位置を決めるそうです。
カーテンは気に入ったものがあったのでとても嬉しいです。
お引越し日はどうやら4月になってしまうかなあと思う今日この頃です。。。

[150: 匿名さん]

カーテンは悩みますね。。。内覧会の後だと、引越に間に合わないのでしょうか。
「とりあえず」でスタートするか、「やはり、新生活は万全で」でスタートするか。
２月４日にもインテリアフェアはあるようですので、行くかもしれません。
（今ひとつの雰囲気だったので、見ないで帰ってしまいました）

[151: 購入者]

１５０さん。
内覧会の後でも生活スタートに間に合うそうですよ。
内覧会の時にもライオンズファミリーさんが、カーテン等を用意してくれているようですが、
カタログで注文するか、少し持ってきてくれるはずの現物の中から決めるような形になります。
カーテンはお部屋の印象を左右するので、内覧会までに他のお店などでいろいろ調べてみて、
それから決めるのでも遅くないと思います。

[152: 匿名さん]

自分はカーテンに限らず、引越してから購入予定です。
しばらく部屋を眺めてから一番似合いそうなものを買おうかなと。

[153: 匿名さん]

あれもこれも新しくしたいと思ってはいるもののこの物件を購入したために
なかなかインテリアまで資金がまわりません。
皆様、なんだかとても余裕があるんですね…羨ましいーっ。
10万のカーテン、うーんわが家にはありえない。

[154: 匿名さん]

やっぱ新しいマンションには薄型TVでしょ！
ブラウン管のTVなんてありえなーい！
・・・と思いつつ、我が家も資金が。。。

[155: 匿名さん]

けっこう、皆さんも相当無理してマンションを買っているんですね、
そこそこ、安心しました。
インテリアや、家電製品は入居してからゆっくり買おうかと思っています、
勢いでそろえると不必要なものまで買ってしまい失敗しますから。

[156: 購入者]

１０万円のカーテンはダイニングの部分だけです。
あとは今使っているものを使い回しですよ（笑）
見えるところだけ奮発です。

薄型テレビはいいですね〜。
でも今のテレビが壊れてから新しい薄型テレビを購入予定です（何年後になるやら・・・）
だんだん薄型テレビも値段が下がってきて嬉しいですね！

あとはダイニングにつける照明とカーペットとエアコンを一生懸命安くていいものを探すのみ。
使わない予定の部屋は入居してからでもいいかなと思っています。

[157: 購入者]

>137さん
ローン掲示板の方が良いと思いますが、わが家の状況をご参考までに。

金消会は各自が銀行でやるような感じになっているようですが、みなさんもそうでしょうか。
2月半ば過ぎに金消契約をすまそうかと思っていますが、何せ高額。
年収の4倍、手取りでも5倍もするローンを組んでしまって首が回りません(爆)。
わが家としては頭金はそこそこで多くは繰り上げ返済で済まそうと考えています。
全額ローンでも銀行はOKでしたが、それはさすがにこちにらに旨みがないので
ローンを数本に分けて数年後に1本を繰り上げ返済で終わらし、十年後程度に2本目を繰り揚げ返済で
終わらしという返済方法でそのごとに月の返済額がグッと少なくなるように組んでみようと思っています。
短期固定分を先に返し、長期固定(長期といっても20年程度ですが)を残して
金利上昇リスクのヘッジとともに子供に要り用になる時期にはローン返済が減っているようにですね。

現金としては1000万〜2000万程度残した状態にしています。有価証券や金や先物関係はわずかしかないのですけど、
わずかなのでかえって処分できずにいるのもちょっと困っているところですが。この運用資金もヘッジとして残しています。
妻は全部売って先に頭金に充てちゃいなさいと言うのですが、そこは男の世界などと意味不明の言い訳をして抵抗しています。

その意図はヘッジと言えばそうなのですが、それは社会情勢に対するものだけではなく、私に将来何が起こるかわかりません。
その時家族を守るために、資産は流動資産・動産で残しておくのも大切と思っています。
それなら保険金があるのではと言われれば、そうなのではあるのですが。

借り方についてわが家で検討した結論を二つ書き添えますと、
長期固定ならば長くとも25年以内で組まれれば、元金比率で有利ですよ。
短期固定や変動金利は上昇していくと予測して5〜8年前後で完済できる部分を短期・変動に移して借りておくと
繰り上げ返済したときの利息部分や月の返済額がグッと抑えられますよ。この部分は35年で借りた方が良さそうです。
それぞれのご家庭の家族構成などで考え方が違ってくると思いますが、わが家はこんな感じです。

[158: 匿名さん]

ローンは複数本にすると、それぞれ契約料がかかるんですよね。数万円のことですが・・・
司法書士の報酬も増えるのかな。登記に書く量で増えるのだろうか？
一部繰上げも費用がかかる場合は、回数が多いと費用が増えますよね。
また、ローンを返し終わった後の登記抹消にも司法書士にお願いするので、お金。

でも、リスク管理を考えるとミックスなんでしょうか。
10年くらいで返すつもりではいますが、私の最終結論は35年一本。それもリスク管理。
一部繰上げしても毎月の返済を減らすだけにして、ローン減税の恩恵は受けるようにします。

結果はどうだか分かりませんけどね。

[159: 購入者]

私なんかは低金利だから買えた口なのでローン返済はキツキツです。
8%の時代だったら買えなかったです。
ここを買おうと思った、というが賃貸から分譲に移るきっかけがデフレ脱却の兆しにあった訳で。
どういう借り方かで変わりますけども例えば月25万のローン+諸々費用で30万ちょっとになるとして、
当初は年間300〜500万程度の繰り上げ返済を目標とする様なplanを立てています。
2000万程度は5年間で繰り上げ返済してもその時点でのローン減税は全額もらえると言う勘定です。
いつまでもこの金利が続くわけはないので、続くなら全額短期固定でいけるんですが(ありえない)。
これだけの高額物件では多少の金利を支払っても長期固定のメリットは捨てがたいですね。
契約料や司法書士手数料、繰り上げ返済手数料など色々な名目のものがとられていくことになるようですが、
一回の繰り上げ額を多くすると結局何十倍もの利息分が浮いてなんか得した気持ちになってしまいます。
シミュレーションを重ねに重ねてかなり悩みました。その結果、最近はどうでもいいやと言う気持ちに陥っているぐらいです(自爆)。

[160: 匿名さん]

素朴な疑問、余計なお世話ですが、
毎月30万円も支払える人が、何で大塚にマンションを買うんだろう？
この地区なら、そのレベルなら文京区か豊島区でも目白か駒込でしょう。
南大塚ならまだわかるけど、北大塚なのはよくわからない。

[161: 匿名さん]

路線価をみると山手線を越えて内側に行くとだいぶ上がりますね。
デベの土地の収得価格は路線価の2倍＋αが平均ですよね。
生活観を鑑みると、それ以上の値幅と判断しました。その分、安いといえます。
大塚駅北口が最寄となるのですが、物件付近は北口とは違った住環境となります。
南口がいいのではといいますが、南口も巣鴨寄りになると風俗街がありますね。あと、駅前の坂がきつい。
いずれにしても風俗街の有無については巣鴨も駒込も似たようなもので、山手線の古い街である限り
無縁ではいられません。
物件周囲の住環境とすると巣鴨や駒込の山手線内側に軍配が挙がりますが、
ここが悪いということでもありません。
利便性をとるとここ上池袋が有利です。池袋徒歩圏という部分ですね。
目白、駒込で同程度の物件を購入するとなるとより高額になります。
良質な住環境や間取りを求めるとさらに上積みされて数千万の差が出てしまいます。
仮にここより安かったとしても、利便性はこちらが高いと判断しました。

確かに巣鴨や駒込、目白と比べると駅の品格は落ちます。
大塚は良く知った街ですのでそれ自体に負のイメージが強いということがなかったために
特に抵抗はありませんでした。結局、都心にマンションを買う以上、利便性についても
追求したということになるわけです。
ここもやや中途半端な物件なのですが、
山手線内側の住宅街には結構不便な場所もありますから。

[162: 匿名さん]

大塚近辺は、購買層（購買価格）が他の山手線の駅に比べるとやや低めです、
必然的に、占有面積は小さめの物件が圧倒的ですね。
95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。
大きな部屋は、希少価値ですね。
確かに、北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、
埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。
目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたら
コストパフォーマンスは高いと思います。
確かに南大塚も確かに街並みはきれいで、路線価で２割以上高いですが、古くからの町であるため
規模の物件は将来的にも建設されることはないでしょうね。
もう、住宅地ではなくオフィスが多くなっていますよね。
確かに南大塚1丁目は、風俗はないけどホテル街を抱えていますね。

癌研跡地だけが、少々気になりますね。

[163: 匿名さん]

マンションは変な物で、物件を本来買うものですが住所で価格が違いますね。
豊島区北大塚より、上池袋の方が何となく格上だと感じるのは私だけでしょうか？
近所の巣鴨高校も大塚が最寄り駅、住所が上池袋なのに、不思議な名前ですね。

[164: 匿名さん]

＞162さん

癌研跡地できになることとは？
わたしは癌研跡地にショッピングセンターができると聞いており、
この物件にとっては有益になると考えていたのですが、
何か予想しうるデメリットがあるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

癌研跡地は、寮が公園ですよね。（青淵閣の目の前）
建物の跡は、
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html
ですね。ショッピングセンターも入るのでしょうか・・・
予定は平成２０年ですので、これからの展開しだいですね。

[166: 匿名さん]

ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
よしやクラスのスーパーが出来るとありがたいとこですね。
でもあまり期待はせずに小さなスーパー程度かなと勝手に思っています。

[167: 匿名さん]

癌研跡地
知人のデベの社員が、各社狙っていると言っていました、
大塚地区では、最大級のプロジェクトでしょうね、地目も近隣商業地区で、
容積率90％（角地のため）容積率400％、高さ制限・日影規制なし、接面道路が広いので
タワーでも建つかもしれませんね？
直接デメリットはありませんが、後から新しい大規模が建設されると
中古マンション相場には、影響するでしょうね。

[168: 購入者]

目白プレイスの掲示板ではお受験の話題があったりして
ビックリしています。
お子さんをお持ちのご家庭は保育園とかどうされるんでしょう。
豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

[169: 購入者]

>>168さん
まだ生んでいないけど。。。

区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。
あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。

駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）
個人的にはすごく期待しています。

http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_03_01a.html

って、きっと実際にどうするのか聞きたいんですよねぇ(^-^;;;

お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。
せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか・・・

おかねかかるなー

[170: 購入者]

>>169さん
どうもです。
午前二時って、またまたビックリ。
小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。
巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
子育てならば郊外と思いつつも色々な事情で都心を選んだので
どうなんでしょうねぇ、このあたりの学校の雰囲気というのは。

幼稚園からお受験される方もいらっしゃいますよねぇ。。。

[171: 匿名さん]

この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、
可能性はあるでしょうね。
文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。
お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。
憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。
新幹線通学している生徒がいるくらいですから。
まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。

[172: 購入者]

巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。
中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。
スパルタとも・・書いてあります。
とても微妙な表現です。
うーん。わが家の気風には微妙。。
大学はまだ先の先で、何に適している子なのかまだ未知数でもあるし、
受験が幸せか、そうやって大学にはいることで何か得られるのか
と言われると、得られるものがあるのはわかっていても「そうだ」と
すとんと落ちてくるものが。。。
わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
うーん。自分がそう言う育ちかたしていないせいか全くわからない世界です。

[173: 匿名さん]

＞豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

地域、タイミングにもよりますが、それはないと思いますよ。
ただ、お隣の新宿区と違って区立幼稚園は2つしかありません。

[174: 購入者]

>173さん
ありがとうございます。
豊島区に問い合わせた印象として絶望的のようなことをいわれたので。。

[175: 匿名さん]

>>174さん

小学校、中学校は学区がありますが、保育園はフリーなんですよ、区内どこでも入園可能です。
駅から近いところは人気がありますが、それ以外はタイミングで入れますよ。
豊島区のＨＰにも、待機児童の数が保育園ごとに公表されているはずです。
うちの下の子供も、3才から社会復帰と同時に入園させました。
但し、パートやサラリーマンなら問題ありませんが、自営だとハードルが少々高いようです。
（フルタイムで働いていなくても入れてしまう人が多いらしい）
ご参考まで。

[176: 匿名さん]

巣鴨学園は、東大ランキングの常連です。
昨年はダメでしたが、いい年はベスト10にランクインしています。
母校なんですよ(笑)

[177: 匿名さん]

＞わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。

とりあえず親御さんの、妄想でお受験が多いだけですよ
気にする必要はないですよ。
実際には国立の付属小学校でも小学校から高校まで進学できる子供は20％程度ですから。
高校進学時にボロボロ落ちて、他の高校に行くんですよ。
なぜか、附属小学校の場合にも、医師の子弟が多いと知人の歯科医が言ってました。

大学付属の私立の附属幼稚園は、お金がいくらあっても入園は親の職業と縁故があります、
私学ですから、訳あり入園が多いですよ。
卒業生の子弟でも、いくらでも不合格はいるんですよ。
ある付属幼稚園は30年前で、毎年の寄付金一口30万円ですよ・・・・。

[178: 匿名さん]

幼稚園入学のための予備校みたいのもあるのかしら?

[179: 匿名さん]

とりあえず、建物分の固定資産税・都市計画税は減免継続ですね。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
住宅ローン減税も縮小だし、上記のような減免があるのは今のうちかな。

週末に現場を見に行きましたが、結構出来てきていますね。
斜め右の建築中の物件も、あまり邪魔になっていませんね。
内覧会が楽しみです。

[180: 匿名さん]

私もマンションを購入した一人です。
縁があるってこう言う事か…と言わんばかりにトントン拍子に話が進みました。

癌研跡地には20階建ての高層賃貸マンションで1,2階には商業施設が入ると聞いています。
また、その隣の広い空き地には大きな公園が出来るとも聞いています。

引越し順番の発表通知もあと少しですね。
何事もなくスムーズに引越しが出来るように願いたいです。

[181: 購入者]

私も購入者です。
ローンの組み方もほぼ決まり、あとは引越し日の連絡を待つのみです。
早く入居して、皆さんにお会いしたいです〜！！！

先日、マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。
マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。
そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！
徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。
（自転車があればもっともっと便利）

癌研跡地に（あんまり期待しない方がいいかもしれませんが・・・）良いお店が来ることを祈るのみです。

[182: 匿名さん]

HP変わりましたね。7は完売ということでしょうか。

駐車場の抽選…私の出席したグループの入居説明会では後日といっていましたが具体的にいつなの?
結果によっちゃ近くで探さないといけないしね。

[183: 匿名さん]

＞１８０さん

良かったですね。縁というのはあるかもしれませんね。私は逆に縁がなかったです。
いいところまで話が進んだんですが、家族会議の結果却下になりました。
周囲環境の静かさ、最寄が山手線。坪単価の割りに賃貸相場の高い大塚。手ごろな値段。
もちろん、ネガティブ面として北口の環境、南にある建物などあり、（結局そこがネック）
相殺しても「買い」だと思ったんですが、一歩踏み込むことができず、登録日が過ぎてしまいました。
少し後悔しているのは、日影図を確認してから、結論を出すべきだったかもしれません。
条件は合致していたのですが、縁がなかったのかなぁと実感しています。
キャンセルがあれば、もちろん検討するつもりです。

[184: 匿名さん]

Premium、なくなっちゃいましたね。売れたのかな。
物件情報によると6件販売しているようですが、この数字は当てにならないですね。
いずれにせよ、駐車場の抽選権が付いている・付いていないで、物件の価値が大きく変わりますからね。
ぎりぎりまで粘るんでしょう・・・（当初は1月とか言っていましたが、思った以上に"グランフォート"が
うれなかったんでしょうね。）

[185: 180の購入者です]

>183さん

私の契約した場所は当初ローンの契約が通らなくキャンセルされた物件だと担当の人に言われました。
大塚の周りでマンションを探していた時にたまたま外回りを行っていた担当の人に声を掛けられたのです。
そんな経緯があって内装はほとんど決まってしまってましたが…

>184さん

確かに駐車場の抽選会の期日があいまいにされていますね。
未だに連絡がないので現在の駐車場の解約をするか一ヶ月伸ばして
その間にマンションの近くで駐車場を探すか検討をしている状況です。

明日にでも担当者に連絡してどのような状況になっているか確認をしたいと思います。
結果は後日書き込みたいと思います。

[186: 匿名さん]

竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
ここは、優秀の部類にはいるのかも、値引きもなく完売できるなら、すごいです。

[187: 匿名さん]

値引きも無く？？

最初の値段設定を知らない方が多いのですね。

ローン審査が通らなくて・・・は、販売する側の常套句では？
何度もそういった電話がありました。
内装は購入時期が遅いほど決まってしまっているのは当然なのでは無いでしょうか。
カラーも　階毎に最初から決まっていましたよね。

とにかく上層階とそれ以外では仕様が違い、前面の建物の影響が有るか無いか、
また、廊下側のエレベーター、階段、駐車場との関係など・・・
色々な条件で大きく価格の違う物件であることは確かですね。

購入者自身がどう受け止めるかです。

[188: 匿名さん]

7あたりだとあからさまに1000マソ以上値引きしてるね

[189: 匿名さん]

大塚ってあまり治安が良くない上に、駅から遠い。
渋沢氏がなんとかかんとか、っていうのも直接関係ないし、
大京の営業は、あいかわらず強引で煩わしい。
ＬＩＯＮＳマンションのブランドはよく判るけど（冠はグランフォートだが）
チョッとなあ…。
もう少し安ければ考えるけど。
当然ながら丸紅のマンションの方が安いし。

[190: 匿名さん]

>もう少し安ければ
といってもここは高額物件だべ
安いのがいいなら高級マンションではなくて
それなりのものを買うべし

[191: 匿名さん]

公表してないキャンセル物件ある？