グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[122: 匿名さん]

グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが

[123: 匿名さん]

ハイグレード仕様？？

[124: 匿名さん]

最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。

[125: 匿名さん]

いくら?

[126: 匿名さん]

不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階　坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
南東角中層階(4-6)　坪単価256万
東最上階　坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
南東角上層階(7-9)　坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。

[127: 購入者]

さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。

[128: 匿名さん]

駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。

[129: 購入者２]

128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。

駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。

127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。

[130: 購入者]

>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。

>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。

[131: 匿名さん]

>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。

>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで

[132: 匿名さん]

現地イベントがあるみたいだよー（HP参照）

[133: 匿名さん]

池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。
人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。
池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、
環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。
この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。
ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。
最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば
池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって
国内第3の都市となるのでしょう。
池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、
郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。
いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。
まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。
一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。
そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。

[134: 購入者]

昨日、東京芸術劇場で小林研一郎指揮の日本フィルハーモニーの演奏を聞きました。名演奏でした。
これから、このような機会が増えることになりそうで楽しみです。
現地はすでに東側と北側はその全貌を見せていますね。

[135: 匿名さん]

１３３さん
池袋の件、とても参考になります、将来性がありますね。
やはり、西口、北口と東口は山手線の外側、内側で雰囲気が違いますね。

北大塚は山手線の外側です、内側は南大塚で、やっぱり土地の値段も2割位高額です、
文京区に隣接しているのもあるかもしれませんが。
やはり、駅の近くは雰囲気が全然違いますね。

[136: 購入者]

スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。

よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。
サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。
期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・
あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。
ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・
コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。
ミニストップや99円ショップもやや近めですね。
なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなと
そんな期待を持っています。そうなるといいな。
あとこの付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。
大塚駅前のリニューアルはあまり期待していません。せめて駅前の自転車がどうにかなればいいですね。
それよりも空蝉橋の通りに改札が欲しいです・・これは無理か。環状線の開発がらみで・・やっぱり無理か。
立地がらみで良いとこと言えばターミナル駅から一駅目が最寄りで中間点近く、それでいて線路が曲がっているので
直線距離はより短い。立地の間合いとしてはそうそうないものですよね。

[137: 購入者]

初めての書き込みです。
ローンをどう組むかで悩んでいます。
皆さんはどのように住宅ローンを組みましたか？？？
フラット３５　短期固定　変動金利　固定と変動の組み合わせなどいろいろとありますが・・・。

[138: 匿名さん]

週末に現地見てきました。
カタログよりしょぼくないですか？？？
少々がっくりしました。
壁は高級感ないし。
たてこんでるし。

137さん、それ、ローン版のほうがいいですよ
私は長期と短期の組み合わせです。

[139: 匿名さん]

＞138
同じデベの、同じグレードの物件でもずいぶん違うんですよ。
その地域によって、売れそうな坪単価、分譲価格が違いますから。
大塚地区では、ハイグレードだと思いますよ。立地も静かな住宅地で希少です。
同じ豊島区でも、目白や駒込と比較すれば坪単価が違いますから
多少高級感が違うのはしょうがないですよ。

[140: 138]

そうですか。。。
カタログにだまされるとは良く聞く話ですよね。
部屋はどうなんでしょう。
ちょっと不安です。

[141: 匿名さん]

大塚駅の近辺でマンション用地は少ないと思います。
南口にはあるのでしょうか？
癌研のの跡地ぐらいですね、あそこは大きなマンションが建ちそうですが、
駅から遠いですね。

[142: 匿名さん]

138さん
現地をご覧になったという事ですが
外回りは出来上がっていましたか？
近いうちに見に行こうか迷ってます・・・
工事でゴチャついてるとゆっくりみれないかな、と思いまして。

[143: 匿名さん]

138ではないけど、日曜とかなら原則工事もお休みなので
あまりゴチャゴチャしないでゆっくり見れると思います。
ってかうちはゆっくり見せてもらいました。現地モデルルームも
見れましたよ。こっちの方が間取りがそのものずばりなので
よかったです。それほどカタログにだまされたって印象はないです。

でも現地で現物みて一点だけ女房が容認できない点が浮上してしまって
うちはパスしました。残念。

[144: 匿名さん]

この物件、やっぱり半数近くは近隣の人の住み替えなのでしょうか？

[145: 購入者]

今日は入居説明会でしたね。
そこで今日の状況です。携帯+夕暮れ近く+曇り空と最悪条件なので
写り具合はご容赦ください。


南東角その1
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/638.jpg
南東角その2
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/639.jpg
グランドサルーン
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/640.jpg
東側
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/641.jpg

[146: 匿名さん]

>145
写真サンクスコ。
足場も取れたんですね。
先週は南側の足場がまだあったんですがね。

[147: 142]

145さん
写真どうもです！

[148: 購入者]

電気ついているのは人が住んでいるんではなくて
ほとんど内装の段階だそうです

って、あたり前か

[149: 購入者]

昨日のインテリアフェアに行ってきました。
ダイニングのカーテンと玄関ミラーを注文しました。
カーテンが二重で約10万円。
ミラーは内覧会の時に、設置位置を決めるそうです。
カーテンは気に入ったものがあったのでとても嬉しいです。
お引越し日はどうやら4月になってしまうかなあと思う今日この頃です。。。

[150: 匿名さん]

カーテンは悩みますね。。。内覧会の後だと、引越に間に合わないのでしょうか。
「とりあえず」でスタートするか、「やはり、新生活は万全で」でスタートするか。
２月４日にもインテリアフェアはあるようですので、行くかもしれません。
（今ひとつの雰囲気だったので、見ないで帰ってしまいました）

[151: 購入者]

１５０さん。
内覧会の後でも生活スタートに間に合うそうですよ。
内覧会の時にもライオンズファミリーさんが、カーテン等を用意してくれているようですが、
カタログで注文するか、少し持ってきてくれるはずの現物の中から決めるような形になります。
カーテンはお部屋の印象を左右するので、内覧会までに他のお店などでいろいろ調べてみて、
それから決めるのでも遅くないと思います。

[152: 匿名さん]

自分はカーテンに限らず、引越してから購入予定です。
しばらく部屋を眺めてから一番似合いそうなものを買おうかなと。

[153: 匿名さん]

あれもこれも新しくしたいと思ってはいるもののこの物件を購入したために
なかなかインテリアまで資金がまわりません。
皆様、なんだかとても余裕があるんですね…羨ましいーっ。
10万のカーテン、うーんわが家にはありえない。

[154: 匿名さん]

やっぱ新しいマンションには薄型TVでしょ！
ブラウン管のTVなんてありえなーい！
・・・と思いつつ、我が家も資金が。。。

[155: 匿名さん]

けっこう、皆さんも相当無理してマンションを買っているんですね、
そこそこ、安心しました。
インテリアや、家電製品は入居してからゆっくり買おうかと思っています、
勢いでそろえると不必要なものまで買ってしまい失敗しますから。

[156: 購入者]

１０万円のカーテンはダイニングの部分だけです。
あとは今使っているものを使い回しですよ（笑）
見えるところだけ奮発です。

薄型テレビはいいですね〜。
でも今のテレビが壊れてから新しい薄型テレビを購入予定です（何年後になるやら・・・）
だんだん薄型テレビも値段が下がってきて嬉しいですね！

あとはダイニングにつける照明とカーペットとエアコンを一生懸命安くていいものを探すのみ。
使わない予定の部屋は入居してからでもいいかなと思っています。

[157: 購入者]

>137さん
ローン掲示板の方が良いと思いますが、わが家の状況をご参考までに。

金消会は各自が銀行でやるような感じになっているようですが、みなさんもそうでしょうか。
2月半ば過ぎに金消契約をすまそうかと思っていますが、何せ高額。
年収の4倍、手取りでも5倍もするローンを組んでしまって首が回りません(爆)。
わが家としては頭金はそこそこで多くは繰り上げ返済で済まそうと考えています。
全額ローンでも銀行はOKでしたが、それはさすがにこちにらに旨みがないので
ローンを数本に分けて数年後に1本を繰り上げ返済で終わらし、十年後程度に2本目を繰り揚げ返済で
終わらしという返済方法でそのごとに月の返済額がグッと少なくなるように組んでみようと思っています。
短期固定分を先に返し、長期固定(長期といっても20年程度ですが)を残して
金利上昇リスクのヘッジとともに子供に要り用になる時期にはローン返済が減っているようにですね。

現金としては1000万〜2000万程度残した状態にしています。有価証券や金や先物関係はわずかしかないのですけど、
わずかなのでかえって処分できずにいるのもちょっと困っているところですが。この運用資金もヘッジとして残しています。
妻は全部売って先に頭金に充てちゃいなさいと言うのですが、そこは男の世界などと意味不明の言い訳をして抵抗しています。

その意図はヘッジと言えばそうなのですが、それは社会情勢に対するものだけではなく、私に将来何が起こるかわかりません。
その時家族を守るために、資産は流動資産・動産で残しておくのも大切と思っています。
それなら保険金があるのではと言われれば、そうなのではあるのですが。

借り方についてわが家で検討した結論を二つ書き添えますと、
長期固定ならば長くとも25年以内で組まれれば、元金比率で有利ですよ。
短期固定や変動金利は上昇していくと予測して5〜8年前後で完済できる部分を短期・変動に移して借りておくと
繰り上げ返済したときの利息部分や月の返済額がグッと抑えられますよ。この部分は35年で借りた方が良さそうです。
それぞれのご家庭の家族構成などで考え方が違ってくると思いますが、わが家はこんな感じです。

[158: 匿名さん]

ローンは複数本にすると、それぞれ契約料がかかるんですよね。数万円のことですが・・・
司法書士の報酬も増えるのかな。登記に書く量で増えるのだろうか？
一部繰上げも費用がかかる場合は、回数が多いと費用が増えますよね。
また、ローンを返し終わった後の登記抹消にも司法書士にお願いするので、お金。

でも、リスク管理を考えるとミックスなんでしょうか。
10年くらいで返すつもりではいますが、私の最終結論は35年一本。それもリスク管理。
一部繰上げしても毎月の返済を減らすだけにして、ローン減税の恩恵は受けるようにします。

結果はどうだか分かりませんけどね。

[159: 購入者]

私なんかは低金利だから買えた口なのでローン返済はキツキツです。
8%の時代だったら買えなかったです。
ここを買おうと思った、というが賃貸から分譲に移るきっかけがデフレ脱却の兆しにあった訳で。
どういう借り方かで変わりますけども例えば月25万のローン+諸々費用で30万ちょっとになるとして、
当初は年間300〜500万程度の繰り上げ返済を目標とする様なplanを立てています。
2000万程度は5年間で繰り上げ返済してもその時点でのローン減税は全額もらえると言う勘定です。
いつまでもこの金利が続くわけはないので、続くなら全額短期固定でいけるんですが(ありえない)。
これだけの高額物件では多少の金利を支払っても長期固定のメリットは捨てがたいですね。
契約料や司法書士手数料、繰り上げ返済手数料など色々な名目のものがとられていくことになるようですが、
一回の繰り上げ額を多くすると結局何十倍もの利息分が浮いてなんか得した気持ちになってしまいます。
シミュレーションを重ねに重ねてかなり悩みました。その結果、最近はどうでもいいやと言う気持ちに陥っているぐらいです(自爆)。

[160: 匿名さん]

素朴な疑問、余計なお世話ですが、
毎月30万円も支払える人が、何で大塚にマンションを買うんだろう？
この地区なら、そのレベルなら文京区か豊島区でも目白か駒込でしょう。
南大塚ならまだわかるけど、北大塚なのはよくわからない。

[161: 匿名さん]

路線価をみると山手線を越えて内側に行くとだいぶ上がりますね。
デベの土地の収得価格は路線価の2倍＋αが平均ですよね。
生活観を鑑みると、それ以上の値幅と判断しました。その分、安いといえます。
大塚駅北口が最寄となるのですが、物件付近は北口とは違った住環境となります。
南口がいいのではといいますが、南口も巣鴨寄りになると風俗街がありますね。あと、駅前の坂がきつい。
いずれにしても風俗街の有無については巣鴨も駒込も似たようなもので、山手線の古い街である限り
無縁ではいられません。
物件周囲の住環境とすると巣鴨や駒込の山手線内側に軍配が挙がりますが、
ここが悪いということでもありません。
利便性をとるとここ上池袋が有利です。池袋徒歩圏という部分ですね。
目白、駒込で同程度の物件を購入するとなるとより高額になります。
良質な住環境や間取りを求めるとさらに上積みされて数千万の差が出てしまいます。
仮にここより安かったとしても、利便性はこちらが高いと判断しました。

確かに巣鴨や駒込、目白と比べると駅の品格は落ちます。
大塚は良く知った街ですのでそれ自体に負のイメージが強いということがなかったために
特に抵抗はありませんでした。結局、都心にマンションを買う以上、利便性についても
追求したということになるわけです。
ここもやや中途半端な物件なのですが、
山手線内側の住宅街には結構不便な場所もありますから。

[162: 匿名さん]

大塚近辺は、購買層（購買価格）が他の山手線の駅に比べるとやや低めです、
必然的に、占有面積は小さめの物件が圧倒的ですね。
95㎡を超える部屋があるのは、大塚地区では私の記憶ではここしかないんですよ。
大きな部屋は、希少価値ですね。
確かに、北大塚といってもほとんど、池袋との中間点、東武線の北池袋、
埼京線の板橋も徒歩圏にしては、割安です。
目白、駒込なら坪単価も300万円〜でしょうから、交通の便と環境を考えたら
コストパフォーマンスは高いと思います。
確かに南大塚も確かに街並みはきれいで、路線価で２割以上高いですが、古くからの町であるため
規模の物件は将来的にも建設されることはないでしょうね。
もう、住宅地ではなくオフィスが多くなっていますよね。
確かに南大塚1丁目は、風俗はないけどホテル街を抱えていますね。

癌研跡地だけが、少々気になりますね。

[163: 匿名さん]

マンションは変な物で、物件を本来買うものですが住所で価格が違いますね。
豊島区北大塚より、上池袋の方が何となく格上だと感じるのは私だけでしょうか？
近所の巣鴨高校も大塚が最寄り駅、住所が上池袋なのに、不思議な名前ですね。

[164: 匿名さん]

＞162さん

癌研跡地できになることとは？
わたしは癌研跡地にショッピングセンターができると聞いており、
この物件にとっては有益になると考えていたのですが、
何か予想しうるデメリットがあるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

癌研跡地は、寮が公園ですよね。（青淵閣の目の前）
建物の跡は、
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html
ですね。ショッピングセンターも入るのでしょうか・・・
予定は平成２０年ですので、これからの展開しだいですね。

[166: 匿名さん]

ショッピングセンターと言うほど大きな物かわかりませんが商業施設ができるとデベから聞きました。
よしやクラスのスーパーが出来るとありがたいとこですね。
でもあまり期待はせずに小さなスーパー程度かなと勝手に思っています。

[167: 匿名さん]

癌研跡地
知人のデベの社員が、各社狙っていると言っていました、
大塚地区では、最大級のプロジェクトでしょうね、地目も近隣商業地区で、
容積率90％（角地のため）容積率400％、高さ制限・日影規制なし、接面道路が広いので
タワーでも建つかもしれませんね？
直接デメリットはありませんが、後から新しい大規模が建設されると
中古マンション相場には、影響するでしょうね。

[168: 購入者]

目白プレイスの掲示板ではお受験の話題があったりして
ビックリしています。
お子さんをお持ちのご家庭は保育園とかどうされるんでしょう。
豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

[169: 購入者]

>>168さん
まだ生んでいないけど。。。

区立保育園だったら西巣鴨第二か第一が近いですかね。
あと、大塚駅前北口に、認証保育所があります。

駅前の認証保育所は、なんと午前2時まで預かってくれるらしい！（びっくり）
個人的にはすごく期待しています。

http://www.city.toshima.tokyo.jp/seikatu/11_kodomo_03_01a.html

って、きっと実際にどうするのか聞きたいんですよねぇ(^-^;;;

お受験とかするんだったら、せっかくお隣の豊成小学校にはいけないのかな。
せっかく近いのに、やっぱり池袋の隣でまっとうに子供を育てようと思ったら、おじゅけんなのでしょうか・・・

おかねかかるなー

[170: 購入者]

>>169さん
どうもです。
午前二時って、またまたビックリ。
小学校はお隣にしたいのですけど、ここの方はやはりお受験派が多いのでしょうか。
巣鴨学園はよく知らないのでいまは考えていません。
子育てならば郊外と思いつつも色々な事情で都心を選んだので
どうなんでしょうねぇ、このあたりの学校の雰囲気というのは。

幼稚園からお受験される方もいらっしゃいますよねぇ。。。

[171: 匿名さん]

この辺りは、国立の付属小学校の通学地域（通学時間が決められている）なので、
可能性はあるでしょうね。
文京区ほど盛んではないでしょうが・・・。
お隣の巣鴨学園は、良くも悪くも中学受験では全国的に有名校です。
憧れの学校になるのか、恐怖の学校になるのか、お住まいになったらわかりますよ。
新幹線通学している生徒がいるくらいですから。
まあ、地元からはほとんど入学することは出来ないのが現状ですね。

[172: 購入者]

巣鴨高校、偏差値調べて見ちゃいました。72となっていますね。
中学校は56。これは母集団が違うのでしょうか。
スパルタとも・・書いてあります。
とても微妙な表現です。
うーん。わが家の気風には微妙。。
大学はまだ先の先で、何に適している子なのかまだ未知数でもあるし、
受験が幸せか、そうやって大学にはいることで何か得られるのか
と言われると、得られるものがあるのはわかっていても「そうだ」と
すとんと落ちてくるものが。。。
わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。
うーん。自分がそう言う育ちかたしていないせいか全くわからない世界です。

[173: 匿名さん]

＞豊島区は財政難で保育所の充足率が低いとも聞いています。

地域、タイミングにもよりますが、それはないと思いますよ。
ただ、お隣の新宿区と違って区立幼稚園は2つしかありません。

[174: 購入者]

>173さん
ありがとうございます。
豊島区に問い合わせた印象として絶望的のようなことをいわれたので。。

[175: 匿名さん]

>>174さん

小学校、中学校は学区がありますが、保育園はフリーなんですよ、区内どこでも入園可能です。
駅から近いところは人気がありますが、それ以外はタイミングで入れますよ。
豊島区のＨＰにも、待機児童の数が保育園ごとに公表されているはずです。
うちの下の子供も、3才から社会復帰と同時に入園させました。
但し、パートやサラリーマンなら問題ありませんが、自営だとハードルが少々高いようです。
（フルタイムで働いていなくても入れてしまう人が多いらしい）
ご参考まで。

[176: 匿名さん]

巣鴨学園は、東大ランキングの常連です。
昨年はダメでしたが、いい年はベスト10にランクインしています。
母校なんですよ(笑)

[177: 匿名さん]

＞わたしの周りの方はほとんどが幼稚園からお受験していますが。

とりあえず親御さんの、妄想でお受験が多いだけですよ
気にする必要はないですよ。
実際には国立の付属小学校でも小学校から高校まで進学できる子供は20％程度ですから。
高校進学時にボロボロ落ちて、他の高校に行くんですよ。
なぜか、附属小学校の場合にも、医師の子弟が多いと知人の歯科医が言ってました。

大学付属の私立の附属幼稚園は、お金がいくらあっても入園は親の職業と縁故があります、
私学ですから、訳あり入園が多いですよ。
卒業生の子弟でも、いくらでも不合格はいるんですよ。
ある付属幼稚園は30年前で、毎年の寄付金一口30万円ですよ・・・・。

[178: 匿名さん]

幼稚園入学のための予備校みたいのもあるのかしら?

[179: 匿名さん]

とりあえず、建物分の固定資産税・都市計画税は減免継続ですね。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
住宅ローン減税も縮小だし、上記のような減免があるのは今のうちかな。

週末に現場を見に行きましたが、結構出来てきていますね。
斜め右の建築中の物件も、あまり邪魔になっていませんね。
内覧会が楽しみです。

[180: 匿名さん]

私もマンションを購入した一人です。
縁があるってこう言う事か…と言わんばかりにトントン拍子に話が進みました。

癌研跡地には20階建ての高層賃貸マンションで1,2階には商業施設が入ると聞いています。
また、その隣の広い空き地には大きな公園が出来るとも聞いています。

引越し順番の発表通知もあと少しですね。
何事もなくスムーズに引越しが出来るように願いたいです。

[181: 購入者]

私も購入者です。
ローンの組み方もほぼ決まり、あとは引越し日の連絡を待つのみです。
早く入居して、皆さんにお会いしたいです〜！！！

先日、マンションから池袋、マンションから巣鴨まで歩いて見ました。
マンションを拠点にして、池袋という都会でお買い物。
そして巣鴨のとげ抜き地蔵どおりでのんびり激安ショッピングができますよ！
徒歩圏内で両方取り出来る場所はあのマンションしかないですよ〜。
（自転車があればもっともっと便利）

癌研跡地に（あんまり期待しない方がいいかもしれませんが・・・）良いお店が来ることを祈るのみです。

[182: 匿名さん]

HP変わりましたね。7は完売ということでしょうか。

駐車場の抽選…私の出席したグループの入居説明会では後日といっていましたが具体的にいつなの?
結果によっちゃ近くで探さないといけないしね。

[183: 匿名さん]

＞１８０さん

良かったですね。縁というのはあるかもしれませんね。私は逆に縁がなかったです。
いいところまで話が進んだんですが、家族会議の結果却下になりました。
周囲環境の静かさ、最寄が山手線。坪単価の割りに賃貸相場の高い大塚。手ごろな値段。
もちろん、ネガティブ面として北口の環境、南にある建物などあり、（結局そこがネック）
相殺しても「買い」だと思ったんですが、一歩踏み込むことができず、登録日が過ぎてしまいました。
少し後悔しているのは、日影図を確認してから、結論を出すべきだったかもしれません。
条件は合致していたのですが、縁がなかったのかなぁと実感しています。
キャンセルがあれば、もちろん検討するつもりです。

[184: 匿名さん]

Premium、なくなっちゃいましたね。売れたのかな。
物件情報によると6件販売しているようですが、この数字は当てにならないですね。
いずれにせよ、駐車場の抽選権が付いている・付いていないで、物件の価値が大きく変わりますからね。
ぎりぎりまで粘るんでしょう・・・（当初は1月とか言っていましたが、思った以上に"グランフォート"が
うれなかったんでしょうね。）

[185: 180の購入者です]

>183さん

私の契約した場所は当初ローンの契約が通らなくキャンセルされた物件だと担当の人に言われました。
大塚の周りでマンションを探していた時にたまたま外回りを行っていた担当の人に声を掛けられたのです。
そんな経緯があって内装はほとんど決まってしまってましたが…

>184さん

確かに駐車場の抽選会の期日があいまいにされていますね。
未だに連絡がないので現在の駐車場の解約をするか一ヶ月伸ばして
その間にマンションの近くで駐車場を探すか検討をしている状況です。

明日にでも担当者に連絡してどのような状況になっているか確認をしたいと思います。
結果は後日書き込みたいと思います。

[186: 匿名さん]

竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
ここは、優秀の部類にはいるのかも、値引きもなく完売できるなら、すごいです。

[187: 匿名さん]

値引きも無く？？

最初の値段設定を知らない方が多いのですね。

ローン審査が通らなくて・・・は、販売する側の常套句では？
何度もそういった電話がありました。
内装は購入時期が遅いほど決まってしまっているのは当然なのでは無いでしょうか。
カラーも　階毎に最初から決まっていましたよね。

とにかく上層階とそれ以外では仕様が違い、前面の建物の影響が有るか無いか、
また、廊下側のエレベーター、階段、駐車場との関係など・・・
色々な条件で大きく価格の違う物件であることは確かですね。

購入者自身がどう受け止めるかです。

[188: 匿名さん]

7あたりだとあからさまに1000マソ以上値引きしてるね

[189: 匿名さん]

大塚ってあまり治安が良くない上に、駅から遠い。
渋沢氏がなんとかかんとか、っていうのも直接関係ないし、
大京の営業は、あいかわらず強引で煩わしい。
ＬＩＯＮＳマンションのブランドはよく判るけど（冠はグランフォートだが）
チョッとなあ…。
もう少し安ければ考えるけど。
当然ながら丸紅のマンションの方が安いし。

[190: 匿名さん]

>もう少し安ければ
といってもここは高額物件だべ
安いのがいいなら高級マンションではなくて
それなりのものを買うべし

[191: 匿名さん]

公表してないキャンセル物件ある？

[192: 匿名さん]

家具をつけてくれニャいのかな？

[193: 匿名さん]

身内がモデルルーム買ったけど、家具はくれなかった。使い回すらしいよ。

[194: 匿名さん]

>191　高額物件なので、ローンキャンセルや買換ができなかった住戸はあるんでしょうね。

>193　モデルルームの家具はリースみたいね。

[195: 匿名さん]

この物件は、デベが賃貸に回す部屋はないのですか？
デベなら充分利回りは取れそうですが。

[196: 匿名さん]

賃貸はないでしょうね・・・
家具付きもないでしょうね、普通に考えれば。
それを目指すなら、別の物件をあたるべきでしょうね。いくらでも物件はあるので。
駐車場情報はどうなりました？

[197: 匿名さん]

ここって「高額物件」を売りにしているけれど
図面を見て、現地を見て、その価格に納得できない人が多かったようです。

初めのほうの書き込みを見ると良くわかります。
で、随分と価格が下がった住戸が沢山ありますね。

皆さん購入されて、高額物件♪♪と喜んでいますが。
本当に高額なのは上層階の一部の住戸だけだと思いますよ。

私は、その辺りは自分のなかでけじめは付けました。
私はここは「ライオンズ」と思っています。

[198: 購入者]

お付き合いしにくい方(高飛車とか)が多かったらどうしよう・・・。
みなさん休日でもピシッとしてるのかなぁー。
よれよれシャツとジャージでグランドサルーンのソファに座るのはNG?

[199: 匿名さん]

　このマンション、
どこの高校、大学を出ているか、どの学校を受験するのか？
言いたい方が。。。

やめてくださいね。

[200: 匿名さん]

三国人どもの住む池袋から近い大塚なんて、高級イメージにほど遠い。

[201: 匿名さん]

>199
日本語変

[202: 匿名さん]

ひがまれている方がいらっしゃるようですので

お値段に幅があるのは当たり前です
それでもいちばんお安いお部屋の水準でも
前の丸紅さんの最高額水準となっています
それだけ余裕のある方がお住まいになるのだとおもいますよ
ここのお値段と物件に納得されている方のような層は
ご購入をあきらめた方の層とはまた大分違うのでしょう
あきらめた方の内、ここよりもお値段のする物件をご検討される方は
ここよりもお安い物件をご検討される方よりも少数派だと思うのです
今のご購入者はこちらよりもお値段のする物件と検討してここを購入された方が
半分はいらっしゃるのではないでしょうか。

[203: 匿名さん]

↑何でもいいけど、もう少し判り易い文章で頼むよ。

[204: 180の購入者です]

>196さん
遅くなりましたが担当者に駐車場の抽選の件を確認した所、
どうやら内覧会までには決定をするようです。
倍率的には低いようですよ。

>198さん
私の所有する車は高級車と言えるものではありません。
私の普段着もジャージやスエットです。
入居説明会の時もスーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。

昨日から引越し順番の発表通知が発送されている予定ですね。
仕事が終わって帰宅した時にポストに入っているのを楽しみにしています。

[205: 180の購入者です]

日本語が変でした。
すみません。

>スーツ姿で会場にいらした方々はみんなラフな服装でした。
は
>スーツ姿で会場にいらした人は見当たらず、みんなラフな服装でした。
です。
失礼いたしました。

[206: 匿名さん]

出来る限りの背伸びをして、やっと都内の大塚にたどり着いた人、
実家が近いから、大塚にした人、
余裕を持って、大塚で我慢した人と色々いるでしょうね。

[207: 匿名さん]

余裕をもって、どうして大塚なんだろ？
駒込じゃだめなのかな。文京区の方がはるかに良いと思うが。

[208: 匿名さん]

大塚ぐらいのレベルでちょうどいい、
駒込、文京区だったら、ローンの額が大幅に違うと言いたいのだと思うよ。
マンションの住民層、世帯収入も驚くほど地域によって違うからね。
気楽に生活するには、鶏口牛後という、生き方もあるからね。
住宅費に全力買い、教育費に全力出費、趣味に全力買い　と色々だと思うよ。

どんなマンションでもそうだが、親の援助や、自営で資金力があり
ローン無しで、キャッシュで買う人が、一定の割合でいるもんだ。
嫉みも多いし世間体が悪いので、ローンがあるようなふりをするのが多いけどね。

[209: 匿名さん]

10年以上前の話だが、知人が文京区の小石川の高級マンションに住んでいたので、
よく遊びに行っていた。
そのマンションの駐車場には、国産車がほとんど駐まっていなかった、
朝は黒塗りの社用車が数台お出迎え。
自動車で判断するのもおかしな話だが、金持ちばかりというのは感じたよ。
そういうマンションもあるんんだな。

[210: 購入者]

同じマンションの住民がお金持ちであろうとそうでなかろうと我が道をいくだけです。

[211: 匿名さん]

残り12戸のようですね。
186さんのいうように竣工までに完売できるのは、都内でも30％未満。
だとすると優秀優秀

[212: 匿名さん]

駒込と大塚
まん中をとって巣鴨に住むっていうのはどうかな（苦笑）。

[213: 匿名さん]

宅は　グランフォート青淵閣という　大塚で一番の高級物件に
住みますのよ。失礼ね！！

[214: 匿名さん]

残り１２？？月曜日は６戸ではなかったっけ？

[215: 匿名さん]

池袋から物件まで歩いてみました。東口の建物を出たところから
三越の横→まっすぐ明治通り→右に少し曲がってハンズのところで信号を渡る
サンシャインの前の通りから春日通りに向かう
物件の前の道と春日通りの交差点までで10分
そのまままっすぐ物件入り口で16分でした。
最短距離を選んだのではなく、歩きやすいところを選んだので、
あと2,3分は早く付けるかも知れません。
が、が、が、最後にやられたと思ったのはやはり跨線橋。
あの階段は・・・・　そこまでは雰囲気良かった道なのですが、
あの100m位がなんか萎んでしまいます。あの階段付近と階段わぁって。
夜でしたが内装中で有機溶剤系の匂いがしました。
そんなにきついものではないので24時間換気でしばらくすると
大丈夫?　かな
宮仲公園から物件東の5F以上がばっちり見えて人目を引くような堂々さでしたよ。
以上、人柱レポートでした。

[216: 購入者]

>214さん

こないだまで出てたのは第４期。
こんどこそ最終期。

[217: 購入者]

どんな人が入居者なのかなという様な書き込みがありますので
軽くいきさつを交えて自己紹介します。
ここに書かなくとも月日とともにみなさん知り合えるものなのですが。

購入のいきさつは色々あると思いますが、わが家は
都内でしかも大商業地が徒歩圏のマンション
かつ住宅地にあるもの、さらに主要交通機関(運良く山手線)と、結構贅沢な希望がありました。
やはりそんなものはあるわけないと思える程であきらめに似た感じでいました。

ところが私の購入できる精一杯のところでここがぴたっとはまってしまったのです。
購入に現実感がない状態で勢いといったらなんですけど
とんとん拍子に購入までいってしまいました。
いくつか他の物件も数年間にわたり見たのですが、麻布や高輪などは始めからアウトでして
買える範囲でいえば物件そのものや間取りとか利便性とか環境とかそう言う部分が
希望に叶わず、なんかあきらめていたようなときにたまたま青淵閣が目についたのでした。
建設しているなんて知りませんでした。ノーチェックだったんです(爆)。

大塚の地価や相場がどうとかいうことはさておき、利便性と住環境が揃って
ちょっと妥協した程度で希望の間取りが買える物件はなかなかなかったです。
そう言う意味では良い買い物だったのだと思っています。
みなさんも良い買い物をしたと思っていますよね。

それともう一つ、ここを選んだ理由に、これが大事なのですが
それなりの責任のある立場のごく「普通の方」が住人のマンションだと
思える部分があったということもあります。

管理組合のことなど、入居後しなくてはならないことがあります。
一つのコミュニティとして良い状態を創れるような、例えば下町的な部分が生まれれば
いいのかなと、期待もしています。
もちろん、それぞれのご家庭の事情もありますのでマンションとしてのプライバシーも両立した上で。

匿名ですがこんなのが入居者にいますよという自己紹介まで。

[218: 匿名さん]

>大塚で一番の高級物件

というのは、言い過ぎではないですか
大塚北口方面では、最高級クラスの物件というなら当たらずとも遠からず。

全部の物件を知っているわけではありませんが、
何と言っても、住友不動産分譲の南大塚グランドヒルズが地域1番だと思います。
各部屋専用駐車場とトランクルームが完備です。
80㎡〜160㎡クラスのマンションで当時は憧れの的でした。
平成4年竣工ですが当時の平均分譲価格は2億円を超えていて話題になりました。
バブル期のマンションと言えばそれまでですが、
現在でも1億円近い価格で取引されていますよ。

[219: 匿名さん]

>218
南大塚グランドヒルズの中古は随分出ていますが、億なんてものはひとつもないです。
５〜６千万円台で出ていますよ。
隣はライフだし、あの立地はとても高級感のあるようなところではありません。
立地が悪ければ、分譲時に高い価格で販売していても、中古になると値崩れするという典型的な例です。

[220: 匿名さん]

>219
別に熱く反論するつもりもありませんが、
昨年夏頃中層階の90㎡台が8000万円前半で売れてますよ。
すぐに売れてしまったと思いますよ。

ここより、南大塚グランドヒルズの方が、立地が悪いというのは言い過ぎですよ(笑)
不動産の相場としてはおかしな話だと思いますよ。
丸ノ内線、ＪＲと両方近くて利便性は遙かに良いと思いますよ。
単純に路線価で比較しても2割は土地の価格も高いわけだし、
山手線の内側と外側だから実売価格はもっと違うでしょう？

[221: 匿名さん]

まあ、平成4年と平成18年では現金の価値が低→高
不動産価値高→低となっているので年数以上の価格低下があるんですよね。
中層階の90㎡台が8000万円前半というのは下落率としては
大きいようですけど、同程度の新築物件を基準に比較できるなら
年数相応のお値段ということになるのでしょう。
これからは現金価値が低下する時代ですので、
今までとは逆の現象が起こりうるとおもいます。
現金の価値は絶対でないのと同じく不動産価値も変動しています。
今は現金価値の減少が心配されているので、この立地での不動産価値については
大きく心配しなくていいのではないかと踏んでいます。地金価格も上昇してきますね。