グランフォート青淵閣ってどうですか？

[匿名]

先日大塚のグランフォート青淵閣を見てきました。まだ価格は決定していないようですが、立地も悪くないし検討中です。どなたか他に検討している方いませんか？意見をお聞きしたいです。

[101: 匿名さん]

この物件の価値を毀損しているものは何かと、3つ上げろといわれればこう答えます

一つは立地。大塚という古い歓楽街が最寄り駅であるということ。この時点で超高級物件である資格はなくなります。
ちなみに駅からの8-10分圏というのはむしろ都内で住むには最適の距離です。都市計画がそのようになっているということで。

次に建設計画。南面の圧迫感。人は適切な支配空間を持たなければ安らかに生きていけないのです。
タワーのような無分別な解放感が、表裏一体の孤独を呼び起こし、
やはり人が地面から離れては生きていけないのだということを思い起こさせるのと等価に
適切なひろやかさの支配空間を持たなければ今度は圧迫という感情が生まれます。
このテリトリーの問題は共用廊下に面する窓・部屋の配置についても言えるものです(特に浴室、主寝室)。面格子をどう捉えるのかにもよりますが。
さらにエレベーターホールをつくらなかったということ。これらの部分はこの物件が高級という思考の元に純粋につくられている
のではないことをあからさまにし、検討者に気づかせ、そして建設計画の上での妥協点のまずさを表しています。
また、一部住戸に関してはバルコニーやルーフバルコニーとそこに面した部屋のプライバシーも損なわれています。
プライバシーが高度に求められる、それが高級物件が満たさなくてはならない絶対線なのにもかかわらず。

最後に機械式駐車場。自走式の地下駐車場こそが都内高級物件のみに許された贅沢なのです。
ただしこれは毀損というよりも価値を高めていない部分といった方が良いかもしれません。

[102: 匿名さん]

大塚、歓楽街、高級、割高と色々ご意見がありますが。
私鉄ではなくて、ＪＲ山手線から徒歩圏内の通り沿いではない住宅地、
ある程度の規模の物件。
この条件で平均坪単価250万円ま安いのではないでしょうか？
住んでみるとわかりますが、私鉄とＪＲだと、便利さが全然違うと思うのですが。
快速、各駅、なんて考えたこともありません。
同じ豊島区でも目白、駒込なら坪300万円以上、同じような歓楽街の恵比寿や五反田だって
坪250万円では買えないでしょう。
このあたりのマンション、10年前は坪300万円くらいでしたよ。

[103: 匿名さん]

山手線沿線に住もうというのなら、あんまり高い安いとシビアにいう層の人は
少ないのでは、郊外に比べたらそれは割高です。
山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。

[104: 匿名さん]

モデルルームを現地に作り直すなら、最初から100平米のＭＲ見せるなんて普通の人が買える物件じゃないし、ある意味不親切？
私は購入者ではありませんが、ＮＧ決め手は、価格のみで該当しそうな部屋のレイアウト見せるだけで、隣のレイアウトは依頼しても「そこは
金額たかいですよ」と言われて見せてくれなかった。またＭＲ見に来たのに１時間以上待たされ、結局見れなかった。
担当の人、忙しくてもそっれはないでしょ、？　１階もこれって地下１階じゃないですか？湿気たまるんじゃない？とふっかけたら、「ここは1階です」と断言してたー。
信用できず・・・残念ってかんじ

[105: 匿名さん]

>>山手線でも日暮里10分なら坪200万円未満で買えますよ。
>>城北地区なら、王子、赤羽のあたりだったらやはり、3割以上安く買えるでしょう。
そこでは都心の便利さが享受出来ないよね
日本を代表する大規模商業圏に歩いていけるというのは大きい

[106: 匿名さん]

高くてNGという方は大塚ならば前のグラン違いでスですけどイーですかトかアト何とかスかいいですよ。

[107: 匿名さん]

前に建っているグラン○○ートの土地は、もともと売主の丸○の建ってた土地だそうです。
その為に 比較的割安みたいですね。

[108: 匿名さん]

↑ 丸○　→　丸○の子会社
間違えました。
その為、土地の競売にかかってないらしいです。

[109: 匿名さん]

購入者です。
明日インテリアフェアですね。どんなものをつけようか未だに考えています。
カーテンも部屋の雰囲気を左右するから大切だし、バルコニーにタイルを敷きたいし…、ピクチャーレールも付けたいし、鏡も…、
おしゃれな電気もいいなぁ(でも自分で他で買った方が安いよね)。あーでも予算がっ。
フロアコーティングのことはパンフに載っていなかったけどそれって必要ない床だからって訳ではないですよね…。
それからやっぱり、ご近所さんになる人が来ていると思うと少しドキドキします。

[110: 匿名さん]

わたしもインテリアフェア行きますー
あんまり決まって買う予定の物はありませんが。

ついでにモデルルームにも寄ってみたいと思っています。(^-^)

[111: 匿名さん]

109です。
インテリアフェア行ってきました。
あんまり期待したほどではありませんでしたー
もっと、オーダーメイド家具の例とか、（せめて写真とか）あるかと思ったのに。。

カーテンのサンプルはたくさんありましたね。

係りの人の言うところによると、

1月に入居説明会と現地でのイベント、2月に内覧会だそうです。

今日はあまりどんな人がきているのかみませんでしたが、20代のカップルから、
ご年配の方までいろいろでしたね。

なんにせよ、楽しみになってまいりました。

[112: 匿名さん]

せっかく、池袋のそばに住むのですから、東急ハンズで何でも揃いますよ。
価格は定価に近いですが、相談すると担当者がアドバイスしてくれます。

契約者ではありませんが、過去に2軒購入した経験から書き込みます

・食洗機は20年使っていますが
　ビルトインの食洗機は案外高いばかりで使いにくいです。構造上どうしても食器を上、もしくは
　前から入れるので
　お茶碗を奥に落とすと、最初からやり直しです・・・・。
　機械は必ず数年で壊れますので、メンテナンス重視で据え置きの汎用型をお勧めします。
　浮いたお金で、カーテンにお金を掛けるのも良いかと思います。
・ＵＶフローーリングコートは、まだ歴史が浅いので不確かな部分が多いですが
　丈夫らしいですがかえってそれが仇となって、頻繁に歩くところが　縞になってしまいます。

・入居してから、家具センターでゆっくりそろえるのが良いと思います。
　私のところでも、大きなアメリカンソファーセットを買おうと思ったのですが、エレベーターや入り口が狭くて
　搬入不能でしたが、今考えると買わなくて、かえってリビングがすっきりします。
　少し高価な座椅子を家族分買って、使用していますが、かたづけられるので便利です。

[113: 匿名さん]

地元の方、学区の小学校、中学校の評判はいかがでしょう？
小学生、中学生の子供がいるので教えて下さい。

[114: 匿名さん]

とうとう入居説明会の案内が！！！！！
キタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

[115: 匿名さん]

で、売れてるの?

[116: 匿名さん]

入居説明会、３グループ制ですね。入居率が大まかに分かるのかな。

[117: 匿名さん]

なるほど。確かに。

1階〜4階：66戸
5階〜6階：33戸
7階〜9階：39戸

はじめ、お金持ち（高層階）に比べて、2倍近く混雑するのかと思ってしまいました。
なるほど、1階〜4階が一番売り出し後ですもんね

最近モデルルーム行った人います？どのくらいバラついてました？

[118: 匿名さん]

よくわかりにくいのですけど、ここは他のデベでいうところの何に相当するのでしょうか
三菱地所のパークハウス
住友のガーデンヒルズ
三井のパークホーム
野村のプラウド
よくわからないです

[119: 匿名さん]

？？？？？大京のグランフォート？？？？？
？？？？？大京のライオンズマンション？？？？？

[120: 匿名さん]

ライオンズマンションのノウハウを集めたハイグレード仕様、
住友ならグランドヒルズクラスでしょう。

[121: 匿名さん]

最近のハイグレードマンションブームの中で、大幅な値引き無しで
売れ残り1年以内なら、優等生でしょうね。

[122: 匿名さん]

グランドヒルズといってしまうとバブリーで買い手のつかない不良資産という
印象が強すぎるのですが

[123: 匿名さん]

ハイグレード仕様？？

[124: 匿名さん]

最初のほうの価格設定からすると
この物件、驚くくらい安くなりましたね。

[125: 匿名さん]

いくら?

[126: 匿名さん]

不透明な価格設定でよくわからないのだが、傾向が掴めてきましたよ
東向き1-2階　坪単価213.5万
南向き低層階中住戸(1-3)　坪単価222万
南東角中層階(4-6)　坪単価256万
東最上階　坪単価279.5万
南向き上層階中住戸(メゾネット)　坪単価274万
南東角上層階(7-9)　坪単価285万
南向き最上階角(メゾネット)　坪単価305万
いずれも税込み坪単価・訂正あればお願いします
こう見ると1〜3階、4〜6階、7〜9階で相当な格差のある物件だ。
坪単価で100万近い差のある物件というのも珍しい。
低層階はマンションだからしょうがなく付けているという感覚なのだろうか。
あるいは上層でボロウと思っているだけなのだろうか。
あるいはタイタニックのように1等2等3等客室という感覚なのだろうか。
ホーッホッホお茶しませんか階級かなりの筋金入り、うちの子はゴザーマス階級ちょっと劣等感あり、ひっそりと暮らしますよ階級ごめんなさいすみません、という風に階層化していくのだろうか。住みにくそう。
そんなことはどうでもいいのだがとして、この3階層に分けてみれば
そんなにディスカウント率があるようには思えないが坪単価の低い住戸に
販売主体が移ってきているようだ。
賢い人は高台感はないが西向きが出てきたら一考のような希ガス。
南の最上階や上層角はかなりボラれぎみの様でカワイソ過ぎ。
結局はパフォーマンスとして東4階西3階以上が最強のようだ。どちらといわれれば西かな。

[127: 購入者]

さて皆さん
新年明けましておめでとうございます
工事の方は順調で予定通りの入居予定という話をきいて一安心しています。
今の我が家は1枚サッシで結露がひどくて閉口していますが、こちらは全戸2枚ガラスで快適そうですね。
オプションは玄関の鏡、食洗機(ナショナルのディープミストが好評判ですね)、ピクチャーレール程度を
考えていますが、内覧会の時でも間に合うという話も聞いています。
バルコニーのタイルは予算的に今保留にしています。モデルルームのきれいなバルコニーを見せられちゃうと
欲しくなってくるのですが、他にも安価で良質なものがありそうなので。
引っ越しの時いつも悩むのがカーテンです。とりあえず今あるのでいいかなぁ。
入居して部屋のイメージができあがってから決めようかと思っています。
短くてもベランダがあるためにリビングは外から見えないようなので。
あったら欲しかったのはミストサウナですが、なくて残念。
皆さんはどんなオプションを考えていらっしゃいますか。

[128: 匿名さん]

駐車場の抽選って、どうなっているんでしょうね・・・
契約者が少ないと、その分確率は上がるのでうれしいのですが、確か１月くらいに行うと聞いていたのですが。（最上階の方々は優先権があるようですね）
ところで、引越日の選択権の抽選も面白いと言えば面白いですが、全世帯が最速で入居するのにどれくらいかかるのか心配です。
１００世帯くらい契約していても、１日３世帯で３０日？エレベータって２つでしたっけ？それならもう少し早いか。ただ、１つと妻は記憶しています。

[129: 購入者２]

128さん＞エレベータは2機ありますよー。
1階の世帯は使わないだろうし、午前と午後に分かれるだろうし、1日10〜15世帯くらいいけるのではないでしょうか？
うちはおそらく土日希望になります。そうすると最速で18日ということに。。。

駐車場心配ですね。。うちも希望です。どのくらいの倍率になるのでしょう。。半分しかないですよね。。
抽選に外れて近隣に探すといくらになるのかはまだ調べていないのですが、きっと敷地内より高いのだろうな。。。

127さん＞うちは食器棚考え中ですが高いですよね。。。（インテリアフェアのとき見積もったら、30万円強になりました）
食器洗い機はネットで同型のものを調べたら、ライオンズファミリーのより結構安く出てきたので、
後付けしようと思っていますが、やっぱりマンションを分かっている業者にやってもらったほうが良いかな。。

[130: 購入者]

>128さん
エレベーターは2機ですが、引っ越し用に1機しか使いませんというケース(残り1機は住居者用に確保)も
あると聞きますが、そういう話だったのでしょうか?
うちも1日10件程度の引っ越し件数かなと思っています。でも最初のうちはもっと過密で129さんの予想
のように15件ぐらいいくのでしょうね。

>129さん
30万強とは、、お高いですね。この瞬間我が家のオプション項目からは消えてしまいました。
食器棚は家具屋さんに行けば沢山あるので部屋のイメージができあがってからでいいかなと思っています。
実際部屋に入れて思ったより食器棚が大きかった・・なんてなると妻に怒られます(笑)。
食洗機は5-6万円ほど割高ですよね。ですが流し台と化粧板をあわせたいのでオプションで申し込もうと思っています。
後付で化粧板あわせまで可能ならば後付にするかも知れません。オプションでないと出来ないと聞いていたのですが、
本当のところはどうなんでしょう。
いずれにしてもライオンズファミリーは2割ぐらい高いような気がしているので、利便性とのかねあいで
ここでなくてはというものにしぼってよーく考えています。出費もかさむ時期ですし。
駐車場は。。悩ましい問題ですね。7割ぐらいのお家が車ありのような(漠然と)感じもしてます。

[131: 匿名さん]

>129さん、130さん
情報ありがとうございます。エレベータについては勘違いしていました。
駐車場は去年１０月に調べた時は同じくらいの値段だったと思います。Googleすれば物件は出てくると思います。

>113さん
小中学校の情報はあまりないですが、下記のサイトに少しだけ（一部）書き込みがありました。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.pl?BBS=tokyo&KEY=1127618515
ご参考（にならないかな）まで

[132: 匿名さん]

現地イベントがあるみたいだよー（HP参照）

[133: 匿名さん]

池袋駅は JR、私鉄、地下鉄とあわせて一日乗降客数270万人と新宿駅322万人に次ぐ世界二位のターミナル駅です。
人の出入りで都市の規模を指標すれば池袋は世界二位の巨大都市と呼ぶことが出来ます。
池袋も西と東があり、西には新宿よりですとデパートや大学があったりしますが、東は 歓楽街の大きさが西よりも小さく、
環境としては山手線の内側ということで良いのでしょう。
この物件から池袋まで歩くと、当然東口方向となります。
ハンズならば12分程度、池袋東口でも15分程度でいくことが出来ます。地元の商店街に行く感覚にも似ていますね。
最近は豊洲など、東京駅をターミナルとする地区の人気が出てきています。同様に都市の規模として東京駅を利用者数で見るのであれば
池袋の2/3程度です。今後10年程度で高層化が進み発展する余地のある地区ですので、国内4位の渋谷や3位の大阪・梅田に換わって
国内第3の都市となるのでしょう。
池袋圏は再開発が過去に一段落しており、今後の計画については皮算用となってしまいますが、航空写真を見る限りはなかなかどうして、
郵政民営化がらみで東口は大規模開発を行えそうな気にもなってきます。
いずれにしても新旧の街でつくられているこの目白・池袋・大塚。
まだまだ新しく移り変わる、それだけの活力がある都市と思います。
一日乗降客数270万人の都市に徒歩・自転車で出かけられる。それでいて大都市の喧噪からは一歩引いている。
そこで働く人にとってそれがどれほどの魅力があるのかということもこの物件の価値に対する思惑となります。

[134: 購入者]

昨日、東京芸術劇場で小林研一郎指揮の日本フィルハーモニーの演奏を聞きました。名演奏でした。
これから、このような機会が増えることになりそうで楽しみです。
現地はすでに東側と北側はその全貌を見せていますね。

[135: 匿名さん]

１３３さん
池袋の件、とても参考になります、将来性がありますね。
やはり、西口、北口と東口は山手線の外側、内側で雰囲気が違いますね。

北大塚は山手線の外側です、内側は南大塚で、やっぱり土地の値段も2割位高額です、
文京区に隣接しているのもあるかもしれませんが。
やはり、駅の近くは雰囲気が全然違いますね。

[136: 購入者]

スーパーなどのお買い物施設がちょい不便かな、と言うと贅沢でしょうか。

よしやさんはやや遠いのと普通のスーパーなのでそのうち飽きてしまいそう。
サンデーマートはそれより近いのですが、品物の数は少なめ。
期待しているのは24時間やっているというサンシャインの西友ですが、いったことがないので・・
あとは北池袋方向のコモディイイダやサミットですか。
ハナマサが近くに出来るようですが毎日肉を食べるわけでも・・
コンビニはサンクスがそばに開店しますね。でもコンビニがらみの騒音は位置関係から心配なさそうでセーフでした。
ミニストップや99円ショップもやや近めですね。
なんと言っても癌研跡地に素敵なスーパー?が出来ないかなと
そんな期待を持っています。そうなるといいな。
あとこの付近の話題といえば線路向こうの時習小学校跡地に大学が移転して来るということですね。
大塚駅前のリニューアルはあまり期待していません。せめて駅前の自転車がどうにかなればいいですね。
それよりも空蝉橋の通りに改札が欲しいです・・これは無理か。環状線の開発がらみで・・やっぱり無理か。
立地がらみで良いとこと言えばターミナル駅から一駅目が最寄りで中間点近く、それでいて線路が曲がっているので
直線距離はより短い。立地の間合いとしてはそうそうないものですよね。

[137: 購入者]

初めての書き込みです。
ローンをどう組むかで悩んでいます。
皆さんはどのように住宅ローンを組みましたか？？？
フラット３５　短期固定　変動金利　固定と変動の組み合わせなどいろいろとありますが・・・。

[138: 匿名さん]

週末に現地見てきました。
カタログよりしょぼくないですか？？？
少々がっくりしました。
壁は高級感ないし。
たてこんでるし。

137さん、それ、ローン版のほうがいいですよ
私は長期と短期の組み合わせです。

[139: 匿名さん]

＞138
同じデベの、同じグレードの物件でもずいぶん違うんですよ。
その地域によって、売れそうな坪単価、分譲価格が違いますから。
大塚地区では、ハイグレードだと思いますよ。立地も静かな住宅地で希少です。
同じ豊島区でも、目白や駒込と比較すれば坪単価が違いますから
多少高級感が違うのはしょうがないですよ。

[140: 138]

そうですか。。。
カタログにだまされるとは良く聞く話ですよね。
部屋はどうなんでしょう。
ちょっと不安です。

[141: 匿名さん]

大塚駅の近辺でマンション用地は少ないと思います。
南口にはあるのでしょうか？
癌研のの跡地ぐらいですね、あそこは大きなマンションが建ちそうですが、
駅から遠いですね。

[142: 匿名さん]

138さん
現地をご覧になったという事ですが
外回りは出来上がっていましたか？
近いうちに見に行こうか迷ってます・・・
工事でゴチャついてるとゆっくりみれないかな、と思いまして。

[143: 匿名さん]

138ではないけど、日曜とかなら原則工事もお休みなので
あまりゴチャゴチャしないでゆっくり見れると思います。
ってかうちはゆっくり見せてもらいました。現地モデルルームも
見れましたよ。こっちの方が間取りがそのものずばりなので
よかったです。それほどカタログにだまされたって印象はないです。

でも現地で現物みて一点だけ女房が容認できない点が浮上してしまって
うちはパスしました。残念。

[144: 匿名さん]

この物件、やっぱり半数近くは近隣の人の住み替えなのでしょうか？

[145: 購入者]

今日は入居説明会でしたね。
そこで今日の状況です。携帯+夕暮れ近く+曇り空と最悪条件なので
写り具合はご容赦ください。


南東角その1
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/638.jpg
南東角その2
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/639.jpg
グランドサルーン
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/640.jpg
東側
http://rentalbbs.net/ramenokayama-arekore/up/img/641.jpg

[146: 匿名さん]

>145
写真サンクスコ。
足場も取れたんですね。
先週は南側の足場がまだあったんですがね。

[147: 142]

145さん
写真どうもです！

[148: 購入者]

電気ついているのは人が住んでいるんではなくて
ほとんど内装の段階だそうです

って、あたり前か

[149: 購入者]

昨日のインテリアフェアに行ってきました。
ダイニングのカーテンと玄関ミラーを注文しました。
カーテンが二重で約10万円。
ミラーは内覧会の時に、設置位置を決めるそうです。
カーテンは気に入ったものがあったのでとても嬉しいです。
お引越し日はどうやら4月になってしまうかなあと思う今日この頃です。。。

[150: 匿名さん]

カーテンは悩みますね。。。内覧会の後だと、引越に間に合わないのでしょうか。
「とりあえず」でスタートするか、「やはり、新生活は万全で」でスタートするか。
２月４日にもインテリアフェアはあるようですので、行くかもしれません。
（今ひとつの雰囲気だったので、見ないで帰ってしまいました）