横浜レジデンス【ＰａｒｔⅢ】

[スレ立て代理人]

横浜レジデンス【ＰａｒｔⅢ】

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39144/

[182: 104]

いつぞやの104です。
もめてたインテリアオプションは
結局全部キャンセルと相成りましたとさ。
一応、事の顛末は書いておきますねー

もらってる図面上で寸法測って金額算出しても
見積もりの金額に満たないので、実際に採寸してみると
見積もり金額から算出した面積（見積もり額÷4000円）と
現地の採寸からフローリングの面積の差は
１０平方メートルほどになりましたので、
とても誤差の範囲と言えるものではないので、
なんでこんなに違うのかをまず聞きました。

オリックスの算出方法は内覧会とかで使ったような

　1.図面に記載されている畳数に1.65かけて平方メートルに換算
　2.それに単価4000円をかけて見積金額を算出

ここで最初に疑問を感じたのはキッチンの畳数でした。
キッチンの畳数ってシンクとか入ってますよねー
ここってフローリングじゃないよねー
なんでこれが金額に反映されるんだよ・・・・・・
そもそも畳数ってどんだけ正確なんだよ・・・・・・
畳って1.65かだっけ・・・？
つうか、これってただのボッタクリだよな・・・・・・
とか疑問に思ったので問いつめてみました。

オリックスとしては、
・畳数と実際の面積は認識している
・でも畳数で算出しているので問題なっしんぐ
・その面積の差は見積もり時に説明してません
との事

こっちからは
・実際の面積で見積もり出し直せ、このボッタクリ野郎
・横浜レジデンスの他の顧客にも畳数と実際の面積の
　違いをきちんと説明して了解して貰え、このボッタクリ野郎
と口汚く要望を出したのですが、
オリックス的には全く問題が無いと認識しているので返答はNoだそうです。
あほらしくなったので頼んでたオプションぜーんぶキャンセルしましたとさ・・・・・

オリックスとか伊藤忠の方々、思い出しながら書きましたが
何か間違いがあれば指摘してくださいね。

最後にコーティングを頼んでる方へ
今なら間に合うので考え直した方がいいかと思います。
はぁ・・・・疲れた・・・・・・

[183: かさま]

京間は約1.822平方メートル、中京間は約1.656平方メートル、江戸間は約1.545平方メートルですね。
で、自分とこの図面で調べてみましたが、どう見ても江戸間です。本当にありがとうございました

[184: かさま]

ちなみに中京間と江戸間だと、10畳で約1平方メートルほどの差が出ます。

[185: しば]

>180さんへ
ご指摘ありがとうございます。

「管理規約集」の中の「管理委託契約書（案）」の問題ですね。
あくまでも、契約前の書類ですね。
前回での適用では横浜地方裁判所・鎌倉簡易裁判所であったものが
東京と大阪になっていますか。

これは、間違い？ですかね？、こんな契約書にサインできませんよ。

オリックスのオプションはホンと・・・・高いです。
ほとんど頼みませんでしたが・・・プロに任せなさい？
お前らに任せたらいくらかかるんだ？
プロはいくらでもいるぞ・・・

[186: 匿名さん]

ほんとオリックスってせこいし、購入者のことなんか全く考えてない。もうけ第一。お客は二の次。
初年度管理費予算・・・これもあやしい。わからない所でぼったくられてますよ、きっと。1年たっ
たら管理会社変更も考えることになるかもね。

[187: 匿名さん]

ここ1年後に売りに出したとしたら、
買った価格くらいで売れる？
転勤の可能性があるので不安
杉田駅直結のでかいマンションや大船の大規模は2年たつのに
値上げしているらしい
ここも駅近だから希望もっていいでしょうか？

[188: 匿名さん]

1年後西隣や南のマンションが完成するし値上げは期待出来ないでしょう。同じ条件だったら新築の
ほうがよいですからね。業界では引渡し後すぐ売っても、買った価格の8割で売れれば御の字ですか
ら。1年後だから7割ぐらいでしょう。それと大事に使わないとクロス張替えなどりホーム代がよけい
にかかる。

[189: かさま]

値上げは期待できない・・・とまでは行かないんじゃないですかね。
駅前なので、マイナス要因は少ないと思います。比較的。
ま、売値でトントン、手数料とか税金とかがあるので少し赤くらいじゃないでしょうかね？
素人考えですが。

しかし>>188さん、
＞1年後西隣や南のマンションが完成するし
というのはどういう根拠なんですかね。
住民なら渡されてるはずの、マンションの工期と全く違いますが。

とはいっても、売るなら、西隣マンションの分譲開始前でしょうね。
うちは売る気無いですが。

[190: 匿名さん]

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのようにするのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな

　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

[191: 匿名さん]

＞１９８
悪い、悪い。完成は2年後だったね。南のほうが1年後ぐらいですか。
うちも売るつもりは当分ないのですが、値段は参考までに聞いた大船の不動産屋の話です。いずれに
せよ、1年後には販売開始しているでしょうし、上げ要因はないでしょう。部屋の位置や広さにも関
係するのでいちがいに言えないけどね。当然西側の販売価格しだいで変わるでしょう。隣が地下室じ
ゃなければハマレジも値段はぐっと上がったと思いますが・・・個人的にはスカイガーデンなどが上
げ要因だと思っていたんですけどね。

不動産屋が言ってたけど「ハマレジがどうしても欲しい」と思ってもらえるように、管理の質や建物
の維持管理を高めて行き続けるのが高値で売ることの出来る要素の一つだそうです。

[192: 匿名さん]

杉田の駅直結はタワーでここと比較にならないよ。
隣のマンションは、信号なしで駅まで行けて
こっちよりは便利なので、中古で売るときの
価格は若干下げでしょう。
所詮、本郷台ですよ。
大船は、ターミナル駅なのでビッグオレンジと比較も難しい。

[193: 匿名さん]

ハマレジ購入前、一時期中古を中心に物件探しをしていました。
不動産屋から聞いた話によると、中古価格の設定の要素は色々ですが、
【近隣に新築物件が売り出し中の場合は、その物件と同クラスの部屋より2割は落とす】
と言うのが暗黙の決まりのようです。
ですから、新しく出来る２件のマンションの販売価格は高ければ高いほうが良いみたい。
土地取得の時期や条件次第では、ハマレジより高めの設定になると思うのですが・・・
もちろん私は売る予定は全くありません。

新杉田や大船が値上がりしてるのは不動産屋さんの言う
【ランドマーク的な物件は売却がめずらしいうちは値下げしない】
に該当するからだと思います。

[194: 匿名さん]

>>管理委託契約書の件ですが・・・

第６条（管理業務に要する費用の負担及び支払方法）
第３項　「甲は、委託業務費のほか、乙が本件管理業務を実施するのに伴い
　　　　　必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用並びに甲の
　　　　　組合員に配付する資料等の費用（コピー代等）を負担するものと
　　　　　する。」・・・・・・・とあります。
　　　　
　　　　○水道光熱費→できるだけ節水・節電を心掛け、管理会社の関係者が管理室
　　　　　　　　　　　日常清掃・定期清掃・受水槽清掃等で使用するものは問題な
　　　　　　　　　　　いと考えます。
　　　　○通信費　　→管理室電話代・警報通信代等は問題がないと思いますが、切
　　　　　　　　　　　手代（外部所有者への連絡等に使用する切手）はどこまで管
　　　　　　　　　　　理会社持ちになっているのか？領収書等帳票類、決算の時に
　　　　　　　　　　　どのように表現するのか？
　　　　○消耗品費等→日常清掃・定期清掃・受水槽清掃・植栽管理等に使用する洗
　　　　　　　　　　　剤や消毒剤・殺虫剤・肥料等も管理組合が負担しなければな
　　　　　　　　　　　らない費目なのか？（結構大きな金額になるでしょう）
　　　　○組合員に配布する資料などの費用（コピー代等）
　　　　　　　　　　→どのように算出し管理組合に請求するのか？理事会資料は別
　　　　　　　　　　　なのか？どのような資料が有料になるのか、１枚いくらか？

　　　　ちょっと考えても、確認しなければならない事項がこれだけあるようです。
　　　　当然、お互いが納得し契約締結をできれば良い事で、内容は分からないが締結
　　　　した・・・・・という事だけは避けたいですね。
　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

[195: １９４です]

＞１９０もレスっちゃいました。

ごめんなさい。

[196: 匿名さん]

>194さんそれは大事です。委託契約前に是非、総会等で管理会社に確認してください。お願いします
　　人任せで申し訳ありません。

[197: 匿名さん]

かさまさん甘いですよ。結局、需要と供給のバランスで決まる。その値段（販売価格）で買いたいと
いう人がいればいいけど。最低2割減と思ってたほうが気が楽です。10年20年後では4〜5割減が相場
です。

[198: かさま]

甘いですかねー。

元々、本郷台近辺でマンション探してて、中古マンションなんかも当たってたのですが
中古マンションで横浜レジデンスの２割減とかだと、本郷台駅から徒歩10分以上だったり
築10年近くとかだったりしたんですよね。広さや階が同じような条件で。
だから、元々横浜レジデンスは相場より少し安いので、そんなに下がらないんじゃないかなーと。

もちろん、一概にはそう言いきれるものじゃないことはわかってますが。
未来のことは未来になってみないとわからないし。

[199: 匿名さん]

安い物件は下落も激しい。

[200: 匿名さん]

下層階はちょっとヤバイ。

[201: 匿名さん]

売らないで賃貸にだせば、いい値段でいけるかも。

[202: 匿名さん]

そんなに安いかな？
うちは今も本郷台に住んでいて、よく大船とかのマンションの広告がはいってくるけど、
大船安いですよ。
（ビックオレンジは高めだったのかな？その頃はあまり気にしていなかったので、
わかりませんが。。）

ハマレジの将来の価値はわかりませんが、やはり周辺にできる２つのマンションの存在は
大きいでしょうね。
駅近なので極端にはさがらないとは思っていますが。。
（ただここを購入するときは、「本郷台で唯一の駅近マンション！」だと思っていたので
「買替も有利！」と思っていたので、正直２つのマンションの存在は痛手ではありますが。。）

[203: 匿名さん]

徒歩１０分以上なら、大船も安いですね。

[204: 匿名さん]

一番最初に売却する価格に、その後の取引は左右されるでしょう
ビックオレンジも一番最初の物件が新築販売価格＋300万だったから
その後、時価が高くなっている

最初に売る人に期待
これだけ戸数が多いと必ず未入居物件とかで売り出す人がある

[205: 匿名]

我が家も、ずっと住み続けるつもりですが、売る方の価格気になります。
住むにしろ、売るにしろ、１９１さんの言う管理の質,建物の維持管理を、高めていけばよいのでは、
思うます。
ハマレジに住めてよかったと思えれば、価格もそんなに下がらないのでは。

[206: 匿名さん]

>納得できる管理業務を構築するため・・・

＞＞管理規約の件
　　※細かい事を言うようで申し訳ないですが、管理規約は一言一句重要だと思いますし
　　　できるだけ管理組合のリスクを回避したいので再確認しました。

①9P 第12条（専有部分の用途）語尾は他の文言と同様に・・できない。で良いのでは？
②4P 第26条（管理費等）法的に問題が無ければ（4）として専用使用料を追加し、競売
　　　　　　等になっても裁判所に専用使用料においても（承継人に対する債権の行使）
　　　　　　できる費目としたい。
③5P 第30条3項　「譲渡ありたる場合」・・・意味は理解するが、あまり聞き慣れない
④16P 第70条7項 (1) ⑨ エ)　「道順位」→「同順位」だと思う。
⑤18P 「CATV使用料」と「インターネット使用料」の予算における計算方法が違っているのでは？
CATV・・月額525円/戸（消費税込）×285戸＝149,625円・・・・・・・ＯＫ
インター・・月額350円/戸（消費税除）×1.05＝367.5円＝367円×285戸=104,505円・・ＮＯ
　　　　　規約通りで問題なければごめんなさい。
⑥各使用細則の（管理組合の免責）・・・「使用者が被った損害の一切負わない」
　　　　　　　は「使用者が被った損害の一切を負わない」が良いかも

本当に細かい事を書き込みましたが、ファシリティーズさんに期待してます。ただし、
あまりにもリアルエステートさん寄りに物事を考えすぎるとうまくいかないかもしれ
ませんので、管理組合（理事会）と充分コミュニケーションを構築し、「ハマレジの管理はバ
ッチリ良いよ」という評判になるぐらいに頑張って下さい。よろしくお願いします。

　

[207: 206]

すいません。第１２条は２ページでした。

[208: 匿名さん]

>元々横浜レジデンスは相場より少し安いので、そんなに下がらないんじゃないかなーと。
あまい！！いくら相場より安く買えても、中古で売るときは安く買った価格が基準に
なります。ですから業者が値段つけるときはその価格から２〜３割減と見るのが適切です。
「どうしても新築時の価格で買いたい！！」という人が多数いれば別だけど、そんな人
いないでしょ？あまり期待しないほうが、あとでガッカリしないよ。

[209: 匿名さん]

新築価格は、まったく基準にしないですよ。
あくまで周りの相場が基準になります。

ただ、既存不適格物件などでは相場より厳しいでしょう。
地下マンションは規制も厳しくなり報道もかなりされてるので
今後ますます厳しいですし・・・
それでも、駅前の便利な物件なので売るよりは貸す、
本当は自分で住むのが１番の物件ですよね。

[210: 匿名さん]

既存不適格物件は、不動産屋としては明らかにマイナス評価です。

売るより貸すが正解ではないですか？

[211: Ｃ棟住人]

オプションでエコカラットを注文した方へお知らせです。
部屋を採寸したところエコカラットの見積書記載の面積と大きく異なることがわかりました。
伊藤忠に尋ねたところ、見積書の面積は見取図寸法から求めた値を１．１倍しているそうです。
ということは間違いなく余計に支払いをしていることになります。
伊藤忠は工事ノリシロ分と説明していましたが、”設計変更で部屋が大きくなる”なんてことは
可能性として有り得ません。また発注面積は１平方メートル単位ですので、切り上げれば必ずしも
１．１倍する必要はないのです。
この点を指摘したところ、１平方メートル単位でオーバー分の金額を返金するそうです。またエコ
カットの残り分は希望すれば工事後、部屋に残してくれるそうです。（板のままでも使いみちが
ありますので）もちろんそんな事前説明は誰も聞いていないと思いますけど。
エコカラットの１平方メートル単価は約５０００〜７０００円。これを工事費込みとはいえ
単価１５０００円で請け負うだけでも大きな利益なのに、まだ儲けるつもりですかねぇ？
「今後改善します」とは言っていましたが、意図的にやってるとしか思えません。
実際に部屋を採寸し、個々に連絡するそうなので、不安な方は伊藤忠へ問い合わせてみて下さい。
ちなみにＩＮＡＸのバルコニータイルの伊藤忠見積金額は約３２万円、ＩＮＡＸへ直接きいたら
約２３万円でした。いい商売してますね。

[212: キャンセルした人]

＞Ｃ棟住人さん
エコカラットでググると色々出てきますね。
10平方メートルで10万弱（材料、工賃込み）なんてもの
見つかるわけで・・・・・・・
まあ、インテリアオプションはすべからくぼったくり
ということで良いのでしょうね。
もうおなかいっぱいです。ごちそうさまでした・・・・・

[213: 匿名さん]

相場より高いのは判らなかった？。

[214: 匿名さん]

>既存不適格物件は、不動産屋としては明らかにマイナス評価です。
これって、何が不適格なの？ここはその不適格に該当するんですか？

[215: ネット三昧]

つながるネット、
安さと５千円の商品券につられて申し込んだものの、
１００Ｍあると言っても、全世帯共有での１００Ｍだったんですね。
安いわけだ…
皆さんは申し込まれましたか？

[216: 匿名さん]

＞２１４
該当します。

http://www.city.yokohama.jp/me/machi/guid/kenchikuchosei/kijun/52-5.pd...

[217: 匿名さん]

＞２１５
とりあえず契約しました。
モバイルで使用しているＡｉｒＨ”でネットはつらいですからね。
つなぐネットで我慢するしかないのかな。

[218: 匿名さん]

>215さん

たしかパンフレットのどこかに小さくベストエフォートって書いてありましたよ。
私も回線速度は気にはなりましたが、つなぐネットしか選択肢がないので申込ました。

そもそも他のプロバイダは選べませんよね(選べたとしてもマンションへの引き込み回線が100Mだと
思いますので、速度はどこでも同じではないかと...私の理解間違ってますでしょうか)

[219: しば]

>215さん>218さん

以前、Part２で出ていますが、マンションまでは光です。
パンフレットにも書いてありますよ。

以下を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?
mode=point&fol=shintikutyuuko&tn=2635&rs=231&re=240&rf=no

[220: しば]

リンクが途中で切れてしまいました。
失礼しました。

Part２の２３１番の質問からです。

[221: 匿名さん]

ハマレジHPの概念図では，やはり100Mbpsを全世帯で分け合うようですね・・・

[222: 匿名さん]

入居してから別のプロバイダーで契約できるのかな？NTTとか東京電力とか、希望者が多ければどう
なんでしょ

[223: かさま]

>>222
この前届いた規約で、３年間はつなぐネット以外はダメだって書いてあります。

しかし、つなぐネットは自前のインフラ持ってるわけじゃないので、けっきょく回線としては
NTTとか東電とかを使ってるんじゃないかと思いますよ。

まあ安いし仕方ないような気もしますが・・・

[224: 匿名さん]

ケーブルテレビという選択肢はだめなんでしょうか？
とりあえず、つなぐネットに申し込みましたが。

[225: ネット三昧]

ケーブルは、ベストエフォートで１０Ｍだったような。
それで４千円位するので、やめたんですが…

[226: 匿名さん]

最大で１０Mですか・・
どっちもどっちですね。
3年我慢するほかないか。

[227: 匿名さん]

タウンテレビは問題外だよ。

[228: しば]

今週に入って、レジデンスの管理棟を撤去するのと同時に
お向かいの、日本綜合地所のマンション工事に入ったみたいです。
工事の遅れは、レジデンス側に安藤建設の作業員が張り付いて
いたからでしょうか？
気になっていた、地下道の入り口も撤去されほっとしているのですが。
ホーム前の緑はなくなってしまいますね。

[229: 匿名さん]

＞２１６
興大から不適合物件という説明なんてあったか？
空き地に立つマンション建つかもしれないとの
説明はあったが、不適合物件なんて説明受けた
記憶ないな〜？

[230: 匿名さん]

容積率の緩和措置がなくなると、同規模のマンションは建てられません。

[231: しば]

まだ、建ったばかりだしね・・・
不動産屋は、いろいろ言って売りやすいように値を下げたいですよね

売るための費用と、買うための費用を考えると、当然損失は出る
でしょうね・・・よっぽどです、実際に値上がりするなんて

あと・・・まさか、この規模のマンションで１００Mbpsで
ブロードバンドサービスはできませんよね、一軒家じゃないんだから
どこにも、１００ｍｂｐｓだけを分け合うなんて書いてないですよ
遅ければ、マンションのハブまでの回線を増やしてもらいま
しょう