アルス桜上水

[note]

場所はいいんですけどねえ
高いんだろうなあ・・・
高校と大学が目の前というのがちょっとマイナスポイントかな

http://usakura.com/top.html

[2: “]

こんにちは
井の頭公園のパークハウス検討してたんですけど、こっちの方が気になってきました。
3LDKで６〜８千万円台てとこでしょうかね？

[3: “]

注目度低いねえ
場所はすごくいいとおもうんだけど。

[4: 匿名さん]

桜上水では２年ぶりのマンションだとＨＰに載ってたから、この辺りを考えている人には良い物件だよね。
街並は世田谷らしくて素敵だし。
ただ、一番広い部屋でも８６平米というのは狭いかな〜。

[5: 匿名さん]

この物件は、かなり人気が出るでしょうね。
文句なしの立地だと思います。
桜上水駅自体は小ぢんまりしてますが、急行停車ですし、
下高井戸や経堂でも買い物できますし。
ただ一点、値段はかなり立派になりそうですね・・・。
小さな戸建を買うより割高になるでしょう。
京王沿線でも、環七と環八の間は(田園都市線や小田急線と比べても)
マンション供給がとても少ないので、値は釣り上がる傾向のようです。

[6: 匿名さん]

どんなに立地よくても狭すぎる。どうしてもココって感じはしない。
それで６千万なら、やめておく。

[7: 匿名さん]

値段でましたが5000-6000が中心みたいですね。

[8: 匿名さん]

桜上水レジデンスの根太をみればわかります。ここの相場が。

[9: 匿名さん]

>>6
ジモティを中心に、どうしてもココがいいって感じる人も
多いだろうから、六千万くらいなら軽く売れるんじゃない？
明大前〜上北沢あたりは人気だしねぇ。

[10: 匿名さん]

値段でたのですか

[11: 匿名さん]

6000万からの物件がほとんどですが、つくりと構造が最高によいですよ
駐車場が最悪なのに目をつぶれれば最高の住環境になりそうです

[12: ルルル]

南向きしゃないし、南西向きの前は生産緑地、南東向きの前は日大のグランドで、
いつ何が建つかわからないということや、甲州街道・首都高・環八が近いから空気
悪いんじゃないかと思うし、駅近と言っても大きなスーパーはひとつだけしかなくて
下高井戸まで行かないと買い物はイマイチらしいので「最高の住環境」とまでは言
いがたく、アルスだし、㎡数にしては高く感じる。あと200〜300万安ければ惹かれるけど・・・。
その証拠に投稿が少ないし。今や伝説となった？井の頭のパークハウスみたいに
お値打ち感があればもっと盛り上がる物件なのにね。
余談ですが、ほとんどの部屋にキッチンのシンク横に「洗ったものを置くかご」を置く
スペースがない！

[13: 匿名さん]

>>12
日大グラウンドに何かが建つことはまずないでしょ。
あと、あの位置で甲州街道や環八が近いと言うなら、
２３区や近郊地域はどこも住めませんよ。
実際の計測で明らかになっていますが、
幹線道路から裏道に入るだけで、空気は一気にきれいになります。
１００ｍ程度離れていれば、直接の害はありません。
ただし、都心区は均質に汚染されているので、
麻布や代々木のような閑静な住宅地でも、
郊外の幹線道路沿いに匹敵するＣＯ２濃度だったりします。

[14: 匿名さん]

↑ＣＯではなくＮＯですね。間違えました。

ちなみに、下記サイトで、目黒区の大気汚染情報が出ています。
こういう詳細なデータは少ないので、他地域の人も参考にできます。
http://www25.big.or.jp/~tomi/air/meguro/

４０以下なら、一応、ある程度キレイな空気と言えます。

[15: 匿名さん]

立地は確かに良くて気になっているのですが、101戸のうち13戸が地下住戸です。テラスは6ｍ位あるので、それなりですが、わざわざ地下を買う人がいるのでしょうか？（どうも前の三菱パ−クハウスの管理組合から文句をつけられて、地下を作ったそうです。ほとんどの人が上を検討するでしょうが、いざ浸水や排水詰まりの事故が起きたときの風評被害による資産価値の下落がひどく気になります。（地下住戸が1-2戸なら許せたんですけど）

[16: 匿名さん]

地下物件は予算が足りない人向け
（5000万台）

[17: 匿名さん]

確かに立地はいいと思います。
でも前の日大のグラウンドって他の大学の例に見られるように売却されて大規模マンションなどになる
可能性もないとはいえませんね。それでも前面に道路を挟んでいるので日照などは大丈夫とは
思いますけれど。同じように南西面の生産緑地も３０年の制限というのがどうなっているのでしょうか。

[18: 匿名さん]

南西部の生産緑地については、大きな影響はないと思います。ここの北側斜線規制では、隣接地で5ｍの高さで、1：1.25の比率です。また、微妙に建物位置関係がずれることになるので、南西部の方も日照については、それほど大きな影響はないと思います。それより特に問題なのでは、桜上水団地の建替えです。敷地面積はアルスの10倍あり、都内有数のマンション群になることが予想されます。
これが、アルスにとって吉と出るか（相乗効果で）、もしくは凶とでるか（地下住宅とかがあり、ショボイ物件となるか）でしょうか？
なお、日大グランウンドはなくならないと思います。近郊で交通不便なところに作った大学が、学生から不評なために撤退しているわけで、学生獲得のために日大がこのよい立地を手放す可能性は低いと思われます。

[19: 匿名さん]

１８さん、ありがとうございます。確かにこんなよい立地のグラウンドなくすなんてことは
時代の傾向に反するかもしれませんね。都心に残った大学の方が結局学生の人気を
集めているという指摘もありますから。アルスのデザインは悪くないと思うのですが
（駐車場、駐輪場、バイク置き場なんかは狭め）、地下住戸ってそんなによくないですか。
けっこう便利な面も多いと思うのですが。

[20: 匿名さん]

12さんへ
井の頭のパークハウスがお値打ち感があるなんてトンデモない！
公開空地が広いから、固定資産税すごい値段ですよ。
設備や内装はいまいち、いまにでしたし。
立地以外の要素にはみんな目をつむって購入した物件ですよ。
吉祥寺フリークが萌えに萌えた物件、
合理的な価値尺度なんて、関係のない物件でした。

[21: 匿名さん]

桜上水は新宿などへのアクセスがとてもいいですね。ただ駅周辺の商店街が
ほかの駅に比べて小さいでしょうか。でもかえってそれがほどよいという人も
いらっしゃいますね。

[22: 匿名さん]

いねーよｗ

[23: 匿名さん]

京王線で桜上水のあたりは宅地でもなかなか物件が出ないと聞きました。
新宿が近いことを考えると希少物件でしょうか。でも価格もけっこうしますね。
雰囲気はいいところだと思います。

[24: 匿名さん]

そうなんです。このあたりの物件が少ないのはわかるのですが、では、需要が東急や小田急線ほどあるのかという若干疑問なわけです。需要がそこそこあって始めて価格が高いのであればわかるのですが、若干需要に見合っていない気がします。事実、第1期販売は約60％ですが、どの住戸も大体１倍くらいで、オープンテラスがあるところが2-3倍とのこと。新築でこの程度の需要ですから、中古になると値段が下がってしまうのでは、と気にしております。特に、桜上水団地の建替えを地下住戸のデメリットでより資産価値が下がるリスクがあるような気がしてなりません。
しかし、そう出物がないところも事実なので、非常に悩んでおります。

[25: 匿名さん]

高くて文句言う人は買わないで結構
ぶつぶつうるさいし

[26: 匿名さん]

２４さん,ＭＲで住戸の希望状況を聞いてこられたのですか。やっぱりオープンテラスは
人気があるようですね。それ以外だとどこが人気があるのでしょう。やっぱり南西、南東
の真ん中あたりの角でしょうか。真ん中？の角住戸はバルコニーは小さいですね。
でも開放感がありそうですね。

[27: 匿名さん]

まず、希望住戸をつのり、それをまず第１期分譲するとのことです。大体希望住戸はテラス以外は満遍なく散らばっていました。（本当かどうか・・・）　地下も半分近くありました。
真中、南西、南東の偏りは余りありません。真中は広くてそれに高いです。

[28: 匿名さん]

ここは外廊下を空中廊下式にしたり、そのほかスロップシンクやトイレの手洗いカウンターを
全室につけたりしているようで、さすがプレスリリースにもアルスシリーズのファーストクラスと
位置づけているように設備仕様のグレードが高いようで魅力的です。その反面ＨＰやパンフレット
ではよくわからないのですが、主寝室が間接照明になったり、トイレの上部収納棚がなさそう？
だったり、ブローダーバンドが東急のいつものＩＴＣＯＭ（でしたっけ）でないなどの点も
あります。まあよその物件でも設備仕様は千差万別で同じでデベでもちがうので
何ともいえないのですが皆様はどう思われますか。私は平均的には大体の流行の仕様は
押さえていると思っているのですが。

[29: 匿名さん]

２８です。主寝室が間接照明というのはオプション仕様かもしれません。あやふやで
すみません。

[30: 匿名さん]

>>24
東急沿線で検討している人は、小田急・京王方面では選ばない人が多いですよ。
東横線で予算が足りないなら、田園都市線や大井町線、それでだめなら
池上線や目黒線、それでもだめなら神奈川田園都市方面というように、
南にこだわる人が多いです。

他路線で桜上水と競合するのは、井の頭線の杉並区エリアや、
小田急線の豪徳寺〜経堂、中央線の中野〜荻窪あたりでしょう。
この辺りは、マンション供給が多くないので、暴落の心配はないと思います。
桜上水団地も元の住人が多く住み替えるでしょう。
世田谷区で価格調整を迫られているのは、環八を超えた地域ですね。
芦花公園、千歳烏山、千歳船橋、祖師ヶ谷大蔵、用賀・二子玉川の
バス便地域などと桜上水徒歩6分の物件は競合しないと思います。

[31: 匿名さん]

>>30
24です。非常に参考になりました。大変ありがとうございます。よーく検討してみることにいたします。

[32: 匿名さん]

おいおいテラスってだめってことか

[33: 匿名さん]

前の方ですでに話題になっていることですが、生産緑地や日大グラウンドがなくなって、
大規模マンションなどが立つというリスクはどうでしょうか。一種中高層住居専用地域なので
それなりの日影規制などあるのでしょうか。調べてみたのですが私の理解力がなくピンと
きません。他のスレッドなどで大きな空地がある場合は注意とあり、実際、問題事例もあるように
思うので若干心配しています。南東、南西両方がふさがれても６メートルの道路や緑道があるし
アルスの地形が微妙にそれているので大丈夫のような気もするのですが、どうでしょうか。

[34: 匿名さん]

３３です。１８さんが南西の緑地について北側斜線規制のことを書いておられますね。うっかり
してすみません。そうなると東南のグラウンドの方はどうでしょうか。道路自体にも斜線制限
があったように思うし、あのグラウンドの規模でマンションが建つと仮定すると建ぺい率の関係で
もあって大丈夫のような気もしますが、なにせ建築基準法が今ひとつわからないもので
お聞きしたいです。

[35: 匿名さん]

道路斜線はありますが、日大が万一売れば、しっかりした大規模マンションが建つ可能性はあります。よって、朝日が入らなくなることは十分にありえます。また、あれだけ広大ですと、公開空地を大幅にとれば、超高層マンションを建てることは可能です。現に、隣の桜上水団地では、タワ-マンションを検討したことがあるそうです。ただし、日大のはそうは変わらないでしょう。
一方で、生産緑地は必ず建ちます。ところで、申し込むことを逡巡しております。どうも土地がかなり高かったらしく、そのしわ寄せが、間口の狭いプランの乱立、地下住戸の設定となっている気がします。また、重度衝撃音もＬＨ55とちょっと高く、音は多分聞こえます。また、階段の手すりもアルミパネルとなっており、裏側の概観が今一つです。
不動産コンサルに言わせると、せっかく言い立地なのだから、8階建てで、街に溶けこむようなもっと良いマンションを作れば良かったのに、とのことでした。
地下住戸は希望者も少なく、売れ残りそうではないでしょうか？　それがバルクで賃貸に回る気がします。そうすると、あのテラスの管理が行き届かないのではないか？と危惧しております。
どうもハテナが多い気がしてなりません。

[36: 匿名さん]

35さん、ありがとうございます。大変参考になります。地下住戸は希望者も少ないのですか。
近くの（でもないか）同じような規模の桜新町などの物件に比べると、環境、立地はかなり
いいのでもう少し注目度があってもいいような気がします。外観とか、あまりに広大な
隣接空地？などの要素もあるのでしょうか。ちなみにお隣のマンションはなかなか魅力的な
感じですね。ああいう風にできあがればいいですね。

[37: 匿名さん]

36一部訂正。
×桜新町などの物件に比べると、
○桜新町などの物件と比べても決してひけをとらないほど、

[38: 匿名さん]

地元住民から言わせてもらうと、日大グラウンドは気にしすぎじゃないかな。
周辺の学校も、日大グラウンドを使う事が多く、地域の貴重なグラウンドになってますよ。
そうやすやすと、マンションになるとは思えません。
仮にマンションが建つとしても、深沢ハウスの失敗から見ても、
あの好立地に、周辺に配慮のない、いい加減な団地ができるとも思えませんし。
むしろ、桜上水団地の建て替えも伴って、公開空地・緑地・道路の増加で
周辺のイメージアップにつながる可能性もあります。

[39: 匿名さん]

桜新町はパ−クホ−ムズ桜新町かと思いますが、こちらには地下住戸はあるのでしょうか？
深沢ハウスの失敗とはどんな点でしょうか？（深沢ハウスは駅からの距離以外は、非常によさそうに思えたものでして）

[40: 匿名さん]

地下物件はお金ない人向けの釣り物件でしょう。

[41: 匿名さん]

深沢ハウスは残りすぎて賃貸にまわりました。

[42: 匿名さん]

いよいよ販売が開始されましたね。売れ行きはどうでしょうか。
なかなか魅力的な立地ですけれどここの書き込みがあまり増えませんね。

[43: 匿名さん]

昨日は抽選がありました。２倍が8部屋位あったようで、3倍が3部屋位といったところでしょうか。
一応、第１期販売の60戸の内、58戸には申し込みがあったようですが、最終的にはどうだったか。。。
なお、ここらへんは、通常　250-260万円/坪の地域ですが、坪280万円強であり、強気に出ているのが影響が出ているのか、そもそも需要がこんなんもんなのか判断に悩むところです。ただ、前の三菱パ−クハウスの時は、結構抽選もあり、値段も若干こなれてたみたいで、需要が少ないとも思えないのですが・・・・・

[44: 匿名さん]

ここの価格帯で年代としてはどのような家族構成の人が入るのでしょうか。住戸の大きさも
いろいろありますから違うのでしょうが、家族構成とか所得層とか同じようなカルチャーの住人で構
成されるマンションがいいという人もいますね。最近マンションの騒音などで上下階でトラブルが
ある事例を読んだりするとそういうことも気になります。（まあこれはこの物件だけの話では
ないと思います）

[45: 匿名さん]

価格的に言って、年齢層は40代中心かな？
これより高くなると、熟年層が中心になりますね。

[46: 匿名さん]

東南側は熟年層+ファミリ−層、南西側は、独身、ＤＩＮＫＳ等 のようです。結局第１期の売行きはどんな感じだったのでしょうか？

[47: 匿名さん]

いよいよ第二次の販売に向けて広告が出ているようですね。人気の状況はどうなんでしょうか。
それと桜上水団地の建て替え動向、マンション南東側の道路の将来的な拡幅工事の計画など
周辺環境の変化が気になります。現在の立地がいいのでかえって将来のことが気にはなります。

[48: 匿名さん]

第１期販売では６０戸が売り出されましたが、最近の新聞の折込広告では、６戸販売中となっていました。
つまり、１割が売れ残り又はキャンセル住戸ということですが、これくらいは相場なのでしょうか。

[49: 匿名さん]

いわゆる人気があろうと思われるテラス付は1期でほとんど終わっております。その他要望がある住戸だけ出したのが1期でしたので、1割というのはそんなもんかなという気がします。
問題は、第２期は最初から特に要望の無かった残りの住戸なので、どこまでが売れるかという点かと。

[50: 匿名さん]

いよいよ第２期ですね。
テラス付きはもうキャンセルも含めてないのでしょうか。今現在の売れ行きはどうでしょうか。