シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

[匿名さん]

シエリアタワー千里中央ってどうですか？

業界新聞と大阪府庁の環境アセスメント資料の情報です。
計画情報の修正や訂正を随時お願いします。

売主：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
施工会社：株式会社大林組 大阪本店
管理会社：関電コミュニティ

事業者：株式会社読売新聞大阪本社
事業者：讀賣テレビ放送株式会社
事業者：関西電力株式会社
事業者：関電不動産株式会社
事業者：ＭＩＤ都市開発株式会社

よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
所在地　大阪府豊中市新千里東町1丁目1番17（地番）
交通
北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩1分
大阪モノレール線「千里中央」駅 徒歩3分
高さ　185m
階数　地上51階建
構造規模　S･RC造地下1階　地上51階建
総戸数　住宅部分　552戸
延床面積（住宅部分）　73,346㎡
施工（住宅部分）　大林組
施工（商業部分）　　
設計（住宅部分）　大林組
設計（商業部分）　日建設計
着工　2014年3月予定
完成　2019年4月予定

建設通信新聞　［ 2013-12-11 9面 面名:関西面］
よみうり文化センター再整備/3月着工目指す/設計は大林、日建　
http://www.kensetsunews.com/?p=23186

大阪府の環境アセスメント > よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
http://www.pref.osaka.jp/kankyohozen/assess/yomiuri.html

よみうり文化センター
http://www.yomiuri-bc.co.jp/

[81: 匿名さん]

≫79
７０年後の建築技術は想像もつかないが、少なくても借地権である限りカウントダウンが始まるので、購入検討は慎重にしないとね。

[82: 物件比較中さん]

「借地権」って、やっぱり気分的なところで引っかかります。
素人考えかもしれませんが、分譲とは名ばかりでどこか「賃貸」と同じような意味をイメージするのは私だけなんでしょうか？
場所柄、「それでも良い！」って人は多いんでしょうが、千里タワーと同じ価格鯛でも良いですから「普通の分譲」として計画して欲しかったです。

[83: 匿名さん]

>>82
そうなんですよね。分譲で買えば、支払いが終われば自分の資産ですものね。建て替えになろうとも、新しいマンションに地権者として残れる。
借地はそれができないんでしょう？
子どもに資産として残す場合のリスクとかも含めて、借地と分譲のメリット、デメリットをどなたかわかりやすくご講義下さい。

[84: 匿名さん]

>>82
まー残り20年くらいになれば修繕する気は起きないだろうね
取り壊すのが決まってるマンションを大金かけて修繕するのは普通はありえんから最後の方はボロボロマンションになってるかもね

あとは資産価値維持率は低いんじゃないかな
私だったら寿命が決まってるマンションを買う時は家賃と比較してどうかくらいしか考えないだろうからね

[85: 匿名さん]

結局、自分や子どもが輝いている一時期を、謳歌するために買ったと割り切れれば良い物件かもね。買い替えも可能だったり、親も子もお金があれば問題ないってとこですか。

[86: 匿名さん]

>>83
現実にタワーマンションで建て替えは難しいですよ。技術的には可能でも、コストと住民の合意です。全国的にも建て替え出来てるのは容積率低く等価交換で負担無く建て替えできた物件ぐらいです。
タワーは分譲でも50年もすれば建て替えもできず、資産価値も殆ど無くなると思います。

[87: 匿名さん]

50年後、70年後・・・
その時には今出来ないことも出来るようになっている可能性もあるかもしれない。
これだけタワーが筍のように乱立し、これからも建てられるなら、立て替えは難しいって話だけでは終わらないような気がする。
ただ、「借地権付き」となると立て替えの話は無いわけで、資産価値はドンドン下がるだろうね。

[88: 匿名さん]

定借マンションは言い換えれば 70年契約の賃貸マンションだからね
結局はトータルのランニングコスト
地代が仮に
1万なら70年で840万円
1.5万なら 1260万円
2万なら 1680万円を払う契約
例えば定借でなかった場合
マンションが立っている土地に対する権利は
敷地面積12,239㎡➗543戸だから
一戸あたり22.5㎡ 、坪だと6.83坪
この辺の地価が坪246万
なので6.83坪×246=1680万
まあ実際の価格はもっと高いですがね

予想ですが定借でなかった場合
坪300万と仮定して
70㎡で6360万
本来権利が有るべき地権代1680万と
払わなくても良かった地代1260万（1.5万の場合）を引くと
70㎡で3420万位売り出し価格になる予想です
細かく言うと
この3420万+地代1260万=4680万が
トータルのランニングコストになるので
他物件と比較するときは70㎡4680万
と考えた方が良いでしょう。

[89: 匿名さん]

すいません比較としては
仮に売り出しが70㎡3420万だったとしても坪300万の6360万の物件と比べて良し悪しを判断してもいい位だと思います
予想の3420万より高ければ
6960万にそれをたした物件と比較することになると思います。

この様に一見70㎡3420万と安く見える物件でも定借の場合
同等物件は6960万の物件を購入した場合の負担感と同じになります。

[90: 匿名さん]

>>88
借地権の場合、地代を払う代わりに土地の固定資産税を払わなくて良いです。

[91: 匿名さん]

それと、分譲マンションの場合、土地が自由に売れる訳で無いので、この地代分が保証される訳でも何でも無いです。
実際、古いマンションは、土地代以下で売買されてますね。

[92: 匿名さん]

>>90
固定資産税は払わなくて良いですが
その分地代に対して固定資産税分＋ 本来の地代とされますから同じことです
地権者が損する契約は結びません。

[93: 匿名さん]

>>91
それは希少価値が薄いマンションですね
売却の時期も中途半端だったのでしょう
この物件は千里中央駅の物件です
それも駅近物件です
所有権があった場合、上記の地権代1680万よりもはるかに高い取引になるとおもいます
ちなみに千里ニュータウンのおんぼろ集合住宅の一室でも駅近なら2000万円以上の成約は当たり前です
ましてや駅直物件、その比ではありません。

[94: 匿名さん]

定借物件とは通常のマンションと違い
その2000万程の地権を放棄し
更に地代を払うという契約です
その分最初が安くなるのですが
最近の定借はあまり安くない物も多いです
この物件は適正な価格になる事を願っています。

[95: 匿名さん]

>>93
それは、オンボロ集合住宅でも、建て替え時に等価交換で追金無しで新築が手に入るからです。
2000万で買って5000万のマンションにタダで住めればそりゃ売れますよ。
但し、最近の千里中央物件は建て替え物件含め容積率一杯なので、次の建て替えは現実的には難しいと思いますよ。

[96: 匿名さん]

>>95
当然わかっておりますよ
規制と技術が変わらなければ（70年後ですから変わる可能はありますが）容積率をこれ以上増やす事はできません
なので2000万を5000万にする交換なんて言ってませんよ
例えば近隣の千里タワーが50年後建て替えるとして
通常建て替えの場合、コーディネートの会社は挟みますが管理組合が事業主となりますので新築時の様な余計な利益がかかりませんし販促代もかかりません
当然土地代もかかりません
なのでその時代の新築価格と比べて約6割位で再建築は可能になります
（仕様にもよりますが）
あと積立金によりますが（千里タワーの方は計画的にやられてると思うので）
なのでなので近隣新築が仮に6000万くらいだとするならばそれを4000万で再取得できますよね
結果2000万程度の利益を生みます
再度住まなくても権利の買取等もありますしね
あと住人が再建築にまとまらないケースもありますが千里タワーは、ここと同じく一頭地ですし利益（完売）確定物件
60年物は不便ですしね
その頃になればマンションの老朽化に伴う建て替え促進の新しい法律ができているでしょうから
かなりハードルは低くなっていると思いますよ。

[97: 匿名さん]

その点でも定借70年マンションって不便だよね
他のマンションが古くなった具合や景気や不動産相場を勘案して50年でも80年でもいいのに対して
ここは必ず70年
どんなに使い勝手が悪くても70年
全く住んでなくても管理費、地代は70年
（地権がないので古くなると売却は相当難しい 上記のようなおんぼろでも...なんてことはない）
そして他の近隣建て替え物件は新たな資産（新築住居、売却、買取金）を手にし
ここは何も残らず全てが消え去る
これが定借の宿命だよね。

[98: 匿名さん]

>>96

かなり分譲マンションの建て替えに楽観的な様ですが、実際は甘く無いですよ。

http://296fd.co.jp/buyer/economic/apartment/can-not-be-rebuilding/

http://1manken.hatenablog.com/entry/20130705

[99: 匿名さん]

>>98
簡単ではないですよ
これから更に多くの方が困るからこそ
今より70年後はハードルが下がるでしょうと言うこと
それと繰り返しになりますが
駅近などの資産性の高い通常物件は70年経ってもかなりの資産価値があり
定借は何も無くなると言うこと

なので目先の価格に惑わされず
将来残るはずだった資産価値を考え
その放棄分も充分考慮し
定借（ほぼ逃れなれない70年の長期借家契約）を組むべきと言っているだけです。

[100: 匿名さん]

定借は厄介だよ
70年もあると殆ど相続に掛かってくる
30才で買っても100才までかかるから
自己完結はほぼ無理
自分が亡くなってからは妻や子供、兄弟に管理費、地代の支払い義務が移転する
70年だと大規模改修を何回もやるし
高層タワーの改修は費用も巨額
修繕積立金+解体費用だから最初は休めに設定しても大規模改修1度目、2度目、3度目、4度目と重ねるごとに
凄い金額になるだろうね
高いところでは諸々で10万位はあり得るんじゃないかな
部屋数が多いので中には相続放棄する人も少なく無いだろうね
そうなれば管理組合の負担になるから更に負担は増える
ここを買う人はローンの完済だけでなく管理費、積立金、地代も遺産として用意しておかないと遺族に迷惑なマンションになりますよ。

[101: 匿名さん]

≫100
定借といえども建物代は完済してれば負債の出る可能性は低いでしょ。
限りなくゼロに近いかもしれないけど。

それよりも借地代を一括支払いになる可能性が大問題。
ロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスは借地代一括払い!

金利考えたら、どう考えても超割高です。
ローンまで組んで借地料払うなんて異常でしょ。

もちろん読売が７０年後に文化センターを建て替えるには
このタワマンをつぶさないと無理なのは仕方ないでしょう。

だから借地権付きにすることは致し方ないと思いますが
地代の毎月支払いと借地の不利益分の割安感はマストですよ。

解体費用も積み立てなければならないんですからね。
今回のヒルズ＆テラスの結果で判断してください。

えっ?あっちが完売されたらどうなのって。
それは算数のできない人が多いということで同様でも成功するかも。

≫88さんが計算された金額に解体費用と地代一括払いを足して
金利計算しても見合う金額ならともかく検討します。

しかしヒルズ＆テラスの金額は全く見合ってませんから。
ただ私はここもそれが解った段階で対象外にします。

[102: 匿名さん]

ロジュマン千里中央ヒルズは大苦戦みたいやね。
口コミに総戸数113に対して早くも要望書が31も出てるという驚嘆の意見に対して
下記の通りの解説が記載されてました。


≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?
　　　　　
　　　　　　　*　　　　　*

受け残ってはたぶん売れ残っての間違いやろけど。

[103: 購入検討中さん [男性 30代]]

実際にこちらの物件ですが、坪単価いくらくらいで予想されてますか？皆さんのご意見聞きたいですね

[104: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>103
建材の高騰を考慮すると、
210万円/坪ぐらいかな。

[105: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>104
ありがとうございます。平均210とすると、、中層階の80平米の部屋で5000万前後ってところでしょうか。
定借権である場合、一般的に2割程度安くなるということでしたので、昨今の市内のタワマン市況を考えると、
坪210なら妥当なのかもしれないですね。

ただ、借地権の問題もあるので、価格についても「これは安いかも」と感じれるくらいのアドバンテージは
欲しいところですね。

[106: 購入検討中さん [男性 30代]]

こちらの物件は全然情報が更新されませんね。。

[107: 匿名さん]

>>106
公式サイトもすこしずつ更新されているみたいですよ？
もっと早く竣工するはずの上新田のジオは公式サイトすら無い状態ですが…

公式サイト
senri-tower.com

24日に更新して、次回は2週後の10月8日に更新。
モデルルームは半年後、春ぐらいに見れるようですね。
Senritoのところに完成予想図のポスターもちらほら貼られてます。

[108: 購入検討中さん [男性 30代]]

107さん

ありがとうございます。自分もHPは定期的にチェックしていて、
更新日も確認していたのですが、どこが変わったんだろーと疑問に
感じていましたが、着実に更新はされている様ですね。
SENRITOで自分も完成予想見ましたが、オーソドックスなタワー型
というよりは少し外観形状が1風変わっている印象ですね。
（凹凸がある様に見える）

[109: 匿名さん]

よみうり跡地タワー、坪210万円ですか。
まちがいなく千里を代表することになるランドマークタワーにしてはえらく安いですね。

70平米だと21坪ぐらいだから、4410万円？
さすがに543戸もあると、買いやすい物件もたくさんあるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

≫109さん
これが定期借地権ではなく所有権ならその通りえらい安いわ。
でも建物代だけならその半分が妥当な価格でしょ?

定期借地権の残期間が２０年を切れば、売るとしても叩かれるし、５年切れば賃貸も無理かも。
しかも解体費用の負担がある可能性があるしね。

それに坪２２０万円にロジュマンテラス＆ヒルズのように借地代金の前払いが含まれるとしても
かなりの割高ですよ。

[111: 匿名さん]

ここは資産目的で買うとこじゃないでしょ、駅の施設に住む賃貸と考えた方がいい
定借70年で超一等地に4500万こみこみで住めるなら単純に家賃換算で
4500万÷70年÷12ヶ月＝一ヶ月家賃換算で5万3500円

[112: 匿名さん]

≫111
その計算には管理費に修繕費用、解体費用の積み立て金や
金利が含まれていない上に借地料の値上げのリスクもあるわけで。

それに大規模修繕は賛成少なく老朽化したみすぼらしい姿で
ゴーストタウン化する可能性も。

しかも残り20年を切って売れなければ、50年後ですから
子供ではなく孫が管理費に修繕費用、解体費用支払う羽目になるかも。

この辺りは同じロジュマンの定期借地権のヒルズ＆テラスの
口コミ見れば良く書かれている。

賃貸と考えてというけど賃貸は解約できるけど
借地権は解約できないからね。

ヒルズ＆テラスはほぼ全滅状態みたいで一次から
諸費用30万円、家電30万円の破格のサービス。

要望では結構希望住戸に花が飾られているというけど
売れてたら、そんなチラシを何回も配布しない。

ここの立地は最高だけども上記マイナス部分を考慮すれば
精々中層階で70平米3000万円が妥当なところ。

普通なら建物代だけでは中層階でも２５００万は超えないよ。
ただ超一等地であるからプレミアで建物代が20％増で3000万円という計算。

地代は超一等地でもタワーなんで精々70平米なら毎月15000円。
70年だと1260万円で建物と合計して3760万円。

これならリスク含めて妥当では？
111がここの営業さんでないなら反論はないと思うけどね。

[113: 匿名さん]

112です。
合計額を間違えてました。
お詫びして訂正します。

3760万円→4260万円
但し地代は毎月支払いが前提。

なお地代の計算根拠は路線価は時価の80％程度なので
路線価÷0.8×12,239.48m²×1.5％（年間地代期待利回り）＝年間地代料

それで70平米ならざっくり毎月15000円。

[114: 匿名さん]

定借より分譲が良いのは当然ですがタワーマンションの場合は土地の持ち分は一般のマンションの半分以下になってしまいますしタワーの建て替えは実例が未だありません。
分譲のタワーマンションが実際に建て替え出来るかどうかは現時点では誰にもわからないでしょう。
自分達の積立金で建て替えは不可能でしょうし戸数を増やすこともままならないので結局は土地の持ち分代を貰ってデベロッパーに売り渡して建て替えということになるように思います。
勿論、最近建て替えられたマンションも今の建築基準いっぱいに建て替えられているので基準が変わらない限りは同様ですが。

[115: 匿名さん]

>>112
ロジュマンヒルズのスレって、明らかにライバル業者さんが叩きに来ているの見え見えなのに
それを参考に、どうぞ、って言われてもな。

ここ最近、いろんなスレでMID開発（よみうりとロジュマン）を叩いてる人いるけど
あちらのスレなんて一時期、もう親の仇みたいな叩き方されてて見てて怖かったよ。

[116: 匿名さん]

ヒルズとよみうりを非難する書き込みがいろんなスレで連投で書かれてるけど
どこかの営業の中の人もいそうよね

だって売れ残ったジオ千里中央的には数少ない顧客を取られたくないし
ジオ上新田さんは場所的にも竣工時期もヒルズの目の鼻の先で真っ向競合だもんね


ね？ジオの営業さん

[117: 匿名さん]

ジオ上新田と定借ロジュマンでは勝負にならないよ
価格が普通なら瞬殺？ごぼう抜き？
になると思う。

[118: 匿名さん]

どうせなら読売が相場が高いうちに価格を出して超青田買い契約をしてくれれば
売り値は高く出せて儲けも増えるし

千中の中心に住む事に淡い期待を持っている庶民層には
千中の中心は無理なんだと早期にわかるから身の丈に合ったジオに行くことになると思うよ

お互いにとって良いんじゃない。

[119: 匿名さん]

よーやく資料きた！と思ったら告知文一枚。。
外観イメージがちょっと鮮明なのは嬉しかったですが。。

[120: 匿名さん]

≫115　116
まあ、同じデべで同じ定借ならあちらで大苦戦したら
こちらの価格設定には謙虚になるだろうから歓迎してあげたら？

[121: 購入検討中さん]

価格と地代が早く知りたいですね。

[122: 匿名さん]

≫119さん
なんか舐められてる感じしません？
事前エントリーしたら9月に情報配信すると説明していながら
知らないうちに情報配信は10月末頃に変更されてるしね。
上品な封筒が送付されてきたと思えば
告知文と外観イメージだけ。
このええ加減さはＭＩＤの体質？先が思いやられるわ。

[123: 匿名さん]

122さん

確かに、予告無しの遅延は印象は良くないですね。。もちろん、大規模プロジェクトであって不確定要素が大きいのも理解はできますが。とにかく、この物件は早々にHPを作成した割には情報公開、更新がないですね。春にモデル公開って考えるとマンション自体のイメージ、ランドプランあたりは年明けくらいで、秋の段階ではプロジェクトの概要、よくありがちな周辺環境のイメージ資料くらいしか来なさそうな気がしますね。。
これだけの好条件を揃えた内容に定借とゆー大きな問題を抱えてる訳だし、賢く売りたいなら相応の対応を期待したいですね。

[124: 匿名さん]

まあ、同じ定期借地権のロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスの売れ行き如何が、ここの価格設定に影響与えるだろうね。もちろん立地条件は大きく違うけど、あちらが善戦すれば強気の価格設定に、惨敗すれば多少求めやすい条件になるのでは。

[125: 匿名さん]

ロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスの第一期販売戸数がでてますね。
総戸数113戸に対して30戸です。

第一期で全戸数の26.5％の販売戸数は少な過ぎる。
既に惨敗だけど、これで完売御礼でなければ致命的ですね。

借地権付きでの強気の価格設定は支持されないということ。
是非こちらでは謙虚な価格設定を期待したいです。

[126: 匿名さん]

ＨＰ更新されて販売開始予定時期が2016年（平成28年）5月延期されてた。
なんでだろうね。何かの影響？

[127: 匿名さん]

125の通りヒルズ&テラスの売れ行きが余りにも酷いので、販売条件の見極め時期を遅らせたいということではないですか。

[128: 匿名さん]

ロジュマンの売れ行きと、ジオの発表が遅れているのでその相場を見て価格設定するつもりではないですか？

[129: 匿名さん]

ロジュマンの一期が35戸完売。
総戸数113戸で一期で35個はかなり厳しいね。

やはり借地権付きで強気の値付けは受け入れられないということ。
ここの場所は最高だけどロジュマンみたいな無謀な根付をしないでほしい。

まあ、こっちは浅はかなＭＩＤだけでなく親会社の関電と関電不動産も加わっているので常識的な価格設定がなされると期待したいね。

[130: 匿名]

中之島タワーではAirbnbの問題が指摘されていますが、こちらの物件もその恐れがあるのでしょうか？