シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

[匿名さん]

シエリアタワー千里中央ってどうですか？

業界新聞と大阪府庁の環境アセスメント資料の情報です。
計画情報の修正や訂正を随時お願いします。

売主：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
施工会社：株式会社大林組 大阪本店
管理会社：関電コミュニティ

事業者：株式会社読売新聞大阪本社
事業者：讀賣テレビ放送株式会社
事業者：関西電力株式会社
事業者：関電不動産株式会社
事業者：ＭＩＤ都市開発株式会社

よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
所在地　大阪府豊中市新千里東町1丁目1番17（地番）
交通
北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩1分
大阪モノレール線「千里中央」駅 徒歩3分
高さ　185m
階数　地上51階建
構造規模　S･RC造地下1階　地上51階建
総戸数　住宅部分　552戸
延床面積（住宅部分）　73,346㎡
施工（住宅部分）　大林組
施工（商業部分）　　
設計（住宅部分）　大林組
設計（商業部分）　日建設計
着工　2014年3月予定
完成　2019年4月予定

建設通信新聞　［ 2013-12-11 9面 面名:関西面］
よみうり文化センター再整備/3月着工目指す/設計は大林、日建　
http://www.kensetsunews.com/?p=23186

大阪府の環境アセスメント > よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
http://www.pref.osaka.jp/kankyohozen/assess/yomiuri.html

よみうり文化センター
http://www.yomiuri-bc.co.jp/

[51: 名無し [男性 30代]]

公式ＨＰが出ていました
http://senri-tower.com/

[52: 購入検討中さん]

>>49
３階のショッピングモール部分がなくなるので
その分住宅になるようです。１戸１戸削るわけではないようですよ。
各階の高さは同じです。

[53: 匿名さん]

ロジュマン千里中央も定期借地権らしいですね
地主の力が強いのが千里中央だもんね
住友のシティハウス千里中央も地主分凄かったらしいね

[54: 周辺住民さん]

>>53
定借権はロジュマン千里中央ヒルズ&テラスです。
ロジュマン千里中央は所有権の物件で既にあります。

[55: 匿名さん]

>>54
ロジュマン千里中央は、上新田ということもあり低価格路線でしたが、ヒルズ&テラスは微妙ですね。読売タワーなら高くても売れるだろうけど、ロジュマン&上新田&定借って価格的によほどメリット無いと売れないと思う。

[56: 匿名]

>>55
ロジュマン千里中央は、竹林整地後の自治会からの直接買付の土地なので安かったと聞いてますよ。
上新田の土地区画整理地に、商業施設も増え、新街区の評価も上がっています。
読売タワーもヒルズ、テラスもMID。上新田にはジオも決まっているので、購入層の選択肢として、千里中央の新たな新築マンションラッシュですね。

[57: 匿名さん]

>>56
東町と上新田では、土地価格が違います。2つの地区を結ぶ南北の道も高架を渡り上新庄に入ると路線価でも倍違います。その分、千里中央に近くて安いのは魅力ですが・・・。

[58: 匿名さん]

上新庄？上新田の間違いですか？
既存のタワーや読売タワー、千里レジデンスになると別格でしょうが、橋を渡った東町は、土地価格が高くても、好みが影響する環境です。
購入層は違うでしょうから、それはそれでいいのでは？

[59: 匿名さん]

最上階4戸250m2超えという事は二億〜三億は行きそう。金持ちの
相続対策に見事にはまりそう

[60: 周辺住民さん]

3〜4000万程度の物件を何十年もローンを組まないと買えない貧困層がいる一方で、ここを相続税対策とか投資用とかで即買いできる富裕層もいる。

格差社会を感じるねぇ

[61: 匿名さん]

数千万円のローンを組めるだけでも貧困層とは言わないんじゃと釣られてみる

[62: 匿名さん]

高槻、尼崎、神戸御影、八尾久宝寺とかの郊外のタワーマンション買うってどういう目的なんだろう？

[63: 匿名]

千里中央こそ郊外じゃないか
と釣られてみる

[64: 買い換え検討中]

>>62
例えば高槻なら
①JR新快速停車駅で、大阪行くにも京都行くにも便利
②ショボいとはいえ駅前に2つの百貨店やスーパー、映画館等一通り揃ってる
③2〜3年後にはインターも出来て高速も便利
でも、そんな高槻から大阪市内のタワマンに転居予定。

[65: 周辺住民さん]

>>63
郊外とはいえ北摂ブランド（笑）を信じてる人はやっぱり多いんじゃないか。
高槻、尼崎よりは清潔な街という印象。

[66: 匿名さん]

「住みたい街（駅）」ランキング2015

です
　※(　)内は昨年の順位と得点

順位（前年順位）駅名（沿線）ポイント（前年ポイント）

1位（1）　西宮北口 (阪急神戸線)　479（422）
2位（2）　梅田 (地下鉄御堂筋線)　376（345）
3位（5）　千里中央 （北大阪急行）　338（238）
4位（8）　神戸三宮 (阪急神戸線)　317（204）
5位（4）　岡本 (阪急神戸線)　263（249）
6位（7）　夙川 （阪急神戸線）　251（212）
7位（13）　宝塚 (阪急宝塚線)　227（129）
8位（3）　江坂 (地下鉄御堂筋線)　203（257）
9位（9）　御影 (阪急神戸線)　201（199）
10位（6）　なんば (地下鉄御堂筋線)　200（235）
らしいです
郊外と言うだけで千里中央と高槻、尼崎を比べるのは少し無理があるかな。

[67: 購入検討中さん [男性 40代]]

中之島タワーと、残存価値どっちが良いですか？

個人的に千里中央なんですけど。。。

[68: 匿名さん]

>>67
生活のスタイルによって価値は異なると思います。慎ましく?暮らすなら千里中央だろうし、リーガロイヤルホテルや北新地を良く利用するなら中之島。
マンションの立地としては千里中央を評価する人が多いのでは?
マンションそのものは中之島の方がグレードとしては上でしょう。
ただ残存価値となると所有権のある中之島に軍配が上がりそうですね。
戸数も多いので強気の価格設定は控えるだろうしね。

[69: 匿名さん]

なんで西北が一番なのかさっぱりわからん。
北口と言えど、整備された感があるのは南側のごく限られた範囲で西宮ガーデンズが華を添えてるって感じなだけ！？
そのガーデンズも個人的には「こんなんだったら大阪か三宮に出た方がエエわ」って印象。
おまけに四方八方に交通量の多い幹線道路に囲まれ四六時中、車は混雑してるので空気もイメージと違って悪そうだし。
まっ、千里中央もその辺同じだけど、２つのどちらかと言えば、「千中」かなぁ。

[70: 匿名さん]

千中は地盤いいですよね。ソースは大地震対策.info。西北とか梅田は地盤悪いので地震の揺れの大きさとか液状化のリスクを考えれば、人気トップ3では千中が一番いいと思います。

[71: 匿名]

>>69
千里中央は転勤族も含めた人達が新幹線、空港などの利便性も含めて総合評価されてるんやろうと思う。
ただ関西人からしたら、たまにしか利用しない交通期間より梅田と三宮に近くて治安や品のある阪急沿線の中でも都市機能が突出している西北が一番になるのはおかしくない話。
特に西北に住んだら他には移れないという人が多い。そういう人達の指示票でトップになったのでは?

[72: 匿名さん]

>>一般定期借地権（地上権）

これの詳しい内容出たのかな？
毎月の地代とか取り壊し積立金とか？

[73: 匿名さん]

8/3にHP更新されていますが、どこが更新されたのか判る方いらっしゃいますか?
まさか更新日だけが更新されたとか?

[74: 匿名さん]

≫67の中之島タワー見たけど建物自体はすごく質感を感じるねぇ。
竹中と大林の差もあるかもしれないけど三菱・住商とMIDの差?

難点はスーパーがないことやね。
場所もコンセプトも違うだろうけど競合してリーズナブルな
価格設定にして欲しい。

[75: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

知識不足で恐縮ですが、定借権マンションの場合、販売価格自体は抑えられても、毎月の地代その他ランニングコストが結構かかると聞きました。金利が低い現状を考えると、総合的な月返済額は通常の分譲マンションと比較するとどーなんでしょうか。

[76: 匿名さん]

≫75さん

ロジュマン千里中央ヒルズの口コミでNO24さんが記載されています。
借地権は不評であちらは苦戦しそうですね。

借地料のほかに返還時の解体費用も必要となるので見た目の価格より
相当割高になるのでは?



http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570003/res/1-2000/

[77: 匿名]

ロジュマンヒルズの販売状況が、ここの価格設定に影響与えるやろね。やはり借地権への抵抗感は半端ないようやし。70平米で借地料と解体費用が1000〜1500万円かかるとしたら分譲価格は通常の土地所有権付きと比較して2000万円位は抑えて貰わないと検討できないわ。

[78: 匿名さん]

>>77
じゃあ、敢えてロジュマンヒルズを借地にして先行販売し、買い手の動向を見てると。

[79: 匿名さん]

>>77
タワーマンションって、基本的に建て替えはほぼ不可能で、築70も経てば建て替えも出来ずスラム化して負債化して行く可能性が高いと言われています。
その分、定借物件は予め住民の合意形成出来てるのと、その費用も組み込まれているので、逆に安心と言えなくないですよ。

[80: 匿名さん]

≫78さん
地権者が異なるので、さすがにそこまでの深読みはしてないやろけど価格設定に関しては影響は受けると思いますよ。

[81: 匿名さん]

≫79
７０年後の建築技術は想像もつかないが、少なくても借地権である限りカウントダウンが始まるので、購入検討は慎重にしないとね。

[82: 物件比較中さん]

「借地権」って、やっぱり気分的なところで引っかかります。
素人考えかもしれませんが、分譲とは名ばかりでどこか「賃貸」と同じような意味をイメージするのは私だけなんでしょうか？
場所柄、「それでも良い！」って人は多いんでしょうが、千里タワーと同じ価格鯛でも良いですから「普通の分譲」として計画して欲しかったです。

[83: 匿名さん]

>>82
そうなんですよね。分譲で買えば、支払いが終われば自分の資産ですものね。建て替えになろうとも、新しいマンションに地権者として残れる。
借地はそれができないんでしょう？
子どもに資産として残す場合のリスクとかも含めて、借地と分譲のメリット、デメリットをどなたかわかりやすくご講義下さい。

[84: 匿名さん]

>>82
まー残り20年くらいになれば修繕する気は起きないだろうね
取り壊すのが決まってるマンションを大金かけて修繕するのは普通はありえんから最後の方はボロボロマンションになってるかもね

あとは資産価値維持率は低いんじゃないかな
私だったら寿命が決まってるマンションを買う時は家賃と比較してどうかくらいしか考えないだろうからね

[85: 匿名さん]

結局、自分や子どもが輝いている一時期を、謳歌するために買ったと割り切れれば良い物件かもね。買い替えも可能だったり、親も子もお金があれば問題ないってとこですか。

[86: 匿名さん]

>>83
現実にタワーマンションで建て替えは難しいですよ。技術的には可能でも、コストと住民の合意です。全国的にも建て替え出来てるのは容積率低く等価交換で負担無く建て替えできた物件ぐらいです。
タワーは分譲でも50年もすれば建て替えもできず、資産価値も殆ど無くなると思います。

[87: 匿名さん]

50年後、70年後・・・
その時には今出来ないことも出来るようになっている可能性もあるかもしれない。
これだけタワーが筍のように乱立し、これからも建てられるなら、立て替えは難しいって話だけでは終わらないような気がする。
ただ、「借地権付き」となると立て替えの話は無いわけで、資産価値はドンドン下がるだろうね。

[88: 匿名さん]

定借マンションは言い換えれば 70年契約の賃貸マンションだからね
結局はトータルのランニングコスト
地代が仮に
1万なら70年で840万円
1.5万なら 1260万円
2万なら 1680万円を払う契約
例えば定借でなかった場合
マンションが立っている土地に対する権利は
敷地面積12,239㎡➗543戸だから
一戸あたり22.5㎡ 、坪だと6.83坪
この辺の地価が坪246万
なので6.83坪×246=1680万
まあ実際の価格はもっと高いですがね

予想ですが定借でなかった場合
坪300万と仮定して
70㎡で6360万
本来権利が有るべき地権代1680万と
払わなくても良かった地代1260万（1.5万の場合）を引くと
70㎡で3420万位売り出し価格になる予想です
細かく言うと
この3420万+地代1260万=4680万が
トータルのランニングコストになるので
他物件と比較するときは70㎡4680万
と考えた方が良いでしょう。

[89: 匿名さん]

すいません比較としては
仮に売り出しが70㎡3420万だったとしても坪300万の6360万の物件と比べて良し悪しを判断してもいい位だと思います
予想の3420万より高ければ
6960万にそれをたした物件と比較することになると思います。

この様に一見70㎡3420万と安く見える物件でも定借の場合
同等物件は6960万の物件を購入した場合の負担感と同じになります。

[90: 匿名さん]

>>88
借地権の場合、地代を払う代わりに土地の固定資産税を払わなくて良いです。

[91: 匿名さん]

それと、分譲マンションの場合、土地が自由に売れる訳で無いので、この地代分が保証される訳でも何でも無いです。
実際、古いマンションは、土地代以下で売買されてますね。

[92: 匿名さん]

>>90
固定資産税は払わなくて良いですが
その分地代に対して固定資産税分＋ 本来の地代とされますから同じことです
地権者が損する契約は結びません。

[93: 匿名さん]

>>91
それは希少価値が薄いマンションですね
売却の時期も中途半端だったのでしょう
この物件は千里中央駅の物件です
それも駅近物件です
所有権があった場合、上記の地権代1680万よりもはるかに高い取引になるとおもいます
ちなみに千里ニュータウンのおんぼろ集合住宅の一室でも駅近なら2000万円以上の成約は当たり前です
ましてや駅直物件、その比ではありません。

[94: 匿名さん]

定借物件とは通常のマンションと違い
その2000万程の地権を放棄し
更に地代を払うという契約です
その分最初が安くなるのですが
最近の定借はあまり安くない物も多いです
この物件は適正な価格になる事を願っています。

[95: 匿名さん]

>>93
それは、オンボロ集合住宅でも、建て替え時に等価交換で追金無しで新築が手に入るからです。
2000万で買って5000万のマンションにタダで住めればそりゃ売れますよ。
但し、最近の千里中央物件は建て替え物件含め容積率一杯なので、次の建て替えは現実的には難しいと思いますよ。

[96: 匿名さん]

>>95
当然わかっておりますよ
規制と技術が変わらなければ（70年後ですから変わる可能はありますが）容積率をこれ以上増やす事はできません
なので2000万を5000万にする交換なんて言ってませんよ
例えば近隣の千里タワーが50年後建て替えるとして
通常建て替えの場合、コーディネートの会社は挟みますが管理組合が事業主となりますので新築時の様な余計な利益がかかりませんし販促代もかかりません
当然土地代もかかりません
なのでその時代の新築価格と比べて約6割位で再建築は可能になります
（仕様にもよりますが）
あと積立金によりますが（千里タワーの方は計画的にやられてると思うので）
なのでなので近隣新築が仮に6000万くらいだとするならばそれを4000万で再取得できますよね
結果2000万程度の利益を生みます
再度住まなくても権利の買取等もありますしね
あと住人が再建築にまとまらないケースもありますが千里タワーは、ここと同じく一頭地ですし利益（完売）確定物件
60年物は不便ですしね
その頃になればマンションの老朽化に伴う建て替え促進の新しい法律ができているでしょうから
かなりハードルは低くなっていると思いますよ。

[97: 匿名さん]

その点でも定借70年マンションって不便だよね
他のマンションが古くなった具合や景気や不動産相場を勘案して50年でも80年でもいいのに対して
ここは必ず70年
どんなに使い勝手が悪くても70年
全く住んでなくても管理費、地代は70年
（地権がないので古くなると売却は相当難しい 上記のようなおんぼろでも...なんてことはない）
そして他の近隣建て替え物件は新たな資産（新築住居、売却、買取金）を手にし
ここは何も残らず全てが消え去る
これが定借の宿命だよね。

[98: 匿名さん]

>>96

かなり分譲マンションの建て替えに楽観的な様ですが、実際は甘く無いですよ。

http://296fd.co.jp/buyer/economic/apartment/can-not-be-rebuilding/

http://1manken.hatenablog.com/entry/20130705

[99: 匿名さん]

>>98
簡単ではないですよ
これから更に多くの方が困るからこそ
今より70年後はハードルが下がるでしょうと言うこと
それと繰り返しになりますが
駅近などの資産性の高い通常物件は70年経ってもかなりの資産価値があり
定借は何も無くなると言うこと

なので目先の価格に惑わされず
将来残るはずだった資産価値を考え
その放棄分も充分考慮し
定借（ほぼ逃れなれない70年の長期借家契約）を組むべきと言っているだけです。

[100: 匿名さん]

定借は厄介だよ
70年もあると殆ど相続に掛かってくる
30才で買っても100才までかかるから
自己完結はほぼ無理
自分が亡くなってからは妻や子供、兄弟に管理費、地代の支払い義務が移転する
70年だと大規模改修を何回もやるし
高層タワーの改修は費用も巨額
修繕積立金+解体費用だから最初は休めに設定しても大規模改修1度目、2度目、3度目、4度目と重ねるごとに
凄い金額になるだろうね
高いところでは諸々で10万位はあり得るんじゃないかな
部屋数が多いので中には相続放棄する人も少なく無いだろうね
そうなれば管理組合の負担になるから更に負担は増える
ここを買う人はローンの完済だけでなく管理費、積立金、地代も遺産として用意しておかないと遺族に迷惑なマンションになりますよ。