シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

[匿名さん]

シエリアタワー千里中央ってどうですか？

業界新聞と大阪府庁の環境アセスメント資料の情報です。
計画情報の修正や訂正を随時お願いします。

売主：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
施工会社：株式会社大林組 大阪本店
管理会社：関電コミュニティ

事業者：株式会社読売新聞大阪本社
事業者：讀賣テレビ放送株式会社
事業者：関西電力株式会社
事業者：関電不動産株式会社
事業者：ＭＩＤ都市開発株式会社

よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
所在地　大阪府豊中市新千里東町1丁目1番17（地番）
交通
北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩1分
大阪モノレール線「千里中央」駅 徒歩3分
高さ　185m
階数　地上51階建
構造規模　S･RC造地下1階　地上51階建
総戸数　住宅部分　552戸
延床面積（住宅部分）　73,346㎡
施工（住宅部分）　大林組
施工（商業部分）　　
設計（住宅部分）　大林組
設計（商業部分）　日建設計
着工　2014年3月予定
完成　2019年4月予定

建設通信新聞　［ 2013-12-11 9面 面名:関西面］
よみうり文化センター再整備/3月着工目指す/設計は大林、日建　
http://www.kensetsunews.com/?p=23186

大阪府の環境アセスメント > よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
http://www.pref.osaka.jp/kankyohozen/assess/yomiuri.html

よみうり文化センター
http://www.yomiuri-bc.co.jp/

[41: 匿名さん]

阿倍野や梅田でも、駅直結じゃないと簡単にここと比較できないよね。
ここは駅まで雨にぬれずに行けるようになるよね。

相当な田舎駅でなければ、駅直結って、かなりあこがれる。

[42: 購入検討中さん]

50平米で4200万位でしょうか...

[43: 匿名さん]

都心回帰の流れで、千里中央はあり得ないですね。どれだけ擁護者が出ても。

[44: 匿名さん]

地方から見ると千里中央はじゅうぶん都会じゃないですかね。都心にも近いし。東京の感覚だとかなり近い。

[45: 匿名さん]

>>43
都心回帰という言葉の馬鹿の一つ覚えですね
恥ずかしいので勉強した方がいいですよ

[46: 購入経験者さん]

イオンどんなかんじですかね。岡山駅前イオンみたいになったら良いなあ。

[47: 匿名さん]

ダイエーもピーコックもイオンだから一緒に再開発するんですかね？
千里中央が大きく変わりそうで楽しみです！

[48: 購入検討中さん [男性]]

>42さん
借地権付きでその金額は有り得ないでしょう。

確かに新幹線、空港とも乗り換えなしで
それなりのショッピングモールに

イオンもできれば魅力的な街であることは
間違いないところです。

でも借地権が５０年か７０年かは分かりませんが
借地残期間が２０年を切れば転売価格は大幅に下落するし、

１０年切れば借家としての家賃も大幅下落は必至。
それに借地料の支払いも発生するわけですからね。

竣工予定の４年後の相場にもよるでしょうが
現時点のレベルであれば精々60平米で

3500万円以下程度でないと購入意欲はわかないと
思いますよ。

[49: 検討中の奥さま]

ビル高は変わらずに階数が51階から52階になってますね。各階の高さを10cm削ると全体で5mを捻出できるからな。
低層階は12戸/フロア、中層階は9戸、最上階は4戸だけ。

[50: 購入検討中さん]

最上階、狙ってます！価格はいくらくらいでしょうか？100㎡希望です。

[51: 名無し [男性 30代]]

公式ＨＰが出ていました
http://senri-tower.com/

[52: 購入検討中さん]

>>49
３階のショッピングモール部分がなくなるので
その分住宅になるようです。１戸１戸削るわけではないようですよ。
各階の高さは同じです。

[53: 匿名さん]

ロジュマン千里中央も定期借地権らしいですね
地主の力が強いのが千里中央だもんね
住友のシティハウス千里中央も地主分凄かったらしいね

[54: 周辺住民さん]

>>53
定借権はロジュマン千里中央ヒルズ&テラスです。
ロジュマン千里中央は所有権の物件で既にあります。

[55: 匿名さん]

>>54
ロジュマン千里中央は、上新田ということもあり低価格路線でしたが、ヒルズ&テラスは微妙ですね。読売タワーなら高くても売れるだろうけど、ロジュマン&上新田&定借って価格的によほどメリット無いと売れないと思う。

[56: 匿名]

>>55
ロジュマン千里中央は、竹林整地後の自治会からの直接買付の土地なので安かったと聞いてますよ。
上新田の土地区画整理地に、商業施設も増え、新街区の評価も上がっています。
読売タワーもヒルズ、テラスもMID。上新田にはジオも決まっているので、購入層の選択肢として、千里中央の新たな新築マンションラッシュですね。

[57: 匿名さん]

>>56
東町と上新田では、土地価格が違います。2つの地区を結ぶ南北の道も高架を渡り上新庄に入ると路線価でも倍違います。その分、千里中央に近くて安いのは魅力ですが・・・。

[58: 匿名さん]

上新庄？上新田の間違いですか？
既存のタワーや読売タワー、千里レジデンスになると別格でしょうが、橋を渡った東町は、土地価格が高くても、好みが影響する環境です。
購入層は違うでしょうから、それはそれでいいのでは？

[59: 匿名さん]

最上階4戸250m2超えという事は二億〜三億は行きそう。金持ちの
相続対策に見事にはまりそう

[60: 周辺住民さん]

3〜4000万程度の物件を何十年もローンを組まないと買えない貧困層がいる一方で、ここを相続税対策とか投資用とかで即買いできる富裕層もいる。

格差社会を感じるねぇ

[61: 匿名さん]

数千万円のローンを組めるだけでも貧困層とは言わないんじゃと釣られてみる

[62: 匿名さん]

高槻、尼崎、神戸御影、八尾久宝寺とかの郊外のタワーマンション買うってどういう目的なんだろう？

[63: 匿名]

千里中央こそ郊外じゃないか
と釣られてみる

[64: 買い換え検討中]

>>62
例えば高槻なら
①JR新快速停車駅で、大阪行くにも京都行くにも便利
②ショボいとはいえ駅前に2つの百貨店やスーパー、映画館等一通り揃ってる
③2〜3年後にはインターも出来て高速も便利
でも、そんな高槻から大阪市内のタワマンに転居予定。

[65: 周辺住民さん]

>>63
郊外とはいえ北摂ブランド（笑）を信じてる人はやっぱり多いんじゃないか。
高槻、尼崎よりは清潔な街という印象。

[66: 匿名さん]

「住みたい街（駅）」ランキング2015

です
　※(　)内は昨年の順位と得点

順位（前年順位）駅名（沿線）ポイント（前年ポイント）

1位（1）　西宮北口 (阪急神戸線)　479（422）
2位（2）　梅田 (地下鉄御堂筋線)　376（345）
3位（5）　千里中央 （北大阪急行）　338（238）
4位（8）　神戸三宮 (阪急神戸線)　317（204）
5位（4）　岡本 (阪急神戸線)　263（249）
6位（7）　夙川 （阪急神戸線）　251（212）
7位（13）　宝塚 (阪急宝塚線)　227（129）
8位（3）　江坂 (地下鉄御堂筋線)　203（257）
9位（9）　御影 (阪急神戸線)　201（199）
10位（6）　なんば (地下鉄御堂筋線)　200（235）
らしいです
郊外と言うだけで千里中央と高槻、尼崎を比べるのは少し無理があるかな。

[67: 購入検討中さん [男性 40代]]

中之島タワーと、残存価値どっちが良いですか？

個人的に千里中央なんですけど。。。

[68: 匿名さん]

>>67
生活のスタイルによって価値は異なると思います。慎ましく?暮らすなら千里中央だろうし、リーガロイヤルホテルや北新地を良く利用するなら中之島。
マンションの立地としては千里中央を評価する人が多いのでは?
マンションそのものは中之島の方がグレードとしては上でしょう。
ただ残存価値となると所有権のある中之島に軍配が上がりそうですね。
戸数も多いので強気の価格設定は控えるだろうしね。

[69: 匿名さん]

なんで西北が一番なのかさっぱりわからん。
北口と言えど、整備された感があるのは南側のごく限られた範囲で西宮ガーデンズが華を添えてるって感じなだけ！？
そのガーデンズも個人的には「こんなんだったら大阪か三宮に出た方がエエわ」って印象。
おまけに四方八方に交通量の多い幹線道路に囲まれ四六時中、車は混雑してるので空気もイメージと違って悪そうだし。
まっ、千里中央もその辺同じだけど、２つのどちらかと言えば、「千中」かなぁ。

[70: 匿名さん]

千中は地盤いいですよね。ソースは大地震対策.info。西北とか梅田は地盤悪いので地震の揺れの大きさとか液状化のリスクを考えれば、人気トップ3では千中が一番いいと思います。

[71: 匿名]

>>69
千里中央は転勤族も含めた人達が新幹線、空港などの利便性も含めて総合評価されてるんやろうと思う。
ただ関西人からしたら、たまにしか利用しない交通期間より梅田と三宮に近くて治安や品のある阪急沿線の中でも都市機能が突出している西北が一番になるのはおかしくない話。
特に西北に住んだら他には移れないという人が多い。そういう人達の指示票でトップになったのでは?

[72: 匿名さん]

>>一般定期借地権（地上権）

これの詳しい内容出たのかな？
毎月の地代とか取り壊し積立金とか？

[73: 匿名さん]

8/3にHP更新されていますが、どこが更新されたのか判る方いらっしゃいますか?
まさか更新日だけが更新されたとか?

[74: 匿名さん]

≫67の中之島タワー見たけど建物自体はすごく質感を感じるねぇ。
竹中と大林の差もあるかもしれないけど三菱・住商とMIDの差?

難点はスーパーがないことやね。
場所もコンセプトも違うだろうけど競合してリーズナブルな
価格設定にして欲しい。

[75: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

知識不足で恐縮ですが、定借権マンションの場合、販売価格自体は抑えられても、毎月の地代その他ランニングコストが結構かかると聞きました。金利が低い現状を考えると、総合的な月返済額は通常の分譲マンションと比較するとどーなんでしょうか。

[76: 匿名さん]

≫75さん

ロジュマン千里中央ヒルズの口コミでNO24さんが記載されています。
借地権は不評であちらは苦戦しそうですね。

借地料のほかに返還時の解体費用も必要となるので見た目の価格より
相当割高になるのでは?



http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570003/res/1-2000/

[77: 匿名]

ロジュマンヒルズの販売状況が、ここの価格設定に影響与えるやろね。やはり借地権への抵抗感は半端ないようやし。70平米で借地料と解体費用が1000〜1500万円かかるとしたら分譲価格は通常の土地所有権付きと比較して2000万円位は抑えて貰わないと検討できないわ。

[78: 匿名さん]

>>77
じゃあ、敢えてロジュマンヒルズを借地にして先行販売し、買い手の動向を見てると。

[79: 匿名さん]

>>77
タワーマンションって、基本的に建て替えはほぼ不可能で、築70も経てば建て替えも出来ずスラム化して負債化して行く可能性が高いと言われています。
その分、定借物件は予め住民の合意形成出来てるのと、その費用も組み込まれているので、逆に安心と言えなくないですよ。

[80: 匿名さん]

≫78さん
地権者が異なるので、さすがにそこまでの深読みはしてないやろけど価格設定に関しては影響は受けると思いますよ。

[81: 匿名さん]

≫79
７０年後の建築技術は想像もつかないが、少なくても借地権である限りカウントダウンが始まるので、購入検討は慎重にしないとね。

[82: 物件比較中さん]

「借地権」って、やっぱり気分的なところで引っかかります。
素人考えかもしれませんが、分譲とは名ばかりでどこか「賃貸」と同じような意味をイメージするのは私だけなんでしょうか？
場所柄、「それでも良い！」って人は多いんでしょうが、千里タワーと同じ価格鯛でも良いですから「普通の分譲」として計画して欲しかったです。

[83: 匿名さん]

>>82
そうなんですよね。分譲で買えば、支払いが終われば自分の資産ですものね。建て替えになろうとも、新しいマンションに地権者として残れる。
借地はそれができないんでしょう？
子どもに資産として残す場合のリスクとかも含めて、借地と分譲のメリット、デメリットをどなたかわかりやすくご講義下さい。

[84: 匿名さん]

>>82
まー残り20年くらいになれば修繕する気は起きないだろうね
取り壊すのが決まってるマンションを大金かけて修繕するのは普通はありえんから最後の方はボロボロマンションになってるかもね

あとは資産価値維持率は低いんじゃないかな
私だったら寿命が決まってるマンションを買う時は家賃と比較してどうかくらいしか考えないだろうからね

[85: 匿名さん]

結局、自分や子どもが輝いている一時期を、謳歌するために買ったと割り切れれば良い物件かもね。買い替えも可能だったり、親も子もお金があれば問題ないってとこですか。

[86: 匿名さん]

>>83
現実にタワーマンションで建て替えは難しいですよ。技術的には可能でも、コストと住民の合意です。全国的にも建て替え出来てるのは容積率低く等価交換で負担無く建て替えできた物件ぐらいです。
タワーは分譲でも50年もすれば建て替えもできず、資産価値も殆ど無くなると思います。

[87: 匿名さん]

50年後、70年後・・・
その時には今出来ないことも出来るようになっている可能性もあるかもしれない。
これだけタワーが筍のように乱立し、これからも建てられるなら、立て替えは難しいって話だけでは終わらないような気がする。
ただ、「借地権付き」となると立て替えの話は無いわけで、資産価値はドンドン下がるだろうね。

[88: 匿名さん]

定借マンションは言い換えれば 70年契約の賃貸マンションだからね
結局はトータルのランニングコスト
地代が仮に
1万なら70年で840万円
1.5万なら 1260万円
2万なら 1680万円を払う契約
例えば定借でなかった場合
マンションが立っている土地に対する権利は
敷地面積12,239㎡➗543戸だから
一戸あたり22.5㎡ 、坪だと6.83坪
この辺の地価が坪246万
なので6.83坪×246=1680万
まあ実際の価格はもっと高いですがね

予想ですが定借でなかった場合
坪300万と仮定して
70㎡で6360万
本来権利が有るべき地権代1680万と
払わなくても良かった地代1260万（1.5万の場合）を引くと
70㎡で3420万位売り出し価格になる予想です
細かく言うと
この3420万+地代1260万=4680万が
トータルのランニングコストになるので
他物件と比較するときは70㎡4680万
と考えた方が良いでしょう。

[89: 匿名さん]

すいません比較としては
仮に売り出しが70㎡3420万だったとしても坪300万の6360万の物件と比べて良し悪しを判断してもいい位だと思います
予想の3420万より高ければ
6960万にそれをたした物件と比較することになると思います。

この様に一見70㎡3420万と安く見える物件でも定借の場合
同等物件は6960万の物件を購入した場合の負担感と同じになります。

[90: 匿名さん]

>>88
借地権の場合、地代を払う代わりに土地の固定資産税を払わなくて良いです。