シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

[匿名さん]

シエリアタワー千里中央ってどうですか？

業界新聞と大阪府庁の環境アセスメント資料の情報です。
計画情報の修正や訂正を随時お願いします。

売主：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
施工会社：株式会社大林組 大阪本店
管理会社：関電コミュニティ

事業者：株式会社読売新聞大阪本社
事業者：讀賣テレビ放送株式会社
事業者：関西電力株式会社
事業者：関電不動産株式会社
事業者：ＭＩＤ都市開発株式会社

よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
所在地　大阪府豊中市新千里東町1丁目1番17（地番）
交通
北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩1分
大阪モノレール線「千里中央」駅 徒歩3分
高さ　185m
階数　地上51階建
構造規模　S･RC造地下1階　地上51階建
総戸数　住宅部分　552戸
延床面積（住宅部分）　73,346㎡
施工（住宅部分）　大林組
施工（商業部分）　　
設計（住宅部分）　大林組
設計（商業部分）　日建設計
着工　2014年3月予定
完成　2019年4月予定

建設通信新聞　［ 2013-12-11 9面 面名:関西面］
よみうり文化センター再整備/3月着工目指す/設計は大林、日建　
http://www.kensetsunews.com/?p=23186

大阪府の環境アセスメント > よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
http://www.pref.osaka.jp/kankyohozen/assess/yomiuri.html

よみうり文化センター
http://www.yomiuri-bc.co.jp/

[1512: マンション検討中さん]

リーズナブルな価格は言い過ぎかな

みんな迷ってるのは強気な価格ではないのかな

「重要事項の説明と契約会でそんな暇はない」って返信まで９分

お主、仕事は早い

[1513: 匿名さん]

関電は本体で業績が良くないからね。南千里のマンション（３～４年前）苦戦しましたし、ここで儲けないと。定借で高値勝負ですか。ゲストハウスも千里タワー２部屋でここは１部屋、ここはくじ引きですか。内装設備も賃貸マンション並み。単身賃貸者が多く住むマンションではこれで良いのでしょう。業者に煽られて相続で賃貸マンション（アパート）建てる方多いそうですが。空室多く問題に成っています。これからの時代は不動産投資をよく考えなくてはと思っています。

[1514: マンション検討中さん]

原発廃炉・賠償に国民負担8.3兆円が電気代に上乗せされる事が決定になったので電気代は値上げになりましね。

ここは洗濯が外干し禁止

オール電化でなので 9時から23時までは割増料金、直床のため夜の乾燥機の低域周波数に悩む方も出てくるでしょうね。とくに海外製品はやかましいですね。

当方オール電化は嫌いではないのですが、外干し禁止は初めてのため、ふと考えててしまいました。上下横なのか？？どこからか響くでしょうね。

東電の負担を国民に押し付けて電気代値上げは腹立たしいです。

[1515: 匿名さん]

>>1514 マンション検討中さん

菅直人が法律の根拠なく原発止めたり、福井地裁がトンデモ判断で原発止めたから。東電は悪いけど関電は被害者だよなー。

[1516: 匿名さん]

外野の営業が必死やのお。
二重床の次は今度は関電叩きか。

よっぽど千里タワーの事故で苦々しい思いをしたんだろうな。
そういや、あそこの販社にはオリックスもいたが、やっばり。大手。笑

関電本体の利益をデベで稼ぐ期待なんかされとるかいな。
数字読めへんのかいな。笑

ま、オール電化はいらんけどな。

[1517: マンション比較中さん]

この先不動産市場は必ず下がっていきます。これが今の相場だとしてもこんな高値で購入すると、何年後かに買った物件を手放した場合、初めにそれなりの現金入れて買ってない限り、値下がり分追い金しないと抵当権抹消できずに売るに売れなくなります。
それから賃貸で貸そうとしても、北摂に住みたい人は転勤族の会社員が中心、よほどのVIPでない限り大企業でもランニング費用も込みで家賃20万円がマックスです。4000万円台の部屋ならまだしも、5000万円や6000万円台の部屋は賃料25万円や30万円取らないと採算合いません。市内中心部なら中小企業の社長や飲食店、アパレル会社のオーナー、自由業の人なんかがたくさんいて、タワマンなら家賃30万円でも借り手はいくらでもいますが北摂はその辺りの事情が違います。無理して購入すると後々大変ですよ。

[1518: 匿名さん]

1506ですが営業マンじゃないですよ。シエリア検討してる者です。
セルシーの件、シエリアの営業マンに聞いたんですよ。
私もセルシーにタワマン建つなら…と思っていたのでね。
とにかく現時点でセルシー跡地にビルが建つとしてもマンションにはならない。そんな計画話は無いと言ってました。

[1519: マンコミュファンさん]

あっても言わんて事やろ

[1520: マンション検討中さん]

1518さん
シエリアじゃなく、別の業者も同じことは言ってた。ただ、真実は分からないね。
確定的な事は決まってないんじゃない。

[1521: 匿名さん]

千里桃山台駅前大規模プロジェクトのＨＰが立ち上がって
ますね。　駅３分で地権者がいて、スミフなら高価格間違い
なしでしょう。　売れるかどうかは別として、価格の上昇
傾向はもう少しは続くでしょう。

[1522: 購入経験者さん]

大手のマンション販売員を信じたため豪い目に遭いました。売る為に平気でうそつきます。まして販売代理会社の販売員なら　　です。

[1523: マンション検討中さん1434]

セルシー跡待つ人多いけど、
2020年までの販売開始として、
今の周辺相場より安くなると思ってるんだろうか？
ジオ上新田で230-250。
住友桃山台で200後半
セルシータワーは200後半から300超だと思うけど、定借じゃないならいいのかな？

メゾン千里は容積率一杯で余裕無さそうだし建て替えしたとしてもこれまた高そう。

オリンピック後ぐらいの販売開始で2025年付近入居なら相場さがってるかもね。
あと10年待てるならどうぞ。

[1524: 匿名さん]

オリンピックのあとは万博とか❓
先の事などわからない・・・ですか❓

[1525: マンション検討中さん]

駅1分は沢山ありますが、色んな施設が駅直結で揃っている物件は
やはり魅力です★
桃山台なんて駅3分でも何にもありませから(((((゜゜;)

[1526: 匿名さん]

現在賃貸の人が10年待って本当に値が下がったとしても、支払った家賃分も下がらないでしょうね。
結局購入時期を遅らせることは既得権益者である大家や地主を儲けさせるだけ。

[1527: 名無しさん]

桃山台はあれはあれで良いんですよ。

夜に疲れて駅を出たらとても静かで気持ちが落ち着きます。

[1528: マンション検討中さん]

久しぶりに行きつけのセルシーの病院に行ったら近所に移転していた。
聞いてみたらセルシー建て替えのために移転したが建て替え後は戻るらしい、
やっぱりセルシー建て替え話は内密に進んでいるみたいです。

[1529: 匿名さん]

やはりセルシー建て替えですか
東向買った方残念
いきなり資産価値下がりそうですね
情報は大切です

[1530: 匿名さん]

古いですから、そりゃ建て替えはありでしょう!
高層か、商業施設だけかが問題ですが。

[1531: 評判気になるさん]

>>1526 匿名さん

私もね、そう思ってたんですよ
でもね計算してみると
今の価格でマンションを買うより
賃貸でもありかな〜って感じになりました

今マンションは、どこも高いので
所有権付で坪250万ので72㎡位で
5500万位になるとします
35年ローンで固定1.2%とし
管理費、修繕積立金が当初2万円
築35年位には2.5倍の5万円とすると
平均は3.5万円
固定資産税は最初減免もありますが
年18万位とします
そしてこれは私の個人的な嗜好になりますが35年以降の老朽マンションにはできれば住みたくないので売却した場合、当然物件によりますが平均的に考えると72㎡築35年物ですから1500万なら買い手があるかなと考えます

これをまとめて計算すると
購入価格5500万ー売却価格1500万
=4000万円
住宅ローンの金利1.2%として
1238万円
合わせて5238万
を÷35年÷12ヶ月すると
月割で約12.5万円です
そこに管理費修繕積立金の平均3.5万
と固定資産税18万の月割1.5万
を加えると
合計17.5万円になります

これは35年の平均なので
物件的には平均的なマンションで72㎡
築17〜18年位の物件で17.5万の家賃ならトントンの計算になります
(敷金礼金等は計算していませんがマンションの諸経費も入れてませんので省きます)
長い文章を読んで頂きありがとうございます

なので結論を言うと
今の物件の中で平均的な特徴の坪250万、72㎡ 5500万のマンションを購入するのと
賃貸で17.5万円のマンションを借りるのは、ほぼ同じになります

ただ賃貸の場合17.5万で築17年より築浅の物などを借りれた場合はお得感はますと考えます

私は築35年以上の老朽マンションには住みたくありませんが
住む方のコストはローンが無くなるので安くなりますよね
でも今回の計算では管理費修繕積立金
固定資産税は安めに計算しましたが
実際どの位上がるか分かりませんし
キッチン、お風呂等を始め、快適に住み続ける為にはかなりの補修やリホームが必要になります
住み方は自由ですから私の考えを押し付けるつもりはありませんが

シンプル平均的に便利な場所で72㎡.
17.5万以下で築17年より築浅なら少し高くてもOK位の基準で探しても
いいんじゃないかなとも思います。

[1532: 匿名さん]

>>1531 評判気になるさん

いやいや。

ます、金利がおかしいのでは？今は、35年フラットで1%未満、10年固定で0.4ぐらい。例えば、10年で借りて固定終了後に金利が上がった入ればそのタイミングでおおきく繰り上げれば、利子分はほぼ消せる。

住宅ローン控除もある。10年間控除を享受してから繰り上げれば最大400万ゲット。ローンしたらむしろ儲かる。

団体生命信用保険のお得さもある。掛け捨ての生保かけるならこちらで十分。その分保険代が浮く。

所有権なら35年経ってもそんなに値落ちしない。というか5年、10年で売却して乗り換えていけばいい。駅前の一番物件なら買値とほぼ近い値段で売れる。定借でもその程度の経過なら下落はさしてしないだろう。

当方は人気駅の駅近にすんでおり、リーマン前で少し高かったが、10年住んで全て込みでトントンの計算。売らないと利確しないのでキャッシュフローはよくないが、売って相対的に安い戸建に移るか、マンションの値段がおちついたら別のマンションに乗り換えようかと思ってる。

というわけで、この辺なら、所有権の千里タワーか千里レジデンスの中古で一択だと思います。もちろん適切な値段が前提で。

[1533: 評判気になるさん]

10年で上手く乗換えられれば、仰る通りです
私も今までは、それなりに乗換えてきたので、ほぼ住宅コストは0どころかプラスが出ている状態です

しかし今は外れ物件ばかりなので買う気が無くなります

今は高値で手持ちを売り
賃貸で時期を待つのが得策かと思いますが如何でしょう

いずれにしても勝ち逃げ(新しい内だけ住み価格があまり下がらない内に他にババを渡してにげる)できれば得なのですがね。

[1534: 評判気になるさん]

シェリアは定借だから勝ち逃げは更に難しいでしょうね。

[1535: 匿名さん]

まだはもうなり。
勝利していても一度の敗戦が致命傷になるよ。
ましてや、昨今の高値圏での買いでゲインを
望むのは愚かな事やな。
特に1532の今の高値圏での皮算用はアホの極み。

[1536: 匿名さん]

ついでに築36年以降も計算してみましょう
売買せず住み続けた場合
売買で得られる1500万がなくなります
築36年以降も住む為にはリホームも必要ですね
とりあえず500万位にしましょうか
合わせて2000万掛けて築35年物に住むイメージですね
管理費2.5万 修繕積立金4.5万=7万位は掛かるでしょうか

あと住む期間としては寿命を90歳とて
例えば35歳で購入70歳でローン終了とし
それから90歳まで20年住むとすると
2000万÷20年=8.3万
あと管理費、修繕積立金約7万と
固定資産税が仮に20万として月割1.7万
合計17万になります
35年以降はローンが無くなり楽になると思ったら結局17万位消費する事になります
賃貸とあまりかわりません

当然所有権はありますが築70年の老朽マンションの価値がどれだけあるのかは分かりませんしね。

[1537: マンション検討中さん]

セルシーイベント広場は11月1日で終了ですね。広場の募集しておりません。

[1538: 匿名さん]

>>1533 評判気になるさん

今は持家なのですか？であれば動かないのがいいのでは？買い替える必要があるのなら中古一択かと。

新築だろうと中古だろうと、住んでいる持家を乗り換えるのであれば、高値の時は高く売れて高く買うことになりますし、安い時はその逆だから同じことかと思います。

複数の持ち札を投資目的で使えるのなら、今は売ってステイがベストでしょう。機関投資家ならこんななかでも数字作るために仕込む必要がありますが。。


新築マンションは特に立地がよいところのプレミアムが最近は異常なので基本は避けるべきです。近所の中古は価格ともどこも大きく乖離しており、下方硬直性があっても中古となれば化けの皮ははがれるでしょうね。

とにかく最近の新築はコスト高騰と入札競争での跳ね上がりかイタイです。それが売値高騰とと設備低下に反映されてます。リーマン前のバブルは高騰としてても設備も立地もよかったですから。

新築マンションは、コスト安で作れた物件しか買えないですね。社宅後でその関連企業の物件とか。

賃貸マンションは勿論ありですが、賃貸でのキャッシュマイナスをいつまで続けるかによるでしょうね。

あと、永住するなら立地のよいところで戸建でしょう。上物は減損しますが、土地は立地がよければ変わりませんから

[1539: マンション検討中さん]

8月に豊中市が新千里東町の再開発の説明会を開きました。
計画では集合住宅の建設だそうです。
セルシー高層マンションでシエリアタワー東向き景色消滅
北東も15Fあたりまでは景色がなくなる模様です。

[1540: 匿名さん]

>>1536 匿名さん

36年という時点で実質永住といっていいほどの期間ですが、それだけ住むのにマンション購入にそこまでの資産性を検討するのがよくわかりません。ましてや36年以上など意味がないと思います。

永住なら住みたいところに払えるお金の範囲で済めばいい話。新築マンションだろうが中古マンションだろうが戸建にだろうが、立地ありきでしょう。

その上で少しでも資産性も考えるなら、むしろ戸建、分譲、賃貸の順ですね。支払総額が同じだとしても何一つのこらない賃貸は最もありえないと思います。

マンションは駅近でもよい環境に住め、手離れがよく、中期的には資産性が高いのがメリットでしょう。資産性だけ考えるなら最強なのは好立地の土地ですよ、そりゃ。

[1541: 匿名さん]

1539さん
貴重な情報ありがとうございます。

高層住宅ということですが、何階くらいのマンションになるんでしょうかね。
先行する2本のタワーみたいに50階前後になるんでしょうか。その場合、北西や西向きは幾分、割安になるかもしれませんね。

[1542: 匿名さん]

１期の先着順販売５７戸が消えて１期２次の４８戸に
表示が変わっている。　どんどん消化されていくよう
ですね。

[1543: 匿名さん]

失礼、先着順も結構残ってますね。　停滞気味なの？

[1544: マンション検討中さん]

1541
もともと新千里東町周辺は高層禁止ですが再開発で特別に許可がおりてるおるようです。
商業施設も含みますからタワー1つは出来るはずです。
テナントの移動組が近隣の事務所に入居しているため一時的に貸事務所がパンパンになっているみたいです。
来年早々には情報がパラパラ出てくると思いますよ。

[1545: マンション検討中さん]

セルシー跡にタワーマンションが建つとしても向こうも真西にタワーが見えるのでは景観を損ねますね。
ちょっとずらして建てるのでは。

[1546: マンション検討中さん]

言えてますね。ずらしそうですね。しかし怖いのは千里阪急ホテルがその後に建て替えが
待ってますからね。

[1547: 匿名さん]

レジデンスやタワーからすると今までなかったタワーが
２本も建つと南側の眺望は悪くなるでしょうが、シエリア
とセルシーは見合いにはならないようにずらして建てる
でしょうからそれ程は眺望には影響しないのでは？　南側は
全然大丈夫だし。

[1548: マンション検討中さん]

南側はこの先大丈夫ですね。景色はヴェリーgoodです。
南側の真ん中の間取りダサいんですね。好みによりますがリビングからしか各部屋に行けないんです。私はNGです。東南角はあと1.2個でしたか？

[1549: 検討板ユーザー]

ショッピングセンターがタンクトイレでした。
壁紙けちってもいい、床暖なくてもいい、
トイレはけちってほしくなかった関電不動産。
アンケート出さないので、ここでコメントしておく。

セルシーの情報ありがたい

[1550: 匿名さん]

南は眺めいいのですか？
梅田の夜景とか。
ただ、車道の音が煩そうで。

今住んでるタワマンは北向きがちょうどいいです。
南は夏はきついですね。
山が見えるので眺めが北のほうがいいというのもありますが。

[1551: 匿名]

>>1539 マンション検討中さん

このことじゃないですよね。
https://www.city.toyonaka.osaka.jp/smph/machi/toshikeikaku/tokei_topic...

[1552: 匿名さん]

東町近隣センターは小学区の東側に有ります。府営住宅建て替えと一緒に計画されています。

[1553: 匿名さん]

阪急ホテルは敷地がセルシー並み有ります。相当古いですからいずれ建て替え有りますがセルシー後では。阪急ですからホテルだけの建替えはないでしょう。

[1554: 匿名さん]

>>1553 匿名さん

御堂筋の影響は最も低そうだな。

[1555: 匿名さん]

セルシーやパルの建替はテナントの移転補償費が相当掛かるし、駅上の工事は時間とコストがこれまた相当掛かるし、ただでさえ建設コスト高止まりだし、2年以上賃料入ってこないんじゃない。
結論としては、大手のデベしかできず、行政協議にエースクラスが担当して、当然容積勝ち取って、相当な分譲(ここと同じ定借の可能性もあり)でキャッシュ回収する計画を考えるのでは。つまりタワーマンションの可能性は高いと思うよ。

[1556: 匿名さん]

セルシーやパルの建替はいつ頃始まって、いつ頃完成するのでしょうか？
もう早いとこパパッとつくってくれないかな。

[1557: マンション検討中さん]

バスルームの天井が低いのでレインフォールシャワーが付けれない。
タワーから乗り換え組の方教えて下さい。
天井の高さはどう思われます？

[1558: 匿名さん]

読売の都合で定借になったのですよ。新聞販売が今後減少する状況では定借は毎月現金が入るので当然の策ですよ。セルシーの所有者（ファンド）がマンションデベに当然売買してますから定借は有りえないと思います。すでに退去の交渉は終わっているのでは。早いところは今年中に撤退するのでは。ダイエーも来年シエリアタワーの２期店舗に移るのではと思っていますが。たしか店舗関係の企画設計はイオンと聞いていますが。

[1559: マンション検討中さん]

イオンですか？もうこりごりです。
もう少しマシな今時の空間を阪急さんに期待しています。

[1560: 匿名さん]

千里阪急はそのままなの？

[1561: マンション検討中さん]

千里阪急も建て替え計画ありますね。
セルシーの運営会社が阪急阪神ビルマネジメントなんで梅田阪急全域ーハービスーザ・リッツカールトンホテル大阪・・セルシー跡を期待してます。