シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

[匿名さん]

シエリアタワー千里中央ってどうですか？

業界新聞と大阪府庁の環境アセスメント資料の情報です。
計画情報の修正や訂正を随時お願いします。

売主：関電不動産開発株式会社、関西電力株式会社
施工会社：株式会社大林組 大阪本店
管理会社：関電コミュニティ

事業者：株式会社読売新聞大阪本社
事業者：讀賣テレビ放送株式会社
事業者：関西電力株式会社
事業者：関電不動産株式会社
事業者：ＭＩＤ都市開発株式会社

よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
所在地　大阪府豊中市新千里東町1丁目1番17（地番）
交通
北大阪急行線「千里中央」駅 徒歩1分
大阪モノレール線「千里中央」駅 徒歩3分
高さ　185m
階数　地上51階建
構造規模　S･RC造地下1階　地上51階建
総戸数　住宅部分　552戸
延床面積（住宅部分）　73,346㎡
施工（住宅部分）　大林組
施工（商業部分）　　
設計（住宅部分）　大林組
設計（商業部分）　日建設計
着工　2014年3月予定
完成　2019年4月予定

建設通信新聞　［ 2013-12-11 9面 面名:関西面］
よみうり文化センター再整備/3月着工目指す/設計は大林、日建　
http://www.kensetsunews.com/?p=23186

大阪府の環境アセスメント > よみうり文化センター（千里中央）再整備事業
http://www.pref.osaka.jp/kankyohozen/assess/yomiuri.html

よみうり文化センター
http://www.yomiuri-bc.co.jp/

[101: 匿名さん]

≫100
定借といえども建物代は完済してれば負債の出る可能性は低いでしょ。
限りなくゼロに近いかもしれないけど。

それよりも借地代を一括支払いになる可能性が大問題。
ロジュマン千里中央ヒルズ＆テラスは借地代一括払い!

金利考えたら、どう考えても超割高です。
ローンまで組んで借地料払うなんて異常でしょ。

もちろん読売が７０年後に文化センターを建て替えるには
このタワマンをつぶさないと無理なのは仕方ないでしょう。

だから借地権付きにすることは致し方ないと思いますが
地代の毎月支払いと借地の不利益分の割安感はマストですよ。

解体費用も積み立てなければならないんですからね。
今回のヒルズ＆テラスの結果で判断してください。

えっ?あっちが完売されたらどうなのって。
それは算数のできない人が多いということで同様でも成功するかも。

≫88さんが計算された金額に解体費用と地代一括払いを足して
金利計算しても見合う金額ならともかく検討します。

しかしヒルズ＆テラスの金額は全く見合ってませんから。
ただ私はここもそれが解った段階で対象外にします。

[102: 匿名さん]

ロジュマン千里中央ヒルズは大苦戦みたいやね。
口コミに総戸数113に対して早くも要望書が31も出てるという驚嘆の意見に対して
下記の通りの解説が記載されてました。


≫100
要望なんて、でまかせとは言わないけどでたらめそのものやろ。
その理由は「第一期に限りセミオーダーに対応します」という案内はともかく

「第一期分譲ご成約謝恩キャンペーンで登録費用３０万円相当のチケット」と
「家電またはインテリアの３０万円相当のチケットプレゼント」やて。

竣工後にはよくある話やけど第一期販売でこんなサービスやなんて
前代未聞!!!!文字通り聞いたことも見たこともないわ。

たぶん「住むとしたらどの部屋が良いですか?」と質問して
それに答えた人の部屋番号を要望としてるんやろ?

他のマンションである正式?な要望書にサインして
ローンの審査終えたのとは全然違うでしょ。

でなければ第一期で６０万円もの大盤振舞する訳がないわ。
たぶん竣工後に大幅受け残って一括払いの借地代の大幅値下げするんとちゃう?
　　　　　
　　　　　　　*　　　　　*

受け残ってはたぶん売れ残っての間違いやろけど。

[103: 購入検討中さん [男性 30代]]

実際にこちらの物件ですが、坪単価いくらくらいで予想されてますか？皆さんのご意見聞きたいですね

[104: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>103
建材の高騰を考慮すると、
210万円/坪ぐらいかな。

[105: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>104
ありがとうございます。平均210とすると、、中層階の80平米の部屋で5000万前後ってところでしょうか。
定借権である場合、一般的に2割程度安くなるということでしたので、昨今の市内のタワマン市況を考えると、
坪210なら妥当なのかもしれないですね。

ただ、借地権の問題もあるので、価格についても「これは安いかも」と感じれるくらいのアドバンテージは
欲しいところですね。

[106: 購入検討中さん [男性 30代]]

こちらの物件は全然情報が更新されませんね。。

[107: 匿名さん]

>>106
公式サイトもすこしずつ更新されているみたいですよ？
もっと早く竣工するはずの上新田のジオは公式サイトすら無い状態ですが…

公式サイト
senri-tower.com

24日に更新して、次回は2週後の10月8日に更新。
モデルルームは半年後、春ぐらいに見れるようですね。
Senritoのところに完成予想図のポスターもちらほら貼られてます。

[108: 購入検討中さん [男性 30代]]

107さん

ありがとうございます。自分もHPは定期的にチェックしていて、
更新日も確認していたのですが、どこが変わったんだろーと疑問に
感じていましたが、着実に更新はされている様ですね。
SENRITOで自分も完成予想見ましたが、オーソドックスなタワー型
というよりは少し外観形状が1風変わっている印象ですね。
（凹凸がある様に見える）

[109: 匿名さん]

よみうり跡地タワー、坪210万円ですか。
まちがいなく千里を代表することになるランドマークタワーにしてはえらく安いですね。

70平米だと21坪ぐらいだから、4410万円？
さすがに543戸もあると、買いやすい物件もたくさんあるのでしょうか？

[110: 匿名さん]

≫109さん
これが定期借地権ではなく所有権ならその通りえらい安いわ。
でも建物代だけならその半分が妥当な価格でしょ?

定期借地権の残期間が２０年を切れば、売るとしても叩かれるし、５年切れば賃貸も無理かも。
しかも解体費用の負担がある可能性があるしね。

それに坪２２０万円にロジュマンテラス＆ヒルズのように借地代金の前払いが含まれるとしても
かなりの割高ですよ。

[111: 匿名さん]

ここは資産目的で買うとこじゃないでしょ、駅の施設に住む賃貸と考えた方がいい
定借70年で超一等地に4500万こみこみで住めるなら単純に家賃換算で
4500万÷70年÷12ヶ月＝一ヶ月家賃換算で5万3500円

[112: 匿名さん]

≫111
その計算には管理費に修繕費用、解体費用の積み立て金や
金利が含まれていない上に借地料の値上げのリスクもあるわけで。

それに大規模修繕は賛成少なく老朽化したみすぼらしい姿で
ゴーストタウン化する可能性も。

しかも残り20年を切って売れなければ、50年後ですから
子供ではなく孫が管理費に修繕費用、解体費用支払う羽目になるかも。

この辺りは同じロジュマンの定期借地権のヒルズ＆テラスの
口コミ見れば良く書かれている。

賃貸と考えてというけど賃貸は解約できるけど
借地権は解約できないからね。

ヒルズ＆テラスはほぼ全滅状態みたいで一次から
諸費用30万円、家電30万円の破格のサービス。

要望では結構希望住戸に花が飾られているというけど
売れてたら、そんなチラシを何回も配布しない。

ここの立地は最高だけども上記マイナス部分を考慮すれば
精々中層階で70平米3000万円が妥当なところ。

普通なら建物代だけでは中層階でも２５００万は超えないよ。
ただ超一等地であるからプレミアで建物代が20％増で3000万円という計算。

地代は超一等地でもタワーなんで精々70平米なら毎月15000円。
70年だと1260万円で建物と合計して3760万円。

これならリスク含めて妥当では？
111がここの営業さんでないなら反論はないと思うけどね。

[113: 匿名さん]

112です。
合計額を間違えてました。
お詫びして訂正します。

3760万円→4260万円
但し地代は毎月支払いが前提。

なお地代の計算根拠は路線価は時価の80％程度なので
路線価÷0.8×12,239.48m²×1.5％（年間地代期待利回り）＝年間地代料

それで70平米ならざっくり毎月15000円。

[114: 匿名さん]

定借より分譲が良いのは当然ですがタワーマンションの場合は土地の持ち分は一般のマンションの半分以下になってしまいますしタワーの建て替えは実例が未だありません。
分譲のタワーマンションが実際に建て替え出来るかどうかは現時点では誰にもわからないでしょう。
自分達の積立金で建て替えは不可能でしょうし戸数を増やすこともままならないので結局は土地の持ち分代を貰ってデベロッパーに売り渡して建て替えということになるように思います。
勿論、最近建て替えられたマンションも今の建築基準いっぱいに建て替えられているので基準が変わらない限りは同様ですが。

[115: 匿名さん]

>>112
ロジュマンヒルズのスレって、明らかにライバル業者さんが叩きに来ているの見え見えなのに
それを参考に、どうぞ、って言われてもな。

ここ最近、いろんなスレでMID開発（よみうりとロジュマン）を叩いてる人いるけど
あちらのスレなんて一時期、もう親の仇みたいな叩き方されてて見てて怖かったよ。

[116: 匿名さん]

ヒルズとよみうりを非難する書き込みがいろんなスレで連投で書かれてるけど
どこかの営業の中の人もいそうよね

だって売れ残ったジオ千里中央的には数少ない顧客を取られたくないし
ジオ上新田さんは場所的にも竣工時期もヒルズの目の鼻の先で真っ向競合だもんね


ね？ジオの営業さん

[117: 匿名さん]

ジオ上新田と定借ロジュマンでは勝負にならないよ
価格が普通なら瞬殺？ごぼう抜き？
になると思う。

[118: 匿名さん]

どうせなら読売が相場が高いうちに価格を出して超青田買い契約をしてくれれば
売り値は高く出せて儲けも増えるし

千中の中心に住む事に淡い期待を持っている庶民層には
千中の中心は無理なんだと早期にわかるから身の丈に合ったジオに行くことになると思うよ

お互いにとって良いんじゃない。

[119: 匿名さん]

よーやく資料きた！と思ったら告知文一枚。。
外観イメージがちょっと鮮明なのは嬉しかったですが。。

[120: 匿名さん]

≫115　116
まあ、同じデべで同じ定借ならあちらで大苦戦したら
こちらの価格設定には謙虚になるだろうから歓迎してあげたら？