Ｄ’グランセ三田聖坂

[匿名さん]

立地に惹かれているのですが、どうでしょうか？

[22: 匿名さん]

この物件は「寺」とか「墓」とか気にしなければお買い得だと思います。
港区の物件で山の手線内、大通りに面してない、静か、駅からまあ近い、
それでいて目黒・世田谷物件に少し足せば買える価格・・・。公園も近いし。

[23: 19]

>この物件は「寺」とか「墓」とか気にしなければお買い得だと思います。

それは全然気にしません。
ダイワのマンションは、面積のわりにキッチンとお風呂を広くとるなど、
ポリシーがあっていいと思っています。
レイアウトは本物件は田の字型ですね・・・
本当はセンターインで南北バルコニーがいいんですが、
まあ、全部を満たすマンションっていうのはないですしね。
ちょっとモデルルームをのぞいてみましょうか・・・
売れ行きはどんな感じでした？

[24: 匿さん]

１９さん！確かに！！　今回、4つの物件からココを選んだ大きな要因の一つはお風呂の広さ＆綺麗さです。ちゃんと
タイル張りですし、７０平米の部屋で１６２０あります！！
昨日、部屋のレイアウト変更最終決定しました。部屋をひとつなくして３LDK→２LDKに。その他、収納を増やしたり、
と色々やっても100万ちょっとでした。ほかのデベと比べたらやはり大和価格といったところでしょう。
売れ行きは現在３０戸くらいだそうです。残り２３戸だと思います。

[25: 19]

>今回、4つの物件からココを選んだ

実は私も、目白ガーデンヒルズとブリリアを検討しました。ｗ
投稿を読んで、あれ？　感覚が似てるのかな？　と思いました。
ダイワは戸建メーカーのイメージが強くて、まだ３大財閥デベや野村のように
ブランド化していないのがねらい目のように思います。
それに以前見た物件は、売れにくいのを承知で30年の長期修繕計画を立ててました。
ふつう20年ですから、あれはポイント高いですよね。
この物件のお風呂、縁が丸くなってる最新のものですよね？
かなりの高額物件でないと標準では入れないタイプだと思います。
50戸以上なら維持費もメチャ高にはならないでしょうし、
検討してみようと思います。
ただ、駐車場がぁ・・・　4〜４万5000円ですかぁ・・・
ふーー高い。

[26: 匿さん]

今回のこの物件は40年の修繕計画です！！縁、丸いです。駐車場・・高いです。

[27: 匿名さん]

頼んでもいないのに値引きする物件ってどうかと・・・

[28: 匿名さん]

>27
いや、ＭＲをオープンさせて反応がイマイチの場合は
よくやりますよ。野村も三井もやってます。
人気のある部屋だとやりません。部屋によります。

[29: 匿名]

暫くどなたも書き込まれてなかったので、契約してしまったものとしてはさびしく思っていましたが、久しぶりに訪れてびっくりです。場所が静かな場所にあって、そこそこ便利なのが売りですかね？

[30: 匿さん]

＞29さん
その通りですね。あの近辺にあってすごく静かだと思います。そろそろ、基礎工事も終わって１Ｆに着手しそう
な鉄筋が現場で見れます。私も契約したものとして、『月の館』がどのように竣工するのか楽しみでしかたあり
ません。。。

[31: 匿名さん]

こういうのあったんですね。はじめまして。
ここを契約してから、この板を知りました。間取り変更も終わりそろそろ、生活空間が見えてきましたが、
若干、気になることが．．．．．
駐車場が確保できるか、少々、不安です。
皆さん、お車はどう考えてるんでしょう？

[32: 匿名さん]

>駐車場が確保できるか、少々、不安です。

先日営業の方と話したところ、
今のところ、確率はかなり高いようですよ。
平置きにこだわらなければ大丈夫ではないでしょうか。

[33: 匿名さん]

＞32さん、ありがとうございます。
営業の方に聞けば良かったんですね。若干、不安解消です。
可能な限り、駐車場は確保したいと思っておりましたので．．．．
ところで、ここには、契約者は私を含め３名ですかね。皆さん、間取りとかってどうしたんでしょう？？
また、私は勉強不足なんですが、このマンションって場所はバッチリなんですが、物としてはいかがなんでしょうか？

[34: 匿名さん]

>また、私は勉強不足なんですが、このマンションって場所はバッチリなんですが、物としてはいかがなんでしょうか？

物件比較ならおまかせください！！！（爆笑）
検討物件はすでに１０件以上、パンフではデザインよりもまず躯体についての数値でチェックいたしております。
結論からいうと、立地頼みで、見た目おしゃれに作ったマンションが多い中、かなり良心的に
みえない部分まで配慮してる、ということは間違いないと思います。
コンクリートの強度が24ニュートンメーター、耐震性能が３段階の２、スラブ厚330ミリ、
戸境壁厚375ミリ、というのはいずれも、この規模のマンションとしては非常に優れています。
外壁だけ全部375ミリ（これは素晴らしい！）ではなく一部150-200ミリとあるので、この
「一部」がどこか気になりますが、とりあえず、外壁＝375ミリは素晴らしいことは間違いないです。
またフローリングＬＬ45は高級マンションとしては「並」ですが、幅広の良質のフローリングを

[35: 続きです]

使っています。これもマル。すべてペアガラスというのも、最近の都心物件だと、手を抜いてペアに
しないものも出来てきていますから、これもマル。防音サッシュ採用もマル。つまり、すべて高級マンションとしては
良もしくは優という出来です。
天井高246は並、窓はあまり大きくはないですが（ＴＷＦＳと謳ってるわりにはね）、その分、建物の
強度は増しているはずです。
自動車と人の動線が分かれているところ、雨にぬれずにゴミを出せるところは
目立たないですが、きちんとした配慮が感じられますね。
セキュリティも高級マンションとしては普通以上には確保してます。つまり十分だってことです。
細かいところで、少し気になるのはディスポーザーがない、人感センサーがない、
洗濯機の扉がオプション、ぐらいかなあ・・・　いずれも大きな欠点じゃないですよね？
間取りは、まあ、基本的にヨーカン切りで評価高い間取りではないですが（最近は
センターインで南北バルコニーが評価高いから）、それでも廊下を短くしてデッドスペースを
なくすなどの工夫はありますよね。間取りをわりあい安価に変えられるのもいいですよね。
キッチン、お風呂のゆとりもハウスメーカーならでは。普通キッチンなんか、狭くして部屋を
広く見せようとするんですけどね。
バルコニーは狭いですが、これも都心という立地を考えればやむなしです。
デザインはまあ、好き好きですし、正直、超高級物件に比べればやや見劣りはしますが、
堅実だし、バルコニーに和紙をあしらったモダンなデザインを取りいれるなどそれなりに工夫も・・・
エントランスについては、正面から見たところは完成予想がないからわからないけど、あまり期待はできないかも。
（ゴージャスなら出来上がり予想のＣＧを作ってるはず）。
ただ、共有部分をへんに豪華にせず、植栽も多くはないので、その分管理費がかなり安いです。
これは特筆もの。だいたいコンシェルジュだなんだっていってるマンションは2-3年たつと
「管理費高いから、管理会社変えよう」って話になるんです。管理費だけで２万取るマンションも
ざらですからね。
ロビーはちょっとだだっ広い感じですよね。あれならもう少し空間を狭くしても、駐車場を増やして
ほしかった。駐車場のカバー率50％ちょいは、やや不安です。都心とはいえ、60％は欲しいところ。
最終的には置けない人もでそうですねぇ・・・

[36: ついでに]

外壁のタイルは個人的にはけっこう気に入ってます。
レモン色に近い色あいのタイルは初めて見ました。
また、凹凸をつけたテクスチャー、横長に細長い形は
高級タイルの必須条件（笑）です。

そうそう、駐車場ですが。「高輪ザ・レジデンス」はカバー率が59％ですが、
最近抽選があって、だいたい希望者は確保できてるみたいですよ。
駐車場が確保できなくて大騒ぎ（？）になっていたのが「プラウド成城」
あそこは47％ぐらいだったのかな。やや郊外であのカバー率はかなり危ないな、
と思っていたら案の定、近隣の駐車場すら確保できないって人が掲示板で
嘆いてました。ここは微妙ですね・・・
都心だからたいがい大丈夫だとは思いますが、文教地区だけにクルマは必需品という
ファミリーも多いはず・・・　やっぱりカバー率は60％ほしかった・・・
あのロビーをつぶしても・・・

[37: 再追伸]

もう１つありました。重箱のすみをつつくような欠点。
バルコニーに水の設備がないことです。
水がでればきれいに保てますから、これは欠点といえば欠点ですね。
ただ、マンションは既製品ですから、どれを引いていくかが問題になるわけですが、
バルコニーに給水設備があっても、となりとの壁が乾式間仕切りだったり
天井が直床だったり、窓がペアガラスでなかったりするよりは、ずっといいと思います。

[38: 匿名さん]

34,35,36,37さま
大変、勉強になります。
本当は、戸建てを考えていましたが、立地が実家と近い高層ではなく低層ということで
決めたところがあり、マンションの知識は素人状態でした。
何か、お気づきの点があればまたご教授願います。
補足：もともと、近隣に住んでいた事から言うと立地は抜群です。その点を気にされているかたがいれば
　　　参考にしてください。

[39: 34,35,36,37]

38さま
一方的に熱弁をふるってすいませんでした。（笑）
マンションはもう１年近く検討していて、物件もあきるほどみました。
三大デベ+野村を中心に見てきて、だいたい、ケチをつけることが多いのですが、
このマンションは、通好みの非常によい物件だと思います。
もちろん、削っている部分もありますが、その削った部分が住民にやさしい、
というか、「売らんかな」ではなく、「住んだあとのことを考えて」のことだということがわかるのです。

立地はやはり抜群ですよね。しかも50戸以上と、数もまとまっています。
ある程度数をまとめることで修繕費用も抑えられますからね。敷地ギリギリにたてて、
中廊下にしたのも、戸数をある程度確保するための工夫だと思います。
あれをもっと戸数をおさえて、ゆったり植栽を植えたりしたら、高級感はたかまりますが、のちのちの
管理や維持が大変になります。
しかし、やっぱりお高いですね。（笑）

[40: 匿名さん]

購入を検討している者のひとりです。
決して悪意は無いつもりですが、気になるので、あえて書きます。
この板にとって不適切な場合は、どうぞ削除願います。

物件（部屋）や環境（高台の頂上）自体はいいなと思ったのですが、
マンションの玄関が北東の鬼門で、それに半地下でつながるクルマの
車路が南西の裏鬼門とは、この寺町にありながら縁起を担ぐ商売人に
とっては、魔を呼ぶ致命的な配置ですよね。（詳しい方、フォローお願い）
この地に家族寮のあった足利銀行も経営破たんしたり、最近行員が凄惨な
事故死（働き盛りの３０代らしい）したりしているので、この土地が
家族寮になる前に何の場所だったのか気になっています。
今の建て主はその辺のデメリットで安く用地取得したのかな、とか疑問に
感じてしまいます。
（調べたり、詳しい方がいらっしゃいましたらその辺の事情を教えてください。）

北側のアーバンサイド？の路地を散策しましたが、北西の角からその
奥の行き止まりまで墓地ばかり、幽霊坂を下っても墓地ばかり、
アーバンサイドのバルコニーから眼下を見下ろすとお墓ばかりが
見えそうですが、皆さんは気になさらないのでしょうか？
まあ、目線を下にしなければ白金高輪から六本木までの高層ビル群が
綺麗に見えるのでしょう。（こちらの眺望の説明がなかったな、、、）

また、幽霊坂は登り一方通行なのでただでさえ狭いエントランス前を
ゴミ収集車や宅配のクルマがふさぐようにもなりそうで、近隣の不評を
買いそうです。
このあたり、契約なさったみなさんはどのようにお考えですか？

[41: 匿名さん]

40さん、具体的に検討されるとやはり
いろいろなことが気になってきますよね。
土地の取得に関しては、競争入札だったと営業から聞きました。
鬼門・裏鬼門については、個人的にまったく気にしないのですが、
縁起をかつぐ人には気になるんでしょうか？　という程度です。
逆に私は人の動線と車の動線を分けていることを評価してます。
幽霊坂を人の入り口、聖坂をクルマの入り口、これが一番合理的だと
思います。
ゴミや宅配のクルマに関しては、もっと狭い道も東京にはいくらもあるわけで、
もちろん、近所の人にとってはこれまでなかった大きな建物がたつのだから、
歓迎はしないでしょうけど、そこまで言ったら住民エゴかな、という気もします。
北のバルコニーからは、覗き込めばお墓が見えそうですよね。ただ、逆にだからこそ
静かなわけで・・・　メリットとデメリットがウラハラだと思います。

で、友人で８０年代にこの場所のすぐ近くに住んでいた人の話では、
立地は抜群だったと絶賛していました。六本木、西麻布にも自転車でいけたし、
都心とは思えないほど静かで落ち着いていた、と・・・
が、ですねぇ、コレを書くと、もしかしてイヤになってしまうかもしれなんですが、
その人、30そこそこの若さで、ものすごく大きな病気になったんですよ。
ここに住んでいたとき。いや、もちろん、仕事が忙しかったからなんですけど、
なんか、ここに住んでいてそうなった、と聞いたときはちょっと縁起悪いな、
と正直思ってしまったのでした。
高い買い物ですし、お墓や方位、近隣との関係が気になるようならやはりやめておいた
ほうがいいのかも・・・
物件自体は、お墓の近くというマイナスポイントを意識してか、非常にしっかりつくって
あると思いますよ。

[42: ４０（歳も）]

４１さん、四十にして惑いまくりの４０です。レスありがとうございます。
港区浸水ハザードマップ（浸水予想区域図）芝地区を見つけました。
http://www.city.minato.tokyo.jp/kurasi/bosai/map_shiba.pdf
この場所は大雨時に２０ｃｍから５０ｃｍの冠水の可能性があるようです。
若干、周囲より低く、集まった水が排水しきれず溜まるのでしょうか？
Ｑ＆Ａの１３に、シミュレーション上の誤差の可能性もあるとのことですが、
駐車場やエントランスは地面より低くなっているので、排水があふれたら
地下の機械式駐車場や自転車置き場は流れ込んで浸水するかもしれないので
予防措置が必要かもしれません。
過去の大雨時の状況などご存知の方、情報をお願いできますでしょうか？

北側だから仕方ないのかも知れませんが、隣接民家の壁や地面、寺院の塀や墓、
湿気に起因すると思われる苔類が多くありました。また、この時期になっても
やぶ蚊がいるらしく現地見学時刺されて足がかゆくなり気づきました。

おっしゃるとおり、立地は申し分なく非常に魅力的なのですが、だからかえって
何故今まで開発が進まなかったのか、今まで残っているのか不安になってしまいます。
気に入ってるから選択肢からはずせない、だからこそ万が一の後悔しない
ようにいろいろ調べたくなってしまうのですね。
家康が月の岬？と褒め称えたのは良いのですが、その後の４００年、そのような
名勝地が高級宅地化せず、お墓やお寺になっているのか不思議になりませんか？

[43: 匿名さん]

周辺に住んでいるものです。
三田地域は、現在同様、かなり昔からお寺が多かったそうです。
また、現在の聖坂は以前、東海道であったこともあり、旅人が休
む寺町として、それなりに栄えていたそうです。
現在の地名は三田ですが、小学校の名は御田。その昔、伊勢神宮
へ奉納する農作物を育てる田んぼがあり「御田」と呼ばれていた
ものが、現在の「三田」になったとか。
昔からお寺さん関係の施設が多かったため、住宅地に使える土地
が無かったと考えるのが、妥当だと思います。正直、あの地域で
お墓を無視することは、困難極まります。昔から寺町として栄え
ていたところに、現在、住宅がお邪魔しているという考え方が、
一般的なんだと思います。
もっとも今の時代では、あの地域でそれなりの土地を所有するに
は、固定資産税が大きなネックになると思います。

[44: 匿名さん]

>若干、周囲より低く、集まった水が排水しきれず溜まるのでしょうか？

いえいえ、この物件の立地はほぼ高台の頂上にあたるといっていいですよ。
クルマで何度か聖坂を往復してみればわかります。
周囲より低いから、というのではなく、集中豪雨になったとき、
若干下がっている土地（幽霊坂からは急なくだりになっていますよね）
が水を受ける形で浸水する可能性がある、ということだと思います。
地下駐車場については、その意味で浸水の可能性はゼロではないと思います。
入居したら土嚢を用意するように進言すべきかも？
でも、地下には一応排水ポンプもありますし、この立地での地下駐車場が
クルマが水につかるほど浸水するなんて、ほとんど考えられないですよ。
杉並で浸水した映像が流れましたが、あれだって川のごく近くや高台の下の
一部の地域ですからね。この立地なら、土嚢でかなり防げます。それは断言できます。

[45: 匿名さん]

可也良い物件のようですね。

[46: 匿名さん]

ハイ。物件自体はよいです。
特にスラブ厚、戸境壁、外壁など見えない部分をしっかり作っているところがいいです。
あとは間取りが・・・　ヨーカン切りのやや流行おくれの間取りが多いですよねぇ。

[47: 匿名さん]

まどりは、ダイワだから、ある程度なんとかなるのですか？それとも、そもそも論で窓開けられないような状態ですか？

[48: 匿名さん]

【不適切な投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

[49: 匿名さん]

>赤穂浪士や切支丹の処刑場

赤穂浪士の処刑場は慶応大学のすぐそばです。
今はイタリア大使館になっていて、雰囲気はいいところですよ。
イタリアにたたりがあったって話も聞きませんが・・・
キリシタンの処刑場はかなり近いですね。
でもそれをいうなら、プラウドジェムのほうが近いですよ。
幽霊見た人、いるんでしょうかね？

[50: 匿名さん]

[51: 匿名さん]

ま、縁起の悪さだったら南大井の鈴ヶ森処刑場跡のほうがもっとでしょう。
あっちでは数万人が処刑されていますあｋら。
周りにマンション、多いですよ。

[52: 匿名さん]

http://bird.zero.ad.jp/~zam77093/gyokuhouji.htm

これで見ると、キリシタンの処刑跡とは距離がありますね。
常教寺の一部だった場所。が正解ですね。

[53: 匿名さん]

話しがずれてきてますね。処刑場ではないということですね？
物件自体は良い物件のようですね。

[54: 匿名さん]

>処刑場ではないということですね？

はい。処刑場ではありません。
処刑場は第一京浜の「札の辻」のあたりです。
現在三田署のお向かいです。仕置場と呼ばれ
50人のキリシタンが残酷な極刑に処されました。
赤穂浪士の切腹の場となったのは2箇所。
現在のイタリア大使館と高輪一丁目です。
どちらもこの物件からはかなり距離があります。

[55: 匿名さん]

それほど立地が気になるなら、止めておいた方が良いかと。
三田は、お寺やお墓と切っても切り離せない関係の地です
から。

[56: 匿名さん]

南向きを契約した方いらっしゃいますか？
目の前を走る道路ですが、確かに交通量は少ないですが、
でもわりとひっきりなしに車が通りますよね？
窓を閉めれば気にならないレベルでしょうか。
営業の方に聞いても、「音が気になるならないは人によるから」とかなんとかいわれて
はっきりわかりません。
そのあたり、どうお考えでしょうか。
ご意見お聞かせください。

[57: 匿さん]

寺・墓・処刑場やらなんやら・・・色んなご意見が出ておりますね。　南向きを契約したモノです。
とにかく物件は、イロイロ見て研究した結果イイモノだと確信しているので、ソーコー言う人はとっとと
あきらめてほかを当たればいいんじゃないでしょうか？
＞５６さん
都内のマンションで道路際の物件で、あれだけ交通量の少ない道はまれです。ずーっと白金あたりに住んで
いるのでマチガイナイです。一度、夜に物件視察してみては！？ほとんど車は通らないし、静かだし、幹線
道路ではないので、そこらヘンよりは確実に空気が綺麗だと思いますよ☆

[58: 匿名さん]

57さんのおっしゃるとおりですね。車の通らない道路はないですからね。
私は今度モデルルームに行ってみようと思います。

[59: 匿名さん]

私も南向きを契約したものです。
何度か道路に足を運びましたが、交通量は少ないですよ。

今は、交通量が大目の道路沿いに住んでいますがそれでも余り音は気にならないので、引っ越した後は大分静かになるなーと思っています。

[60: 匿名さん]

北向きの部屋はもうほとんど売れますね。
高い部屋しかなかったです。
北とはいえ、通風と採光に気を使ったつくりで
なかなかいいですね。
部屋の広さを犠牲にしても吹き抜けで
窓と明るさを確保するなんて、良心的なつくりで
感心しました。
3Ｆぐらいからなら眺望もよさそうだし。
もうないのか〜　残念ですね。

[61: 匿名さん]

あ、北向き、もう無いんですか？

[62: 匿名さん]

高層の高い部屋意外だと
北向きで空いてるのはあと1つか2つだとおもいます

[63: 匿名さん]

私がMRに行ったときはまだあったんですが…。販売好調なんですかね？
私の印象ではやや苦戦している感じもしたんですが。

[64: 匿名さん]

>販売好調なんですかね？

竣工まで半年で、高額物件が売れてませんから、
好調とまではいえないでしょう。
最近の都心物件は、人気があるものはあっという間に売り切れ、
そうでないものは、なかなか売れないという二極化傾向があります。

立地が抜群なのは、知ってる人はしってますが、
墓が多いなどのデメリットもあります。
エントランスもささやか。
デザインも和風モダンで、ちょっと玄人好み。
でも、安めの部屋はもうほとんどないです。

[65: 匿名さん]

南向きはどうなんでしょうか？　まだ空いている感じでしょうか？　それとも、最上階あたりの億越えの部屋しか空いてない感じですかね？
MRに行けばわかることなんで大変恐縮ですが、もしご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[66: 匿名さん]

ちょっと前にＭＲに行ったものですが・・・

南向きに関しては、低層から売れていっているようです。
あ、北向きもそうですけど。
でも、まだ7000万円台ぐらいのがボツボツ残っていたような気がします。
電柱の真向かいの部屋は２階か３階ぐらいからあいてたかな？
あとは4階が少し、5階はまだちょっと選択の幅があったような・・・
でも5階までいくと、8500万ぐらいからになりますから、
かなりプレミアムですね〜。

[67: 匿名さん]

低層からうれているということは、高価格帯のものが残ってしまってるんでしょうか？マーケティングに問題あったんでしょうかね？

[68: 匿名さん]

場所から考えて妥当な金額だとは思いますけど、まあ、高いのは間違いないですよね。
そう簡単にはうれないんだろうな。

[69: 匿名さん]

お墓が多いのがやはりネックだと思います。
白金高輪で降りて、「幽霊坂」をのぼり（つまりお墓の間をとおって）、
マンションまで帰る・・・　という道順がやはりね・・・
気にする人は気にするでしょう。
かくいう私も土壇場になって、気にし始めた部類です。

[70: 匿名さん]

私も、契約してしまってから、駅からの道順をたどり、少し気になりましたので、地元の知人に聞いてみたところ、あのあたりは、お墓見えて当然、寧ろお墓あって落ち着く（？）とのコメントがありました・・・。又、道が気になるなら、とお墓が貴に成らない道も教えてもらいましたよ！

[71: 匿名さん]

お墓が気にならない道、教えていただけませんか？