オーベル元住吉プレクシード

[検討者]

検討者です。今日から事前案内会ですね。元住吉駅近最後？の物件の評価を教えてください。

[502: 匿名さん]

>498
買ったらムキになって当然だろう。
もしかして関係者？
都合の悪い件は排除と？
浸水で資産価値が下がるのは誰でもごめんだろう。
今回の地下駐車場の件は想定外なので勉強させてもらったが自分の考えが
甘かったようだ。

[503: 匿名さん]

>502さん
粛粛と解約すればいい話では？

[504: 匿名さん]

すてきな物件だと思います。
現地を見てきましたが良いと思います。
こういう掲示板があるのは役に立ちますね。
ゴミ集積所や公園、地下駐車場の問題は参考になります。
購入前の人がやりとりするＢＢＳなので洗いざらいこの先に問題に
なるかもしれないことは話し合っても良いのではないでしょうか。
ちょっと雰囲気が陰湿な感じを受けたので残念ですね。
物件を購入する場合はありとあらゆる不都合を考えて消去法で
それでも魅力がある場合に購入するという人もいると思います。

ゴミ置き場や公園の美観などの問題はマンション内では片付かない話ですが
地下駐車場の浸水の危険性は考えるところがあるかもしれません。
一生の買い物ですから。
ここのマンションをお買いになった方々は想定内で大したことではないと
お考えということですよね。
それとも購入したあとに難癖・・・と思っていらっしゃる？
それならばお買いになった専用板にいけばいいと思います。
聞かれてはまずいお話ならばパスワードをつけて。
関係者が早々に作ってくれるでしょう。
こちらは購入検討している方がメインだと思っていますからどんな些細な問題でも
真剣に聞きたいと集まっていると思います。
実際に地下駐車場の問題点を体験でお話くださる方が出てくるかもしれないですから
それも検討者には大いに参考になるでしょう。
ＲＯＭしている人も多いですから。

素敵なマンションですけど住民の皆様って怖いですね。

[505: 匿名さん]

うちは例のゴミ集積所のことで今、解約を検討中です。
ゴミ集積所については以前からあるものだそうなので仕方ないことと納得できますが、有楽土地の対応があまりにもひどいし、3月下旬まで通知が遅れたという経緯を聞いても、全く納得いくものではなく更に不信感が高まりました。
購入者側にとってマイナスになりそうな事は黙ってた者勝ち・直前でオープンにして有無を言わさず逃げ切ってやる！といった感じ。周辺環境を重視していた私達には騙されたも同然です。
誠意ある対応を求めても、有楽は口先だけの謝罪で何の補償もせず、明らかにお金をかけずに済ませようと頑なな姿勢です。

嫌悪施設であるゴミ集積所の事を当初から説明しなかったのは、重要事実の告知義務違反ではないでしょうか？
他にも容認事項に該当するようなことを隠していないか不安です。

[506: 匿名さん]

>497様
「ここは近隣住人にねっちこい人がいますね。」とは如何なものでしょうか。
近隣住民ではない私であっても気分の良くない発言だとお見受け致します。

仮にねちっこい人が近隣住民にいらっしゃるとすればどちらかのお喋りな方が
ゴミ集積所問題など真っ先に出ると思いますよ。
それも今まで出なかったということは如何に上手に近隣住民をも納得させて
いたか、或いはひた隠しにしていたということではありませんか？
それが有楽土地さんの技ということですね。

直前で解約を考えるようなマンションや関係者のことに興味がわきました。
一生の買い物ですから物件だけ良いよりも関係者とも気持ちよく話せる
環境にありたいです

[507: 匿名さん]

504さん
実際自分が一生の買い物をするとなったら、どんな人でもその人からみて問題だとすれば（傍からみて）怖くもなるんじゃないでしょうか。皆さん多額のことで真剣ですし、それぞれこだわりやお考えもあると思います。
もちろん変に陰湿な雰囲気だしたりするマナー違反な人は許せませんが、
一纏めにここの「住民の皆様って怖い」って言うのは・・住民の方に対して失礼ではないでしょうか？

[508: 匿名さん]

＞505様

お気持ちお察しします。

そういうデベ（有楽）のやり方って本当にアリなのかな？
どのマンション買うにも、売主は契約時に嫌悪施設とか容認事項に載せるような事は
黙っておいて、悪い話は今回みたく後出し的に言えばいいってことになりません？
そんな事がまかり通るなら、法律とか重要事項説明とか全く意味無い。後から何言わ
れるか心配で、誰も家なんて買う気になれないんじゃ？

法律を遵守しているかも疑問だけど、消費者に対するモラルが欠けてると感じます。

身近なところでいうと・・大手家電メーカーとかが、過失があったにもかかわらず、
顧客の立場に立った品質補償をしなかったら、今時マスコミや世間に叩かるでしょう。
不動産系って甘いんですかねーけっこう閉鎖的な業界だし、バレにくいから強気なのかな。

[509: 匿名さん]

購入者板にも書きましたが、一応情報共有という観点からこちらにもアップします。
1つ素朴な疑問が。
ゴミ集積場って、重要な事実の告知義務で言うところの嫌悪施設なのでしょうか？
どなたか宅地建物取引主任者の資格を持っておられる方、いらっしゃいません？
Googleで調べると、
(1)http://www.1fudosan.net/yougo.kenosisetu.html
(2)http://www.manshonerabi.com/archives/2006/03/post_29.html
(3)http://www.ecolife.gr.jp/trouble/sodan-jirei.htm
のURL中の隣の人のことを隠して販売した悪質営業マン

マンション周辺の嫌悪施設とは、高速道路、幹線道路、鉄道、ゴミ処理場、工場、宅配便の集配所、高圧電線、鉄塔など、
とありますが、ゴミ集積場は含まれていません。
(3)によると、
最近は従来、嫌悪施設とされてきたゴミ消却場等も社会生活に必要なものとして、
嫌悪施設とは言わなくなっている
とまであります。

これが本当だとすると、仁義的道義的な問題はあるにせよ、
告知義務違反はしていない、と言われてしまうだけのようにも思われます。

[510: 匿名さん]

494です。
購入を検討されるのであれば、直接営業に確認するとよいと思いますよ。
私が確認した時には、正確には
100mm/hでも排水能力が上回ります
との回答でしたので、最大排水量が100mm/hを超えていくつなのか、までは確認
してません。

ちなみに、
川崎の役所で確認した新アボイドマップ(平成9年)では93mm/hを100年に1回
の確率としています。

ただし、近年集中豪雨で想定外の雨量があることも確かであり、
昨夏杉並区周辺の浸水を引き起こした集中豪雨は100mm/hです。

ちなみに、
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9B%86%E4%B8%AD%E8%B1%AA%E9%9B%A8
によると、
集中豪雨の目安は、直径10kmから数十kmの範囲に時間雨量50ミリを超える場合
です。また、気象庁の大雨警報が出される基準も50mm/hです。

川崎市防災情報
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/hb/taifu03.htm
によると(正確には出典は気象庁です)、
30mm/h以上50mm/h未満　激しい雨(バケツをひっくり返したように降る)
50mm/h以上80mm/h未満　非常に激しい雨(滝のように降る(ゴーゴーと降り続く))
80mm/h以上　　　　　　猛烈な雨(息苦しくなるような圧迫感がある。恐怖を感ずる)
です。

[511: 匿名さん]

510です。
> 昨夏杉並区周辺の浸水を引き起こした集中豪雨は100mm/hです。
と書きましたが、
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9B%86%E4%B8%AD%E8%B1%AA%E9%9B%A8
によると、
杉並区下井草112mm、東京都三鷹市新川105mm
ですね。

[512: 匿名さん]

購入者板にも書きましたが、情報共有という観点からこちらにもアップします。

ゴミ集積所に関するページを調べてみました。
http://tokagekyo.7777.net/coolecho/ad-35_37/35-ans4.html
http://www.npo-housing.com/consult/faq08.html
http://ii-ie.com/pastlog/lng0412/04120019.htm
http://www.preseek.jp/qa/qa33.html

[513: 匿名さん]

今日行ってきました。
隣接のゴミ集積所に布団が捨てられていました。
「これは粗大ゴミです」と書かれていました。
粗大ゴミを勝手に普通ゴミとして出した人がいるのだと思います。
西公園には骨の折れた傘が捨てられていて印象的でした。
ゴミ集積所を見れば地域のモラルが分るといいますが複雑です。
ゴミ集積所問題のことはこちらの掲示板にくるまで知りませんでしたが
ごみは視覚的に印象に残るものですね。

もちろん良いところも沢山ありましたが検討する立場では
悪い箇所の方についつい目がいきチェックしてしまいますね。
９千万円台もあるなんて、、、すごいですね。
値段にびっくりです。
地下２階、、、
浸水問題？？　周辺で被害が出ているのですか？
心配になり知人に聞いたりネットで検索したり、、、よく分からないです。知人からは
「そもそも地下空間の被害状況は通常の床上浸水や床下浸水にカウントされるものなの？？」と
疑問をもたれてしまいました。

[514: 匿名さん]

確認会のついでにプライベートガーデンのベンチでぼけっとしてきました。
撮影位置のベンチは写ってませんが。
あと、これも写してませんが、嬉しかったことが1つ。
東面の財務省官舎との間の道路が、舗装し直されました。
あの道路のでこぼこは、気になっていたので。
http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=813465&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

確認会前に今話題の北西のゴミ集積場1ヶ所および資源ゴミ回収置場4ヶ所を、再々度
確認してきました。
北西のゴミ集積場は、緑のネットがあるのみできれいな状態。
町会主催の資源ゴミ回収置場3ヶ所は、毎週火曜が回収日のため何もない状態。
PTA主催の資源ゴミ回収置場(西の1ヶ所)は、毎週土曜が回収のため新聞雑誌が
集められていました。
布団が捨てられていたゴミ集積場がどこの場所かは不明です。
ひょっとすると、財務省官舎前のPTA主催の資源ゴミ回収置場？
地域のモラルについては、近所の住民の方にコメントお任せ。

住吉西公園は、小学生で賑わっていて、冬と大分印象が違いますね。
やっぱり春？

購入するに際し、私も調べられる範囲で調べ、マンション固有の問題は
営業さんに聞きまくりました。
過去の浸水被害は、アボイドマップS63が詳しいです。
それによればここの浸水履歴はありません。
多摩川と鶴見川の洪水ハザードマップは
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/files/turu-naka.pdf
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/files/tama-naka.pdf
です。
地下には機械式駐車場だけではなく、ディスポーザー処理施設、電気室なども
ありますので、浸水についてもそれなりにしつこく確認しました。
511,512で書いた内容を踏まえ、私は許容されるリスクと判断したわけですが、
リスク判断は、個人差があって当然かと思います。

[515: 匿名さん]

514です。
書き誤りました。

>511,512で書いた内容を踏まえ、
510,511で書いた内容を踏まえ、

です。

[516: 匿名さん]

514さん

毎回、写真掲載ありがとうございます。
とても素敵に出来上がっていますよね。
私は入居予定者ではありませんが、以前、こちらも検討していたので
良いなぁと思ってしまいました。まだ他の物件を検討中です。。

公園隣接地は、良い点とそうでない点があると思います。
ただ、普段その公園を使うことになるマンション入居者次第で
変わっていく（良い方向に）ような気がします。ゴミを散らかさない、
場合によっては、ボランティア的にゴミ拾いを周辺町内会と協力して
するとか。

あとは、売主さん側が、誠意を持った対応をしっかりすれば全て上手く
いくのではないでしょうか。

[517: 匿名さん]

確認会に行ってきました。公園の雰囲気とかみてきましたが、子どもや親御さん
でにぎわっていました。木々も切られており、想像以上に良い感じでした。

確かに傘が一本無造作に捨てられていましたが、それ以外はゴミの持ち帰りを
促す看板とかもあり、そんなに管理が悪そうには見えませんでした。

周りのマンションと比べましたが、無駄な施設が無い点、玄関が大きく迫力が
あった点が印象的でした。どこのマンションもいろいろ問題がありますが、
内覧会までに共用施設も含めて完全に完成しているなど、良い点も多かったです。

[518: 匿名さん]

５１７さんの言うとおり、私も公園に関してもそう悪くは思えませんでした。
マンションのできにしても、思いのほか指摘した箇所も少なく、確認会ではすっかりなおっていました。共用施設も含め満足のいくものだったと思います。
ゴミ置き場の問題はありますが、物件自体はなかなかのできばえであると実感しました。

[519: 匿名さん]

先日見てきた者です。
掲示板を見るまで浸水のことは気にもとめていませんでしたので
考えるきっかけになったのでネットで調べています。
担当者に聞けばいいのかとも思いましたがいろいろな意見もある
この掲示板は役に立ちそうです。

http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_man20011121i7000pb.html
地下駐車場に大雨で浸水した時の相談が載ってます。
責任の所在が曖昧になっているような気がして心配です。

もし浸水した場合に数年経って売りに出した場合「浸水」は
不動産の説明義務にあたるのですか？
上からペンキでも塗って隠しておけるものですか？
それによっては資産価値が下がるのではないかと不安材料です。
既に購入してる方たちは土地の歴史も考慮して安心されているのでしょうか。
私は近くないので土地のことは分らないのでご存知の方、教えてください。
この辺りには地下2階の駐車場物件が多いところなのですか。

[520: 匿名さん]

近隣に住んでいる者ですが、この辺りまで水害が発生する危険性はかなり低いし、発生しても水位がそれほど高くならないと高をくくっています。地下駐車場は問題でしょうが・・・・

[521: 匿名さん]

USENのインターネット接続を申し込んだ方はいらっしゃいますか？
申し込みましたが、何も言って来ません。問い合わせしようかと思っています。

[522: 匿名さん]

ウチはUSENから書類届きましたよ。

[523: 匿名さん]

>519
浸水することはここ暫くないので安心していますが井田は全般に
矢上川と運命を共にするので台風時の大雨では心配なところはあります。
でも狩野川台風ほどのスゴイのは来ない！と安心しています。

区役所で訊いてみましたか？
ハザードマップは見ましたが？

[524: 匿名さん]

区役所よりも農家や古老に聞いた方がいい。

木月村と井田村の境界が沼地であったことは、地元では常識。
法政グランドや国際交流センターのあたりは「大沼」、
そして木月村の「小沼」は井田村の「小沼」に続いていたという。
その「小沼」とは・・・

[525: 匿名さん]

大沼、小沼の時代から治水事業がされていないなら、
そうかもしんが・・・。

[526: 匿名さん]

購入者です。
今回でマンション二回目の購入ですが、内覧会後感じたことを
参考までに。
【良かったこと】
・予想以上の仕上がりで指摘個所が思ったより少なかったこと。
・床のふわふわ感が思ったほどではなかったこと。
・天井が低めなので周辺のマンションと高さに差が出るのでは
と思っていたが、全く遜色無かったこと。
【悪かったこと】
・外部、共用部分の仕上げが酷い。入り口含め、通路の床面は
でこぼこでゆがんでおり、内側壁面や見えにくい壁面には汚れ
が付き小汚い。
・外から見える非常階段はコンクリート壁面付きなのに、中央部
の非常階段は銀色の鉄筋打ちっぱなし。これだけ高いマンション
なのにそれは無いのでは・・・。もっとも、これについては事前
説明も無かった・・・。
・エレベーター内部壁面が傷だらけ！！これは購入者みんなで抗
議し、修理させるべき！！
・地下駐車場、地下自転車置き場に天井が無い！！これも事前説
明無し。
・一部指摘個所について２回確認してまだ直っていないこと(さす
がに２回目には切れました）

十分な説明も無い中、契約締結後契約内容変更の通知が来るなど
頭に来ることが多いと感じています。
引渡し直前であれば契約解除のリスクは無いと思っているのではな
いでしょうか。

[527: 匿名さん]

週末行ってきました。

マンションの隣の宿舎の基礎部分が高いので「水害の地域？」と舅が気にしたので
地図を見ながら矢上川を歩きました。
土台を高くしている住宅が多いと思いました。
過去の経験からこういう建て方になるのでしょうか。

昔は沼地だったのですね・・・

[528: 匿名さん]

514です。
アボイドマップS63中原区版からオーベル元住吉プレクシード周辺を
抜き出したものをアップしました。
S41〜S60の被害が大きかった浸水域が確認できます。
凡例の注釈には「浸水区域のうち河川改修などにより浸水の可能性が少なく
なっているところもあります」とあります。
http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=818132&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

写真の写りが悪いので、実物を役所で確認するとベターかと思います。

[529: 匿名さん]

>この辺りには地下2階の駐車場物件が多いところなのですか。


4年程前の8月の台風の時に朝、元住吉の駅が浸水してた。
階段を下りたあたり。
急いでたので詳しく見てなかったけど駅だから記憶に残ってる人は他にもいると思う。
モトスミで地下は少ないと思いますよ。　あるにはある。
ブレーメン通りのパチンコ店
井田郵便局の交差点にあるマンションは駐車場が地下だと思います。

この辺のことを知ってる人はわざわざ地下にはしないと思うけど、、、
地下2階は聞いたこともないです。

[530: 匿名さん]

良いマンションだと思うが、価格が高めだね。

[531: 匿名さん]

高いですね。今残っているのは。

西とか東はけっこう早い時期にほぼ売り切ったところを見ると
当初想定されたとおり、南側の価格設定を間違いましたね。

南側の前にはマンションがあるので、あれがなければ
この値段でももう残っていないかもしれませんが。

ただ現在マンション業者は地価上昇期待で売り急いで
ないようなので、今後どうなりますかね。
元住吉ではこれ以上の立地は当面でてこないでしょうから、
デベからみてこの物件の売り方は、なかなか難しい
でしょうね。

[532: 匿名さん]

でもやっぱり高いわ。

元住吉に６０００万出すなら世田谷でも買える。

[533: 匿名さん]

地下駐車場はどこも不安有りなんですね。
大雨降って浸水なんてことになる前に頑張って値引いた方が懸命ですか。

[534: 匿名さん]

全然値引いてくれませんよ。
強気です。そっけない対応に購入する意欲失いました。
いい物件だと思ったんですが、川越えてもあの値段には参りました。

[535: 匿名さん]

購入者です。
あの立地に惹かれて購入に踏み切りましたが、
有楽の最後の詰めの甘さにはガッカリしました。
仕上がりについては526番さんが記載の通りですが、
一番セコいと感じたのは、何の説明も無いまま契約事項の変更する確認書を
入居直前になって送りつけて来て同意しないと入居させないと開き直っている辺り。
入居直前なら解約しないと踏んでるとしか思えない。
こちらは、有楽の名前を信用して値段が高いのを安心料と割り切って
耐震偽装のまかり通っている不安が漂う中、かなり無理して購入したのに
三流デベみたいなセコい戦術で変な条件を押しつけられたら
折角の魅力が半減、気分は台無しです。
あと、内覧会で気付きましたが、経費節減とは言え、
表面的に見えない所は特に仕上げや造りがちゃちいので、
本当に大丈夫かなと不安になりました。
こんなのであの値段の価値は全く無いと思います。
でも、あの立地を価値有りと考える人にはお財布と相談して
購入するのはよろしいのでは無いでしょうか。

もう二度と有楽からは購入しません！！o(｀へ´メo)

[536: 匿名さん]

535って何か嫌な感じの購入者だね。
こんなところで書き捨てしてストレス発散でもしてるのだろうか？
そんなに問題アリなら解約でもすればいいのに。
見に行ったけどそんなに安っぽいと思わなかったけどな。
それよりこういう住人のいるマンションのが嫌だな。
毎日ふてくされて生活するのだろうか？

[537: 匿名さん]

高い買物なのですから、色々な思いがあって当然だと思いますが．．．
５３５さん、嫌な感じとは思いませんよ〜。

[538: 匿名さん]

私も535さんの気持ち判ります。
せっかくの新居なんですもんね。
536さんの方が嫌な感じの人ですね。

有楽の人ですか。

[539: 匿名さん]

もうすぐ引き渡しですね。楽しみです。ってか、引越準備まだまだですよ。間に合うのかしら。。。

[540: 匿名さん]

粗大ゴミ搬出作業中でーす。

[541: 匿名さん]

購入したら受け入れるしかないと思います。
嫌なら解約です。
公園問題や駐車場浸水問題と外野は書いてますが購入したら好きになるしかないと思います。

明日から連休の間に片付けも頑張ります。
みなさんも頑張りましょう！

[542: 匿名さん]

いろいろ問題はありますが
それを上回るいいマンションだと思いますし、入居が楽しみです。

うちは片付けほぼ終了でダンボールの山に囲まれての生活してます。

[543: 匿名さん]

うちも引越準備中です。
５４１さん、５４２さんの言うとおり、せっかくの高いお買い物、たくさんある物件のある中から自分で吟味して検討して選んだ大切な「住まい」です。
生活する以上、楽しく暮らしていきたいものです。
問題はありますが、私もいいマンションだと思うし、本当に生活を始めるのが楽しみです!!
問題は徐々に解決できればいいと思います。

[544: 匿名さん]

ゆったり建っていて良い感じですね。東側も西側も。
購入タイミングが合いませんでしたが、
予想を上回る良い雰囲気ですね。
キリッとした端整な佇まいです。

[545: 匿名さん]

購入者です。
外観は端整でいいんだけど（意外と白くて病院っぽいが）、中を実際見たら階段・駐車場
などの作りがちゃちくてショックで悲しくなりましたよ（笑）
わかっちゃいたけどエレベータも２機しかないし、天井低くて狭く感じるし。。
ゴミ集積所や公開空地もきちんと保たれるか心配。

これでこの値段か・・それなりのグレードのマンションを買うには一体いくらだせばいいん
だろうか〜と途方に暮れましたが、もう買っちゃったもんは仕方ないんで、なんとか居心地
良く工夫していくしかないですね。

[546: 匿名さん]

西側に住み始めました。夜はすぐ前の道の車の通りはほとんどなく、
心配していた尻手黒川の騒音も窓を開けていても、気になりません。
オータムガーデンの木々の音がかすかに聞こえて、いい感じです。

５４５の言う階段はうちの妻はピカピカしてなくて良いと言っています。
エレベータは今は引越しで昼は足りませんが、適切な数だと思いますが。

何はともあれよろしくお願いいたします。

[547: 匿名さん]

南側の残り10部屋のうちどれかを買おうか迷っています（1億近くの部屋は当然除く）。
しかし、元住吉で6000万、現物見せてもらったけどクオリティ545さんが書いておられ
るように普通のマンションの域を出るものではないということで、かなり迷っています。
中庭からみると、鉄骨むき出しの非常階段や、鉄の柵等で病院か悪くすると刑務所のよう
に見える感じが気になります。
また、赤色が強くフカフカするフローリング、天井の低さ、南側のマンションとの見合い（6
階以上はいいんでしょうけど）もかなり気になるところです。

ただ、外側からの外観や立地の良さ（駅が渋谷と横浜の真ん中、周辺の環境）を考えると
ここがベターなのかなと思う気持ちも強いです。
購入者の皆さんは現時点で買ってよかったと思われていますでしょうか。
この物件は高所得者の皆さんが多いでしょうから、私ごときが買っていいものかとても悩んで
います。

[548: 匿名さん]

もうすぐ引越です。

・・・正直に言うと解約したいです。
でももう動き出してしまったのであとに引けないだけです。
仕方が無いです。
満足いかないところはたくさんありますが我慢しています。
土壇場で不愉快な思いをさせられた有楽には憤慨しています。
最後まで気分良く人生の大きな買い物を終えたかったのですけど、
やられちゃいました。

頑張ってローンを返すだけです。

[549: 匿名さん]

>>548さん
どういう所が不満ですか？
不愉快な思いとはゴミの件でしょうか？
やはり南側ですか？

[550: 匿名さん]

548さん
我慢することはありません。
解約しましょう。
潔い方もおられることを、もし購入者であればご存知かと
思いますが。

[551: 匿名さん]

数日来、この時間になっても引越しのトラックが作業しています。
最近の引越しは夜間でもするんですね。