オーベル元住吉プレクシード

[検討者]

検討者です。今日から事前案内会ですね。元住吉駅近最後？の物件の評価を教えてください。

[302: 匿名さん]

住宅情報ナビに2期2次発売の値段が出ていますが、少し南側は値下げしたのですかね。
以前は南側は手が出ない印象があったのですが、今売り出し中の物件はなんとなく
いけそうなのですが？
場所は最高なんですがね。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A00T00001...

[303: 匿名さん]

300の文章はなんか変だな。不動産関係の人で有楽の販売センター長がハワイに行って
いることを知っているのって、誰だろう。不動産関係者は有楽の販売員ということか。

それとも近隣他社の販売員だろうか。どちらにしても、良いではないですか。
有給でハワイいくなら。この業界の人は盆暮れ以外どこにもいけないということでしょうか。

[304: 匿名さん]

購入者です。
本論からそれている気がします。もう少し前向きな話をしませんか？

[305: 匿名さん]

>>302
1期の価格表と見比べてみましたが、価格は変わってないと思いますよ。

[306: 匿名さん]

北側低層階の囲いが外されていましたが、思っていたより白いタイルですね。
もう少しグレーっぽい感じかなと想像していました。

[307: 匿名さん]

＞＞３０６
印象としては良い、悪い？

[308: 匿名さん]

タイルはモデルルームの外壁と同じですよね。

[309: 匿名さん]

先日、構造説明会に参加した購入者です。長谷工の技術者が質問に応対していましたが、「自信満々」の姿勢に揺らぎない確固としたものを感じましたが、いかんせん、こちらは技術面ではド素人のため、ぼんやりとした印象です。瑕疵担保責任の点からは販売会社の親会社が大成建設であることは安心材料と思い入居を心待ちに
しています。

[310: 匿名さん]

販売会社の親会社は有楽土地ですね・・・。
まあそれはいいとして、長谷工のマンションはシステマチックにできているので、
ある意味安心できるのではないかと。
性能評価もあるので、まあ大丈夫でしょう？と思ってます。

[311: 匿名さん]

売主の親会社の大成建設は61％の有楽土地株式ホルダーですからね。
購入者としては非常に安心感がありますね。なんか起こっても資本注入するでしょうし。

マンションを購入するには、財閥系か有楽ですね。世間ではあまり知られていませんが。

[312: 匿名さん]

姉歯建築士の強度偽装マンションに住宅性能評価書が出ていたらしい。
何を信じてよいやら・・・

[313: 匿名さん]

>>312
購入検討者なら、建築Ｇメンなどの専門家に設計図書を見てもらった上で
判断するというのはどうでしょう？

[314: 匿名さん]

購入者です。
ここまで偽造問題が大きくなると購入者であれば不安になって当然です。
有楽土地さん、有楽土地住宅販売さんには購入者、購入予定者に対して
不安を取り払うようなアクションを期待しています。
このマンションは確かに若干割高な価格設定とも感じますが、元住吉駅の
西側（ブレーメン通り側）でここまでの規模のマンションは今後当面でき
ないものと感じています。その希少性と、有楽土地のネーム、施工主の実績
を加味すればそれなりの価格と思います。そうでなければ購入しません。
但し、有楽土地さん、長谷工さんには購入者のそんな期待を決して裏切ら
ないようにして頂きたいです。有楽土地さん、長谷工さんの名前に保証料を
払っているも同然ですので・・・・・。

[315: 匿名さん]

＞＞３１４
そうですね。若干割高ですが今は割高の方が安心できます。その安心料について
有楽はなんらかのアクションが欲しいですね。
住宅性能評価でどのような調査をして、鉄筋は設計書どおり使われているか等、
彼らの確認したこと、今後の対応、危機管理など積極的に開示して欲しいですね。

今はある意味非常時で、これまでと違う対応が必要です。
それにどのように対応するかが、他社との差別化と今後の自社物件の
セールスポイントになると思いますが。

[316: 匿名さん]

＞＞３１５
314です。購入者の方とお見受けします。
おっしゃる通りです。従来通りの構造設計説明会ではなく、更に踏み込んだ
自発的な説明が必要なのでしょう。早々の対応を期待しています。

[317: 匿名さん]

冬にしては暖かい陽気の中、現場へ行ってきました。
東、西、南、すべての棟で最上階の7Fまでコンクリ打設完了、サッシも5〜6Fまで
入ってきていました。
バルコニーの外壁も3Fくらいまではタイルが貼られていますね。
イーストコート北妻面は別の方がコメントされたとおり、足場がすでに解体され
タイルの色合いが確認できました。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=741660&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

[318: 匿名さん]

>>315さん、316さん

他力本願なコメントで大変申し訳ありませんが、その後有楽土地側に本件について
問い合わせなどされましたでしょうか？
このサイトの存在を有楽土地側がご存知かは分かりませんので、アクションを起こす必要が
ありますよね。

[319: 匿名さん]

>>315, 316
購入者です。
もしお問い合わせされてましたらどのような反応であったか教えてください。

[320: 匿名さん]

きのう”ガイアの夜明け”という番組で耐震偽造問題を取り上げていました。前半は見れなかったのですが、
後半、横浜市の建設中のマンションで売り主が購入者に対して建設現場で鉄筋構造等の説明をするというシーン
がありました。そういう説明会があると安心できるのに、と思いました。

[321: 匿名さん]

今週の住宅情報マンションズで不動産会社特集をやっていましたが、東京建物では内装工事前に
建築現場見学会や現場情報のWEB配信をしているようです。
ぜひオーベルでもやってもらいたいものです。

[322: 匿名さん]

購入者（購入検討者）直々に頼めば鉄筋構造の説明や現地見学会もやってもらえるのでは？

今回の件で、カタカナデベや似たような名前のマンションとかは
結構積極的に動いてるように感じました。

[323: 匿名さん]

購入者です。

みなさん問い合わせてみましたか。問い合わせてみました。
まともな対応だと思いますが、開示はまだ足りませんね。
印象としてはここのマンションは大丈夫だと思います。
ただプロでないから、良くわかりません。

しかし多くの契約者が自発的に聞けば、より詳細な反応が
期待できるのでは。
まだ建設中ですし、より良い方向に行くと思います。

[324: 匿名さん]

>>323さん

購入者です。

同意見です。私も今後の対応について問い合わせてみようと思います。
ちなみに、どのような内容をお問い合わせされたのですか？
差し支えなければ回答をこの掲示板にて共有させていただければ嬉しいです。

[325: 匿名さん]

昨日、構造計算書偽造事件に関する3通目の書類が送られてきましたね。
・建築確認申請先に東京建築検査機構に構造計算書の再確認を依頼した
　結果、問題ない旨回答があったこと。
・第3者の専門家による再確認を実施することにし、実施内容を
　精査中であり、後日報告すること。
・長谷工任せではなく、有楽土地の建築部施工管理室が、工程および
　品質管理をしていること。
がその趣旨でした。

個人的には、信頼してもいいと感じています。
むしろ、売れ行きがちと気になります。
昨日MRに行きましたが、
分譲済/全戸数は133/166(西42/51、南41/61、東50/54)という状況。
キャンセルなどのため、2005/11/13と総分譲済戸数は変わってません。
南が少し売れてきているのが好材料!?

一方、
工事現場は着々とといった感じ。
イーストコート東面の北側は7Fまで外壁タイル完了。
ウエストコート7Fも一部足場が解体され始めたようです。
http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=745741&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

[326: 匿名さん]

[327: 匿名さん]

２８５さんの写真によると１２月の初旬に７階のコンクリートを打設しています。
このペースだと間違いなく突貫工事でしょう。
今年は例年以上の職方不足とも聞いていますし、仕上げの品質が気になります。

[328: 匿名さん]

構造関係の議論がいろいろ出ているようですが、プロの目から見て工期の方が気になります

[329: 匿名さん]

いやがらせか？

[330: 匿名さん]

プロの方がこのマンションの工期などを気にかけてくれてるなんてすごいですね。
毎週現地を見てますが私的には、もうこんなに出来てるんだ・・と感じました。
あと4ヶ月、工期的に短いのか長いのかわかりませんが、入居が楽しみです。

第三者による再確認の結果も早く知りたいですね。

[331: 匿名さん]

入居説明会の資料が来ましたが、これまでのスケジュールと比べると
内覧会の時期が1ヶ月弱遅くなっています。
３月下旬の内覧会まで、あと３ヶ月ですが、工期は厳しいと思いますが、
品質の確保だけはしっかりして欲しいです。

[332: 匿名さん]

コンクリ突貫はこまりますね。
お隣のマンションの例もありますし、
気になるところです。

[333: 匿名さん]

もともと工期は余裕がありますと営業が言っていましたが、
予定より遅いのでしょうか。それとももともとこんなもの
なんでしょうか。

私が説明を受けた時は有楽の決算期の３月ではなく、余裕を
もたせるために４月引渡しにすると言われました。

[334: 匿名さん]

決算期を外れているなら、無理ではないでしょう。
企業としては4月も5月も大差ないので、敢えて4月引渡しで設定している時点で、
余裕があると考えられると思いますが。

[335: 匿名さん]

あくまでこの掲示板の情報からですが...
コンクリート打設からタイル張りまでの期間が短いように感じます、コンクリートは乾燥収縮と言うものがあり、初期養生は重要です
ある程度の収縮をみずにタイルなど施工すると将来の剥落の原因になります

[336: 匿名さん]

時間があるように見えますが、工期は２月までとなっています
確認検査を２月に受けてそのあとオプションなどの改修工事が有るからです
２月下旬としても、あと１.５月
通常、マンションでは11月までに躯体を完了しないと突貫だと言われます...が、
長谷工はマンション専門なのでその辺りは手際良くまとめるとは思いますが
何にせよ、多少検査が遅れてもしっかりと養生期間を取ってもらうのが良いでしょうね

[337: 匿名さん]

285です。
毎週の工事計画予定板からコンクリ打設日を書き出してみました。

F 南 西 東
1 9初? 9初? 9初?
2
3 10初　　10初　　 10初
4
5 11/01 11/07 10/26
6 11/16 11/22 11/11
7 12/03 12/07 11/26

写真は撮っていませんが、10月初旬に3Fをコンクリ打設でしたので
ほぼ2週間に階を1Fづつ上げていることになります。

9月末の広告を見ますと
竣工予定2006年2月末、入居4月末となっています。

タイル貼りが確認できた週末を書き出しますと
F 南 西 東 備考
1 11/03 11/03 ともに一部分
2
3 12/03 12/03
4 12/10 12/10
5 12/17 東棟の東面北寄り
6 12/17 東棟の東面北寄り
7 12/17 東棟の東面北寄り

イーストコートの東面の北寄りの7Fは確かにコンクリ打設から
1ヶ月未満ですが、他はタイル貼りを我慢している!?ように
思います。早く全面がタイル貼りになるのが待ち遠しいの
ですが・・・。

以上から判断する限りここにきて躯体工事が突貫になっていることは
考えにくいと思われます。


次に内装まわりが突貫になる可能性ですが、
すでに下の階から内装が開始されていますので、2月末までの
2ヶ月間あります。この2ヶ月が長いのか短いのかはよくわかりません。
ただ、
入居が3月末でなく、4月末ですので、仮に内覧会で問題が起きたとしても、
リカバリー期間が1ヶ月以上あります。

ということで、
油断はできないが、大きな不安もないのではないかと思っています。
あくまで個人的な見解ですが。

[338: 匿名さん]

337です。
タイル貼りの表のスペースが正しく表示できていないので
再度アップします。
F　　南　　西　　　　東　　　備考
1　11/03　　−　　　11/03　ともに一部分
2
3　　−　　12/03　　12/03
4　12/10　　−　　　12/10
5　　−　　 −　　　12/17　　東棟の東面北寄り
6　　−　　 −　　　12/17　　東棟の東面北寄り
7　　−　　 −　　　12/17　　東棟の東面北寄り

[339: 匿名さん]

大手ゼネコンも下請けに出したりして構造偽造事件に絡んでいると
いう報道がありました。

長谷工はどうなんですかね？

[340: 匿名さん]

現場へ行ってきました。
イーストコート東面は全面でタイル貼完了。
バルコニーの上部の濃い灰色部分が、締まりを与えているように見えます。
サッシ＆ガラスは、東と南は7Fまで完了し、西も来週7F。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=750142&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

[341: 匿名さん]

>>340さん

いつもありがとうございます！
ずいぶん出来てきましたねー。入居が本当に楽しみです。

[342: 匿名さん]

イーストコート東面は足場が解体され、ネットが掛けられていました。
また、サウスコートは足場がまだあるものの東面は少なくとも6Fまでタイル貼り完了。
東から見ますと、外観がよくわかります。
住吉西公園の樹木越しに眺めるイーストコート東面北寄り、なかなかよい感じです。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=752287&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

[343: 匿名さん]

有楽土地から構造設計、施工管理の説明会について案内が来ましたね。
契約者を安心させるためという趣旨は評価できますが
これまでマンションギャラリーで開催してきたものとどのように内容が違うのでしょうね。
同じ内容だったら参加しても仕方ないので、予約時に聞いてみようと思います。

[344: 匿名さん]

三菱とか三井、野村より1週間くらい送れて本格的に対応しはじめましたね。

ここは田の字がほとんどで、かつそれに慣れた長谷工ですから、他のマンション
よりは構造に信頼できると思います。建設現場も日曜日はしっかり休んでいるよう
なので、特段計画より遅れているようではないですし。

あとは3月の内覧会でどこまで完成度を高められるかが重要ですね。
そこで昨年の隣のマンションのようなことが起こると一気に信頼を失いますね。

営業から話を聞いた限り耐震強度は問題ないようですが、みなさんどのようにお考えですか。

[345: 匿名さん]

>>344さん
>そこで昨年の隣のマンションのようなことが起こると一気に信頼を失いますね。

この件の詳しいURLを教えて頂けませんでしょうか。

[346: 匿名さん]

345です。
判りました。すみませんでした。同じ問題が起きないことを期待します。

[347: 匿名さん]

＞＞346
多分このマンションのことだと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38369/

[348: 匿名さん]

東洋経済の最新号が、「安心できる家選び」でした。
まだ読んではいないのですが、マンションの構造についても詳しく出ているそうなので
施工管理の説明会の前に一読されてはいかがでしょうか。

私もこれから見てみようと思います。

[349: 匿名さん]

最近知ったのですが元住吉駅のリニューアルは、２００６年９月なんですね！
http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/pdf/051118.pdf

目黒線の日吉駅までの延長工事完成と同じ時期（2008年?）だと思っていたました。
元住吉駅のリニューアルが先で、その後目黒線が延びるということなんですね。

今の駅はエスカレーターもなく不便なのでリニューアルが待ち遠しかったのですが
入居後に少し経てば駅も新しくなるということで、予想外に嬉しいニュースです。

[350: 匿名さん]

元住吉駅の入口のパネルに2006年度完成とありましたが、なんと2006年9月なんですか！
きっと駅のホームからもマンションが見えるのではないでしょうか。

久々に現場写真をアップします。
イーストコート東面の資材運搬用エレベータが解体され、サウスコート東面の
足場も解体されていました。東から見ると本当に、いよいよ、という感じです。

ウエストコート西面も7Fまでタイル貼が完了していました。
バルコニー上部の濃い灰色の吹きつけがされてないので、まだ少し間が抜けた感じ。
サウスコート南面は、タイル貼3Fまでで止まっています。
もう少しですね。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=763887&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。

[351: 匿名さん]

昨日は構造および施工管理説明会でしたが、来週はいよいよ入居説明会ですね。
昨日の雪もほぼ溶けた現場写真をアップします。
先週との外観上の差分は、
イーストコート東面のネットが取れ、ウエストコート西面の濃い灰色の吹きつけ完了。
くらいです。
工事予定表によれば、来週はエントランス内装工事もあるようです。

http://album.nikon-image.com/nk/NK_AlbumPage.asp?key=767025&un=115...
パスワードは113です。
参考にして頂けますと幸いです。