オーベル元住吉プレクシード

[検討者]

検討者です。今日から事前案内会ですね。元住吉駅近最後？の物件の評価を教えてください。

[142: 匿名さん]

私も悩んでいます。いいんですけど、南側ちょっと高いですよね。

[143: 匿名さん]

南側はかなり高いですね。その割には東、西と三方の中で一番道路面が狭く、
目の前がマンションなのである程度高層階でない限り南のメリットは少ないと
思われます。
南側の本格販売はこれからなので売れるかどうかもこれからですが、状況に
よっては次期以降で値段を調整してくる可能性ありますね。

[144: 匿名さん]

坪3万円程度下げてくれませんかね。できれば南側の９０ｍ２の部屋が欲しいのですが。

[145: 匿名さん]

南側もあんな強気な価格でも1期販売分で結構売れてるから、まだ安くならないのでは？
高くて買えない人は多いかもしれないけど、買う人はそれなりにいるってことなんでしょうね。
南側は隣の新築マンションなどと比べても開放感はある方だと思います。
４メートル道路でさらに４メートル引っ込んだ位置に建ちますから。
向かいのマンションも建物自体は少し引っ込んでますし。

[146: 匿名さん]

ここは南側と限らず相対的に高めですよね。営業さんは立地が周辺の物件と比較しても
格段にいいですし設備が・・・と言いますがそんなに土地の取得は高かったのですかね!?

[147: 匿名さん]

協和銀行の社員寮だった土地だから、りそな銀行が高く売り付けたのかな。

[148: 匿名さん]

上にフラット３５の優良住宅取得支援制度基準をクリアしているとありますが確かな情報でしょうか？

[149: 匿名さん]

>>148

半月ほど前担当にメールで質問したところ、フラット３５の優良住宅取得支援制度
基準はクリアしているとの返事が返ってきました。
時期的に優遇金利の利用は望み薄かなー、と思っていたので、その後の確認はして
いないのですが・・・

[150: 匿名さん]

耐震性能だけとってみても、確か本物件は「１」なので、
優良住宅取得支援制度基準はクリアしていないのでは？

[151: 匿名さん]

どこが省エネなんでしょうね？
たぶんクリアしてないと思うけど。

[152: 匿名さん]

クオリティーブックを確認したところ、高齢者等配慮対策等級で
クリアしているようにも見えますが、一部住戸は等級２、共用部分は
更に低く等級１となっているのでだめなようですね。

担当が勘違いしているのか、クオリティーブックの等級が間違っているのか
（おそらく前者だと思いますが）

[153: 匿名さん]

耐震等級「２」以上の住宅なんてあるんですか？
ほとんどが「１」だと思いますが。
学校とか病院ぐらいですよね？

[154: 匿名さん]

>143
南側については前のマンションの影響が気になったので、晴天の昼間に
確認しましたが、道路や工事の壁にまで日は当たっておりまったく問題ありませんでした。
（パンフレットの航空写真を見ても分かりますが）
おそらく１階でもメリットは十分享受できると思われます。
ただ眺望は期待できませんが。
価格については高いですが検討者としてはうなずけるものはあると思います。
なぜならＧＦやＰＣなど他の元住吉マンションが同じ値段で売り出していたとしたら、
まったく興味を持たないからです。（それこそＧＦは現状でも高すぎると思われる）
それだけの立地は兼ね備えているということですね。

[155: ↑]

売り手のコメントのようですね。。。あるいは既契約者の方
ですかね。立地的には本物件は好条件だとは思いますが。。

[156: 匿名さん]

155に１票。井の中のなんとか。

[157: 匿名さん]

今週から第二次の登録開始ですね。どんな状況なんでしょうか
ＭＲに行かれた方いますか？

[158: 匿名さん]

私は23日（土）13時に行ってきました。そこまでの賑わいはなく、お客さんも3組程度だったと思います。
かなりお花がついていて（特に東側の公園に面した部分）、かなり人気がある物件なんだということが分かりました。
現地に出向いたのですが、実際のバルコニーから隣接する住居までの距離が10メートル以上あって、そのゆとり
が気に入りました。（素人の意見なのであまり参考にならないかもしれませんが）

第一次にキャンセルが出た物件も数件ではありますが第二次に出ているようです。

私は東側を検討しようかと思っていますが、東側の物件について何かコメントありましたらよろしくお願いします。

[159: 匿名さん]

キッチンのオプションについて教えてください。
備え付けで食器洗い機とコンビネーションレンジをつけることができますが、
こういうものは別買いの方が後々のことも考えると良いのでしょうか？

あまりよく分かってない初心者ですみませんがよろしくお願いします。

[160: 匿名さん]

>>158
東側は道幅も広いし、開放感があっていいと思いますよ。
午前中しか日が入らないのは覚悟しないといけませんね。

>>159
オプションより自分で手配した方が安いし、最新式のモデルをつけられますよ。
自分で手配するのが面倒、引越しと同時に何もかも揃っていた方がいい人は
オプションで付けた方が楽ですけどね。

[161: 匿名さん]

ここの良い点は
立地、空地率の多さによる生活した後感じるであろうゆとりあるつくり（他の元住吉
物件は敷地いっぱいにマンションが建設されていることが多い。建物自体は７階建て
といっぱいいっぱい建てているが、住んだら関係ない）、地下駐車場、
周りの道の交通量の少なさからくる静かさ、風呂・キッチンの設備
だと思います。

欠点は
高い、直床・二重壁長谷工仕様。

全体的には、買い材料の方が多い気がします。
二期、三期はいつごろやるのでしょうか。秋のマンション見学シーズンに
全部放出するのでしょうか。
本当は完成してから買えたらいいのだけど、そしたら良い部屋残ってないだろうし。
悩ましい。

[162: 匿名さん]

オプションで備え付けの食器洗い機をつけないと、
自前の食器洗い機を置くスペースが確保できないのかなと思っていたのですが、
いかがでしょうか？

長谷工仕様ってあまりよろしくないのですか？

[163: 匿名さん]

直床・・・現在建設されるマンションのほとんどは二重床を採用している。
　　　　　直床は二重床と比較して遮音性に難ありといわれているが、
　　　　　これはそれぞれ上下の環境や、施工精度により一概に言い切れ
　　　　　ないとも言われています。
　　　　　また、遮音性を高めるためクッション材を入れなくてはならないた
　　　　　めフローリングなのにフワフワする違和感とグレード感の低さを感
　　　　　じます。
　　　　　さらに、間取りの可変性（将来のリフォーム）に制限があります。

二重壁・・・現在建築されているマンションのほとんどはクロス直貼
　　　　　　　を採用している。二重壁はクロス直貼りと比較して遮音性に難あり
　　　　　　　と言われているが、やはり左右の環境、戸境壁の厚さなどの要素
　　　　　　　もあるので、これだけで遮音性が劣るとは言い切れないとも言われ
　　　　　　　ています。

とそれぞれ施工法をどっちが有利かは賛否両論ありますが、
購入者のニーズの大半は二重床、直貼りであることは間違いないと思います。

一方、直床、二重壁は施工側としてメリットがあります。

直床・・・階高（天井高ではなく、１フロアごとの鉄筋間の高さ）を抑えることがで
　　　　　きる＝部屋数を多く設計できる＝利益を多くとれる。

二重壁・・・戸境壁のコンクリート精度が多少悪くても、石膏ボード
　　　　　　　でごまかせるので、施工が容易＝コスト安あがり

というように、どちらの施工法が物理的に有利かという議論はさておき、ユーザの
ニーズの主流が二重床、クロス直貼りにもかかわらず、施工側の視点に立った
設計をしているという点が企業の姿勢として疑う余地があるといえます。それが
長谷工仕様というものでしょう。
そういった企業姿勢が伺えるとき、次に考えるのは「目に見えないところはもっと
施工側視点に立った設計がされているのではないか？」ということではないでし
ょうか？

[164: 匿名さん]

なんとなく理解できました。ありがとうございます。

「目に見えないところはもっと
施工側視点に立った設計がされているのではないか？」
とても怖いです。

[165: 匿名さん]

>>162

そうなんですよね。私もそう思いました。
食器洗い機も電子レンジも置くところがありませんよね。。

ＭＲでは間取り的にシンクの向かい側にセパレートタイプの食器棚が
設置されていましたが、間取りによっては洗面室へ通じる引き戸があるので
設置不可能な場合もあります。

セパレートタイプの食器戸棚がないと、電子レンジなどの収納かなりキツイですよね。

[166: 匿名さん]

強く検討している者です。
長谷工仕様が欠点との投稿が多いですが、これだけのマンション建設の実績が
あり、全国に大多数の住民がいるなかでそこまでひどい仕様なのでしょうか？
例えば綱島のＧＳＣの完成済売れ残り住戸を見学しましたが、とてもきれいだったし
直床も特段違和感はなかったような気がします。
基本的には上左右に住んでいる世帯構成によるのでは？
小さな子供がいれば二重床でも直床でも走りまわる音はするし赤ちゃんが夜泣けば、
二重壁でもクロス直貼りでも多少は聞こえるだろうし。
音に関しては主観性が高いので両者の優劣は難しいでしょうね。
（科学的に証明はできるのかもしれませんが）
マンションに関してはどんな仕様でも、とにかく住民一人一人が常識的な生活を普通に
送っていればたいした問題にはならないような気がします。
楽観的に考えすぎでしょうか？

[167: 162]

166さん
上記にも述べてますとおり、直床、二重壁の優劣は一概には言えないと思って
ます。ご指摘のとおり、上下左右の住人の環境によっても異なると思いますし、
スラブ厚、フローリングの材質、フロア面積、果ては施工精度によっては遮音
性能は逆転する場合もあると思います。強いて言えばこれら周辺環境を全く
同一の条件で比較すれば二重床、クロス壁の方が有利といえるようですが。。。

でも決して長谷工は直床、二重壁の方がいいとは思っていないと思います。
なぜなら自社のHP上で最新の技術として二重床を紹介しています。
http://www.haseko.co.jp/tech/haseko_tec01.html

つまり、一戸でも多く容積率いっぱいに作るため直床を採用。
またコスト安で施工できる二重壁を採用としたとしか思えないのです。

そのような姿勢がイマイチ信用できないのです。

ちなみに私も真剣に検討する者です。

[168: 匿名さん]

>165
引き戸があっても食器棚をおけるスペースが1ｍ幅くらいありませんか？
159さんの「別買い」ってオプションのようにビルトインではなく据え置きの
ものってことなんでしょうか？
据え置きだったら、普通空いてるスペースに置くしかないですね。
ビルトインだったら収納スペースは減りますがオプションと同じ仕様でできます。

[169: 匿名さん]

168さん

165です。語弊があったので言い換えます。（下記3行目）

ＭＲでは間取り的にシンクの向かい側にセパレートタイプの食器棚が
設置されていましたが、間取りによっては洗面室へ通じる引き戸があるので
(ＭＲで設置されていたような作りつけのセパレートタイプ食器棚は）設置不可能な場合もあります。

もちろん引き戸から少し幅を空けて、自分で棚を買ってきて設置することはできると思います。

[170: 匿名さん]

>>169
引き戸のあるタイプだとオプションの食器棚は置けませんが
レンジ台のついた食器棚小さいものでもたくさん売ってますので
レンジ置場の心配はいらないのでは？
引き戸を潰してしまう方法もありますが・・

[171: 匿名さん]

食洗機ですが、具体的にオプション製品以外でビルトイン設置できるメーカーというのは
どんなところがあるのでしょうか？
やはり大きさ等は規格になっているのでしょうか？

[172: 匿名さん]

２次販売状況は？

[173: 匿名さん]

完売っていうほどではないようです。
オーベルのホームページが新しくなりました。

[174: 匿名さん]

この物件検討しております。上の方のレスで構造について多く
議論されているようですが、ＨＰを見る限り構造について一切
触れられていないようです。
やはりこの物件は構造についてはあまりアピールできないような
内容のものなのでしょうか。。

[175: 匿名さん]

欠陥とは言えませんからアピールできないでしょう。

[176: 匿名さん]

先日見学に行ってきました。
東側のお部屋は7割強売れていましたが、西側・南側はこれからのようで
ざっくりですが3割売約済という状況でした。（あくまでざっくりです）
購入者層は20代後半から60代くらいまで幅広いと聞きました。
ちなみに8月10-17日まで夏休み。27日が第二期プレオープンとのこと。

前向きに検討したいとは思っていますが、川崎に住んだことがないので
治安・子育て環境など分からずにいます。元住吉自体は治安がよさそうに見えましたが…
何かご存知の方いらっしゃいましたらコメントお願いいたします。

[177: 匿名さん]

最近の物件というのは二重床、二重天井、クロス張りが当たり前なのでしょうか?
上の方の書き込みで、たとえば二重床でも直床でもよしあしあるということですが。
壁や床というよりも建物自体の丈夫さが大事な気もします。
この辺は問題ないと思うのですが。

[178: 匿名さん]

176さん、ざっくりすぎるかも（笑）
全体の約5割は売れていましたよ。
確か１期１次で70戸、2次で16個売り出していて、
数戸が売れ残り（優先住戸）という感じでした。

[179: 匿名さん]

数えたら９０戸以上花がついてた。約６割。
西側もそれなりに売れていたのでたぶん東と西は時間の問題ですね。
問題は南ですか。

[180: 匿名さん]

もうそんなに売れているんですか〜。やはり高くても買う人は買うんですね。
私は窓から見える景色から東しか考えませんでしたが、
日当たり悪いな〜、サウナは余計だな〜とか
考え、ここは諦めようと思います。ここの板をもっと早く見つけていれば
もっと早く検討を止めていたかも。
色々為になる情報得られて感謝です。

[181: 匿名さん]

ＣＡＴＶ視聴料（基本サービス）は管理費に含まれております。ってありますが基本サービスってどこまでなんでしょうか？？少し調べたのですがわからないのでわかる方がいたら教えてください。いろいろなチャンネル見られるんでしょうか？？

[182: 匿名さん]

近所の違うマンションなので、参考意見です。
うちのマンションでＣＡＴＶの基本料金に含まれているのは在京ＶＨＦとＵＨＦのＴＶＫ・ＭＸＴＶ・放送大学です。
ＮＨＫＢＳは、マンション自体にアンテナがあり、チューナーさえあれば映ります。
おそらくここも同じではないかと・・・（ちなみにケーブルは東急のIt's　COMです）

[183: 匿名さん]

やっぱりそうですよね。ありがとうございます。基本料金ておいくらなんでしょうか？？ちなみに東急のＳＴＢは購入したほうがいいのでしょうか？無料キャンペーンみたいのはやったりしますか？？

[184: 匿名さん]

第二期の状況はいかがでしょうか？

[185: 匿名さん]

＞＞184
二期ってまだじゃない？9月じゃなかったですか？

[186: 匿名さん]

長谷工仕様=ひどい仕様　ということではないと考えてます。
二重床、二重天井、クロス張り標準となってる最近の物件との比較は
条件にもよるので一概にも言えないと思いますし。

ただ、長谷工が俗に言われてる長谷工仕様を行ってるのは入居者のことを考慮しているわけではなく、
自社の利益を少しでも上げるため色々な手段で工費を削るためにやっているだけという
その姿勢はあまり感心できません。
そのためにコンクリート厚・スラブ厚が十分に確保されなかったり、階高を減らして一階分上積みしたり
で入居者が我慢しなくてはいけない状況を生むことの少なくはないですし。
マンション専業・建築実績を誇示するのならもう少し入居者のことを考えて建てて欲しいものですね。

[187: 匿名さん]

昨日は大雨だったけど、浸水しなかった？

[188: 匿名さん]

私も台風気になりました。どうなったのでしょうか？
ちなみに竣工状況はどれくらいなのでしょうか？ご存知の方教えてください。

[189: 匿名さん]

近隣で完成を楽しみに待っている者です。
私も台風が気になったので前後で見に行きましたが、いつもと様子は変わらなかったです。
外から見ただけなので雨水の状況まではわかりませんけど。
今回の台風はそれほど雨がひどくなかったので大丈夫だと思っています。

工事現場のほうですが、鉄筋や足場は２階〜３階部分まで伸びてきていています。
コンクリートの躯体は、覆われているためまだ見えませんが、見た目には
ようやく立ち上がってきたという感じですね。
完成時期の近い近隣物件に比べると、遅いようにも思えますが
ここから先は早いのかな。営業担当の人に聞いてみようと思います。

[190: 匿名さん]

8月27日にＭＲを訪問しました。東側に４２戸分（５７戸中）、南側に２３戸分（５８戸中）、西側に２６戸分（５１戸中）、赤い花（現時点での契約済み物件の印？）
がついていました。東側が第１期分譲の戸数が多かったようですが、南側、西側の物件について、意図的に販売時期をゆっくり目に設定しているためなのか、最終的には
売れ残り住戸として竣工後も、玄関にのぼりが立つのか、どうなんでしょう。価格は多少高くとも、立地や近接道路からの距離等のゆとりのありそうなたたずまいに魅力を感じて真剣に検討中ですが、やはり即日完売といわずとも、競争がなく購入できる物件は、素人的にはどうも躊躇してしまいます。

[191: 匿名さん]

＞１９０さん
契約者です。近隣のパークハウス（竣工済みの方）、グランフォートと比較すると、ゆとりのある空地率の確保（その代りに高さは７階建て）や地下駐車場・駐輪場によって、マンションの品位が確保される点は、かなりの加点となると思われますが。グランフォートの立体駐車場は、居住部分のグレードと比べて、かなりの違和感を感じます。