オーベル元住吉プレクシード

[検討者]

検討者です。今日から事前案内会ですね。元住吉駅近最後？の物件の評価を教えてください。

[122: 匿名さん]

元住吉の場合は生活圏が武蔵小杉と日吉の両方に重なりますが、性格の異なる別の街です。
武蔵小杉の再開発で高層マンションが作られますが、ターゲットは子育てが終った層である旨を
業者が川崎市に伝えています。ですから、川崎市は小中学校については現状のままで十分と
考えており、何らの対応策も打ち出しておりません。今後ともファミリー層は元住吉を狙う
のではないでしょうか。少なくとも元住吉から小杉地区へ住民が流出することはないでしょう。

それよりも、元住吉駅高架化の影響が心配されます。元住吉始発や元住吉終点がなくなるのでは
と言われております。どう決着するかわかりませんが、なくなれば地元民は爆発します。

[123: 匿名さん]

武蔵小杉と元住吉は、町の性格がまったく異なります。武蔵小杉はまだ発展途中のターミナル駅ですし、
元住吉は成熟した低層メインの住宅街（でも活気はある）。
どちらに住みたいかということが大事ではないでしょうか。

資産価値を考えた場合、公示地価は元住吉周辺ではあがり始めています。地価はスローな指標なので
一度あがり始めると横ばいまたは増加傾向となるはず。これは都心の地価で実証済み。
おそらく地価からみた元住吉の評価は、東横線神奈川県内でみても相対的に高いといえるのではない
でしょうか。
また駅近物件は今後あまり出てこないので、今が元住吉供給過剰のピーク直後、つまり短期的に
割安なのではないかと思います。

ここの南側が完売するか怪しいと思っていますが、今後物件がないのだから、資産価値は需給に
サポートされると思います。
武蔵小杉の再開発は町の性格の違いを考えれば、元住吉にはプラスなのでは。というのは
既存の活気のある商店街にターミナル駅の発展という付加価値がプラスオンするので。

[124: 元住住人]

>122 少なくとも渋谷方面は元住吉始発、終着は確実になくなりますよ。東急によると、
新駅は車庫の真上だそうですから、車庫と新しい駅の間は電車は簡単に移動できません。
方向転換せずに直近の駅＝小杉が始発、終着となるとおもいます。小杉からオーベルだと
歩くにはちょっときついですね。横浜方面はどうなるのか？良くわかりません。
>122,123　元住吉と小杉の性格は全く異なる、同感です。ライフスタイルにより、
平日は交通便利な小杉にすんで休みは元住ブレーメンへというのも当然ありだろうし、
子供がいれば小杉より元住のほうが全般に環境がよいような感じもします。
うちは後者でした。

[125: 匿名さん]

現在、武蔵小杉駅近辺の賃貸に夫婦２人で住んでいます。
武蔵小杉方面のマンションを購入しようと要望書を提出したのですが、
今になってこちらの物件が非常に気になってしまっています。

ブレーメン通りが大好きで、会社帰りにブレーメンを通って買い物をしながら帰る、
というのに非常に憧れています。安いですし、スーパー、ドラッグストア、総菜屋も
いっぱいあって便利ですよね！

２，３年後に子どもが欲しいと思っているので、子どものことを考えると元住吉の方が
環境がいいように思われます。
でも、現在夫婦共働きで出産後も共働きを希望しているので、武蔵小杉の利便性も捨て
がたいんですよね…。

今週末モデルルームでじっくり悩んできます！

[126: 匿名さん]

共働きなら保育所が多い元住吉ですね。

[127: 125＝迷い犬]

土曜日にモデルルームを見学しました。
遅い時間に行ったのですが、商談のテーブルは半分位埋まっていました。
契約ボード(?)には販売済みのバラがたくさん咲いていました。
（東側は半分以上埋まっていたような…）

モデルルームですが、キッチンやお風呂、洗面所等水回りは素敵でした。
トーヨーサッシのキッチン、いいですね〜！
共用設備もムダがなく、シンプルでいいと思います。
住宅性能評価を設計／建設共に取得（建設は予定ですが）、
フラット３５の優良住宅取得支援制度基準をクリアしているのも
好感が持てます。
（来年の４月前には金利優遇措置は終了してしまいそうですが…）


予算の都合上購入検討している部屋は西側です。

個人的に気になる点は以下の点です。
　・西日（夏場はどうなるのか・・・）
　・通勤時間帯の元住吉駅までの道のりとホームの混み具合
　　（駅は３，４年前に利用していたのですがホームはものすごく混みますよね！
　　　新しい駅舎になったら緩和されるとは思うのですが…。２年の辛抱ですかね？）
　・床がフカフカする。
　　（予想以上でした。出来上がりのマンションもあのくらいフカフカしているのでしょうか？）
　・天井が低い
　　（ものすごく低い！というわけではないので慣れるとは思いますが）


>>126さん
保育所は元住吉の方が多いんですね！
だったら元住吉の方が便利かもしれないですね…


ますます迷ってしまっています！

[128: 匿名さん]

>トーヨーサッシのキッチン、いいですね〜！

ハ、ハズカシすぎるっ、、、っていうかその認識にガックリした。
どうでもいいけどトーヨーサッシっていつの話よ、今はトステムっていうんだけど。

[129: 125＝迷い犬]

>>128

トーヨーといえばサッシの方が馴染みがあるのでついつい『トーヨーサッシ』と
打ち込んでしまいました。キッチンは『トーヨーキッチン』ですね。
トーヨーサッシはトステムになったんですか！知らなかったので勉強になりました（＾−＾）

トーヨーキッチンがいいという認識はハズカシイのでしょうか？
自分は好きだったんですけどねぇ・・・

[130: 匿名さん]

日本製の高級キッチンといえば、トーヨーキッチンですよ！
外国製でいいのもあるけど、トーヨーは使いやすいです。
ま、ステンレスがやだとかいうおのぼりさんもいるだろうけど。

[131: 匿名さん]

125さん
「トーヨーサッシ」と「トーヨーキッチン」は全く関係ありませんよ。
トーヨーサッシのキッチンと思われてたのですか？

[132: 匿名さん]

レストラン厨房や最近では高級マンションはトーヨーキッチン
採用しています。私も憧れます。
機能的で、扱いも楽で羨ましい。
見た目で人工大理石などが使われることが多いと思いますが、
傷はあっさりと着くし、熱などへの耐久性も劣ります。
綺麗に保つには結構神経使います。
ステンレスもピンきりですが、トーヨーキッチンだったら
ベストだと思いますが。

[133: 匿名さん]

>>132
でもこのマンションの標準のキッチンカウンター、安っぽいメラミン材なんですよ。
せめて人大にして欲しかった。蛇口もグレーのプラスチックです。
有楽さんがケチっちゃったんでしょうかね。

[134: 125]

>>131さん
打ち間違いです。オーベルのウェブサイトでもトーヨーキッチンの名前は
見ていたんですけど、間違えてしまいました(^^;
アップする前に内容確認したつもりだったんですけど・・・スミマセン(^^;

[135: 匿名さん]

私はあのキッチン、機能重視、使いやすそうで気に入ってます！
ところでメラミン材・・・とはステンレスの一種なのでしょうか?
知識不足ですみません、教えてください。

[136: 匿名さん]

メラミンはプラスチックです。
MRで確認しませんでした？標準タイプは白いカウンターがつくんですよ。

[137: 匿名さん]

私もMRでキッチンカウンターの説明を受けたときに安っぽいな〜と思いました。
でも、MRのオプションみたいにキッチンカウンターを取ってしまって、大理石にするのもいまいち。
カウンターあったほうが生活するには便利なのかな〜とか。

[138: 匿名さん]

私もカウンターはあった方が便利な気がして悩んでいます。
メラミンの白は安っぽいし、すぐに汚くなりそうですよね。
カウンターの素材を変えるのは（例えば木に）
モデルルームにある造作家具と同じような扱いで
三井デザインテックさんが相談にのってくれるらしいですよ。
うちはまだ相談会が先なので電話でしか相談していませんが
見積もりだけでも出してもらうつもりです。
どんな素材が使えるのか、などもこれから聞くのですが…。

[139: 匿名さん]

１３５です。１３６さん、ありがとうございます。
白いカウンターになることは知ってましたが、プラスチック!?
ちょっとショック・・・。

[140: 匿名さん]

>125＝迷い犬さん
次（2期？1期2時？）の登録、抽選はいつになるのでしょうか？
何戸くらい売りに出されるのでしょうか？
武蔵小杉で迷われてるのはGCですか？
DINKSなら悩みますね。

[141: 125]

>>140さん
一期二次は２３日から登録開始、抽選申込会は３１日となっています。
一期二次の予定価格表には売り出し住戸は１４戸、先着順受付住戸は６戸とあります。
（７月９日の情報です）

ＧＣも見に行きましたが、現在迷っているのは違う物件です。
オーベルとはターゲットの違うマンションで、あまり比較対象にはならないと思われる
マンションです。

>DINKSなら悩みますね。

本当に悩みます。
今日はマンションの近くやブレーメンを散策しながらぐるぐる悩んでいました。
140さんも迷っていらっしゃるのでしょうか？

[142: 匿名さん]

私も悩んでいます。いいんですけど、南側ちょっと高いですよね。

[143: 匿名さん]

南側はかなり高いですね。その割には東、西と三方の中で一番道路面が狭く、
目の前がマンションなのである程度高層階でない限り南のメリットは少ないと
思われます。
南側の本格販売はこれからなので売れるかどうかもこれからですが、状況に
よっては次期以降で値段を調整してくる可能性ありますね。

[144: 匿名さん]

坪3万円程度下げてくれませんかね。できれば南側の９０ｍ２の部屋が欲しいのですが。

[145: 匿名さん]

南側もあんな強気な価格でも1期販売分で結構売れてるから、まだ安くならないのでは？
高くて買えない人は多いかもしれないけど、買う人はそれなりにいるってことなんでしょうね。
南側は隣の新築マンションなどと比べても開放感はある方だと思います。
４メートル道路でさらに４メートル引っ込んだ位置に建ちますから。
向かいのマンションも建物自体は少し引っ込んでますし。

[146: 匿名さん]

ここは南側と限らず相対的に高めですよね。営業さんは立地が周辺の物件と比較しても
格段にいいですし設備が・・・と言いますがそんなに土地の取得は高かったのですかね!?

[147: 匿名さん]

協和銀行の社員寮だった土地だから、りそな銀行が高く売り付けたのかな。

[148: 匿名さん]

上にフラット３５の優良住宅取得支援制度基準をクリアしているとありますが確かな情報でしょうか？

[149: 匿名さん]

>>148

半月ほど前担当にメールで質問したところ、フラット３５の優良住宅取得支援制度
基準はクリアしているとの返事が返ってきました。
時期的に優遇金利の利用は望み薄かなー、と思っていたので、その後の確認はして
いないのですが・・・

[150: 匿名さん]

耐震性能だけとってみても、確か本物件は「１」なので、
優良住宅取得支援制度基準はクリアしていないのでは？

[151: 匿名さん]

どこが省エネなんでしょうね？
たぶんクリアしてないと思うけど。

[152: 匿名さん]

クオリティーブックを確認したところ、高齢者等配慮対策等級で
クリアしているようにも見えますが、一部住戸は等級２、共用部分は
更に低く等級１となっているのでだめなようですね。

担当が勘違いしているのか、クオリティーブックの等級が間違っているのか
（おそらく前者だと思いますが）

[153: 匿名さん]

耐震等級「２」以上の住宅なんてあるんですか？
ほとんどが「１」だと思いますが。
学校とか病院ぐらいですよね？

[154: 匿名さん]

>143
南側については前のマンションの影響が気になったので、晴天の昼間に
確認しましたが、道路や工事の壁にまで日は当たっておりまったく問題ありませんでした。
（パンフレットの航空写真を見ても分かりますが）
おそらく１階でもメリットは十分享受できると思われます。
ただ眺望は期待できませんが。
価格については高いですが検討者としてはうなずけるものはあると思います。
なぜならＧＦやＰＣなど他の元住吉マンションが同じ値段で売り出していたとしたら、
まったく興味を持たないからです。（それこそＧＦは現状でも高すぎると思われる）
それだけの立地は兼ね備えているということですね。

[155: ↑]

売り手のコメントのようですね。。。あるいは既契約者の方
ですかね。立地的には本物件は好条件だとは思いますが。。

[156: 匿名さん]

155に１票。井の中のなんとか。

[157: 匿名さん]

今週から第二次の登録開始ですね。どんな状況なんでしょうか
ＭＲに行かれた方いますか？

[158: 匿名さん]

私は23日（土）13時に行ってきました。そこまでの賑わいはなく、お客さんも3組程度だったと思います。
かなりお花がついていて（特に東側の公園に面した部分）、かなり人気がある物件なんだということが分かりました。
現地に出向いたのですが、実際のバルコニーから隣接する住居までの距離が10メートル以上あって、そのゆとり
が気に入りました。（素人の意見なのであまり参考にならないかもしれませんが）

第一次にキャンセルが出た物件も数件ではありますが第二次に出ているようです。

私は東側を検討しようかと思っていますが、東側の物件について何かコメントありましたらよろしくお願いします。

[159: 匿名さん]

キッチンのオプションについて教えてください。
備え付けで食器洗い機とコンビネーションレンジをつけることができますが、
こういうものは別買いの方が後々のことも考えると良いのでしょうか？

あまりよく分かってない初心者ですみませんがよろしくお願いします。

[160: 匿名さん]

>>158
東側は道幅も広いし、開放感があっていいと思いますよ。
午前中しか日が入らないのは覚悟しないといけませんね。

>>159
オプションより自分で手配した方が安いし、最新式のモデルをつけられますよ。
自分で手配するのが面倒、引越しと同時に何もかも揃っていた方がいい人は
オプションで付けた方が楽ですけどね。

[161: 匿名さん]

ここの良い点は
立地、空地率の多さによる生活した後感じるであろうゆとりあるつくり（他の元住吉
物件は敷地いっぱいにマンションが建設されていることが多い。建物自体は７階建て
といっぱいいっぱい建てているが、住んだら関係ない）、地下駐車場、
周りの道の交通量の少なさからくる静かさ、風呂・キッチンの設備
だと思います。

欠点は
高い、直床・二重壁長谷工仕様。

全体的には、買い材料の方が多い気がします。
二期、三期はいつごろやるのでしょうか。秋のマンション見学シーズンに
全部放出するのでしょうか。
本当は完成してから買えたらいいのだけど、そしたら良い部屋残ってないだろうし。
悩ましい。

[162: 匿名さん]

オプションで備え付けの食器洗い機をつけないと、
自前の食器洗い機を置くスペースが確保できないのかなと思っていたのですが、
いかがでしょうか？

長谷工仕様ってあまりよろしくないのですか？

[163: 匿名さん]

直床・・・現在建設されるマンションのほとんどは二重床を採用している。
　　　　　直床は二重床と比較して遮音性に難ありといわれているが、
　　　　　これはそれぞれ上下の環境や、施工精度により一概に言い切れ
　　　　　ないとも言われています。
　　　　　また、遮音性を高めるためクッション材を入れなくてはならないた
　　　　　めフローリングなのにフワフワする違和感とグレード感の低さを感
　　　　　じます。
　　　　　さらに、間取りの可変性（将来のリフォーム）に制限があります。

二重壁・・・現在建築されているマンションのほとんどはクロス直貼
　　　　　　　を採用している。二重壁はクロス直貼りと比較して遮音性に難あり
　　　　　　　と言われているが、やはり左右の環境、戸境壁の厚さなどの要素
　　　　　　　もあるので、これだけで遮音性が劣るとは言い切れないとも言われ
　　　　　　　ています。

とそれぞれ施工法をどっちが有利かは賛否両論ありますが、
購入者のニーズの大半は二重床、直貼りであることは間違いないと思います。

一方、直床、二重壁は施工側としてメリットがあります。

直床・・・階高（天井高ではなく、１フロアごとの鉄筋間の高さ）を抑えることがで
　　　　　きる＝部屋数を多く設計できる＝利益を多くとれる。

二重壁・・・戸境壁のコンクリート精度が多少悪くても、石膏ボード
　　　　　　　でごまかせるので、施工が容易＝コスト安あがり

というように、どちらの施工法が物理的に有利かという議論はさておき、ユーザの
ニーズの主流が二重床、クロス直貼りにもかかわらず、施工側の視点に立った
設計をしているという点が企業の姿勢として疑う余地があるといえます。それが
長谷工仕様というものでしょう。
そういった企業姿勢が伺えるとき、次に考えるのは「目に見えないところはもっと
施工側視点に立った設計がされているのではないか？」ということではないでし
ょうか？

[164: 匿名さん]

なんとなく理解できました。ありがとうございます。

「目に見えないところはもっと
施工側視点に立った設計がされているのではないか？」
とても怖いです。

[165: 匿名さん]

>>162

そうなんですよね。私もそう思いました。
食器洗い機も電子レンジも置くところがありませんよね。。

ＭＲでは間取り的にシンクの向かい側にセパレートタイプの食器棚が
設置されていましたが、間取りによっては洗面室へ通じる引き戸があるので
設置不可能な場合もあります。

セパレートタイプの食器戸棚がないと、電子レンジなどの収納かなりキツイですよね。

[166: 匿名さん]

強く検討している者です。
長谷工仕様が欠点との投稿が多いですが、これだけのマンション建設の実績が
あり、全国に大多数の住民がいるなかでそこまでひどい仕様なのでしょうか？
例えば綱島のＧＳＣの完成済売れ残り住戸を見学しましたが、とてもきれいだったし
直床も特段違和感はなかったような気がします。
基本的には上左右に住んでいる世帯構成によるのでは？
小さな子供がいれば二重床でも直床でも走りまわる音はするし赤ちゃんが夜泣けば、
二重壁でもクロス直貼りでも多少は聞こえるだろうし。
音に関しては主観性が高いので両者の優劣は難しいでしょうね。
（科学的に証明はできるのかもしれませんが）
マンションに関してはどんな仕様でも、とにかく住民一人一人が常識的な生活を普通に
送っていればたいした問題にはならないような気がします。
楽観的に考えすぎでしょうか？

[167: 162]

166さん
上記にも述べてますとおり、直床、二重壁の優劣は一概には言えないと思って
ます。ご指摘のとおり、上下左右の住人の環境によっても異なると思いますし、
スラブ厚、フローリングの材質、フロア面積、果ては施工精度によっては遮音
性能は逆転する場合もあると思います。強いて言えばこれら周辺環境を全く
同一の条件で比較すれば二重床、クロス壁の方が有利といえるようですが。。。

でも決して長谷工は直床、二重壁の方がいいとは思っていないと思います。
なぜなら自社のHP上で最新の技術として二重床を紹介しています。
http://www.haseko.co.jp/tech/haseko_tec01.html

つまり、一戸でも多く容積率いっぱいに作るため直床を採用。
またコスト安で施工できる二重壁を採用としたとしか思えないのです。

そのような姿勢がイマイチ信用できないのです。

ちなみに私も真剣に検討する者です。

[168: 匿名さん]

>165
引き戸があっても食器棚をおけるスペースが1ｍ幅くらいありませんか？
159さんの「別買い」ってオプションのようにビルトインではなく据え置きの
ものってことなんでしょうか？
据え置きだったら、普通空いてるスペースに置くしかないですね。
ビルトインだったら収納スペースは減りますがオプションと同じ仕様でできます。

[169: 匿名さん]

168さん

165です。語弊があったので言い換えます。（下記3行目）

ＭＲでは間取り的にシンクの向かい側にセパレートタイプの食器棚が
設置されていましたが、間取りによっては洗面室へ通じる引き戸があるので
(ＭＲで設置されていたような作りつけのセパレートタイプ食器棚は）設置不可能な場合もあります。

もちろん引き戸から少し幅を空けて、自分で棚を買ってきて設置することはできると思います。

[170: 匿名さん]

>>169
引き戸のあるタイプだとオプションの食器棚は置けませんが
レンジ台のついた食器棚小さいものでもたくさん売ってますので
レンジ置場の心配はいらないのでは？
引き戸を潰してしまう方法もありますが・・

[171: 匿名さん]

食洗機ですが、具体的にオプション製品以外でビルトイン設置できるメーカーというのは
どんなところがあるのでしょうか？
やはり大きさ等は規格になっているのでしょうか？