井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

[三鷹市民]

ここ凄い良い立地なのですが。
正直手の届かない価格になりそうですがとても気になります。
周辺など知ってる方情報交換しましょう。

[382: 匿名さん]

このホームページは三菱地所販売の営業マンも見ているので必要に応じて
書き込んでいるのでしょうね。

[383: 匿名さん]

モデルルームは色々とオプションなどをつけたり、高さが極端に低く
小さい家具をおいたりして、あの手この手を使って演出しているの
であまり参考にはならないと思います。

あの赤いフローリングの部屋だってごく一部の人しか購入しないＦ棟の
億ションをベースに、ただでさえ広い３ＬＤＫを２ＬＤＫにしたグレードアップ
仕様のオプションだらけの部屋なので、モデルルームのコーディネーター
の趣味が悪いということが伺える以外あまり参考になりません。

その隣の８６平米くらいのモデルルームの部屋だって極端に小さいベッド
とかを置いて広さを強調して、オプションだらけなのでこれもあまり参考に
なりません。

モデルルームに行って非現実的な夢を膨らませるのも暇つぶしには
いいかもしれないけど、実際購入する部屋の検討には担当者に資料、
データを提供してもらうほかたいした利用価値はないかも。

[384: 匿名さん]

モデルルームなんて所詮はそんなもんだと思いますよ。
地所さんの物件はモデルルームの造りにセンスがある方だと思いますが、オプションだらけで原型をとどめていない物件
なんて、他社もたくさんあります。
大体、どこの家庭でもリビングにTVを置くはずなのに、格好が悪いから、モデルルームにはほとんど置いてないでしょう。

そもそもマンションなんて箱を買うものです。
立地と管理が納得できる「箱」を買うのがマンション購入なのです。
目で見える建具の素敵さに目を奪われて購入なんていう方が、後々後悔すると思いますよ。
極端な話、オールリフォームすれば問題ないでしょ。
10年も経てば、リフォームしなきゃ住めないんだから。
それよりも、
　　・　立地が良いのかどうか
　　・　箱の強度やリフォームしやすさはどうか
　　・　管理体制はどうか
という観点から探した方がよいと思います。
この物件の場合、立地は文句ないですが、
　　・　２重床、２重天井でリフォームはしやすいと思うが、箱の強度で耐震等級1というのはいかがなものか。
　　・　公開空地の管理はどうなっているのか
というのが論点なのではないかと思います。
これが納得できるのであれば「買い」、納得できないのであれば「買わない」でしょう。

[385: 匿名さん]

オール三菱物件なのに、三菱地所設計の田辺さんとコーディネーターのアシハラヒロコさんが
かかわってないんだから、そんなに力の入った物件ではないのかもね。
まあ、お二人とも他社物件で忙しいのかもしれないけど…。

[386: 匿名さん]

384です。
すみません、訂正です。
（誤）地所さんの物件はモデルルームの造りにセンスがある方だと思いますが、
（正）地所さんの物件はモデルルームの造りにセンスがない方だと思いますが、

[387: 匿名さん]

大阪の三菱マテリアル跡地の三菱地所のマンション問題で、とうとう地所の
本社まで捜索を受けましたね。マテリアル、地所、住宅販売と全く同じ顔ぶれ
の井の頭も気になります。なんかブラックユーモアみたいです。勿論、井の頭
は土壌汚染の心配はありません。心配は大阪のケース同様、情報を完全
公開しない三菱の売り方です。井の頭でも、自然樹林をめぐる市との協定、
小田急バス操車場の拡張問題、近隣住民との関係等々歯切れの悪い説明
を聞かされています。それで、２３日の要望書提出は見送りました。競争相手
が減ったと喜んでいる方、将来のことを考えると手放しで喜ぶのはどうですかね。

[388: 匿名さん]

なんだかんだいっても吉祥寺エリアの地域１番マンションになるのではないでしょうか。
これでないとすると、吉祥寺を代表するマンションって何だろう？？

[389: 匿名さん]

どうですかね。セコムさんのマンションは規模は大きかったけど立地
が風俗街のすぐ目の前でいまいち。吉祥寺パークハウスも目の前に
ソープランドと線路があり環境が好ましくない。
Ｏｒｉｘ系のＨｅａｒｔｌａｎｄ　Ｓａｎｃｔｕｓも立地がいまいちぱっとしない。

確かに井の頭公園パークハウスは規模の割には第一種低層で立地は
いいですね。でもこれから企業が手放す敷地で集合住宅ができると
思われる場所が吉祥寺にはいくつかあります（たとえば御殿山の
ＪＲ社宅、南町の旧興銀社宅がある敷地）。現に北町には
三菱地所が井の頭パークハウスの規模を若干超えるマンションを
新年に発表を予定しています。まあ井の頭パークハウスは吉祥寺
エリアを代表するひとつのマンションになるでしょうがＮｏ．１
ということはないと思います。

[390: 匿名さん]

地域１番マンションじゃなきゃダメ

[391: 匿名さん]

>389
吉祥寺北町のマンションって、どの辺りでしょうか？
吉祥寺駅から歩けますか？

[392: 匿名さん]

【このスレにおきましては購入検討者を混乱させうる投稿と判断しまして
　削除させて頂きました。
　情報が正しいのであれば他の板において投稿いただければと思います。
　管理人１１／２７】

[393: 匿名さん]

こういうことがあるとお金かかるんですよね〜。
遺跡発掘費用とかいって。
http://www.city.musashino.tokyo.jp/section/01030kouhou/news/net-news/k...

[394: 匿名さん]

御殿山のＪＲマンションに住んでる人に聞いたのですが、この社宅では
新しい入居者をもう受け入れてはいないそうです。約3割くらいは
空き室になっているようです。再開発は時間の問題かもしれませんね。
でもマンションができたとすればかなり高額になりそうですね。

[395: 匿名さん]

旧興銀社宅は市場に出ないですよ。まだ新しいし、銀行の社宅リストラは
一巡したし、もし売る方針なら半分以上空き家になっているはず。
あの場所は超駅近の一種低専だし、ちょっと公園に近すぎて休日うるさいかもしれないが、
出れば地域一番はまちがいない。でも出ない。御殿山JRは古いし期待できる。
ところで、上に耐震等級１でどうか、というのありましたが、世の中新築マンションの85%が
等級１。窓を少なく壁を多く、また梁を太く多くすれば等級２（学校・警察署クラス）
にするのは比較的容易ですが、快適性はかなり犠牲になるのでどちらをとるかの話です。
数百年に一度の地震をさらに超えた地震が怖いなら、大和ハウス系など等級２が売りの
マンションを選ぶことになりますが、選択肢は極度に狭まりますよ。

[396: 匿名さん]

>394
55です。
情報ありがとうございます。やはりそうでしたか。
あそこはまさに夢のような立地です。
まだ相当先の話になりそうですが楽しみです。

[397: 匿名さん]

>392
まだ一次登録の抽選前だというのに早くも敗北宣言ですか？
あまりにも自虐的なレスなので冷笑してしまいました。
吉祥寺北町の財務局の跡地なんて吉祥寺から何分歩くと思ってるの？
ここと比較すること自体、ちょっとレベル低いと思います。
それとＪＲ御殿山社宅と旧興銀社宅の場所の説明が逆なんじゃないの？
場所も取り違えるくらいいい加減なら、内容も眉唾ものだな。
こんなバカ話は吉祥寺のマンション予定地とか別のスレ立ててやってくれよ。

[398: 匿名さん]

>39７　ご指摘ありがとうございます。

（訂正）

ちなみに御殿山のＪＲ社宅、南町の旧興銀社宅がある敷地はどちらとも
とても環境のよい第一種低層地区。前者は井の頭公園の
動物園の近くの吉祥寺駅より徒歩5分の立。地後者は丸井の
裏のあたりの井の頭公園に隣接した立地（吉祥寺駅より徒歩3分）。

[399: 匿名さん]

三菱地所と神戸製鋼所が計画している吉祥寺北町２丁目マンション
は、一応名前に吉祥寺と入りますが、立地は武蔵野市と練馬区の境
のあたりですね。規模的には吉祥寺南町ＰＨに近いけど、直接比較の
対象にはならないかもしれません。私も吉祥寺北町は検討の対象に
はしていません。

[400: ４００！]

御殿山ＪＲマンションに住んでる人から聞いたのですが、この場所の
問題点は線路が近いところだそうです。ただ一応中央線の音は聞こえますが、
慣れればあまり気にならないそうです。あと動物園のにおいはしないけど
象の花子の鳴き声や見物客の歓声がたまに聞こえるといってました。

[401: 匿名さん]

まあ、決まってもいないマンション計画について云々しても仕方ないと
思いますよ。立地はよくても、普通の人では手に届かない億単位の物
件になるかもしれないし、逆に２ＬＤＫ５０平米程度の部屋が中心の物件
になるかもしれないし。それに、ＪＲなどが土地を売る場合は６−７社が
競合する入札になる可能性が高く、その分値段も上がりますよ。

井の頭公園パークハウスは問題点多いけど、吉祥寺徒歩圏で第一種
低層住居専用地域で近隣騒音も少ない、１００個規模の中規模物件と
いう点では、今後も希少な物件であり続けるでしょう。営業の傲慢な態度
にはむかつく事が多いですが、それでも私は買う価値があると思ってい
ます。

[402: 匿名さん]

どうしてもバスの駐車場が気になる。井の頭通り側からみたら高級住宅街の
感じがしない。騒音は大丈夫なんだろうか？またスラブ厚２００ｍｍというのも
他のマンションではもっと厚い２２５や２５０を採用しているところも多く、音が心配。
緑に囲まれた静寂な環境が売りだけにどうしても気になる。

[403: 匿名さん]

バスの騒音はそれほどうるさくないのですが、運転手かバスの会社の
社員らしき人々が井の頭通りから入ってくる道の路上でしょっちゅう
たむろいているのは周辺環境を害していますね。何で路上で懇談
しなければならないか分かりませんが、このようなことが
周辺住民がバス駐車場拡計画に反対する種の一部だと思います。

[404: 匿名さん]

357さん。351＝364です。

> 登録に行かれて、先週に受け取った第一次の
> 販売予定表と変更は無かったことが確認できた
> のであればお知らせください

週末に担当の方に確認しましたが、第一次
販売予定表からの変更はなかったのことです。
遅くなりましたが、お知らせいたします。

なお、私はいろいろ悩みましたが、第一次の
登録はパスしました。

理由は：

最高の立地（＝プラス要因）に対して、
建物と内装、公開空き地の問題、ランニングコストなど
マイナス要因が高く、やはり価格が割高に感じられた
からです。
（立地のプロフィットが大きいので、気が変わって、第二次
には登録するかもしれませんが。）

[405: 匿名さん]

確かにらんにんぐコストは高そうですね。
公開空地も固定資産税の対象になるようです。
森を見て暮らせるのはフォレストガーデンだけなのに、
各部屋の平米数に比例して、課税されるのは、
ちょっと不平等な気もしますが。
どんな物件もそうだといってしまえば、そうですが、
偏差が激しいように思います。

[406: 匿名さん]

403+404+405+α = 公開空地　＝　バス運転手休憩所　＝　なんでそんなモンに固定資産税を払わんといけないの？　＝　元々だめだったはずの四階建てが可能になり売り主の採算がＵＰ　＝　登録パス

[407: 匿名さん]

それでも、ここがかなり貴重な立地であることは間違いないと思います。
ただ、公開空地をつぶし、全戸南向きの４棟構成、３Ｆ建てにできなかった
ことが残念です。固定資産税の面でも、もうっちっと不公平感が緩和されたはず。
またそうすれば、東側の住宅にも日照面で（現状よりは）迷惑をかけなかったでしょうしね。
もっとも、２０件以上ＭＲめぐりをした経験からいいますと、敷地の中に、
かなりゆとりをもって建物が建っている物件は皆無に等しいです。
大規模でも低層でも。
１０年前、２０年前の物件と比較すると、その差は歴然。
つめこんで個数を増やし、販売価格もバラエティに富ませる。。。
こういったご時世ですから、しょうがないんでしょうが。

[408: 匿名さん]

私の希望のユニットは７倍だそうで、私は外れました。　なんだかんだ言っても、やはり人気がある訳ですね。　フォレストでも登録者が無かったユニットもあったのでしょうか。

[409: 匿名さん]

４０８さん、7倍のユニットって、どの棟の何階ですか？

[410: 匿名さん]

抽選会をご覧になった方、様子を報告していただけませんか。倍率は如何程だったのでしょうか。　二次の応募は多いと思いますか。　私はフォレスト４階を考えています。

[411: 匿名さん]

ここに書き込んでいる連中が同じ武蔵野市民になると思うと頭に来る。
自然林にイチャモンつけたりね。イヤだいやだ・・・

[412: 匿名さん]

>>411
後からできるマンションに越してくる人が元々あるバス会社の営業所に文句をつける。
あまりエゴの塊人間には来て欲しくないよな。

[413: 匿名さん]

この地域に思い入れがある方は、新築物件がなかなか出てこないため中古物件
も含めて検討していた方も少なくないと思います。この辺の中古物件といえば
築３０年以上のものでも新築と見間違うほどの値段で取り引きされているわけ
で、それを考えればこのパークハウスはメチャクチャお買い得なはずです。細
々とした問題点はたくさんありますが、「ここに住みたい」という人にとって
は全く取るに足らない問題です。このスレを読んでも気持ちが揺らぐことはま
ずないでしょうね。

[414: 匿名さん]

MRに来ている人の大部分がこんなこと考えないで申し込むので
あっさり売れるでしょう。本件は希少性が全てです。

[415: 匿名さん]

自然林を問題にする人がいるけど、しばらく荒れ気味状態だったのすが
井の頭公園と永い間に渡ってひとつの風景をつくり出してきた
樹木たちなんだから、ああいうのも含めて受け入れてくれる人たちに
住んでもらいたいです。もう少し東よりの、やはり井の頭公園に接した場所に
以前あった宅地跡地を市が借り受けて、既存樹林を切らずにそのままにした
バーベキューのできる鎌田公園という市立公園もあります。
既存樹林を残すのは、今の時代が求めていることなのだと思います。

[416: 匿名さん]

最善の方法は、建設工事を即時中止して、建設地を都なり市なりに
寄付して井の頭公園と一体化した公園にすることです。周辺住民は
大喜び、大阪で浴びている汚名も一挙に払拭、三菱地所の大英断
として大変な評判をよぶこと間違いなしです。宣伝効果として試算
すれば優に２００億円を超えるでしょう。

[417: 匿名さん]

>>412

文句をつけるというよりバス営業所のこれからの拡張計画に対して心配を
抱いております。Ｗ棟希望の方は特に気になるところではないでしょうか。

>>415

自然林を残すこと自体には問題ありません。ただマンションの入居者
に同じ割合で固定資産税負担を課するのには不公平感があります。

あと鎌田公園に対して誰も市民は（例えば周辺住民）は直接固定資産税を
課せられていません。おまけに鎌田公園は市民が市より許可を得れば
バーベーキューをしたり、子供のパーティーをするなど結構使えます。
井の頭公園ＰＨの公開空き地は飲食ダメ、火はだめだから
喫煙ももちろんバーベキューもダメ、マンション住民を含めて午後五時より
朝八時まで立ち入り禁止と規則でがんじがらめで使用価値は
あまりありません。実質使用価値といったらＦ棟の入居者の
窓の外にある景色をよくしているくらいです。

415さんの意見に対して筋を通すなら敷地の約1500坪の公開空き地
を入居者が生存している限り固定資産税を課せられ物
ではなく、いっそうこの際武蔵野市へ売却して鎌田公園のように
利用価値があるものにすればいいのではないでしょうか。

[418: 匿名さん]

武蔵野市市議会議員の梶雅子さんが井の頭公園ＰＨ建設予定地周辺の
住民に対して実施したアンケートでも分かった通り周辺住民は
公開空地を全く希望していません。反対しているのです。
井の頭公園という立派な公園があるのになぜあえて
不特定多数誰でも入れる防犯上よくないものを近所に設けない
といけないのでしょうか。それで中途半端な
午後五時より午前八時は立ち入り禁止という規則が
もうけられることになったのだとおもいます。

鎌田公園は井の頭公園ＰＨの公開空地と全く別性格のものなのです。
鎌田公園は身元が確認できる市民が市から許可を得たら使え
ることになっています。使用してないときは施錠されています。
その結果、周辺住民のあいだで問題視されていないのだと思います。

公開空地は原則午前八時以降午後五時前であれば誰でも
入れます。にもかかわらず、マンションの入居者が
固定資産税を払い、マンション管理費の中から、公開空地の
管理までしなければなりません。（ただ木々は市のものなので勝手に
手入れをしてはいけません。）
415さんの主張は「井の頭公園という立派な公園があるように市民は
緑を望んでいるのです。既存樹林を残すのは、今の時代が
求めていることなのだと思います。」と言うのと
同じ次元のものなのではないでしょうか。

[419: 匿名さん]

私はパスしました。他の中古物件のほうが無難なような気がしました。
入居後係争にならないことを祈ります。このあたりの住民はポリティカル
パワー大です。

[420: 匿名さん]

公開空地というのはマンション敷地の一部なので当然。
固定資産税を払うのが不公平というなら公開空地のある
マンションにはどこも住めない。

[421: 匿名さん]

公開空地のあるマンション自体がほとんどないのでは？

[422: 匿名さん]

いや、そんなことありません。公開空地って結構あるんですよ。

ただ敷地のべ敷地面積4,000坪あるなか3割を公開空地にしてる物件は
指で数えられるくらいではないでしょうか。本当に希少物件です。

まあ敷地がゆったりとしているのはいいかもしれないけど
この誰でも入れる空き地1,300坪に丸々固定資産税がかかるのは
痛い。

[423: 匿名さん]

最初はその立地のよさに目を奪われ、久々に、本気になって入手したい
物件と考えていましたが、その立地のために払う代償の大きさが分かる
につれ、よーく考えなければと思うようになって来ました。
（まー要するに立地意外はほとんどその高額に見合うような見るべき
ものがないのではという疑問です。）
しかしながら、よーく考えるためには、豊富な情報が必要なのですが、
売主側には、豊富で正確な情報を買い手側に提供する意思が無いよう
なので、最後は運を天に任せて、えいやーするしかなさそうです。

それにしても皆さん優先一次の登録状況・結果をどのようにご覧になり
ましたでしょう。売主側の作為を感じたのは私だけでしょうか。

[424: 匿名さん]

>423
私ははずれました。
なんとなく、最初から当たる気がしませんでした。
抽選会には行かれたのでしょうか？
どなたか抽選会に行かれた方はいらっしゃいますか？

[425: 匿名さん]

これは三菱地所に限ったことではなく、どこのデベも同じことをやっています
ので文句はいいませんが、物件の抽選はなぜか午後６時過ぎが多いのです。
週末の６時とか７時にモデルルームにのこのこ出かける人なんて殆どいない
でしょう。このへんに当たり外れのカギがあるように思います。

[426: 匿名さん]

抽選会は当初の計画では月曜だったはずです。少しはましになったのかも。
抽選会にでれば、当たるのでしょうか？

ところで、管理説明会で駐車場代全額管理費に算入すると説明していました。
なんだが納得できない。普通は何割かは修繕積立金に組み込まれるはずなのに。

[427: 匿名さん]

>426
駐車場代をどうするかは管理組合で決めればいい話です。
管理費はもっと高くして、駐車場代はできるだけ修繕積立金に
回すようにした方がいいでしょうね。
ここなら管理費の値上げはすんなり議決されると思いますよ。

[428: 匿名さん]

>423さん

「売主側の作為」って具体的にどういうことですか？完全公開抽選
なのでいかさまの余地はないんじゃないでしょうか。

[429: 匿名さん]

>428さん
完全公開抽選の最中はないでしょう。
でも、その前に何もないと言えますか？

[430: 匿名さん]

ある特定個人に特別な倍率を与える、とかですね。

[431: 匿名さん]

公開空地なんか今はどこにでもあるよ。
この近辺なんかでも、久我山ガーデンヒルズ、ガレリア武蔵野、
イオシス吉祥寺、ラトリエ吉祥寺、デライトシティ、イン・ザ・パーク荻窪、
ジェイパーク三鷹など、ある程度敷地規模が大きいマンションには
必ずといっていいほど公開空地がある。