井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

[三鷹市民]

ここ凄い良い立地なのですが。
正直手の届かない価格になりそうですがとても気になります。
周辺など知ってる方情報交換しましょう。

[222: 匿名さん]

三鷹市の物件も不透明な取引で公開空地を設けさせるなど
業者の好きなようには建てさせていません。
さらに三鷹市は25ｍ以上の高さ制限を課すなど強権に過ぎます。
行政のマンションに対する条例や規制は業者泣かせでしょうね。

[223: 匿名さん]

購入を検討しておりましたが、このスレを見てかなり問題物件であることを
認識、数日前MRで以前の社宅の状況を尋ねてみました。回答によれば、
ごく一部は４階だったが、大部分は２階建てだったとのことでした。そうなると
もと４階建てだったから今回も４階建てでよいではないかという理屈は通用
しません。高さの件といい、公開空地と言いながら実際には不特定多数の
市民は利用しずらい仕組みといい、果たしてここに住んで快適な気分で
いられるかだんだん心配になってきました。明日の夜９時までに住戸要望書
を出さねばいけませんが、やめようという気持ちが強くなっているところです。

[224: 匿名さん]

>223がやめるそうなので競争相手が1人減りました。
純粋にうれしいな。

[225: 匿名さん]

>>223
住宅部分は全部4階建てでしたよ。
むかしからよくある団地タイプの建物でした。

[226: 匿名さん]

＞２２２番さん。
業者は、業者泣かせととるのでしょうが、大多数の一般市民にとっては
歓迎すべき条例や規制であることをお忘れなく。ほとんどのマンション
紛争は業者が「無理が通れば道理が引っ込む」式に強引に計画を
押し進めることに起因しています。くれぐれもご自戒を。

[227: 匿名さん]

今日、最終的に決定した価格表をもらいました。最初に配付された想定価格と
比べるとウインドテラスの住戸が５〜７％低い価格になりましたが、フォレストの
最高価格の住戸は１０万円、率にするとたったの０．０８７％の値下げにとどまって
います。ガーデンとライトの両棟はその中間の下げ幅となっています。人気に
スライドした値付けなのでしょうが、とても割高感が解消されるほどの価格までは
下がっていません。地下駐車場から吹き抜けを通じて舞い上がってくるであろう
排気ガスと騒音を考えると決定価格ではとても買う気になれませんね。もちろん
フォレストの高嶺の花価格は最初からお手上げでしたが、いまやすべてパスと
いうことで要望書の提出はせずに帰ってきました。

[228: 匿名さん]

ＭＲの販売員の話ではウインドの北側にある小田急バスがさらに南よりに
拡張する計画があるとの事でした。もし計画通り進めば、バスの
騒音と排気ガスのお陰でウインドはさらに人気が落ちるのでは。
心配なのはこのマンションといい、バスの駐車場の拡張計画といい
周辺住民には酷な展開の立て続けで周辺住民がどんどん売却に
転じて周辺環境が悪化するということです。とどめは東京都がマンション
建設地の近くにこれから建設予定の外環が大深度地下になった場合、
地上部に街路を造りたいと表明していることです。周辺の環境は現在は
申し分ないのですが、これからもし環八か甲州街道のような幹線道路が
近所にできてしまったら、もしかすると井の頭公園パークハウスもちょっと
前にＭ不動産が高井戸の近くに分譲した物件のようにならないか
心配です。

机上論でしかないのですが、単純計算で公開空地のマンション入居者
の固定資産税の持分は公開空地がないマンションに入った場合より
最大で年間約３割増しになると推定されます。その場合、マンション
入居者にさえ使用制限があり、不特定多数の誰でも入れる空き地のため
固定資産税を一生払い続けると考えると、これから先本当に申し込もうか
悩ましい物です。

[229: 匿名さん]

ここ数日、否定的な意見が相次ぎ、要望書を提出するかどうか迷っていました（今日
が最終日です）。ふと思いついて、井の頭公園とその周辺を散策してきましたが、
公園に隣接するというロケーションのすばらしさを再認識しました。公開空地の
問題や、仕様に対して割高感があるのはマイナス要因として納得できますが、
やはり、ここは、購入者が立地（ロケーション）に対して、どれだけの価値を置く
かが、購入の決め手になると思います。私は、角部屋は無理ですが、フォレストの
いくつかの部屋を要望書に書き込み、提出しました

[230: 匿名さん]

ここのMRに行きましたが、営業マンもつかずお茶も出ないMRは初めて。
個人情報はあまり記載しなかったけど、我が家でも買える部屋はいくらでもある
けど、買う気うせましたね。
我が家は対応も素晴らしい、久我山ガーデンヒルズを契約。
購入を考えている方の雰囲気もこちらの方が好みだったので。

[231: 匿名さん]

不自然だったのは今までホームページなどで都市居住再生融資が使えるといっておきながら実際価格発表会へ行ってみると、使えなといっていたことです。この数年十数個所の物件をみてまわったけど今まで途中でこのような条件を変更してきたところはありませんでした。これって普通？

都市居住再生融資は年収に関係なく物件価格の８割まで公庫の普通の金利で借りられます。今回は一応公庫は使えるみたいですが、世帯年収を８００万円超えていると価格の５割までしか借りれなく、貸出金利も年収８００万以下の人よりかなり高くなります。この物件に適用されない理由はそれなりにあると思いますが、金額が高額なのではっきり行って期待していました。当たり前だと思っていました。年収８００万以下ででこの物件に申し込む人はいるのでしょうか。この物件は多分変な客引きをしなくても人気はあるだろうから意図的に適用されないものを適用されると言っていたものではないと思いますが。。。

モデルルームの方はは数日前この旨案内を送ったといっていたので家に帰って見てみるとこれかの流れの説明のような用紙に小さく記されていました。

「今は銀行ローンもお安いですよ」とまだ申し込みもしていないの東京三菱銀行を進めていたのも不自然に感じました。

一応要望書は書いてきましたが、この物件は価格が高いのはさておき、毎年払わないといけない公開空地のための固定資産税数万円、多分高くつく借り入れ利息からみてやはり少しでも庶民を自覚している人間は手を出さないほうがいいように思えてきました。

[232: 匿名さん]

今は小型マンションは別として公開空地のない大型マンションはないと思いますが。
それからマンションから公園へ直接入れないのが良くないという意見がありましたが
公園はマンションの庭ではないので他の皆さんといっしょに公園の出入り口から
出入りするのがふつうの感覚だと思います。

[233: 匿名さん]

完売必死なのに営業からよく電話来るな。さすがに１億以上出す人は
少ないのかな。住民に配慮したおかげで角部屋なのに窓が小さいのが不満。

[234: 匿名さん]

確かに住宅金融公庫都市居住再生融資はダメとか、小田急バス車庫の敷地が
パークハウスの方に拡大されるとか、後出しジャンケンみたいなことが多すぎ
ます。天下の三菱地所がこんな商法をするとは考えてもみませんでした。
気分が悪いので要望書の提出は見送りました。

[235: 匿名さん]

232さん、マンションの敷地の3割超が公開空き地、それもマンション住民
までに使用時間の制限があるマンションなんてあまりないのではないで
しょうか。

公園に直接入れないのはセキュリティー上の問題ではないので
しょうか。物件から公園に直接アクセスポイントを設けると、公園から
部外者が侵入するリスクを高めることになるでしょう。

防犯カメラを設置しても普通の感覚の人に対しては抑制効果がある
かもしれないですが、もともと犯罪を企ててる人には無意味でしょう。
防犯カメラの死角から侵入するなど手立てはいくらでもあると
考えられます。その上、2ｍくらいのフェンスなら小学生でも超えられます。

もし防犯カメラに侵入者が写ったとしても警備会社のレスポンスタイムは
秒単位でなく分単位、それも10分ー30分単位ではないでしょうか。
管理人は警察か警備会社に通報する以外特別なにかするとも思えま
せん。

[236: 匿名さん]

これらの問題は公開空き地の夜間の侵入に対しても当てはまると思いま
す。仮に一般市民が興味本位で規定時間外に公開空き地に入ったとしま
しょう。この人がベンチに座ってボーと座っていただけなら巡廻車で
駆けつけた警備会社の社員は、この人に公開空地の規定を説明し退去を
求めるでしょうが、それ以上の強制行為をとることは法的に難しいのでは
ないのでしょうか。公開空き地に侵入以外に重罪と思われる行為を行って
いない限り警備会社の社員には逮捕権はないと思います。

この人物が瞑想にふけっていて一向に呼びかけに応じないため警察を
呼んでパトカーが出動したとしても、使用時間外であっても公開空き地での
出来事なので、この人物が明らかな犯罪行為を行っていない限り積極的に
アクションを起こすことはないのでしょうか。もししょうがなく警察が
この人物を連行することに至っても、それまでに相当の時間が経過し
騒ぎがおきているでしょう。

仮定ではありますが、公開空き地とは、202さんのリンクの中で出てくる
暴走族のたまり場になるなど最悪の事態まではいかずともこのような
リスクもあると思います。「防犯カメラを設置する」「24時間監視する」
などの対策のみでは不足なのではないでしょうか。

[237: 匿名さん]

このスレのキーポイントは・・・

　久我山ガーデンヒルズ　　公開空地　　固定資産税　　　ですな。

[238: 匿名さん]

>237さん
何でですか？
久我山ってキーですか？

[239: 匿名さん]

抽選が２回に分けて行われ、第一回が１階＆３階住戸、第二回が
２階＆４階住戸が対象という風に分かれているのは理解できます。
しかし、一回目の抽選の対象である住戸で落選した人が、そのま
ま２回目の対象住戸に登録できて再び抽選を受けることができると
いうのは、問題だと思います。最初から２階や４階を希望している
人にとっては、かなり不公平な抽選です。こんなやり方は他に聞い
たことないですね。

[240: 匿名さん]

タイミングよく否定的な意見が激増しましたが、
これってやっぱり倍率を落とすための作戦だったんでしょうか。
でも要望書提出を見送りさせるほどの決定打は出なかったですね。

[241: 匿名さん]

「倍率落とし」ではなくて、要望書提出を判断する際に噴出した疑問点や
否定的なポイントと捕らえるべきでしょう。私も２３９で否定的な意見は
述べましたが、要望書はしっかり提出していますよ。抽選に向けて登録
するかどうかは、さらに判断が必要と思っています。鋭意情報収集中で
す。倍率が高いのはＦの角住戸やＬの最上階だけで、ＷやＧは不人気
のようですね。今のままの値段では確実に売れ残りが出ると思いますよ。
立地だけに胡坐をかいた物件で他の面は大したことはありませんが、
それでも、私を含めて上記人気住戸に住みたい人は購入を検討すると
思いますよ。立地のよさとその他のマイナスポイントを天秤にかけて判断
するしかないと思っています。

[242: 匿名さん]

241さんの言うとおりです。希望住戸要望書に基づいて優先販売住戸が
決まりますので、希望住戸要望書が集められているときに「倍率落とし」
をしてしまったら、目当ての部屋に人気が集まらず販売してほしい部屋
が一般販売に持ち越されてしまうことも考えられます。（240さんの意見
も一理あります。本当に購入したい人はこの掲示板にどんなことが書かれ
てようが影響はされたいと思います）。

ここでは否定的、批判的な意見を揶揄するのではなく、実際購入検討の
ための重要な材料として見た方がよいのではないでしょうか。業者は
都合のいいことは聞かなくてもはいくらでも提供してきます。反対に
都合の悪い情報は聞いても素直に教えてくれないことがあります。

[243: 匿名さん]

それにしても、この物件の担当者たちは態度悪いですね。問い合わせして
も慇懃無礼で人を小ばかにした反応だし、敷地内見学会もＤＭ届く前に「す
でに定員で締め切りました」と言うだけで、追加見学日を設けたりする意志
もない。文句言うと「人気の高い物件で問い合わせが殺到していますので」
と言い訳する。他社は即日完売するような超人気物件でも、きちんと対応し
てくれたし、イベントも追加で実施してくれましたよ。「客にマンションを買っ
て頂く」ではなくて「売ってやる」的な態度が酷いですね。この物件は立地
が素晴らしい以外は平均点以下ですね。担当が今からこんな態度では、
今後何か問題おきても誠実に対応してもらえそうにない、と感じざるを得ま
せん。「マンションは立地」と考えていた私も、要望書出したけど、正式登
録するかは迷うところですね。三菱は他の物件を見たときも「新築マンショ
ンの３割の部屋は売れ残るもの」と平気で言っていたぐらい。本物件も、高
い部屋さえ売り切れば、売れ残りの部屋は三菱系の会社の社宅として賃
貸にまわすつもりでしょうか。問い合わせる度、ＭＲに足を運ぶ度に腹が
たつ物件も珍しいですよ。それでも立地の良さのせいで、完全にあきらめき
れない自分も情けないけど。

[244: 匿名さん]

将来の東京外環なる高速が吉祥寺あたりをぶっちぎる計画があると聞きました。
どなたか御存じの方教えてください。

[245: 匿名さん]

まあ立地がいいので問い合わせは結構あるだろうけど、実際資金面
から考えて購入が可能で実際購入を検討する人はそんなに販売員
がてんてこまいになるくらいいないんじゃないだろうか。

週末にモデルルームに行くと確かに大盛況って感じはしなくも
ないけど、それってよっぽど変な物件じゃなければ当たり前。

対照的にモデルルームに平日に行くと閑古鳥が鳴いているって感じ。
ゆっくり静かにＭＲを見たい人にはお勧め。

普通以上の倍率がついているのはＦの上のほうの階との億以上の角
部屋だけ。ＧやＷはいくら立地がいいといっても目の前が
マンションじゃあ割高な価格を払っておまけに一般公開の何の利用価値
のない空き地のための割り増し税金を払ってまで住む価値はない。

Ｆだったら目の前が公開敷地で景色がいいからその分税金を払うのも
わかるけどＷやＧはいいことないのにも同じ持分になるのはどうしても
不利。

[246: 匿名さん]

２４２さんの言うように希望する部屋に人気が集まらなかった場合、
その部屋を一般販売に回すというのはどういった意味があるのでしょう？
買いたい人がいるのになんで一般販売まで待たなければならないのでしょう？
三菱にとって何が得なのか理解できません。
それに他人事と思っていた小田急バスの駐車場拡幅はきょう見たところ、
間に家が１軒あるだけで、ほぼ目の前に迫る勢いでした。ほんと、びっくりしました。
あの一軒家はマンション建設よりガックリきてるだろうなあ〜。
もし、あの間にある家も売りに出されてなくなったら、ガーデンまで排ガスが来るのでしょうか？
ウインドとライトの北側の住む人はバスの音だけでなく排ガスの臭いも辛そうでかわいそう…

[247: 匿名さん]

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[248: 匿名さん]

244: 南町を思いっきりぶっちぎります。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[249: 匿名さん]

南町町を通る外環ができることは結構昔から計画されていました。最初計画が出たときは南町の地価は暴落しましたが、大深度地下案が出てからは持ち直しました。ただ現在もっと深刻な問題は都の方が大深度地下になった場合上部に街路を引く意向を示していることです。この問題について今月（確か土曜日の20日？）武蔵野市長と市民の懇談会が南町コミュニティーセンターで行われる予定です。

[250: 匿名さん]

外環は、このマンションの３００メートルほど東側を通過しますね。
モデルルームの東側約１００メートルのところで立教女学院の西端も
ほんの少しだけ道路計画に引っ掛かっています。
>２４９さんもおっしゃるとおり、この計画は昭和４１年に発表されたもので、
もう４０年近く経っています。

[251: ２５０]

計画が発表された当時、既に住宅街となっていた区間もたくさんあるために、
反対がたいへん強く、昭和４５年当時の根元建設大臣により、凍結宣言がなされました。
しかし、凍結というのは白紙撤回ではないので、道路の線引きはずっとそのまま残っており、
道路予定地上の住民は、家を建て替えるにも、鉄筋コンクリートや地下室はつくれないなど、
今現在でも規制を受けた状態が続いています。

[252: ２５０]

そして、石原都知事になってから、計画がにわかに動き始めました。
高架による高速道路計画を撤回して、大深度地下法の適用により
高速道路を建設するというものです。
大深度地下法では、地下４０メートルより深い部分には所有権が及ばないと
規定されているので、用地買収の必要はないわけです。
外環の高速道路が大深度地下で建設されることになれば、
日本で初めて、このまだ新しい法律を適用するケースになるかもしれません。

[253: ２５０]

地表部については、高速道路とは切り離して考えるということになっているので、
大深度地下による高速道路建設が先行されるはずです。
インターなしが基本となり、インター設置に関しては地元区市や住民の意向を
尊重しながら設置を検討していくとされているようです。
練馬区は、大泉インターがすでに外環の埼玉区間の終点になっているので、
インターを降りた車や高速に乗る車が住宅地に入って来て困っているということで
青梅街道にもインターをつくって欲しいと要望していますが、杉並区は、
外環が善福寺公園の真近を通ること（井の頭公園の近くも通りますがそれ以上に近い）や
もともと静かな住宅地で風致地区にも指定されているということで、
住民の意向を汲み取り、インター設置には反対の表明をしています。

[254: ２５０]

武蔵野市や三鷹市は、ずっと高架による外環建設には反対の立場を取ってきましたが、
大深度地下ならば反対はせずに、住民との協議を重ねていくとの立場を取っています。
武蔵野市では、地表部をどうするかということが課題になりつつなるようです。
案としては、グリーンベルトや公園、バス交通を主体としたコミュニテイ道路、幹線道路を通す、
など都や国からもいくつか案が示されています。
三鷹市の東八道路にはおそらくインターは設置されると思います。
大深度地下といっても、中央高速や東名高速との連絡をしなければ
環状道路の意味を成さないので、東八道路付近や甲州街道付近では
地上に上がってくる部分もつくらなければなりませんからね。

[255: 匿名さん]

250さん、詳しいご返信ありがとうございます。中長期な将来的には問題に
要なりうる要素を含んでいますが、住民などの反対を考慮すると今後数年
にできるものではなさそうですね。

[256: 匿名さん]

評価の高いマンションの第１位に選ばれてますね。

http://www.mansionadvisor.com/

[257: 匿名さん]

上記のページによると人気度＝マイページ登録数/総戸数。
（１０３/１１９＝８７％）

これって意味あるの？評価も2件しかなかった。2ユーザーからの
評価では統計的に有意ではないでしょう。　

[258: 匿名さん]

上記の評価は当てにならないですね。参考にはなりますが。専門家や
目の肥えている人が判断すれば、この物件で高く評価できるのは立地
だけでしょう。内装や構造面は極めて平凡だし、大半の住民に不要な
公開空き地の存在や高い固定資産税、法外と言ってもよいＷＧ棟の値
段などを考慮すると、魅力は半減します。
高評価の物件というのは、本来、値段と内容が釣り合ったものを指すと
思います。その点、この物件はＦ棟のみ取り上げれば９０点以上の高評
価でしょうが、Ｇ、Ｗ、Ｌ棟を含めてみたら、せいぜい７０点ではないでしょ
うか。

[259: 匿名さん]

２５８番さんのご意見に全面的に賛成。大体２５６番さんの紹介している
ような場所で高い評価を得ても、マユ唾と考えたほうがいいですよ。
自然樹林の問題、G棟とW棟の間にある地下からの吹き抜け、隣接
住宅との関係、小田急バス車庫の拡張、大深度地下高速道の
問題等々、あまりに潜在的な問題の多すぎる物件です。ここを買う方々
勇気にびっくりしています。

[260: 匿名さん]

会員数が15000人いて、そのうち103人がお気に入りに登録してるなら
注目度という観点において、参考になるかもしれないね。

[261: 匿名さん]

この物件の情報収集にあったていろいろなサイトを見ましたが一番
書き込みが多いのはここのようですね。上に出てくるＭａｎｓｉｏｎＡｄｖｉｓｏｒ
はやはりいろいろと個人登録を登録しないといけないので面倒くさいか
らでしょうね。

ここではちょっと何か意図があってこの物件をけなす書き込みもあるように
も思えますが、冷静に考えると考慮しなくてはならない問題も結構提供
されていますね。

業者頼りじゃなく購入者がストレートに情報交換できる媒体を探して
いたのですが、良しも悪しもここしかないのでしょうか。２Ｃｈの方は
ちょっと購入者の情報交換という趣旨からは外れているような感じがします。

[262: 匿名さん]

よく２Chの方というコメントを拝見しますが、具体的にどなたのことでしょうか？
どういう人が２Chの方なのか、よくわかりません。
ネットで情報を取っている人は多かれ少なかれ２Chを見ているわけで、その
情報をどう取捨するかというのは、各人の判断でしょう。

[263: 匿名さん]

262さんどうもあいまいな表現ですみませんでした。

上の書き込みで指しているのは２Ｃｈ的な表現をする人ではなく２Ｃｈの掲示板
のことです。直接本物件のスレッドは２Ｃｈで立っていないと思いますが、
いくつかの掲示板で話が出てきています。ただ２Ｃｈでのコメントは
断片的か極端でした。

でも「２Ｃｈ的な」のような表現でも何かしらの情報価値はあると思います。
極端に批判的な書き込み、またはマンション業者？と思われるような
肯定的な発言、どれもそれなりに意味があると思います。

私が言いたかったのは、意図的と思われる書き込みばかりではなく、
純粋に本物件の購入（または不購入）へ向けて
情報交換をしたいひとにももっと書き込んでほしいということでした。

[264: 匿名さん]

公園そばで空気がきれいだと思っていたのに、道路建設とは心底がっかりです。井の頭通りの交通量も増えるでしょうしね。
ずいぶんマイナス要素が出てきたので、ここで自分にとってのプラス要素が何かもういちど冷静に考えてみたいです。

[265: 匿名さん]

道路ができると何か不都合なことでもあるのでしょうか？
環境面ではほとんど影響ないですよね。

[266: 匿名さん]

吉祥寺南町に外環が計画道路として入っていることなんて、周知の事実かと思ってました。

[267: 匿名さん]

道路ができると空気が汚れたり、子供がいる家庭は安全面でも
心配事が増えるでしょうね。この物件は立地と環境が全てと言っ
てもよい物件。それが損なわれる要因が大きくなれば、物件とし
ての魅力は小さくなるでしょう。なぜなら、利便性や物件そのもの
の良さを重視するなら、都心や他の場所にいくらでも優れた物件
はありますから。
考えてもみてください。この物件の平均価格７０００〜８０００万前後
を出せるなら、都心にある８０平米の駅近物件のほとんどを購入でき
ますよ。
この物件について詳しく知れば知るほど、購買意欲が少しずつ萎え
てきています。ＭＲの担当の態度も悪いし。まだ最終的に見送るか
どうか決めていませんが。抽選までまだ時間があるので。

[268: 匿名さん]

できるかどうかもわからない道路のことで悩むこともないでしょう。
できたとしても何十年も先の話でしょうから、ここを買う人の
ほとんどは道路ができる頃には死んでいるのでは。

[269: 匿名さん]

石原知事は本気ですよ。彼は何十年もかけたりしないでしょう。

[270: 匿名さん]

http://www.irev.org/shakai/mitubisi1.htm

[271: 匿名さん]

２７０番さんの提示されたＵＲＬに書いてあることは、この物件のＭＲを
訪れる度に私が感じる事とかなり一致します。
私も真剣に家を探しているので、これまで３０件近い物件の担当と接し
てきましたが、三菱は首を傾げたくなる対応が目立ちます。
Ｄ社、Ｎ社、Ｓ社、Ｔ社など、他物件のＭＲで嫌な思いをしたことは、ほ
とんどありません。自己資金も多いし、冷やかしではなく真剣に物件を
探している以上、売り手に不当な扱いを受ける理由はないのですが。
ＭＲで別の担当者が他の顧客に傲慢な態度で接しているのを見て、
これは担当個人の問題ではなく、三菱の体質なのではないかと感じる
に至っています。