井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

[三鷹市民]

ここ凄い良い立地なのですが。
正直手の届かない価格になりそうですがとても気になります。
周辺など知ってる方情報交換しましょう。

[202: 匿名さん]

157さん、　１６５さん、レスがちょっと遅くなりますが周辺住民の反対がないということはないです。ご興味があれば武蔵野市市議会議員梶雅子さんが実施した「吉祥寺南町マンション建設」アンケートに対してのご意見全文掲載をご覧ください。ここで付近の住民の方々から上げられる諸問題は解決されたのか心配です。

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai003.html

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai002.html

[203: 匿名]

１９９と２０１は、イラクでのあの映像です。即刻、削除してください。お願いします。ほとんどの荒しはスルーですが、このような映像を貼り付ける方に憤りを禁じ得ません。

[204: 匿名さん]

>202
付近住民のエゴって醜いね。そんなにマンションが嫌なら
付近住民でお金を出して土地を買い取ればいいのに

[205: 匿名さん]

反省しています。すみませんでした。

[206: 匿名さん]

イラクでの映像のアドレスを
貼り付けする方がいるので
管理人から警察に調べてもらってはいかがですか？
何らかの犯罪にあたるはずです。

[207: 匿名さん]

変な貼り付けは無視して、物件の話をしましょう。
>202
確かに、これらの問題がクリアになったかは気になりますね。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

>198
私は売主ではないですが、言わせていただけば…
(1) 棟の配置上、ワイドスパンにはできなかったため、やむを得ず吹き抜けを
　　設けてプライバシーを保った。
　　確かに間取りはイマイチな感じがしますが、２戸１エレベーターとかにしなければ
　　ＰＰ分離がなされた間取りはしにくいと思います。
　　吹き抜けを使うのって、高級っぽい低層マンションに結構多くありませんか。
(2) 東側と西側の小窓は、近隣の住宅への配慮なのではないでしょうか。
　　あくまで風を入れるだけと割り切った方がよいのでしょう。
　　モデルルームでも、近隣の住宅に配慮して、すりガラスとか使ってましたよね。
　　あの辺りでは、そういう配慮が必要なのでしょう。
　　北側の小窓は、バスの車庫があるから小さくしているのでしょう。
(3) 地下車庫＋機械式駐車場というのも、いまや当たり前ですよね。
　　そうじゃないところってあんまり聞いたことがありません。
　　（それこそ超高級物件のホーマットとかくらいでしょうか）
　　それに地下駐車場を平置きにすると広い面積が必要となるため、１Ｆの
　　庭がなくなってしまうでしょう。
　　（Ｗ棟の１Ｆがテラスになっているのはそのためです）
(4) 市ときちんと交渉もせず、地上３Ｆ地下１Ｆの実質４Ｆ建てをつくるよりは
　　はるかにましだと思います。
　　１低地域で地下を掘る会社って多いでしょう。
(5) これも対応しているところって野村くらいでしょう。
　　プレミアムだのコンフォートだのといって、一般仕様と金持ち仕様とを無理繰り分けて
　　いる会社もありますが、それよりははるかにましだと思います。
どうでしょうか？

[208: 匿名さん]

ここはほしくても買えない人たくさんいるからへんな書き込みも増えるでしょう。
反応しないでスルーすることです。Fの角部屋希望のせいかは知らないけど
営業から必死な電話が来る。抽選になるの分かっているので　じっと待つだけ。

[209: 匿名さん]

202>　結構読み応えあります。この物件はよいところにばっかり注目
しがちな物件なだけこのようにマイナス部分の検証は真剣にこの部件を
検討しているものとして貴重なものです。吉祥寺の住民は閉鎖的との
見方もありますが、仮に当選してこの物件に住めたとしても近所付き合い
が難しくなりそうです。

204>　この物件は上の書き込み（166さん）で出たＯＡＰ（大阪
アメニティーパーク）のように減損会計導入の前に三菱マテリアル
が土地を手放すのを三菱地所が多分入札なしで買い取った物件
なので部外者がどんなに金を積んでも土地を購入することはでき
なかったのではないでしょうか。購入できたとしても価格はかなり
のものになったでしょう。土地坪単価200万円と控えめに見積もって
も200万ｘ4000坪は80億円になります）。

207> （5）についてなのですが確かＭＲの担当者はＦの角部屋８戸
のみについては仕様変更を認めると言っていました（他の部屋は
原則不可）。これは明らかに一般仕様と金持ち仕様に分けていますよね。

[210: 匿名さん]

１９８番さんのご意見に全面的に賛成です。特に自然林と称する甚だ不自然な
存在がひっかかっていました。やはり不透明な取引があったのですね。
２０２番さん提供の情報を見て愕然としました。確かに周辺には垂れ幕とか
張り紙とかはなく、一見平和的に見えますが、根強い反対があったとは初めて
知りました。そういえば、初期の書きこみにこれは三菱地所の失敗プロジェクト
だという意見がありましたが、底流にある諸事情を伺うと、やはり問題物件
なのだとわかりました。７日の正式販売価格発表会でそれらのことを確認して
態度をきめようと思っています。
なお、２０７番さんのご説明は（３）以外はほとんど説得力のないご説明ですね。

[211: 匿名さん]

吉祥寺居住の方々が閉鎖的であるとは全く思いません。現場を実際に見て
なぜこのような良好な低層住宅地に４階建てマンションを建てるのか、地元民
でない私も大変疑問に思いました。そして事情を知らなかった私は地元の
方々は大変理解があるのだと信じ込んでいました。推進する人々は、反対なら
何故地元住民が金を出して買い取らないのかという論理で批判しますが、
それは無理というものです。それよりは事業者が周辺環境に見合った計画を
立てることが一番自然です。天下の三菱地所が中小デベロッパー並みの
事業を強行していることに悲しみを禁じ得ません。

[212: 匿名さん]

国立のマンション訴訟を見ていると、こういう反対には向い風が吹いているようですね。
なぜか中央線にこういう反対が多いのですが、なぜなのでしょうか。

明日から要望書受け付けですが、みなさん出されるのですかね。

[213: 匿名さん]

売主も企業なので慈善活動でやっているわけではないので、できるだけ
確実に、できるだけ多くの利益を上げなければなりません。これらの
プライオリティーから法的な観点から見てぎりぎりの11.99ｍの4階建て
の客をなめているとしか思えない貧相な間取りのマンションという発想が
出たのだと思われます。

3階建てでもっと占有面積が広い富裕層を想定したマンションをつくり
ちゃんと売れれば採算はある程度確保できるのでしょうが、現在の
ご時世、売れ残った場合のリスクが高すぎたのでしょうか。立地が
大変魅力的だから多少つまらない間取りでもある程度小さめに作れば、
割高な価格設定でもほぼ確実に販売でき企業側が望むローリスク、
ハイリターンが達成できるのでしょう。

[214: 匿名さん]

急に否定的コメントが増えて、それはそれで貴重で意味のあるものなのですが、
ここでのご意見には真剣にお考えのものと、そうではなく単にこの物件を否定したい
（妨害したい）というものがあるように見受けられます。
地域住民にマンション建設の意見を聞けば反対するのは当たり前で、全く驚きは
ありません。私だって近隣に住んでいれば反対します。ただ、４階建てはおかしいと
いってももとから４階建ての社宅が建っていたことからすると説得力はないと感じて
しまいます。（尤も、東側隣接地にお住まいの方は、いきなり壁がたつようなもので
憤りをお感じでしょう。またクルマが増えるという指摘は正当です。）
武蔵野市と不透明な取引といっても、一番責められるべきは住民さえ望んでいない
公開空地に拘った市側ではないかと思われます。
高級仕様でない云々は個人の価値観の問題でしょうから、これで気に入らなければ
買わなければよいだけでしょう。確かに？は多いです。それでも多くの人が要望書を
出すのではと思いますよ。

は

[215: 匿名さん]

多分、かなりあっさり売切れちゃうんだろうね。

[216: 匿名さん]

よくわからね。
不透明とはなんでしょうか。
武蔵野市は大木や既存樹林を残す施策をやっているみたいですし、
緑化への観点や公園隣接の特殊性から自然林を残すとの指導は、
むしろ、宅地開発指導要綱や各市町村ごとに作成している
都市計画マスタープランとの整合性を図った結果だと理解しています。
三菱地所なんかはそんなことは百も承知でしょうけどね。

[217: 匿名さん]

自然林という事業者と行政の八百長はやはり不自然です。
一番責められるべきは行政ですが、事業者も問題です。
何も知らない購入者をだましていることになりませんか。
地所が配付している説明書では購入検討者には真相は
わからないようになっています。

[218: 匿名さん]

214>> ただ、４階建てはおかしいといってももとから４階建ての社宅が
建っていたことからすると説得力はないと感じてしまいます。

この考え方こそ説得力がないように思えます（周辺住民に対し
「マンションがいやなら敷地を買えばいいじゃん」と同レベルの議論
なのではないでしょうか）。確かに旧三菱マテリアル吉祥寺アパート、
吉祥寺寮は一部四階建てでした。ただかなり古いつくりだったので
階高が低く建物の高さは１１．９９ｍはなかったと思います。あと現在は
マ社の寮などの位置などはもう現地では確認できませんが、
ゼンリン住宅地図（全国どこのセブンイレブンでもカラーコピーから
２００円？位でプリントできる：本当にこの物件をまじめに検討して
いるのなら周辺の住宅地図くらい見ておいたほうがいいのでは？
ＭＲの帰りにでも井の頭公園駅前店でプリントしてみては？）を
見るとわかるのですが、寮、アパートはかなり小さい５棟により
構成されていました。建設予定のマンションよりはるかに小規模
なものでした。敷地の約６割はテニスコートや空き地として残って
いました。容積率、建蔽率を４千坪ある敷地へきちきちに立てる
マンションとは別次元のものでした。

どこか上のスレッドで今回のマンションが旧マ社の社宅と同じ規模だから
周辺の反対がないような意見がありましたが周辺の状況を理解していない
方の適当な意見としか思えません。

[219: 匿名さん]

国の定める基準を何百倍も超える有害物質が検出されていながら
そのことを伏せてマンションを販売した疑いで当局から現在強制捜査を
受けている業者なので事業者と行政の自然林に関する不透明な
取引をあいまいな説明で終わらせるくらいはかわいいものなのでしょう。
でも真剣に検討している場合は納得いくまで追求したほうがいいでしょう。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200410280029.html

http://www.kahoku.co.jp/news/2004/11/2004110101003395.htm

[220: 匿名さん]

このマンションは三鷹市にあるパークハウス三鷹連雀通りと比べてどうでしょうか？
三鷹のほうは大通りに面しているなどかなり違いがありますけども。

[221: 匿名さん]

220さん
立地、価格とも比較の対象ではないと思いますが。

[222: 匿名さん]

三鷹市の物件も不透明な取引で公開空地を設けさせるなど
業者の好きなようには建てさせていません。
さらに三鷹市は25ｍ以上の高さ制限を課すなど強権に過ぎます。
行政のマンションに対する条例や規制は業者泣かせでしょうね。

[223: 匿名さん]

購入を検討しておりましたが、このスレを見てかなり問題物件であることを
認識、数日前MRで以前の社宅の状況を尋ねてみました。回答によれば、
ごく一部は４階だったが、大部分は２階建てだったとのことでした。そうなると
もと４階建てだったから今回も４階建てでよいではないかという理屈は通用
しません。高さの件といい、公開空地と言いながら実際には不特定多数の
市民は利用しずらい仕組みといい、果たしてここに住んで快適な気分で
いられるかだんだん心配になってきました。明日の夜９時までに住戸要望書
を出さねばいけませんが、やめようという気持ちが強くなっているところです。

[224: 匿名さん]

>223がやめるそうなので競争相手が1人減りました。
純粋にうれしいな。

[225: 匿名さん]

>>223
住宅部分は全部4階建てでしたよ。
むかしからよくある団地タイプの建物でした。

[226: 匿名さん]

＞２２２番さん。
業者は、業者泣かせととるのでしょうが、大多数の一般市民にとっては
歓迎すべき条例や規制であることをお忘れなく。ほとんどのマンション
紛争は業者が「無理が通れば道理が引っ込む」式に強引に計画を
押し進めることに起因しています。くれぐれもご自戒を。

[227: 匿名さん]

今日、最終的に決定した価格表をもらいました。最初に配付された想定価格と
比べるとウインドテラスの住戸が５〜７％低い価格になりましたが、フォレストの
最高価格の住戸は１０万円、率にするとたったの０．０８７％の値下げにとどまって
います。ガーデンとライトの両棟はその中間の下げ幅となっています。人気に
スライドした値付けなのでしょうが、とても割高感が解消されるほどの価格までは
下がっていません。地下駐車場から吹き抜けを通じて舞い上がってくるであろう
排気ガスと騒音を考えると決定価格ではとても買う気になれませんね。もちろん
フォレストの高嶺の花価格は最初からお手上げでしたが、いまやすべてパスと
いうことで要望書の提出はせずに帰ってきました。

[228: 匿名さん]

ＭＲの販売員の話ではウインドの北側にある小田急バスがさらに南よりに
拡張する計画があるとの事でした。もし計画通り進めば、バスの
騒音と排気ガスのお陰でウインドはさらに人気が落ちるのでは。
心配なのはこのマンションといい、バスの駐車場の拡張計画といい
周辺住民には酷な展開の立て続けで周辺住民がどんどん売却に
転じて周辺環境が悪化するということです。とどめは東京都がマンション
建設地の近くにこれから建設予定の外環が大深度地下になった場合、
地上部に街路を造りたいと表明していることです。周辺の環境は現在は
申し分ないのですが、これからもし環八か甲州街道のような幹線道路が
近所にできてしまったら、もしかすると井の頭公園パークハウスもちょっと
前にＭ不動産が高井戸の近くに分譲した物件のようにならないか
心配です。

机上論でしかないのですが、単純計算で公開空地のマンション入居者
の固定資産税の持分は公開空地がないマンションに入った場合より
最大で年間約３割増しになると推定されます。その場合、マンション
入居者にさえ使用制限があり、不特定多数の誰でも入れる空き地のため
固定資産税を一生払い続けると考えると、これから先本当に申し込もうか
悩ましい物です。

[229: 匿名さん]

ここ数日、否定的な意見が相次ぎ、要望書を提出するかどうか迷っていました（今日
が最終日です）。ふと思いついて、井の頭公園とその周辺を散策してきましたが、
公園に隣接するというロケーションのすばらしさを再認識しました。公開空地の
問題や、仕様に対して割高感があるのはマイナス要因として納得できますが、
やはり、ここは、購入者が立地（ロケーション）に対して、どれだけの価値を置く
かが、購入の決め手になると思います。私は、角部屋は無理ですが、フォレストの
いくつかの部屋を要望書に書き込み、提出しました

[230: 匿名さん]

ここのMRに行きましたが、営業マンもつかずお茶も出ないMRは初めて。
個人情報はあまり記載しなかったけど、我が家でも買える部屋はいくらでもある
けど、買う気うせましたね。
我が家は対応も素晴らしい、久我山ガーデンヒルズを契約。
購入を考えている方の雰囲気もこちらの方が好みだったので。

[231: 匿名さん]

不自然だったのは今までホームページなどで都市居住再生融資が使えるといっておきながら実際価格発表会へ行ってみると、使えなといっていたことです。この数年十数個所の物件をみてまわったけど今まで途中でこのような条件を変更してきたところはありませんでした。これって普通？

都市居住再生融資は年収に関係なく物件価格の８割まで公庫の普通の金利で借りられます。今回は一応公庫は使えるみたいですが、世帯年収を８００万円超えていると価格の５割までしか借りれなく、貸出金利も年収８００万以下の人よりかなり高くなります。この物件に適用されない理由はそれなりにあると思いますが、金額が高額なのではっきり行って期待していました。当たり前だと思っていました。年収８００万以下ででこの物件に申し込む人はいるのでしょうか。この物件は多分変な客引きをしなくても人気はあるだろうから意図的に適用されないものを適用されると言っていたものではないと思いますが。。。

モデルルームの方はは数日前この旨案内を送ったといっていたので家に帰って見てみるとこれかの流れの説明のような用紙に小さく記されていました。

「今は銀行ローンもお安いですよ」とまだ申し込みもしていないの東京三菱銀行を進めていたのも不自然に感じました。

一応要望書は書いてきましたが、この物件は価格が高いのはさておき、毎年払わないといけない公開空地のための固定資産税数万円、多分高くつく借り入れ利息からみてやはり少しでも庶民を自覚している人間は手を出さないほうがいいように思えてきました。

[232: 匿名さん]

今は小型マンションは別として公開空地のない大型マンションはないと思いますが。
それからマンションから公園へ直接入れないのが良くないという意見がありましたが
公園はマンションの庭ではないので他の皆さんといっしょに公園の出入り口から
出入りするのがふつうの感覚だと思います。

[233: 匿名さん]

完売必死なのに営業からよく電話来るな。さすがに１億以上出す人は
少ないのかな。住民に配慮したおかげで角部屋なのに窓が小さいのが不満。

[234: 匿名さん]

確かに住宅金融公庫都市居住再生融資はダメとか、小田急バス車庫の敷地が
パークハウスの方に拡大されるとか、後出しジャンケンみたいなことが多すぎ
ます。天下の三菱地所がこんな商法をするとは考えてもみませんでした。
気分が悪いので要望書の提出は見送りました。

[235: 匿名さん]

232さん、マンションの敷地の3割超が公開空き地、それもマンション住民
までに使用時間の制限があるマンションなんてあまりないのではないで
しょうか。

公園に直接入れないのはセキュリティー上の問題ではないので
しょうか。物件から公園に直接アクセスポイントを設けると、公園から
部外者が侵入するリスクを高めることになるでしょう。

防犯カメラを設置しても普通の感覚の人に対しては抑制効果がある
かもしれないですが、もともと犯罪を企ててる人には無意味でしょう。
防犯カメラの死角から侵入するなど手立てはいくらでもあると
考えられます。その上、2ｍくらいのフェンスなら小学生でも超えられます。

もし防犯カメラに侵入者が写ったとしても警備会社のレスポンスタイムは
秒単位でなく分単位、それも10分ー30分単位ではないでしょうか。
管理人は警察か警備会社に通報する以外特別なにかするとも思えま
せん。

[236: 匿名さん]

これらの問題は公開空き地の夜間の侵入に対しても当てはまると思いま
す。仮に一般市民が興味本位で規定時間外に公開空き地に入ったとしま
しょう。この人がベンチに座ってボーと座っていただけなら巡廻車で
駆けつけた警備会社の社員は、この人に公開空地の規定を説明し退去を
求めるでしょうが、それ以上の強制行為をとることは法的に難しいのでは
ないのでしょうか。公開空き地に侵入以外に重罪と思われる行為を行って
いない限り警備会社の社員には逮捕権はないと思います。

この人物が瞑想にふけっていて一向に呼びかけに応じないため警察を
呼んでパトカーが出動したとしても、使用時間外であっても公開空き地での
出来事なので、この人物が明らかな犯罪行為を行っていない限り積極的に
アクションを起こすことはないのでしょうか。もししょうがなく警察が
この人物を連行することに至っても、それまでに相当の時間が経過し
騒ぎがおきているでしょう。

仮定ではありますが、公開空き地とは、202さんのリンクの中で出てくる
暴走族のたまり場になるなど最悪の事態まではいかずともこのような
リスクもあると思います。「防犯カメラを設置する」「24時間監視する」
などの対策のみでは不足なのではないでしょうか。

[237: 匿名さん]

このスレのキーポイントは・・・

　久我山ガーデンヒルズ　　公開空地　　固定資産税　　　ですな。

[238: 匿名さん]

>237さん
何でですか？
久我山ってキーですか？

[239: 匿名さん]

抽選が２回に分けて行われ、第一回が１階＆３階住戸、第二回が
２階＆４階住戸が対象という風に分かれているのは理解できます。
しかし、一回目の抽選の対象である住戸で落選した人が、そのま
ま２回目の対象住戸に登録できて再び抽選を受けることができると
いうのは、問題だと思います。最初から２階や４階を希望している
人にとっては、かなり不公平な抽選です。こんなやり方は他に聞い
たことないですね。

[240: 匿名さん]

タイミングよく否定的な意見が激増しましたが、
これってやっぱり倍率を落とすための作戦だったんでしょうか。
でも要望書提出を見送りさせるほどの決定打は出なかったですね。

[241: 匿名さん]

「倍率落とし」ではなくて、要望書提出を判断する際に噴出した疑問点や
否定的なポイントと捕らえるべきでしょう。私も２３９で否定的な意見は
述べましたが、要望書はしっかり提出していますよ。抽選に向けて登録
するかどうかは、さらに判断が必要と思っています。鋭意情報収集中で
す。倍率が高いのはＦの角住戸やＬの最上階だけで、ＷやＧは不人気
のようですね。今のままの値段では確実に売れ残りが出ると思いますよ。
立地だけに胡坐をかいた物件で他の面は大したことはありませんが、
それでも、私を含めて上記人気住戸に住みたい人は購入を検討すると
思いますよ。立地のよさとその他のマイナスポイントを天秤にかけて判断
するしかないと思っています。

[242: 匿名さん]

241さんの言うとおりです。希望住戸要望書に基づいて優先販売住戸が
決まりますので、希望住戸要望書が集められているときに「倍率落とし」
をしてしまったら、目当ての部屋に人気が集まらず販売してほしい部屋
が一般販売に持ち越されてしまうことも考えられます。（240さんの意見
も一理あります。本当に購入したい人はこの掲示板にどんなことが書かれ
てようが影響はされたいと思います）。

ここでは否定的、批判的な意見を揶揄するのではなく、実際購入検討の
ための重要な材料として見た方がよいのではないでしょうか。業者は
都合のいいことは聞かなくてもはいくらでも提供してきます。反対に
都合の悪い情報は聞いても素直に教えてくれないことがあります。

[243: 匿名さん]

それにしても、この物件の担当者たちは態度悪いですね。問い合わせして
も慇懃無礼で人を小ばかにした反応だし、敷地内見学会もＤＭ届く前に「す
でに定員で締め切りました」と言うだけで、追加見学日を設けたりする意志
もない。文句言うと「人気の高い物件で問い合わせが殺到していますので」
と言い訳する。他社は即日完売するような超人気物件でも、きちんと対応し
てくれたし、イベントも追加で実施してくれましたよ。「客にマンションを買っ
て頂く」ではなくて「売ってやる」的な態度が酷いですね。この物件は立地
が素晴らしい以外は平均点以下ですね。担当が今からこんな態度では、
今後何か問題おきても誠実に対応してもらえそうにない、と感じざるを得ま
せん。「マンションは立地」と考えていた私も、要望書出したけど、正式登
録するかは迷うところですね。三菱は他の物件を見たときも「新築マンショ
ンの３割の部屋は売れ残るもの」と平気で言っていたぐらい。本物件も、高
い部屋さえ売り切れば、売れ残りの部屋は三菱系の会社の社宅として賃
貸にまわすつもりでしょうか。問い合わせる度、ＭＲに足を運ぶ度に腹が
たつ物件も珍しいですよ。それでも立地の良さのせいで、完全にあきらめき
れない自分も情けないけど。

[244: 匿名さん]

将来の東京外環なる高速が吉祥寺あたりをぶっちぎる計画があると聞きました。
どなたか御存じの方教えてください。

[245: 匿名さん]

まあ立地がいいので問い合わせは結構あるだろうけど、実際資金面
から考えて購入が可能で実際購入を検討する人はそんなに販売員
がてんてこまいになるくらいいないんじゃないだろうか。

週末にモデルルームに行くと確かに大盛況って感じはしなくも
ないけど、それってよっぽど変な物件じゃなければ当たり前。

対照的にモデルルームに平日に行くと閑古鳥が鳴いているって感じ。
ゆっくり静かにＭＲを見たい人にはお勧め。

普通以上の倍率がついているのはＦの上のほうの階との億以上の角
部屋だけ。ＧやＷはいくら立地がいいといっても目の前が
マンションじゃあ割高な価格を払っておまけに一般公開の何の利用価値
のない空き地のための割り増し税金を払ってまで住む価値はない。

Ｆだったら目の前が公開敷地で景色がいいからその分税金を払うのも
わかるけどＷやＧはいいことないのにも同じ持分になるのはどうしても
不利。

[246: 匿名さん]

２４２さんの言うように希望する部屋に人気が集まらなかった場合、
その部屋を一般販売に回すというのはどういった意味があるのでしょう？
買いたい人がいるのになんで一般販売まで待たなければならないのでしょう？
三菱にとって何が得なのか理解できません。
それに他人事と思っていた小田急バスの駐車場拡幅はきょう見たところ、
間に家が１軒あるだけで、ほぼ目の前に迫る勢いでした。ほんと、びっくりしました。
あの一軒家はマンション建設よりガックリきてるだろうなあ〜。
もし、あの間にある家も売りに出されてなくなったら、ガーデンまで排ガスが来るのでしょうか？
ウインドとライトの北側の住む人はバスの音だけでなく排ガスの臭いも辛そうでかわいそう…

[247: 匿名さん]

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[248: 匿名さん]

244: 南町を思いっきりぶっちぎります。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[249: 匿名さん]

南町町を通る外環ができることは結構昔から計画されていました。最初計画が出たときは南町の地価は暴落しましたが、大深度地下案が出てからは持ち直しました。ただ現在もっと深刻な問題は都の方が大深度地下になった場合上部に街路を引く意向を示していることです。この問題について今月（確か土曜日の20日？）武蔵野市長と市民の懇談会が南町コミュニティーセンターで行われる予定です。

[250: 匿名さん]

外環は、このマンションの３００メートルほど東側を通過しますね。
モデルルームの東側約１００メートルのところで立教女学院の西端も
ほんの少しだけ道路計画に引っ掛かっています。
>２４９さんもおっしゃるとおり、この計画は昭和４１年に発表されたもので、
もう４０年近く経っています。

[251: ２５０]

計画が発表された当時、既に住宅街となっていた区間もたくさんあるために、
反対がたいへん強く、昭和４５年当時の根元建設大臣により、凍結宣言がなされました。
しかし、凍結というのは白紙撤回ではないので、道路の線引きはずっとそのまま残っており、
道路予定地上の住民は、家を建て替えるにも、鉄筋コンクリートや地下室はつくれないなど、
今現在でも規制を受けた状態が続いています。

[252: ２５０]

そして、石原都知事になってから、計画がにわかに動き始めました。
高架による高速道路計画を撤回して、大深度地下法の適用により
高速道路を建設するというものです。
大深度地下法では、地下４０メートルより深い部分には所有権が及ばないと
規定されているので、用地買収の必要はないわけです。
外環の高速道路が大深度地下で建設されることになれば、
日本で初めて、このまだ新しい法律を適用するケースになるかもしれません。

[253: ２５０]

地表部については、高速道路とは切り離して考えるということになっているので、
大深度地下による高速道路建設が先行されるはずです。
インターなしが基本となり、インター設置に関しては地元区市や住民の意向を
尊重しながら設置を検討していくとされているようです。
練馬区は、大泉インターがすでに外環の埼玉区間の終点になっているので、
インターを降りた車や高速に乗る車が住宅地に入って来て困っているということで
青梅街道にもインターをつくって欲しいと要望していますが、杉並区は、
外環が善福寺公園の真近を通ること（井の頭公園の近くも通りますがそれ以上に近い）や
もともと静かな住宅地で風致地区にも指定されているということで、
住民の意向を汲み取り、インター設置には反対の表明をしています。

[254: ２５０]

武蔵野市や三鷹市は、ずっと高架による外環建設には反対の立場を取ってきましたが、
大深度地下ならば反対はせずに、住民との協議を重ねていくとの立場を取っています。
武蔵野市では、地表部をどうするかということが課題になりつつなるようです。
案としては、グリーンベルトや公園、バス交通を主体としたコミュニテイ道路、幹線道路を通す、
など都や国からもいくつか案が示されています。
三鷹市の東八道路にはおそらくインターは設置されると思います。
大深度地下といっても、中央高速や東名高速との連絡をしなければ
環状道路の意味を成さないので、東八道路付近や甲州街道付近では
地上に上がってくる部分もつくらなければなりませんからね。

[255: 匿名さん]

250さん、詳しいご返信ありがとうございます。中長期な将来的には問題に
要なりうる要素を含んでいますが、住民などの反対を考慮すると今後数年
にできるものではなさそうですね。

[256: 匿名さん]

評価の高いマンションの第１位に選ばれてますね。

http://www.mansionadvisor.com/

[257: 匿名さん]

上記のページによると人気度＝マイページ登録数/総戸数。
（１０３/１１９＝８７％）

これって意味あるの？評価も2件しかなかった。2ユーザーからの
評価では統計的に有意ではないでしょう。　

[258: 匿名さん]

上記の評価は当てにならないですね。参考にはなりますが。専門家や
目の肥えている人が判断すれば、この物件で高く評価できるのは立地
だけでしょう。内装や構造面は極めて平凡だし、大半の住民に不要な
公開空き地の存在や高い固定資産税、法外と言ってもよいＷＧ棟の値
段などを考慮すると、魅力は半減します。
高評価の物件というのは、本来、値段と内容が釣り合ったものを指すと
思います。その点、この物件はＦ棟のみ取り上げれば９０点以上の高評
価でしょうが、Ｇ、Ｗ、Ｌ棟を含めてみたら、せいぜい７０点ではないでしょ
うか。

[259: 匿名さん]

２５８番さんのご意見に全面的に賛成。大体２５６番さんの紹介している
ような場所で高い評価を得ても、マユ唾と考えたほうがいいですよ。
自然樹林の問題、G棟とW棟の間にある地下からの吹き抜け、隣接
住宅との関係、小田急バス車庫の拡張、大深度地下高速道の
問題等々、あまりに潜在的な問題の多すぎる物件です。ここを買う方々
勇気にびっくりしています。

[260: 匿名さん]

会員数が15000人いて、そのうち103人がお気に入りに登録してるなら
注目度という観点において、参考になるかもしれないね。

[261: 匿名さん]

この物件の情報収集にあったていろいろなサイトを見ましたが一番
書き込みが多いのはここのようですね。上に出てくるＭａｎｓｉｏｎＡｄｖｉｓｏｒ
はやはりいろいろと個人登録を登録しないといけないので面倒くさいか
らでしょうね。

ここではちょっと何か意図があってこの物件をけなす書き込みもあるように
も思えますが、冷静に考えると考慮しなくてはならない問題も結構提供
されていますね。

業者頼りじゃなく購入者がストレートに情報交換できる媒体を探して
いたのですが、良しも悪しもここしかないのでしょうか。２Ｃｈの方は
ちょっと購入者の情報交換という趣旨からは外れているような感じがします。

[262: 匿名さん]

よく２Chの方というコメントを拝見しますが、具体的にどなたのことでしょうか？
どういう人が２Chの方なのか、よくわかりません。
ネットで情報を取っている人は多かれ少なかれ２Chを見ているわけで、その
情報をどう取捨するかというのは、各人の判断でしょう。

[263: 匿名さん]

262さんどうもあいまいな表現ですみませんでした。

上の書き込みで指しているのは２Ｃｈ的な表現をする人ではなく２Ｃｈの掲示板
のことです。直接本物件のスレッドは２Ｃｈで立っていないと思いますが、
いくつかの掲示板で話が出てきています。ただ２Ｃｈでのコメントは
断片的か極端でした。

でも「２Ｃｈ的な」のような表現でも何かしらの情報価値はあると思います。
極端に批判的な書き込み、またはマンション業者？と思われるような
肯定的な発言、どれもそれなりに意味があると思います。

私が言いたかったのは、意図的と思われる書き込みばかりではなく、
純粋に本物件の購入（または不購入）へ向けて
情報交換をしたいひとにももっと書き込んでほしいということでした。

[264: 匿名さん]

公園そばで空気がきれいだと思っていたのに、道路建設とは心底がっかりです。井の頭通りの交通量も増えるでしょうしね。
ずいぶんマイナス要素が出てきたので、ここで自分にとってのプラス要素が何かもういちど冷静に考えてみたいです。

[265: 匿名さん]

道路ができると何か不都合なことでもあるのでしょうか？
環境面ではほとんど影響ないですよね。

[266: 匿名さん]

吉祥寺南町に外環が計画道路として入っていることなんて、周知の事実かと思ってました。

[267: 匿名さん]

道路ができると空気が汚れたり、子供がいる家庭は安全面でも
心配事が増えるでしょうね。この物件は立地と環境が全てと言っ
てもよい物件。それが損なわれる要因が大きくなれば、物件とし
ての魅力は小さくなるでしょう。なぜなら、利便性や物件そのもの
の良さを重視するなら、都心や他の場所にいくらでも優れた物件
はありますから。
考えてもみてください。この物件の平均価格７０００〜８０００万前後
を出せるなら、都心にある８０平米の駅近物件のほとんどを購入でき
ますよ。
この物件について詳しく知れば知るほど、購買意欲が少しずつ萎え
てきています。ＭＲの担当の態度も悪いし。まだ最終的に見送るか
どうか決めていませんが。抽選までまだ時間があるので。

[268: 匿名さん]

できるかどうかもわからない道路のことで悩むこともないでしょう。
できたとしても何十年も先の話でしょうから、ここを買う人の
ほとんどは道路ができる頃には死んでいるのでは。

[269: 匿名さん]

石原知事は本気ですよ。彼は何十年もかけたりしないでしょう。

[270: 匿名さん]

http://www.irev.org/shakai/mitubisi1.htm

[271: 匿名さん]

２７０番さんの提示されたＵＲＬに書いてあることは、この物件のＭＲを
訪れる度に私が感じる事とかなり一致します。
私も真剣に家を探しているので、これまで３０件近い物件の担当と接し
てきましたが、三菱は首を傾げたくなる対応が目立ちます。
Ｄ社、Ｎ社、Ｓ社、Ｔ社など、他物件のＭＲで嫌な思いをしたことは、ほ
とんどありません。自己資金も多いし、冷やかしではなく真剣に物件を
探している以上、売り手に不当な扱いを受ける理由はないのですが。
ＭＲで別の担当者が他の顧客に傲慢な態度で接しているのを見て、
これは担当個人の問題ではなく、三菱の体質なのではないかと感じる
に至っています。

[272: 匿名さん]

ここが外環計画で将来環境が悪くなるというなら久我山の物件なんて
インターチェインジが近くにできるかもしれないというのだから買えたもんじゃないな。
いや、久我山も検討しているからですけどね私の場合。

[273: 匿名さん]

そんなに担当者の態度が悪いですか？

この物件は都内の平均的なマンションと比べても価格が割高に設定
されてるため半端な頭金と年収じゃ購入できないでしょう。（一部Ｌ棟
なら日本の平均世帯収入の７００−８００万円位の方でも頭金を結構積めば
買えなくはないけど、倍率が結構行くのでは）

マンションの立地はとてもよいので資金的に考えて購入できないのに
ＭＲを見に行ったり会員組織に登録してみる人も結構いるのでは。

売主、販売代理も望んでいるのは、できるだけ高い
価格で、途中で購入予定者の資金的な理由から発生するキャンセル
などを極力避けて、スムーズに販売することでしょう。

このことを考えるとよっぽど「堅い」と思われる購入候補者ではないと
真剣に取り合ってもらえないのでは。少し言い方は悪いかもしれませんが
販売するほうの立場になって考えてみると、どうしても購入できる
人は相手にするけど、冷静に考えてどうしても背伸び、または
夢を見ている人たちの対応はおろそかになってしまうのでは。

この物件は別にウエットな営業でねちねちしなくても、クールに
情報提供をしてお客の判断を仰ぐ程度でも十分売れるのではない
でしょうか。ちょっと前にＭ不動産の大型幹線道路の近くで井の頭線の駅４分
の立地に分譲されたマンションのＭＲを見に行ったら、かなりしつこく
営業されました。もちろんＭＲに言ったら色々とおもてなしをしてもらいました。
望みもしないのに建設現場を見学しにきてくれと何回も誘われました。
これを「売る気がある」とみるかうっとうしいと見るかには個人差があるでしょう。
私は個人的には別に茶なんて出さないでいいから情報を出してもらって
静かにＭＲをみせてもらいたいですが。

特に三菱だから態度が悪いとかじゃなくて、売りやすいか売りにくいか、
買い手が付きやすいか、付きにくいかで営業のスタイル、スタンスは
変わっていくものではないでしょうか。

[274: 匿名さん]

外環の話は、万が一全く知らない人がいたら耳にはいれておくべきですが、
その使命は果たしたのでここで終わりにしませんか。
個人的には、過去数十年前からある話であり、外環が仮にできるとしても
遥か先この物件の立て替えの頃だと思うし、また、この物件固有の問題でなく、
久我山や成城（北・南）や仙川やいろんな地域・物件に影響するものであるので、
議論するなら専用スレを作って別の場所でお願いします。

[275: 匿名さん]

三菱地所の物件は今回が初めてですが接客は私好みではありません。
私としては売り手は売り手なりの態度があるというもの、という考えなので
売り手市場だからというだけで胡坐を掻くのは頂けない。
登録、受付の際に資金については明らかにせずきたが、三菱地所では初め
から資金について明らかにした方が対応が良くなったのでしょうか？
この強気な態度には私は合わないが、合う方には良いのでしょうね。

[276: 匿名さん]

２７３番さんへ
私、年収も世間の平均の２倍以上あるし、ほぼ自己資金だけで物件
購入できるんですけどね。それでも、ＭＲの人って態度悪いんですよ。
傲慢で。
いくら給料良くても、３０代のサラリーマンはお呼びでないってことで
すかね。一応、堅気なんですけど。２７１番より。

[277: 匿名さん]

この物件かなり強気だが、竣工までに売り切れるのか？こんなに強気では
Ｇ、Ｗ、Ｌ棟の条件の悪い部屋を買ってくれるであろう客も逃してしまうのでは。

[278: 匿名さん]

特にGは厳しそうな感じがします。建物の間に挟まれて
７０００から８０００万円台というのは売る側の強気が見え見えです。
この価格帯は公庫ならびに一般のローンだけでは全く足りず
自己資金が相当必要と思われます。
他の選択肢としてこの界隈（三鷹台寄りになりますが）でも
一軒家を買える金額であり、苦戦は必至と思われます。
おまけに売り方も1次で2階と4階のみという変則的な方法をとるため
高額物件を買う割にかなりのストレスを顧客に感じさせるでしょう。
不可解な販売方法をやめて、顧客に合わせて柔軟に販売する姿勢が
三菱地所にないため、買う気のある人まで失う可能性も高いと思われます。
会員制にした意味が全くなく、購入希望者に一般販売まで待たせるやり方に
多くの方が失望していると思います。

[279: 匿名さん]

ＭＲの方では優先会員の登録を２回に分けるのは購入するチャンスを
増やすためっと言ってますが、購入したい部屋が１とつしかない場合、
または優先販売住戸になった部屋がひとつしかなかった場合、
あまり意味がないように思えます。

優先販売を２回に分けた本当の意味は何でしょうね？思ったより
人気がないから登録期間までできるだけ時間を置いて
出した部屋を確実に販売す売るためでしょうかね？例えば割安な１階
か３階の部屋を希望していた人が１１月の抽選で外れたら
（またはもともとほしい１階か３階の部屋が優先販売で
出なかったら）割高な２階か４階の部屋に誘導して
２階と４階の抽選倍率を上げようとしているのではないでしょうか。

ただ多くの部屋が一般販売へ持ち越しになってしまうのは
公庫つきの物件だからしょうがないんじゃないでしょうか。

[280: 匿名さん]

別の三菱地所住宅販売が手がけている物件のモデルルーム、または
物件内販売所にいくつか行ったことがあるのですが、販売員の態度は
別に他社と比べて悪いといったことはありませんでした。

ただ本物件のモデルルームにいくと、まだ優先会員販売中のためか、
強気といっていいのか分かりませんが、情報提供に徹しているようにも
おもえます。

価格設定は確かに一部強気と思われるところがあります。でも
井の頭公園駅から徒歩４分で吉祥寺南町（三鷹市ではなく
武蔵野市側）の一軒家は中古でも７，０００−８，０００万円では
なかなか購入できないのではないのでしょうか。マンションと
一軒家は直接対象にならないかもしれませんが。

まあ年収が多いのには越したことがありませんが、だからって
モデルルームで販売員の態度が１８０度変わることはないのでは
ないでしょうか。購入できる自己資金があり購入できそうな
年収があれば一応相手にしてもらえる程度じゃないでしょうか。
購入できない人もモデルルームに来ますが、資金的に
結構余裕があるひともかなり来ているでしょう。買える人も
たくさんいる場合、年収が高くて自己資金があってもそれじたいは
販売員にとってみれば珍しいものでも何でもありません（実際三菱地所は
都内の最低価格が億以上の物件も手がけているので平均世帯年収
４倍以上の人ですらべつに珍しくないのでしょうが）。このような
場合大切な要素はこちらが本当に購買意欲をしめしているかではない
でしょうか。

どこかで聞いたことがありますが、販売業者としては１００％キャッシュ
で買ってくる客より提携ローンを使ってくれる客のほうが実はいいそうです。

販売員が東京三菱銀行をアピールしているのでも分かるよう、
系列の銀行にもおいしい想いをさせてあげたいのでしょう。
あっせんのノルマとかあるのでしょうかね。

[281: 匿名さん]

一流高級レストランも調子に乗っていると失墜していくものです。
デパートで気に入った物を説明を求めないとせず、その説明も傲慢な
態度でされたら買う気になるのか？
ここのＭＲの担当者の態度は、三菱地所の体質かと思われても
しょうがない。これではアフターも心配になってしまいます。
同グループ自動車メーカーの様に。

[282: 牛込台]

三菱、住友、東京建物、丸紅、東急、大和ハウス、…ｅｔｃ。
いろいろ回りましたが、このなかで三菱の印象は良かった。
但し、担当者によって雰囲気から何から全く変わりますよね。
いずれにしても、手続きが公平な感じが、三菱は好印象です。
他に酷いところはいくらでもありますよ。低レベルな話ですけど。

[283: 匿名さん]

牛込台様

手続きが公平な感じというのは、どの様な点で
そう感じられたのでしょうか？

[284: 匿名さん]

牛込台さんって、三菱シンパですか？私の感想では、上記の会社のうち
対応がよかった順で言えば、住友、東京建物、東急、丸紅、大和。
三菱は対応の悪い部類ですね。営業の仕方が傲慢なのですよ。
荻窪ＰＨの対応も、井の頭公園ＰＨほどではないけど悪かったですよ。
客を見下した感じがするんですよ。
それに、何かにつけて「他社さんに比べて三菱は○○が勝っている」とか、
「他社ではこのような装備は普通ない」とか、他社の悪口を言う。一流の
営業態度ではないですよ。

[285: 匿名さん]

天下の三菱地所が低レベルな次元の話で比較されるようでは、一流と呼ばれる
には相応しくない。
三菱地所は一流だと思っていたので期待し過ぎました。なぜここまで購買意欲
が萎えたのか不思議なくらい。

[286: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/shintikutyuuko/

一流企業のする事ですか？？

そもそも、一流（天下？）のデベの基準て何ですか？

[287: 匿名さん]

三菱地所は世間一般では一流企業でしょ。

[288: 匿名さん]

「営業の仕方が傲慢」、「客を見下した感じがする」って具体的に
どのようなことでしょうか。私も別に三菱のファンではありませんが、
田と比べてそんなに悪くは思えませんが。資金的に余裕があって
購入可能なら別に三菱地所だろうと、Ｍｏｒｉｍｏｔｏだろうと別に見下ろし
たりはしないんではないでしょうか。「客をなめてるんじゃないか」的な
感情は本人の劣等感か焦りの表れではないでしょうか。

三菱地所住宅販売だって物件を売りたいわけなんだから、こちらさえ
資金的に問題ないんなら、不当な要求でなければ何でも要望を聞くよう
努力するのでは？（例えば最初から担当者を付けてくれないで
わけのわかんないねーちゃんの説明がダメだったら、場所の責任者を
呼んで相談すればちゃんと担当者を付けてくれるだろうし、お茶が欲しけ
りゃそれくらい出してくれるでしょう。）

感情的な批判ばかりじゃなく、もっと物件の本質的なプラス・マイナス
の情報交換をするべきでは。別に売主・販売代理の批判がダメと
言ってるのではありません。批判、または有意義な情報交換をするなら
具体的な建設的な情報提供がひつようなのでは。それでなければただの
鬱憤晴らしで終わってしまうのでは。

[289: 匿名さん]

一流＝好印象ってことではないよね。
実際、どうしようもないレベルの奴が、弘明寺の物件でも接客してたよ。

[290: 匿名さん]

会社規模で判断するなら三菱は一流です。マンション以外に日本を代表
するような大きな建物を沢山作っていますから。でも、マンションだけをと
ってみたら、一流ではないように思います。ＰＨシリーズの平凡な内装や
設備を見れば、それは明白でしょうし、営業の仕方も一流ではないでしょ
う。純粋にマンション企画・販売だけを見れば、住友や野村のほうが一流
ですよ。
ただ、マンションの立地を左右する用地の買収力は間違いなく一流です。
親会社の三菱グループが資金豊富ですから。それにあぐらをかいた対応
が、顧客の反発を買っているように思います。

[291: 匿名さん]

ここは営業の態度や質を語るスレではないので、物件の話に戻したい。
これまで、変にしつこいところ（○京）、受付は綺麗な女性を揃えるが中は何もわかってない
おばちゃんの多いところ（○井）、威勢よくカッコいいが中身が全くないところ（○村）、
ほとんど宅建業違反・詐欺的な説明をしたところ（○友・○リモト）、
などいろいろ見てきたが、ここがとりわけひどいとも思わなかった。

[292: 匿名さん]

確かに親会社は三菱地所だけど、三菱地所も本業のオフィスビル賃貸
事業の収入も利益もオフィスビルの過剰供給で頭打ち状態。実は住宅販売事業
などを拡大させて事業ポートフォリオを多様化したいところ。この
肝心な事業で「傲慢な営業」など言われることのないようがんばっても
らいたいところです。

別に三菱地所が資金豊富だから一等地の用地を購入できるわけ
じゃなくて単に三菱グループ企業の遊休資産をロンダリングして
るだけでしょう。

[293: 匿名さん]

用地買収力というが、ちょっと前までは随意契約が多かったので
財閥系はグループ内から有利に譲ってもらえるので有利ではあった。
社宅や工場跡地にしても、三菱系なら地所、三井系なら三井不、住友系なら住不
になっているところが多い。でもここ数年株主説明責任とかコンプライアンスとかで、
競争入札がほとんどになってきたようだから、徐々に変わって来ている。競争入札で
仕入れた案件は仕入れが高いので詰め込みや高値になる（JR社宅跡の○村の駒込など）。
資金力では、○京など特定の経営悪化先を除けば、大手デベは好きなだけ
資金調達できるし、オフバランスファイナンス手法もいろいろあるので、どこも変わりない。

[294: 牛込台]

例えば抽選について言うと、特に仕掛けもしていないようです。
だから、ローンが通るか通らないか分からない客でも当選する。
抜け駆けできないということは、逆に、焦る必要もないわけです。
物件選びに集中できる。余計なところまで神経を使わなくて済む。

高飛車な感じは、住友不動産本体が販売まで手がけている場合、
かなり強く受けました。地所販売の比じゃありませんよ。凄いです。
でも、営業だけを見ていても、実際はあまり意味がないと思います。
というのは、意外なことに現場所長は職人気質で、みたいなことも…

[295: 匿名さん]

>２９４

抜け駆けできないという根拠あるんですか？

[296: 匿名さん]

もし同じ部屋に購入希望者が重なってしまった場合は公開抽選で
当選者が決められます。これは商店街の抽選会のガラガラのような
物で決めるので、ガラガラ自体に細工をしないと、トリックは
できないのでしょう。もしご心配でしたら、公開抽選なので
見学できるとのことです。

ただ、がらがらでも一番目の玉は細工して出したい玉を出せとも
聞いたこともありますが。

[297: 匿名さん]

291

ぜんぜん物件の話に戻ってないぞ！

[298: 匿名さん]

そろそろ物件の話に戻しましょう。
優先販売対象住戸は６０数戸になりましたね。Ｆ棟とＬ棟は結構埋まって
いますが、ＷとＧ棟はスカスカですね。好条件の高価な部屋と
条件が悪くてもとにかく安い部屋に人気が集まっているようです。

[299: 匿名さん]

この物件は割高なのでパスです。
でも地所は嫌いじゃないですよ。買え買え言わないところがいいんです。

[300: 300]

敷地内の見学会に参加できた人がいたら感想を教えていただけたら
幸いです。

[301: 匿名さん]

セキュリティに関する不審が多いのか、その点に関するだけのDMがきてました。