井の頭公園パークハウス吉祥寺南町ってどうですか？

[三鷹市民]

ここ凄い良い立地なのですが。
正直手の届かない価格になりそうですがとても気になります。
周辺など知ってる方情報交換しましょう。

[162: 匿名さん]

第一期として60戸という意味だと理解してます。
公庫の規定により全戸のうちの半数のみしか最初の段階では分譲できないので、人気の高いところから半分を年内に販売して、残った分を年明け販売するとMRの営業さんは言っていました。
頭金とどう関係があるのかは？？？？？です。

それより、井の頭公園と隣接しているといいながら、通常は南側の出入り口は使えませんから、実際にはフォレストテラスの場合は「井の頭公園が目の前、だけど徒歩5分」みたいな感じですね。
フォレストテラスの西側の出入り口も通常は使えそうもないですから、すぐ目の前の公開空地に出るにもガーデンテラスの廊下を通って回り道しなければなりませんし。
森も目の前だけどすぐには出られない、みたいな。開くのが８時となると出勤前の朝の散歩も、夜、勉強の合間に一息入れに行くこともできませんね。
・・・だったらやめとけば、っていわれてしまいそうですが。
この辺気になる人はいないんでしょうか。

[163: 匿名さん]

今日、主人に休みをとってもらってモデルルームに行ってきました。
うちはお金持ちでもないですが、とても丁寧に対応してもらえましたよ。
説明が一通り終わった後は、自由にモデルルームを見られて、ゆっくり検討できました。
営業の方のお話では、土日は混雑してとてもゆっくり説明しきれないそうです。
前回、ゆっくり説明を聞けなかった方も、平日もう一度行かれたらいいのではないかと思います。

[164: 匿名さん]

MRを見て、営業さんからいろいろ説明も聞きました。帰宅後改めてこのスレ
の賛否両論全部を読んで迷ってます。立地は申し分ありません。ただ
大通りからバスの車庫の間を通って行くというのはちょっと気分良くは
ありませんが。予算的にガーデンかウインドという線で検討はしていますが
飛びつき買いするほどの気にはなれないというのが正直なところです。

[165: 匿名さん]

近隣住民が比較的落ち着いているのは、結果として以前の社宅と
規模が変わらないからだと、以前知り合いからききました。
昨年の今ごろ（うろ覚えですが）には、反対運動をにおわすような
空気も確かにありましたが…。

[166: 匿名さん]

大阪の三菱マテリアルの土地で土壌汚染発覚だそうで。
↓
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20041028i305.htm
ここは大丈夫でしょうかね。

[167: 匿名さん]

この土地の下には遺跡があるそうです。夜になるとなんか出たりして。

[168: 匿名さん]

大阪の土壌汚染は工場跡地、ここは社宅なので同じ売主・デベロッパーでも
関係はないはずですね。昔をたどっても立地的にここが工場だったことは
さすがにないでしょうし。寧ろ城東・湾岸地区のマンションは直前まで工場だった
ものが多く心配でしょうね。

[169: -----]

【荒らすことを目的とした投稿と判断しましたので投稿を削除しました。
　管理人１０／３０】

[170: -----]

[171: 匿名さん]

ズバリいって高いですね。即日完売はないと見ています。特定の住戸に希望が
集中し、全く申込者のない住戸も出ると踏んでいます。
すでにいくつかの問題点が上げられていましたが、ライトテラスは隣接の民家
と近いです。隣地境界まで６ｍぐらいです。また境界線に沿って桜、銀杏等の
枝葉を伸ばし、冬季落葉する樹木があるのは、将来隣接民家とトラブルのもと
となるばかりでなく、ライトテラスの居住者にとっても直近の箇所に大木がある
ことは日照を遮り見た目にもうっとうしく感ぜられます。竣工前に南側の自然
保存林に移植できればこの問題は起こりませんが。約５千㎡の保存林に対
する固定資産税は居住者が負担することになってます。また公開空地と称し
ながら、不特定多数の人たちには利用しにくい構造になってます。このような
構造が近隣の方々の不快感を増幅しないか気になるところです。
天井高２４５０ミリ（廊下、キチン等は２２００ミリ）というのは、高級マンションとは
いえません。
もともと４階建ては立てられない地域に、市と折衝して建てたという経緯は近隣
住民には快く思われていないのではないでしょうか。
ガーデンテラスとウインドテラスの間にあるビューガーデンには、地下に通じる
吹き抜けが３ヶ所、給排気口が４ヶ所あります。この庭は３方を壁に囲まれた
ような構造ですから、自動車の排気ガスや騒音がこもる可能性があります。
以上のような問題点を考慮すると、どうみても想定販売価格は高すぎます。最高
価格の１億１５００万円を９９００万円に抑え、後すべて１割安くすれば売れ行き
もよくなるのではないでしょうか。

[172: 匿名さん]

公開空地で市に譲歩して、４階建てを作って採算を確保したのは事実でしょう。
でも171さんの言うとおり１割も安くすれば、それこそ逆にバス便対比買い得となり、
収入対比無理したローン客が無数に集まって、結果キャンセルやらで、
デベとしては大変なことになるだけです。
この立地なら希少性からして高くても中流以上のみの顧客を狙って十分売れるでしょう。
5００戸の巨大マンションではないのです。

[173: 匿名さん]

立地の良さは勿論認めます。しかし、本件の場合１戸建て用の土地を買う
のではなく、あくまでマンションを買うわけです。マンションとして評価すると
天井高を始めどう見ても高級マンションとは思えません。
なお、公開空地で市に譲歩というのは正確ではないと思います。市が譲歩
して本来高さ１０ｍ制限を譲歩して１２ｍを認めたというべきでしょう。

[174: 匿名さん]

立地の良さと言っても販売価格に見合っているのはフォレストテラスだけ
じゃないですかね。

[175: 匿名さん]

地盤はどうなんでしょう？川沿いなのが気になりますが。
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/suginami/P13_suginami.htm

[176: 匿名さん]

このマンションの土地は、都市計画の用途地域で第一種低層住居専用地域ですよね。
この第一種低専では階数で3階、軒高で7m、高さで10m超えの建物は建てられません。
ただし、一定規模の敷地面積を有し、公開空地を一定規模設けられる場合は、
特定行政庁（市長）が許可すれば、4階（12m）までは許可される場合があります。
この土地は、もともと三菱金属（その後の三菱マテリアル）の寮だったところで、
もおもと4階建てのアパートが何棟か建っていたので4階建てを許可しないわけにも
いかなかったのでしょう。武蔵野市は、一定規模の公開空地を設けることや、
井の頭公園に一番近い部分の緑地を残すことを条件に12mを許可したのだと思います。
俺の友達が三菱金属の寮時代にあそこに住んでいて良く遊びに行きました。
俺もブランドっとしてではなく、この町を穏やかに愛する人に来て欲しいな〜。

[177: 匿名さん]

客観的に評価することでいろいろ意見はわかれると思いますが、
実際値段が高くても、高級と言いきれなくても
やはりこの土地に愛着があったり、魅力を感じる人は買うと思います。
そしてそういう客層は決して少なくないと思います。

都心からの距離感がちょうどよいので、この物件と、あと
野村のプラウド(成城と二子玉川)を見てきましたが、
プラウド2物件は、結局土地の相場からはるかに高くてもほぼ完売です。
成城なんてこの物件と天井高も変わりませんし、棟間はもっと
詰め込んだ感じ。プラウドタワー二子玉川の、狂喜の沙汰(言葉悪いですが)は
ご存じの方も多いと思います。

それぞれのスレッドでも、物件の長短が繰り返し言われてきましたが
高すぎるか、それでも欲しいかを決めるのは、結局は個人の
価値観なんですよね。

資産価値を考え、冷静な目で物件を判断して土地感もないまま
購入する方に取っては高すぎるかもしれませんが、
仕様は一長一短でもこの「立地」には変えられない、という人間には
払える範囲の部屋があればそれでOKなんです。
そして私は生まれも育ちも中央線荻窪以西なので、この立地は
何物にも変えられません。もちろん天井は高い方がいいし、公開空地の
件も気にはなります。でも、このエリアでの生活、が何よりの魅力です。
プラウドに決めなくて良かったと思ってます。

そして、そういう価値観の方が1人でも多く購入してくれればなぁ、と思います。

[178: まぁ落ち着いて]

この物件、坪単価は池田山と同じくらいです。
同じ金額を払えばもっと便利なリッチで造りが豪華なマンションはいくらでもあります。
わざわざここを買おうって人は井の頭に何らかの思い入れのある人たちだけなんじゃない？
私はそこまで思い入れが無いので、ここはパスする予定です

[179: 牛込台]

今だけを切り取ってみれば、池田山って何処ですか？……という話かもしれません。
というか、吉祥寺が好きな人は、そもそも都心やその周辺は考えていないはずです。
仮に吉祥寺だったら、私は東急百貨店の裏手あたりが好きです。井の頭公園よりも。

[180: 匿名さん]

その通りで、吉祥寺ファンは都心の池田山は考えていないでしょう。
池田山の○菱物件だって、地元民にいわせればあれは本当の池田山に位置するわけではない、
という意地悪な意見もありますし、人の価値観は多様ですよ。
○菱も、そういう地元吉祥寺ファンをターゲットにしているようです。

[181: 匿名さん]

池田山は皇后が昔住んでいた品川区の五反田近くのことを言っているんだろ。

[182: 匿名さん]

179、180さんの言うとおり。

だから、「この値段なら池田山の方が…」と考える人は池田山に、
「池田山？なんでまた？それどこ？」という吉祥寺ファンはこの物件で。
単なる個々の価値観の違い。

178さんが言う
>同じ金額を払えばもっと便利なリッチで造りが豪華なマンション
というアタマは、そもそも地元ファンにはないんだから。

[183: 匿名さん]

>175
添付の地図を見ると、神田川沿いの地盤はイマイチみたいですがどうなのでしょうか。
神田川からは上がっているようですけどね。
ベタ基礎で平気なんだろうか…。

[184: 匿名さん]

２ちゃんのマニアが乱入していますね

[185: 匿名さん]

購入を検討しているものです。
子供がいるので、もし当選して入居した場合、子供を保育園に預けなければなりません。
近くに南保育園というのがありますが、武蔵野市全体の保育事情（待機者が多い等）教えていただけませんでしょうか。
それと、近隣の認証保育所や託児所なんかもあれば教えてください。

[186: 匿名さん]

武蔵野市役所のＨＰがあります。℡をすると結構親切かもしれません。よろしければご覧下さい。私立の保育所でも補助が出たりします（どこも共通かしら？）。

[187: 匿名さん]

武蔵野市の行政はどうなんだろう？三鷹ほどは人口密度が大きくない分期待してもよいのでしょうか？噂ありませんか？？

[188: 匿名さん]

とりあえず、高齢者に対する福祉は充実しているけど、子育て世代には少々つらい感じかな。
乳幼児医療費も所得制限ありで、共働きだとかなりの確立で無理だし。
あと中学校の給食がないとか（これは多摩地域ではめずらしくないらしいけど）。

公立がダメで無認可保育所に預ける場合、市から３万円の補助が出ます。
ただ、南保育園に入れなかった場合、他の公立も無認可も自転車で15〜20分くらいの
所にしかないので、厳しいかも…。

[189: 匿名さん]

武蔵野も三鷹も行政の評価は高いよ。
それぞれの個性の違いは感じるね。
そのへんは人によって好き好きだわな。
自分は武蔵野市に長く住んでいるので武蔵野市のほうが好きだが。

[190: 匿名さん]

武蔵野市は確かに行政の評価が高いですが、その評価のポイントというのが
高齢者対策中心で、子育て等の評価ポイントは組み込まれてないようです。

[191: 匿名さん]

購入は躊躇します。どんなに高い物件でもすべての条件をクリアしていれば、
無理をしてでも買いますが、この物件はあまりに？が多すぎます。すでに
指摘された難点には触れませんが、気になる一つとして南側の自然林があります。
三菱の説明では、固定資産税は免除にならないとありましたが、どだい建蔽率
や容積率の算定基礎に算入されているのですからそれは当然でしょう。勿論
山林ではなく宅地として課税されるわけですから、大雑把にいって本来払うべき
固定資産税の３割増しにはなることは認めざるをえません。
問題は税金ではなく、この自然林の位置付けです。所有は全区分所有者の共有
となりますが、自分達のものでありながら、好きなようには使えません。使用時間帯
の制限はまあ我慢するとしても、飲食はいけない、火気は厳禁（一服吸うのも不可）、
楽器の演奏もダメ（子供たちのリコーダーもダメなんだろうなー）、球技もダメ等々
悲しいかぎりです。勿論、不特定多数のひとたちが花見の宴でドンチャン騒ぎを
したりすることを防ごうという親心なのでしょうが、せめて居住者の懇親パーティー
ぐらい開けたらなあと思うのは勝手すぎるでしょうか。
それにもまして気になるのは、三菱と市の協定です。これはまだ公開はされて
ません。もし協定が、有期の協定（１年ごとに更新とか、１０年後に見直すと
いった協定）ですと、将来市や一般市民からいろいろ注文をつけられる可能性
もあるのではないでしょうか。たとえば、常時閉鎖の南端の非常口を開けと
いった要求も出る可能性はあるでしょう。そうなるとまさに井の頭公園の延長
みたいになる恐れもあります。あれやこれや考えると、この自然林なるものは
大変な問題児ではないかと考えるわけです。

[192: 匿名さん]

どんな物件にも？は付き物です。？のない物件なんてないですよ。
191さんの指摘されている事項は実に些細な「？」という印象を受けました。
価値観は人それぞれではありますが、、、、
あんまり細かいことにこだわっていると不動産なんて買えませんよ。

[193: 匿名さん]

たしかに立地の良さに寄りかかっている分、？な部分は多いですよね。
公開空地の利用価値とか、天井高とか、ちょっとした設備をみても、見た目は豪華そうなのにどうしてここでケチるかなあという部分が正直ありますね。

[194: 匿名さん]

191さんは「どんなに高い物件でもすべての条件をクリアしていれば、
無理をしてでも買います」とありますが、節度ある購入検討者ならこういう
表現はしないでしょう。競合デベの方ですか。
２億、３億のスーパー億ションではないのだし、？は種々あるのは事実。
完璧な物件をお探しなら番町でもどこでも他をご検討いただければと思います。

[195: 匿名さん]

固定資産税って、80㎡程度でどれくらいの金額なのでしょうか。
戸建と違って、マンションの場合は建物の価値の方が全然大きい（各人負担の金額が）
ので、土地の価格ってそんなに転嫁されないと聞いたことがあります。
年間20万円くらいであれば、まあ良いのではないでしょうか。

[196: 匿名さん]

ＭＲの担当者によると固定資産税は９5平米くらいの部屋で年間約30万円と聞きました。

[197: 匿名さん]

>193さんへ
具体的に言うとどのへんの設備がケチっているのでしょうか？
MR初心者の私でも洗面所の１面鏡とキッチンの御影石と
換気フードあたりがちょっと？と思いました。
それにカウンターキッチンはリビング側から見ると
カウンターというよりのぞき窓という感じでしたよね。

[198: 匿名さん]

１９３さんではないのですが、売主、または設備でケチっているということで気になったのは（１）高級物件として売り出している割にはいまどき古臭いようかんの輪切り状態のようなつまらない間取り（公団の物件なら理解できるけど高級物件とは呼びがたいもの）、（２）角部屋のメリットを打ち消すようなまるで潜水艦のような光があまり入らない小さな小窓（ＭＲで確認できます）、（３）せっかく地下駐車場なのにあえて平置きではなくせこい機械式にした中途半端なところ（４）わざわざ武蔵野市と不透明な取引（武蔵野市と採算をあげたい売主意外誰も望まない公開空地をもうけることによって本当は第一種低層地区では難しい４階建てを許可されたこと）をせず堂々と高級物件らしく階高の３メートル以上ある本当に高級なもっとゆったりとした三階建てにしなかったこと、（５）高級物件と言ってる割には仕様変更を一切受け付けないと断言しているところ、などでしょうか。

[199: 匿名さん]

[200: 匿名さん]

↑管理人さん、すぐに削除してください。たぶん、不快な映像です。

[201: 匿名さん]

[202: 匿名さん]

157さん、　１６５さん、レスがちょっと遅くなりますが周辺住民の反対がないということはないです。ご興味があれば武蔵野市市議会議員梶雅子さんが実施した「吉祥寺南町マンション建設」アンケートに対してのご意見全文掲載をご覧ください。ここで付近の住民の方々から上げられる諸問題は解決されたのか心配です。

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai003.html

http://www11.plala.or.jp/masakokaji/kaji_gikai_gougai002.html

[203: 匿名]

１９９と２０１は、イラクでのあの映像です。即刻、削除してください。お願いします。ほとんどの荒しはスルーですが、このような映像を貼り付ける方に憤りを禁じ得ません。

[204: 匿名さん]

>202
付近住民のエゴって醜いね。そんなにマンションが嫌なら
付近住民でお金を出して土地を買い取ればいいのに

[205: 匿名さん]

反省しています。すみませんでした。

[206: 匿名さん]

イラクでの映像のアドレスを
貼り付けする方がいるので
管理人から警察に調べてもらってはいかがですか？
何らかの犯罪にあたるはずです。

[207: 匿名さん]

変な貼り付けは無視して、物件の話をしましょう。
>202
確かに、これらの問題がクリアになったかは気になりますね。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

>198
私は売主ではないですが、言わせていただけば…
(1) 棟の配置上、ワイドスパンにはできなかったため、やむを得ず吹き抜けを
　　設けてプライバシーを保った。
　　確かに間取りはイマイチな感じがしますが、２戸１エレベーターとかにしなければ
　　ＰＰ分離がなされた間取りはしにくいと思います。
　　吹き抜けを使うのって、高級っぽい低層マンションに結構多くありませんか。
(2) 東側と西側の小窓は、近隣の住宅への配慮なのではないでしょうか。
　　あくまで風を入れるだけと割り切った方がよいのでしょう。
　　モデルルームでも、近隣の住宅に配慮して、すりガラスとか使ってましたよね。
　　あの辺りでは、そういう配慮が必要なのでしょう。
　　北側の小窓は、バスの車庫があるから小さくしているのでしょう。
(3) 地下車庫＋機械式駐車場というのも、いまや当たり前ですよね。
　　そうじゃないところってあんまり聞いたことがありません。
　　（それこそ超高級物件のホーマットとかくらいでしょうか）
　　それに地下駐車場を平置きにすると広い面積が必要となるため、１Ｆの
　　庭がなくなってしまうでしょう。
　　（Ｗ棟の１Ｆがテラスになっているのはそのためです）
(4) 市ときちんと交渉もせず、地上３Ｆ地下１Ｆの実質４Ｆ建てをつくるよりは
　　はるかにましだと思います。
　　１低地域で地下を掘る会社って多いでしょう。
(5) これも対応しているところって野村くらいでしょう。
　　プレミアムだのコンフォートだのといって、一般仕様と金持ち仕様とを無理繰り分けて
　　いる会社もありますが、それよりははるかにましだと思います。
どうでしょうか？

[208: 匿名さん]

ここはほしくても買えない人たくさんいるからへんな書き込みも増えるでしょう。
反応しないでスルーすることです。Fの角部屋希望のせいかは知らないけど
営業から必死な電話が来る。抽選になるの分かっているので　じっと待つだけ。

[209: 匿名さん]

202>　結構読み応えあります。この物件はよいところにばっかり注目
しがちな物件なだけこのようにマイナス部分の検証は真剣にこの部件を
検討しているものとして貴重なものです。吉祥寺の住民は閉鎖的との
見方もありますが、仮に当選してこの物件に住めたとしても近所付き合い
が難しくなりそうです。

204>　この物件は上の書き込み（166さん）で出たＯＡＰ（大阪
アメニティーパーク）のように減損会計導入の前に三菱マテリアル
が土地を手放すのを三菱地所が多分入札なしで買い取った物件
なので部外者がどんなに金を積んでも土地を購入することはでき
なかったのではないでしょうか。購入できたとしても価格はかなり
のものになったでしょう。土地坪単価200万円と控えめに見積もって
も200万ｘ4000坪は80億円になります）。

207> （5）についてなのですが確かＭＲの担当者はＦの角部屋８戸
のみについては仕様変更を認めると言っていました（他の部屋は
原則不可）。これは明らかに一般仕様と金持ち仕様に分けていますよね。

[210: 匿名さん]

１９８番さんのご意見に全面的に賛成です。特に自然林と称する甚だ不自然な
存在がひっかかっていました。やはり不透明な取引があったのですね。
２０２番さん提供の情報を見て愕然としました。確かに周辺には垂れ幕とか
張り紙とかはなく、一見平和的に見えますが、根強い反対があったとは初めて
知りました。そういえば、初期の書きこみにこれは三菱地所の失敗プロジェクト
だという意見がありましたが、底流にある諸事情を伺うと、やはり問題物件
なのだとわかりました。７日の正式販売価格発表会でそれらのことを確認して
態度をきめようと思っています。
なお、２０７番さんのご説明は（３）以外はほとんど説得力のないご説明ですね。

[211: 匿名さん]

吉祥寺居住の方々が閉鎖的であるとは全く思いません。現場を実際に見て
なぜこのような良好な低層住宅地に４階建てマンションを建てるのか、地元民
でない私も大変疑問に思いました。そして事情を知らなかった私は地元の
方々は大変理解があるのだと信じ込んでいました。推進する人々は、反対なら
何故地元住民が金を出して買い取らないのかという論理で批判しますが、
それは無理というものです。それよりは事業者が周辺環境に見合った計画を
立てることが一番自然です。天下の三菱地所が中小デベロッパー並みの
事業を強行していることに悲しみを禁じ得ません。

[212: 匿名さん]

国立のマンション訴訟を見ていると、こういう反対には向い風が吹いているようですね。
なぜか中央線にこういう反対が多いのですが、なぜなのでしょうか。

明日から要望書受け付けですが、みなさん出されるのですかね。

[213: 匿名さん]

売主も企業なので慈善活動でやっているわけではないので、できるだけ
確実に、できるだけ多くの利益を上げなければなりません。これらの
プライオリティーから法的な観点から見てぎりぎりの11.99ｍの4階建て
の客をなめているとしか思えない貧相な間取りのマンションという発想が
出たのだと思われます。

3階建てでもっと占有面積が広い富裕層を想定したマンションをつくり
ちゃんと売れれば採算はある程度確保できるのでしょうが、現在の
ご時世、売れ残った場合のリスクが高すぎたのでしょうか。立地が
大変魅力的だから多少つまらない間取りでもある程度小さめに作れば、
割高な価格設定でもほぼ確実に販売でき企業側が望むローリスク、
ハイリターンが達成できるのでしょう。

[214: 匿名さん]

急に否定的コメントが増えて、それはそれで貴重で意味のあるものなのですが、
ここでのご意見には真剣にお考えのものと、そうではなく単にこの物件を否定したい
（妨害したい）というものがあるように見受けられます。
地域住民にマンション建設の意見を聞けば反対するのは当たり前で、全く驚きは
ありません。私だって近隣に住んでいれば反対します。ただ、４階建てはおかしいと
いってももとから４階建ての社宅が建っていたことからすると説得力はないと感じて
しまいます。（尤も、東側隣接地にお住まいの方は、いきなり壁がたつようなもので
憤りをお感じでしょう。またクルマが増えるという指摘は正当です。）
武蔵野市と不透明な取引といっても、一番責められるべきは住民さえ望んでいない
公開空地に拘った市側ではないかと思われます。
高級仕様でない云々は個人の価値観の問題でしょうから、これで気に入らなければ
買わなければよいだけでしょう。確かに？は多いです。それでも多くの人が要望書を
出すのではと思いますよ。

は

[215: 匿名さん]

多分、かなりあっさり売切れちゃうんだろうね。

[216: 匿名さん]

よくわからね。
不透明とはなんでしょうか。
武蔵野市は大木や既存樹林を残す施策をやっているみたいですし、
緑化への観点や公園隣接の特殊性から自然林を残すとの指導は、
むしろ、宅地開発指導要綱や各市町村ごとに作成している
都市計画マスタープランとの整合性を図った結果だと理解しています。
三菱地所なんかはそんなことは百も承知でしょうけどね。

[217: 匿名さん]

自然林という事業者と行政の八百長はやはり不自然です。
一番責められるべきは行政ですが、事業者も問題です。
何も知らない購入者をだましていることになりませんか。
地所が配付している説明書では購入検討者には真相は
わからないようになっています。

[218: 匿名さん]

214>> ただ、４階建てはおかしいといってももとから４階建ての社宅が
建っていたことからすると説得力はないと感じてしまいます。

この考え方こそ説得力がないように思えます（周辺住民に対し
「マンションがいやなら敷地を買えばいいじゃん」と同レベルの議論
なのではないでしょうか）。確かに旧三菱マテリアル吉祥寺アパート、
吉祥寺寮は一部四階建てでした。ただかなり古いつくりだったので
階高が低く建物の高さは１１．９９ｍはなかったと思います。あと現在は
マ社の寮などの位置などはもう現地では確認できませんが、
ゼンリン住宅地図（全国どこのセブンイレブンでもカラーコピーから
２００円？位でプリントできる：本当にこの物件をまじめに検討して
いるのなら周辺の住宅地図くらい見ておいたほうがいいのでは？
ＭＲの帰りにでも井の頭公園駅前店でプリントしてみては？）を
見るとわかるのですが、寮、アパートはかなり小さい５棟により
構成されていました。建設予定のマンションよりはるかに小規模
なものでした。敷地の約６割はテニスコートや空き地として残って
いました。容積率、建蔽率を４千坪ある敷地へきちきちに立てる
マンションとは別次元のものでした。

どこか上のスレッドで今回のマンションが旧マ社の社宅と同じ規模だから
周辺の反対がないような意見がありましたが周辺の状況を理解していない
方の適当な意見としか思えません。

[219: 匿名さん]

国の定める基準を何百倍も超える有害物質が検出されていながら
そのことを伏せてマンションを販売した疑いで当局から現在強制捜査を
受けている業者なので事業者と行政の自然林に関する不透明な
取引をあいまいな説明で終わらせるくらいはかわいいものなのでしょう。
でも真剣に検討している場合は納得いくまで追求したほうがいいでしょう。

http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200410280029.html

http://www.kahoku.co.jp/news/2004/11/2004110101003395.htm

[220: 匿名さん]

このマンションは三鷹市にあるパークハウス三鷹連雀通りと比べてどうでしょうか？
三鷹のほうは大通りに面しているなどかなり違いがありますけども。

[221: 匿名さん]

220さん
立地、価格とも比較の対象ではないと思いますが。

[222: 匿名さん]

三鷹市の物件も不透明な取引で公開空地を設けさせるなど
業者の好きなようには建てさせていません。
さらに三鷹市は25ｍ以上の高さ制限を課すなど強権に過ぎます。
行政のマンションに対する条例や規制は業者泣かせでしょうね。

[223: 匿名さん]

購入を検討しておりましたが、このスレを見てかなり問題物件であることを
認識、数日前MRで以前の社宅の状況を尋ねてみました。回答によれば、
ごく一部は４階だったが、大部分は２階建てだったとのことでした。そうなると
もと４階建てだったから今回も４階建てでよいではないかという理屈は通用
しません。高さの件といい、公開空地と言いながら実際には不特定多数の
市民は利用しずらい仕組みといい、果たしてここに住んで快適な気分で
いられるかだんだん心配になってきました。明日の夜９時までに住戸要望書
を出さねばいけませんが、やめようという気持ちが強くなっているところです。

[224: 匿名さん]

>223がやめるそうなので競争相手が1人減りました。
純粋にうれしいな。

[225: 匿名さん]

>>223
住宅部分は全部4階建てでしたよ。
むかしからよくある団地タイプの建物でした。

[226: 匿名さん]

＞２２２番さん。
業者は、業者泣かせととるのでしょうが、大多数の一般市民にとっては
歓迎すべき条例や規制であることをお忘れなく。ほとんどのマンション
紛争は業者が「無理が通れば道理が引っ込む」式に強引に計画を
押し進めることに起因しています。くれぐれもご自戒を。

[227: 匿名さん]

今日、最終的に決定した価格表をもらいました。最初に配付された想定価格と
比べるとウインドテラスの住戸が５〜７％低い価格になりましたが、フォレストの
最高価格の住戸は１０万円、率にするとたったの０．０８７％の値下げにとどまって
います。ガーデンとライトの両棟はその中間の下げ幅となっています。人気に
スライドした値付けなのでしょうが、とても割高感が解消されるほどの価格までは
下がっていません。地下駐車場から吹き抜けを通じて舞い上がってくるであろう
排気ガスと騒音を考えると決定価格ではとても買う気になれませんね。もちろん
フォレストの高嶺の花価格は最初からお手上げでしたが、いまやすべてパスと
いうことで要望書の提出はせずに帰ってきました。

[228: 匿名さん]

ＭＲの販売員の話ではウインドの北側にある小田急バスがさらに南よりに
拡張する計画があるとの事でした。もし計画通り進めば、バスの
騒音と排気ガスのお陰でウインドはさらに人気が落ちるのでは。
心配なのはこのマンションといい、バスの駐車場の拡張計画といい
周辺住民には酷な展開の立て続けで周辺住民がどんどん売却に
転じて周辺環境が悪化するということです。とどめは東京都がマンション
建設地の近くにこれから建設予定の外環が大深度地下になった場合、
地上部に街路を造りたいと表明していることです。周辺の環境は現在は
申し分ないのですが、これからもし環八か甲州街道のような幹線道路が
近所にできてしまったら、もしかすると井の頭公園パークハウスもちょっと
前にＭ不動産が高井戸の近くに分譲した物件のようにならないか
心配です。

机上論でしかないのですが、単純計算で公開空地のマンション入居者
の固定資産税の持分は公開空地がないマンションに入った場合より
最大で年間約３割増しになると推定されます。その場合、マンション
入居者にさえ使用制限があり、不特定多数の誰でも入れる空き地のため
固定資産税を一生払い続けると考えると、これから先本当に申し込もうか
悩ましい物です。

[229: 匿名さん]

ここ数日、否定的な意見が相次ぎ、要望書を提出するかどうか迷っていました（今日
が最終日です）。ふと思いついて、井の頭公園とその周辺を散策してきましたが、
公園に隣接するというロケーションのすばらしさを再認識しました。公開空地の
問題や、仕様に対して割高感があるのはマイナス要因として納得できますが、
やはり、ここは、購入者が立地（ロケーション）に対して、どれだけの価値を置く
かが、購入の決め手になると思います。私は、角部屋は無理ですが、フォレストの
いくつかの部屋を要望書に書き込み、提出しました

[230: 匿名さん]

ここのMRに行きましたが、営業マンもつかずお茶も出ないMRは初めて。
個人情報はあまり記載しなかったけど、我が家でも買える部屋はいくらでもある
けど、買う気うせましたね。
我が家は対応も素晴らしい、久我山ガーデンヒルズを契約。
購入を考えている方の雰囲気もこちらの方が好みだったので。

[231: 匿名さん]

不自然だったのは今までホームページなどで都市居住再生融資が使えるといっておきながら実際価格発表会へ行ってみると、使えなといっていたことです。この数年十数個所の物件をみてまわったけど今まで途中でこのような条件を変更してきたところはありませんでした。これって普通？

都市居住再生融資は年収に関係なく物件価格の８割まで公庫の普通の金利で借りられます。今回は一応公庫は使えるみたいですが、世帯年収を８００万円超えていると価格の５割までしか借りれなく、貸出金利も年収８００万以下の人よりかなり高くなります。この物件に適用されない理由はそれなりにあると思いますが、金額が高額なのではっきり行って期待していました。当たり前だと思っていました。年収８００万以下ででこの物件に申し込む人はいるのでしょうか。この物件は多分変な客引きをしなくても人気はあるだろうから意図的に適用されないものを適用されると言っていたものではないと思いますが。。。

モデルルームの方はは数日前この旨案内を送ったといっていたので家に帰って見てみるとこれかの流れの説明のような用紙に小さく記されていました。

「今は銀行ローンもお安いですよ」とまだ申し込みもしていないの東京三菱銀行を進めていたのも不自然に感じました。

一応要望書は書いてきましたが、この物件は価格が高いのはさておき、毎年払わないといけない公開空地のための固定資産税数万円、多分高くつく借り入れ利息からみてやはり少しでも庶民を自覚している人間は手を出さないほうがいいように思えてきました。

[232: 匿名さん]

今は小型マンションは別として公開空地のない大型マンションはないと思いますが。
それからマンションから公園へ直接入れないのが良くないという意見がありましたが
公園はマンションの庭ではないので他の皆さんといっしょに公園の出入り口から
出入りするのがふつうの感覚だと思います。

[233: 匿名さん]

完売必死なのに営業からよく電話来るな。さすがに１億以上出す人は
少ないのかな。住民に配慮したおかげで角部屋なのに窓が小さいのが不満。

[234: 匿名さん]

確かに住宅金融公庫都市居住再生融資はダメとか、小田急バス車庫の敷地が
パークハウスの方に拡大されるとか、後出しジャンケンみたいなことが多すぎ
ます。天下の三菱地所がこんな商法をするとは考えてもみませんでした。
気分が悪いので要望書の提出は見送りました。

[235: 匿名さん]

232さん、マンションの敷地の3割超が公開空き地、それもマンション住民
までに使用時間の制限があるマンションなんてあまりないのではないで
しょうか。

公園に直接入れないのはセキュリティー上の問題ではないので
しょうか。物件から公園に直接アクセスポイントを設けると、公園から
部外者が侵入するリスクを高めることになるでしょう。

防犯カメラを設置しても普通の感覚の人に対しては抑制効果がある
かもしれないですが、もともと犯罪を企ててる人には無意味でしょう。
防犯カメラの死角から侵入するなど手立てはいくらでもあると
考えられます。その上、2ｍくらいのフェンスなら小学生でも超えられます。

もし防犯カメラに侵入者が写ったとしても警備会社のレスポンスタイムは
秒単位でなく分単位、それも10分ー30分単位ではないでしょうか。
管理人は警察か警備会社に通報する以外特別なにかするとも思えま
せん。

[236: 匿名さん]

これらの問題は公開空き地の夜間の侵入に対しても当てはまると思いま
す。仮に一般市民が興味本位で規定時間外に公開空き地に入ったとしま
しょう。この人がベンチに座ってボーと座っていただけなら巡廻車で
駆けつけた警備会社の社員は、この人に公開空地の規定を説明し退去を
求めるでしょうが、それ以上の強制行為をとることは法的に難しいのでは
ないのでしょうか。公開空き地に侵入以外に重罪と思われる行為を行って
いない限り警備会社の社員には逮捕権はないと思います。

この人物が瞑想にふけっていて一向に呼びかけに応じないため警察を
呼んでパトカーが出動したとしても、使用時間外であっても公開空き地での
出来事なので、この人物が明らかな犯罪行為を行っていない限り積極的に
アクションを起こすことはないのでしょうか。もししょうがなく警察が
この人物を連行することに至っても、それまでに相当の時間が経過し
騒ぎがおきているでしょう。

仮定ではありますが、公開空き地とは、202さんのリンクの中で出てくる
暴走族のたまり場になるなど最悪の事態まではいかずともこのような
リスクもあると思います。「防犯カメラを設置する」「24時間監視する」
などの対策のみでは不足なのではないでしょうか。

[237: 匿名さん]

このスレのキーポイントは・・・

　久我山ガーデンヒルズ　　公開空地　　固定資産税　　　ですな。

[238: 匿名さん]

>237さん
何でですか？
久我山ってキーですか？

[239: 匿名さん]

抽選が２回に分けて行われ、第一回が１階＆３階住戸、第二回が
２階＆４階住戸が対象という風に分かれているのは理解できます。
しかし、一回目の抽選の対象である住戸で落選した人が、そのま
ま２回目の対象住戸に登録できて再び抽選を受けることができると
いうのは、問題だと思います。最初から２階や４階を希望している
人にとっては、かなり不公平な抽選です。こんなやり方は他に聞い
たことないですね。

[240: 匿名さん]

タイミングよく否定的な意見が激増しましたが、
これってやっぱり倍率を落とすための作戦だったんでしょうか。
でも要望書提出を見送りさせるほどの決定打は出なかったですね。

[241: 匿名さん]

「倍率落とし」ではなくて、要望書提出を判断する際に噴出した疑問点や
否定的なポイントと捕らえるべきでしょう。私も２３９で否定的な意見は
述べましたが、要望書はしっかり提出していますよ。抽選に向けて登録
するかどうかは、さらに判断が必要と思っています。鋭意情報収集中で
す。倍率が高いのはＦの角住戸やＬの最上階だけで、ＷやＧは不人気
のようですね。今のままの値段では確実に売れ残りが出ると思いますよ。
立地だけに胡坐をかいた物件で他の面は大したことはありませんが、
それでも、私を含めて上記人気住戸に住みたい人は購入を検討すると
思いますよ。立地のよさとその他のマイナスポイントを天秤にかけて判断
するしかないと思っています。

[242: 匿名さん]

241さんの言うとおりです。希望住戸要望書に基づいて優先販売住戸が
決まりますので、希望住戸要望書が集められているときに「倍率落とし」
をしてしまったら、目当ての部屋に人気が集まらず販売してほしい部屋
が一般販売に持ち越されてしまうことも考えられます。（240さんの意見
も一理あります。本当に購入したい人はこの掲示板にどんなことが書かれ
てようが影響はされたいと思います）。

ここでは否定的、批判的な意見を揶揄するのではなく、実際購入検討の
ための重要な材料として見た方がよいのではないでしょうか。業者は
都合のいいことは聞かなくてもはいくらでも提供してきます。反対に
都合の悪い情報は聞いても素直に教えてくれないことがあります。

[243: 匿名さん]

それにしても、この物件の担当者たちは態度悪いですね。問い合わせして
も慇懃無礼で人を小ばかにした反応だし、敷地内見学会もＤＭ届く前に「す
でに定員で締め切りました」と言うだけで、追加見学日を設けたりする意志
もない。文句言うと「人気の高い物件で問い合わせが殺到していますので」
と言い訳する。他社は即日完売するような超人気物件でも、きちんと対応し
てくれたし、イベントも追加で実施してくれましたよ。「客にマンションを買っ
て頂く」ではなくて「売ってやる」的な態度が酷いですね。この物件は立地
が素晴らしい以外は平均点以下ですね。担当が今からこんな態度では、
今後何か問題おきても誠実に対応してもらえそうにない、と感じざるを得ま
せん。「マンションは立地」と考えていた私も、要望書出したけど、正式登
録するかは迷うところですね。三菱は他の物件を見たときも「新築マンショ
ンの３割の部屋は売れ残るもの」と平気で言っていたぐらい。本物件も、高
い部屋さえ売り切れば、売れ残りの部屋は三菱系の会社の社宅として賃
貸にまわすつもりでしょうか。問い合わせる度、ＭＲに足を運ぶ度に腹が
たつ物件も珍しいですよ。それでも立地の良さのせいで、完全にあきらめき
れない自分も情けないけど。

[244: 匿名さん]

将来の東京外環なる高速が吉祥寺あたりをぶっちぎる計画があると聞きました。
どなたか御存じの方教えてください。

[245: 匿名さん]

まあ立地がいいので問い合わせは結構あるだろうけど、実際資金面
から考えて購入が可能で実際購入を検討する人はそんなに販売員
がてんてこまいになるくらいいないんじゃないだろうか。

週末にモデルルームに行くと確かに大盛況って感じはしなくも
ないけど、それってよっぽど変な物件じゃなければ当たり前。

対照的にモデルルームに平日に行くと閑古鳥が鳴いているって感じ。
ゆっくり静かにＭＲを見たい人にはお勧め。

普通以上の倍率がついているのはＦの上のほうの階との億以上の角
部屋だけ。ＧやＷはいくら立地がいいといっても目の前が
マンションじゃあ割高な価格を払っておまけに一般公開の何の利用価値
のない空き地のための割り増し税金を払ってまで住む価値はない。

Ｆだったら目の前が公開敷地で景色がいいからその分税金を払うのも
わかるけどＷやＧはいいことないのにも同じ持分になるのはどうしても
不利。

[246: 匿名さん]

２４２さんの言うように希望する部屋に人気が集まらなかった場合、
その部屋を一般販売に回すというのはどういった意味があるのでしょう？
買いたい人がいるのになんで一般販売まで待たなければならないのでしょう？
三菱にとって何が得なのか理解できません。
それに他人事と思っていた小田急バスの駐車場拡幅はきょう見たところ、
間に家が１軒あるだけで、ほぼ目の前に迫る勢いでした。ほんと、びっくりしました。
あの一軒家はマンション建設よりガックリきてるだろうなあ〜。
もし、あの間にある家も売りに出されてなくなったら、ガーデンまで排ガスが来るのでしょうか？
ウインドとライトの北側の住む人はバスの音だけでなく排ガスの臭いも辛そうでかわいそう…

[247: 匿名さん]

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[248: 匿名さん]

244: 南町を思いっきりぶっちぎります。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/about/about_a01.html

[249: 匿名さん]

南町町を通る外環ができることは結構昔から計画されていました。最初計画が出たときは南町の地価は暴落しましたが、大深度地下案が出てからは持ち直しました。ただ現在もっと深刻な問題は都の方が大深度地下になった場合上部に街路を引く意向を示していることです。この問題について今月（確か土曜日の20日？）武蔵野市長と市民の懇談会が南町コミュニティーセンターで行われる予定です。

[250: 匿名さん]

外環は、このマンションの３００メートルほど東側を通過しますね。
モデルルームの東側約１００メートルのところで立教女学院の西端も
ほんの少しだけ道路計画に引っ掛かっています。
>２４９さんもおっしゃるとおり、この計画は昭和４１年に発表されたもので、
もう４０年近く経っています。

[251: ２５０]

計画が発表された当時、既に住宅街となっていた区間もたくさんあるために、
反対がたいへん強く、昭和４５年当時の根元建設大臣により、凍結宣言がなされました。
しかし、凍結というのは白紙撤回ではないので、道路の線引きはずっとそのまま残っており、
道路予定地上の住民は、家を建て替えるにも、鉄筋コンクリートや地下室はつくれないなど、
今現在でも規制を受けた状態が続いています。

[252: ２５０]

そして、石原都知事になってから、計画がにわかに動き始めました。
高架による高速道路計画を撤回して、大深度地下法の適用により
高速道路を建設するというものです。
大深度地下法では、地下４０メートルより深い部分には所有権が及ばないと
規定されているので、用地買収の必要はないわけです。
外環の高速道路が大深度地下で建設されることになれば、
日本で初めて、このまだ新しい法律を適用するケースになるかもしれません。

[253: ２５０]

地表部については、高速道路とは切り離して考えるということになっているので、
大深度地下による高速道路建設が先行されるはずです。
インターなしが基本となり、インター設置に関しては地元区市や住民の意向を
尊重しながら設置を検討していくとされているようです。
練馬区は、大泉インターがすでに外環の埼玉区間の終点になっているので、
インターを降りた車や高速に乗る車が住宅地に入って来て困っているということで
青梅街道にもインターをつくって欲しいと要望していますが、杉並区は、
外環が善福寺公園の真近を通ること（井の頭公園の近くも通りますがそれ以上に近い）や
もともと静かな住宅地で風致地区にも指定されているということで、
住民の意向を汲み取り、インター設置には反対の表明をしています。

[254: ２５０]

武蔵野市や三鷹市は、ずっと高架による外環建設には反対の立場を取ってきましたが、
大深度地下ならば反対はせずに、住民との協議を重ねていくとの立場を取っています。
武蔵野市では、地表部をどうするかということが課題になりつつなるようです。
案としては、グリーンベルトや公園、バス交通を主体としたコミュニテイ道路、幹線道路を通す、
など都や国からもいくつか案が示されています。
三鷹市の東八道路にはおそらくインターは設置されると思います。
大深度地下といっても、中央高速や東名高速との連絡をしなければ
環状道路の意味を成さないので、東八道路付近や甲州街道付近では
地上に上がってくる部分もつくらなければなりませんからね。

[255: 匿名さん]

250さん、詳しいご返信ありがとうございます。中長期な将来的には問題に
要なりうる要素を含んでいますが、住民などの反対を考慮すると今後数年
にできるものではなさそうですね。

[256: 匿名さん]

評価の高いマンションの第１位に選ばれてますね。

http://www.mansionadvisor.com/

[257: 匿名さん]

上記のページによると人気度＝マイページ登録数/総戸数。
（１０３/１１９＝８７％）

これって意味あるの？評価も2件しかなかった。2ユーザーからの
評価では統計的に有意ではないでしょう。　

[258: 匿名さん]

上記の評価は当てにならないですね。参考にはなりますが。専門家や
目の肥えている人が判断すれば、この物件で高く評価できるのは立地
だけでしょう。内装や構造面は極めて平凡だし、大半の住民に不要な
公開空き地の存在や高い固定資産税、法外と言ってもよいＷＧ棟の値
段などを考慮すると、魅力は半減します。
高評価の物件というのは、本来、値段と内容が釣り合ったものを指すと
思います。その点、この物件はＦ棟のみ取り上げれば９０点以上の高評
価でしょうが、Ｇ、Ｗ、Ｌ棟を含めてみたら、せいぜい７０点ではないでしょ
うか。

[259: 匿名さん]

２５８番さんのご意見に全面的に賛成。大体２５６番さんの紹介している
ような場所で高い評価を得ても、マユ唾と考えたほうがいいですよ。
自然樹林の問題、G棟とW棟の間にある地下からの吹き抜け、隣接
住宅との関係、小田急バス車庫の拡張、大深度地下高速道の
問題等々、あまりに潜在的な問題の多すぎる物件です。ここを買う方々
勇気にびっくりしています。

[260: 匿名さん]

会員数が15000人いて、そのうち103人がお気に入りに登録してるなら
注目度という観点において、参考になるかもしれないね。

[261: 匿名さん]

この物件の情報収集にあったていろいろなサイトを見ましたが一番
書き込みが多いのはここのようですね。上に出てくるＭａｎｓｉｏｎＡｄｖｉｓｏｒ
はやはりいろいろと個人登録を登録しないといけないので面倒くさいか
らでしょうね。

ここではちょっと何か意図があってこの物件をけなす書き込みもあるように
も思えますが、冷静に考えると考慮しなくてはならない問題も結構提供
されていますね。

業者頼りじゃなく購入者がストレートに情報交換できる媒体を探して
いたのですが、良しも悪しもここしかないのでしょうか。２Ｃｈの方は
ちょっと購入者の情報交換という趣旨からは外れているような感じがします。