繰り上げ返済の大失敗

[購入経験者さん]

2006年７月に新築マンションを4500万円にて購入。内3200万円を10年固定の
銀行ローンにしました。
前に住んでいたマンションを苦労の末、2006年12月に1350万円で売却。
早速すぐに1000万円分繰り上げ返済をしました。
これで、期間短縮して６年半頑張ればと単純に喜んでいました。

ところが、皆さんご想像の通り昨年の年末になってローン控除が使えない事が判明。
そして、この確定申告になって住宅買い換え特例の繰り延べ控除ができないことが判明してしまいました。

ローン控除の方は繰り延べ控除と重複では事実上使えないので、後半の３年間位のことですのであきらめがつきましたが、繰り延べ控除の方は住民税やそれに付随する「私学高校通学の助成金」やら数十万円単位の影響がでそうです。

こんなことだったら喜んで繰り上げ返済するんじゃなかったと悔やむばかりです。
同じようなケースで失敗することがないように、投稿させて頂きました。

[2: 匿名さん]

貴重なメッセージありがとうございます。

私もこれから、古いマンションを売却して、新しいマンションを購入します。

今ひとつ理解できないのですが、要するに、返却期間が10年未満になってしま
ったことが原因ですか?

[3: 匿名さん]

売却益があったりするとさらに複雑です。
私の場合は、購入物件の住宅ローン控除による還付額より売却益の３千万円特別控除の方が大きかったので、そっちを使いました。
事前によくシミュレーションすべきですね。

[4: 購入経験者さん]

すいません。言葉足らずで
繰り上げ返済には２種類あって、１.返済期間を短縮するタイプと2.返済金額を少なくするタイプです。
２の方は問題ないのですが、通常１の方が繰り上げ返済効果が高いので選択される場合が多いようです。
１は単純に同じ契約を短縮して払うだけと考えていましたがそうではないようです。
元の契約を破棄して新しく契約を結び直すのと同じ扱いになるようです。
ですので、私の場合６年半の契約となってしまいました。
そのため10年間のローン契約という前提を満たさないため、ローン控除も住宅買い換え特例の繰り延べ控除
も使えなくなってしまいました。

ローン控除に10年間の縛りがあるのは何となく理解できるのですが、住宅買い換え特例の繰り延べ控除に
この縛りがあるのは納得いきませんが、法律上はちゃんと明記されてしまっています。

[5: 03]

＞通常１の方が繰り上げ返済効果が高い
そうでもないです。支払利息は残債で決まってきますから、期間短縮でも月々の返済額圧縮でもほぼ同じです。ただし、返済額圧縮の方はそのままだと返済ペースが遅くなる（残債がなかなか減らない）ので、期間短縮の場合に比べて頻繁に繰上をする必要が出てきますが。
私は、１５年くらいで返せるところを敢えて最長の３５年にして、繰上も期間短縮ではなく月々の返済額圧縮にしています。
理由は２つあって、一つは、万一返済計画が狂うことがあっても困らないためのリスクヘッジ。期間短縮はいつでもできますが逆（期間を伸ばす）はできません。返済額圧縮で余裕を持たせて繰上での残債調整自由度を高くしています。
二つ目は、今のローンを完済しないうちに重ねて融資を受ける可能性に備えた措置。与信は返済能力で決まってきますので、今のローンの月々の返済額を低くしておけば、より多額の融資を受けることが可能です。買い先行で買い換える場合にあり得ます。

[6: 匿名さん]

ローンの金利次第と思いますが、繰り上げ返済せずに、定期にでも入れておいた方が良かったかもしれませんね。
私も頑張ってローンの額を少なくしましたが、キャンペーンの当初優遇金利でたくさん借りておけば良かったと後悔しました。

でも、ローン控除が戻ってきても、しょせん銀行の利息に持って行かれると思うとちょっと虚しいです。
マンション自体の3000万円に関しては、土地代もあるし、設計、施工、営業といろんな人の大変な努力で出来上がっているし、何より住めるし自分のものになるので納得できます。
でも、銀行って、、、書類を書いただけで○百万も持ってくんですよねぇ。
何か、納得いかない。
慈善事業じゃないのも分かるし、資本主義だと言うことを理解した上で、暴利をむさぼりすぎではないかと思うのです。
しかも、利息が商品のくせに、それを購入するための手数料までちゃっかり取るのが厚かましい。

[7: 匿名さん]

＞06
そうですか？
今の銀行の長期定期預金の金利が【１％】くらいです。
複利で３０年間預ければ、１０００万円まではリスクなしで３００万円以上の
「利息」を受け取る事が出来ます。

住宅ローンは、返済が滞るリスクも踏まえて【３％】程度の金利です。

計算方法の違いもありますが、「暴利」とまでは思いません。

[8: 匿名さん]

あれ？　回収リスクは保証に付すことでヘッジしてるのでは？　金利は金利変動リスクだけかと

[9: 匿名さん]

>>06
言いたいことはわかるけど、
＞銀行って、、、書類を書いただけで○百万も持ってくんですよねぇ。何か、納得いかない。
銀行の最大の仕事は書類を書くことじゃなくて、06の決済日に06が用意できなかった分のお金を立て替えることでしょ。
3000万持ってないのに3000万のマンション買えるのは、銀行のお陰なんだし。
＞自分のものになるので納得できます。
もう自分のものと思っているから、銀行の利息が腹立たしいのでは。まだ完全に自分のものじゃないけど、自分のもののように住めるのは、銀行が融資してくれたから。

……とレスしたけど、今の銀行のスタンス（搾取するくせに守られているところ）や手数料のぼり方などにむかつく気持ちは同じなので、自分は現金で買いました。