パークタワー東戸塚について

[もも]

今日DMが入っていた、パークタワー東戸塚、
すごい！ダントツ、よさげなマンションじゃないですか！？
駅から近く、オーロラシティーも眼下に、共用設備も死ぬほどすばらしく、
建物も三井不動産なことだし、センスも良さそう。
DMをみてすごく興奮してしまいました。
早く価格帯等知りたいですが、なにか情報お持ちの方いらっしゃいますか？
でも、あんなによさげなマンション、きっと手が届かない値段なんだろうなあ・・・。
ハァ〜。ため息。

[361: 匿名さん]

>>339
338氏も考えた末にやめているが、要するに少なくともあの値段では
長期投資として自分の代でプラスに転じることはないだろうなと思う。
子供の代までかかってどうかということ。
しかし、そうなると、超高層タワーの区分所有というのが長期的にリスクがないことなのかどうか、
そこを見極めるのが極めて難しい。
懸念されるシナリオは、

本人：投下資金を回収しきれないうちにお迎えが来る
その息子：何とかこの代までかかってようやく投下資金回収
その孫：老朽化した建物をどうするかで他の所有者との話し合い難航

長期投資としては、建物の容積率に余裕がないのが気になる（超高層の弱点）。
子孫に迷惑をかけない他の投資を考えた方がましのように思う。

[362: 匿名さん]

失礼。上は引用番号の間違い。正しくは
>>359

[363: 匿名さん]

たとえば、Yahoo!不動産によれば
・タワーズ1st('90築) (14F) 81.37㎡ 家賃16.00万

この辺から推定して、あの4階の部屋で家賃はいくら取れるか？
まあ当て推量ですが、
新築時：20万にいくら上積みできるか
築年数が経ってから：20万をどの程度下回るか
という見当になるんじゃないでしょうか？

仮に向こう20年間の平均家賃が20万円として、
年間平均家賃収入：20×12 = 240万円
物件価格に対する利回りは4%台、
管理費・修繕積立金・固定資産税等を引くと恐らく3%を切る
（当然空室期間があれば利回りはもっと落ちる）。
ローンを借りて購入すると、自己居住目的のローンは使えないので
金利は高く、結局収支トントンか下手すると赤字。
築年数が経つと、管理費・修繕積立金は上昇、家賃は下落。
なかなか厳しいんじゃないでしょうか。

[364: 匿名さん]

賃貸で投資するなら２０００万円は安い近くの新築マンションを買った方が
いいですよ。
できれば品濃小、東品濃小の学区のマンションが良いと思います。

[365: 匿名さん]

賃貸で投資するなら、中古の優良物件に決まってるだろう。
売り手の経費や利益ののっかた新築買ってどうすんだよ。
賃貸は、築年数で家賃はそう変わらん。

[366: 匿名さん]

品濃町のマンションに関して言えば、
＞賃貸で投資するなら、中古の優良物件に決まってるだろう
とは言えないような気がする。

例えば築20年のパークヒルズ低層棟、
これは新築時に比べて2.9%高い値段で取引されている。
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank04.cfm
そんな値段で築20年物を買ってしまってはちょっと
利益は出ないと思われる。いかに優良と言っても20年後の
築40年にもなればあっちこっちガタが来る可能性が予想されるし。
これ以外の物件も品濃町の中古物件は築年数を考えると割高なのが多い。
つまり、新築・中古を問わず品濃町で投資目的で分譲マンションを購入すること自体が疑問ということ。
どう頑張っても地元地権者の建てた賃貸専用マンションには勝てない。

[367: 匿名さん]

はあ？？？新築時の価格と比べることに意味あるのか？
賃貸の利回りが問題で、新築価格と中古価格の比較は意味なし。

不動産に限らず物の価値というのは、売買されてる価格（時価）そのものだよ。
住居用に購入するとしても、経済状態や地域の状況が全く違う新築時と比べるのに何の意味
があるんだよ。じゃあ、バブル時代のマンションは、無条件に全てお買い得で、賃貸向きだな。（ｗ

[368: 匿名さん]

地元の賃貸に住みながら、東戸塚の新築・中古物件をくまなく見た上で、品濃町の中古マンションを購入したものです。
人気新築は売主の、それ以外の新築・中古は買主の論理で価格が決まるんじゃないですか？バルブ直後の分譲の
現在の売値は分譲価格の1/3から1/2ぐらいまで落ちてるのはざらです。

パークタワーは羨望の目で見ていましたが、将来売却するかも知れない事、東戸塚ブームがいつ
まで続くかわからなかったので買えませんでした。

品濃町だと、タワーを除いた平均的な賃貸相場は、ｍ２　２０００円程度。物件の差があまりにないような
気がします。駅近の賃貸マンション、東戸塚ニューシティー初期の築２０年マンションが多すぎて賃貸も
何か特色がないとつらいのでは？

投資目的なら２０００万切る徒歩圏、築２０年までのマンションではないでしょうか。２０万円も
家賃の払える人ってサラリーマンではないでしょうね。

ＰＳ
パークタワーに関係ないことだらだら書いてすみません＞ご入居予定の方々。東戸塚は大好
きな町です。　東京・品川・渋谷・新宿・成田・鎌倉に電車一本、グリーン車もついてる、自動
車道路も整備されて、アクセス便利。パークタワー、フォートンの国で、もっと駅周辺人口が増えて、
新百合ヶ丘みたいに映画館とか、もっともっと商業施設ができてくれるとうれしい。ＪＲががんばって、
輸送力増強・ついでに駅ビルにしてアトレでもつれてきてくれないかな。

[369: 匿名さん]

仮定Ａ：建物の耐用年数は60年とする
仮定Ｂ：60年間家賃は一定とする
仮定Ａと仮定Ｂの下で、新築で買って賃貸に出す場合と
築20年で買って賃貸に出す場合で損得が釣り合うのは、
築20年を新築時の2/3の価格で購入した場合である。
（公租公課等はここでは取り敢えず無視することにする、
また仮定ＡＢはあくまで議論を単純化するための仮定で
現実に則しているかどうかはここでは問わない）
これは単純な算数で証明の要もあるまい。

中古の場合、物件の仕入れ値と建物の残存耐用年数が問題であって、
築20年の中古を新築時よりも高い値段で買うという行為は、
残存耐用年数が2/3しかないことを考えれば、
新築時家賃の1.5倍以上取れて初めてペイすること。

[370: 匿名さん]

なんか色々書いてるけど、要は中古マンション投資の収益性を評価する計算式の中に、
パラメータとして、そのマンションの新築時の価格が必要かどうかってことだな。（ｗ

[371: 匿名さん]

トランクルームの抽選を延期してほしいと、三井不動産販売に提案しているんです。別にこんなタイミングで契約しなくたっていいと思うんですよね。皆さんはどうお考えですか？

[372: 匿名さん]

それは言えるかも。なんで入居の１年も前にトランクルームを決めなきゃならんのだろう。そんなことは
２、３ヶ月前でも間に合いますよねぇ。

[373: 匿名さん]

この前の見学会だって、わざわざ購入者を呼んで開催しているのに、他のブロックが見られないんですよ。
だったら他のブロックが出来てから見学会をすればいいのに、と思うわけです。

[374: 匿名さん]

皆さんから三井不動産販売に連絡して、抽選会を延期するよう進言してみませんか？
三井不動産販売の営業の方は「トランクルームを今買いたいというお客様の声がある」と言っていましたが、「もっと後でも十分だ」というお客様の声はまったく届いていません。なので、皆さんも賛同していただけるのであれば、三井不動産販売に言ってほしいと思うのです。昔なら顧客は非常に立場が弱かったと思いますが、インターネット時代になって顧客である私たちは企業に意見を言えるようになってきています。
　三井不動産販売は「お客様に感動を与えることを第一に考えている」そうですが、「お客様」ではなく「売主（三井不動産）」が正しいと思うようなやり方で悲しくなりました。
　私達の声で、三井不動産販売に、「お客様の立場に立った」より良い対応を今後していただくための第一歩になるのではと期待しています。

[375: 匿名さん]

371から374は、同一人物？　今騒いでる、噂のクレーマーの方ですか？
ちょっと、あの人とは一緒に住みたくないな。トラブルメーカになりそうだ。
（物の言い方、内容聞いてるとプロだと思った。）

[376: 匿名さん]

噂のクレーマーって何？
「今騒いでる」というのは掲示板でということ？パークタワー東戸塚でという事？どっち？

すげー気になる。教えてくれ。

[377: 匿名さん]

モデルルームで。あなたも行けば出会えるかもよ。（ｗ

[378: 匿名さん]

>375
371から374は同一人物。
某掲示板にだした文章を４分割しただけ。

言う事は一理も二理もあるが、これはやり方がちょっとね。
372の部分なんか、策を弄しすぎだ。
別にこんなことする必要ないじゃん。

[379: 匿名さん]

結局、この暴れてる人は、「誠意を見せろ！！！」って凄んでたけど、どうなったんだろう。
誠意ってまさか、金品を要求してたのかな。まあ、プロはそれを自分でいったらヤバイって
ことはわかってるから、決してその単語は口にしないだろうけどね。

[380: 匿名さん]

トランクルームの販売なんて、まだ早いどころか、住戸販売と一緒にしてもらいたいくらいだよ。
トランクルームの有無で、住戸の選択の幅が違ってくる。
狭くて収納が少ない安い住戸でも、トランクルームがあればＯＫってこともある。
トランクルームがないばっかりに、広めの高い住戸を選ばなくっちゃならない。
どうせなら、販売時期なんか問題にするより、入居後もトランクルームの売買ができるような
規約に変えてもらった方がよっぽどいい。