公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1216/
＜全体概要＞
所在：世田谷区瀬田2-355-5他
交通：東急田園都市線・大井町線二子玉川駅徒歩10分
総戸数：45戸（事業協力者住戸10戸含む）
間取り：2LDK・3LDK、70.44～95.73m2（総販売戸数35戸に対応）
入居：2015年7月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：五洋建設東京建築支店
管理会社：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-12-12 18:43:01
パークホームズ二子玉川ヒルトップ
| No.1 |
by 二子玉好き 2013-12-13 07:13:19
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削除依頼
少し246に近いのが気になります。
眺望は凄そうですね！ |
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| No.2 |
価格はどれくらいになりそうでしょうか？
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| No.3 |
最安で7800万〜のスタートかと予想してます。
二子玉川は強気です。 |
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| No.4 |
瀬田2丁目で丘の上という表面的なスペックだけで買うと苦労するパターンだな。
目の前で渋滞して空気は悪いし、シャトルバスを利用したくなるほどの坂道。 地元の人はなかなか手を出さない地雷物件、いよいよデビューという感じ。 特に40歳以上の人は坂がしんどいから手を出さない方がいいですよ。 パークアベニューが潰れたのもこの過酷な立地のせいだし。 どうせ高い金を出すなら瀬田1丁目かもっと奥まった場所にある瀬田2丁目をお勧めします。 優れた住環境を求める人が購入する物件じゃありません。 |
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| No.5 |
本来なら、パークコート瀬田の第二弾を期待したいところ
でも、２４６沿いでは… ８０００万のパークホームズ、二子玉川ならあり得る価格ですね |
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| No.6 |
用賀へは瀬田交差点で信号待ち、二子玉川へは坂の上り下り、通勤パパにはつらい。。。
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| No.7 |
>6
その信号って長いんですか?? 坂のある往復の話でよく言われることですが、やはり電動が重宝されているみたいです。楽々と上っている方を見て不思議に思っていたら電動だった、みたいな。ここって名称がヒルトップだけに本当に丘の上みたいですね、坂の存在は体力に自信があっても侮ってはいけないかも、まず見ておいたほうが良さそうに思います。 |
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| No.8 |
信号の待ち時間は長いですよ！環八を渡るための信号ですから。一応歩道橋はありますけど上り下りも辛いです。それに用賀に行くにも上り坂がありますからね。4の人が言っていましたけどここの立地の悪さを舐めない方がいいですよ。
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| No.9 |
人気ないなぁ…
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| No.10 |
で、いくらからなのでしょうかね。。。
予想は？ |
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| No.11 |
資料請求しました
書き込みが少ないから、人気がないとは限りません 期分けせず、ラクラク即日全戸登録の展開になると予想します 三井の新築としては、パークコート以来ですからね 坂があろうが何だろうが、瀬田は瀬田 |
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| No.12 |
インフォメーションデスクが8日まで冬期休業しているので、新しい情報公開も無く静かですね。
総戸数が45戸と小規模な上、事業協力者住戸が10戸の割合を占めるので期分けはどうでしょうね。 要望申し込み次第では一気に販売し、即完売となるかもしれません。 おおよそで良いので早く価格帯が知りたいですね！ |
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| No.13 |
近所で分譲済みのヴィークコートぐらいの相場かと
パークホームズとはいえ、強気の価格でもソッカン間違いなし！！ |
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| No.14 |
即完売なんて夢のまた夢のような立地だね。そんなに煽ったって無理なものは無理。ヴィークコートの立地とは雲泥の差。
246と環八、246の側道からの排気ガスは強烈で、子育て世帯には向いてない。 坂の急斜面を登るのも一苦労で、中高年世帯にも向いてない。 |
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| No.15 |
パークコートと違って立地が残念過ぎる。
地元の人は買わないだろうな。 一年中車の渋滞の中で暮らしたい人なんて少ないだろう。 でも、ここはそういう場所。 ヴィークコートは比べられて迷惑だろう。 どうせ二子玉川や瀬田に住むならもっといいマンションはいくらでもある。 |
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| No.16 |
>どうせ二子玉川や瀬田に住むならもっといいマンションはいくらでもある
あったら、具体的に挙げてください |
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| No.17 |
あなたに教えるのは面倒なので自分で調べてください。
ここの裏に出来たマンションでもいいし、 これから建て替えられる物件でも中古でもいくらでもあります。 |
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| No.18 |
建て替え物件はN不動産とか
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| No.19 |
事業協力者というのはいわゆる地権者さんのことでいいのでしょうか。
中規模マンションで10戸がそれだと多めのような？管理組合とかどうなるんでしょうね。 ホームページを見ると高級路線で売っていく感じですが価格帯はいつ頃発表でしょう？ 坂があると駅まで10分といえどもちょっと疲れてしまいそうですね。 |
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| No.20 |
85平米のAタイプなら、２４６の騒音はあまり気にならないかもしれませんね
でも、低層階でも８０００万以下ということはないか |
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| No.21 |
近隣の246沿いの物件は、リセール価格が本当に低い。ここは更に瀬田交差点にも近く慢性的な渋滞に囲まれてる上、急な坂もネック。二子玉川駅から徒歩10分では着かない。
新築価格は三井が強気にふっかけるんだろうが、購入後は即3割以上の含み損になると見る。 |
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| No.22 |
CGで見る限り、外壁タイルがあまり高級感がないような、敷地が狭い分、エントランスも・・・
２４６沿いで三井マンションといえば、目黒区青葉台のパークコートぐらい 山河の湯跡に三菱地所レジデンスが分譲するマンションの価格もどうなるのでしょうかね |
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| No.23 |
思いのほか盛り上がりませんね…残念です。
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| No.24 |
高台立地は眺望がいいのと、自然災害対策になるかなというのがありますね。
外観もちょっとオシャレな感じ。 最近は、マンションの敷地内に自然をふんだんに取り入れるところが増えてきていますけど、どれだけ綺麗に手入れされていくのかが気になります。 |
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| No.25 |
ここは高台立地だけど、デメリットが強烈過ぎて検討止めました。
・排気ガス：目の前は渋滞しっぱなし。 ・駅からの距離：雨の日の帰りとか本当に帰りつけるのか不安なレベル。 高級マンションの立地じゃないですね。 95Aの間取りは気に入っていましたけど。 通風がいいのが仇になりそう。 二子玉川や瀬田は大好きなので他で探します。 環八、246から離れた内陸部での低層がいいかな。 |
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| No.26 |
不動産広告の「徒歩」は、坂道とかは考慮せず
８０ｍ１分という距離だけで表示するので、 帰りは、坂道を登る二子玉川徒歩１０分よりは 平坦な用賀徒歩１１分の方が早いし楽かも。 |
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| No.27 |
行きは急行が停まる二子玉川駅で乗り、帰りは一つ前の用賀駅で下りるという使い方もありか。
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| No.28 |
駅からの利便性が悪い為か、部屋はゆったり広いのですね。
特にポーチが広いお部屋が多いと思いました。 ７５Ａの間取りでは主寝室の前がポーチになっているので、ここには自転車も置いてしまってよいのでしょうか？ 置けるのなら、自転車利用が多い家庭でも安心ですよね。 ９５Ａのお部屋程広いと、さすがに豪華ですね。 洗面は２つあるのでしょうか？ |
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| No.29 |
19さん
事業協力者というのは地権者さんのことだと思います。 45戸の内、事業協力者住戸は10戸なので、かなり多いですよね。 地権者さんが割合が高いマンションの場合、管理規約なども 地権者さんにとって有利な規約になっていることが多いと聞きますので、 どうなのかな～と少し不安になったりしますね。 |
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| No.30 |
26さん
用賀駅からは確かに坂は使わずに帰れますが、環八と246の長い信号待ちをこなさないと帰宅できないので歩く時間は表示よりも掛かると思いますよ。 |
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| No.31 |
>>27
用賀駅って急行は停まらないのですか？ 停まらないのなら、行きも帰りも急行で二子玉川駅を利用した方が楽なんじゃないですか？ この辺は、車を使っても環八の渋滞が凄いし、ちょっと北に進めば東名高速のインターもあるから 昼間は車が多くて。 |
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| No.32 |
用賀、急行は止まらないです。
けれど、朝の通勤時間帯は急行はありません。 帰りは、二子玉川からだと、上り坂になります。 また、帰りの下りの急行は混雑しているし、 渋谷からなら、用賀まで普通でも、二子玉まで急行でも、 所要時間はあまり変わらないので 普通の方が日々のストレスは少ないかも。 |
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| No.33 |
２６さん
坂道と平坦な道では全然疲労感も違いますからね。なだらかな坂になっているのが 個人的には辛いかなと思っています。他の方もおっしゃっている通り２４６の信号は本当 待ち時間が長いです。交通量も多いですからね。時間に余裕をもって、用賀へでるか、 多少坂道でも近い駅の方を選ぶかでわかれるでしょうね。 私はこのマンションの周辺の環境は駅からこれだけ歩くからこそ得られる環境だとメリットに感じて いますよ。 |
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| No.34 |
環八で見ると、東名高速の出入口と第三京浜の出入口の間に位置しているから、渋滞も結構あるでしょうからね。
車の移動もこの辺では大変でしょう。 電車も道路も結構な具合に混雑している所なんですかね。 ここら辺もよく走りましたが、裏道でもあるなら知りたいです。 |
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| No.35 |
75Aの部屋、ポーチは広めですが自転車を置こうとすると出っ張りの部分に引っかかるかもしれませんね。目隠しの意味ではあると良いですが物を置くには向いてないのかも。間取りはちょっと変わってますね。85Aのような玄関入ってすぐに洗面所があると手洗い・うがいが便利だと思いました。95Aは洗面所が二つ並んでるんですね。写真で見たい感じです。
ホームページを見てみましたがちょっと分かり辛いですね。「歳月を描く」をクリックしたらランドプランが出てくるとは思いませんでした…。 |
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| No.36 |
すみふで駅歩5分のマンション出るね。
そっちのほうが良さそう |
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| No.37 |
一般的な目線で見れば当然条件が良さそうに思いはしますが、比べる対象ではないと自分は思いますよ。価格の違い、予算のそれぞれがあるので同時検討者はそうそういないでしょう。できるだけ条件がいいマンションをと考える方はあちらに最初から行くと思います。
ここは、ここが良いと考え中の方の検討先、が主だと思います。 ３ＬＤＫは広いしけっこう条件上は目立ちますけどね。 だから情報が目に留まったわけで。 |
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| No.38 |
裏の地下を田園都市線が通っているんだね。
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| No.40 |
ポーチに自転車を置くのは違反
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| No.41 |
結局値段出たんでしたっけ？
営業マンや内装の質感からいって住友はないと思ってるのですが、 こちらも流石に価格次第なので。。。 |
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| No.42 |
販売戸数も、予定販売価格も、予定最多販売価格帯も、全て未定のままですが、
第１期１次の販売予定時期が、平成26年05月中旬 販売予定とありますが、まだ決まらないのかな。 どうしちゃったんでしょうか。もう５月です。分かる方は、いらっしゃいますか。 |
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| No.43 |
MR行ってきました。全ての部屋で申し込みがあったようです。入口のボードは全ての部屋に花が付いていましたので。ルーバル部屋は倍率も高いらしいです。即完しそうですね。
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| No.44 |
倍率が高いということは、それだけ人気があるんですね。
やはりこのあたりには安定した需要があるということでしょうか。 物件自体にも力があるから集客につながっているのかもしれませんが。 |
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| No.45 |
さんちやより、いいかな？
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| No.46 |
二子玉までの坂は登り下りとも10分以内で行けました 問題はやはり音と 目には見えにくい排ガスでは 246よりはある程度の覚悟が必要かと 因みに瀬田よりであれば気にするレベルではないと思われます
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| No.47 |
私も行ってみました。瀬田よりのエントランス付近は静かでした。
246側の角部屋とその隣住戸は二重サッシのようですが、音がどの程度部屋で聞こえるかは気になります。排ガスも環八沿いよりはマシな印象ですが、何ともいえないですよね。窓を開けての生活は厳しいかな、と思っています。 車でも建設地前をよく通りますが、マンションの246側エントランスの前が側道との合流信号なのも、車が出やすいメリットと騒音のデメリットの両方あると思いました。 |
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| No.48 |
二子玉川から歩いてみましたが、下りは確かに10分以内で着きました。しかし登りは軽く10分以上かかりました。体力に自信のない方は用賀駅を利用することをお勧めします。246の音は二重サッシにしてくれているので窓を開けなければあまり気にする必要はないかと思います。子供もいないので排気ガスは自分ががまんすればいいかなと思ってます。それよりもほぼ真下を通っている地下鉄の音の方が今は気になってます。
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| No.49 |
道路の騒音は冊子の性能が良いので防げても、残念ながら排気ガスは24時間換気で常に部屋に入ってくるので防ぐことはできません。
二子玉川は再開発により便利にはなりましたが、発展しすぎて暮らすというよりは遊びに行く場所になってしまったようで残念です。 静かに暮らしたいのであれば、瀬田や用賀の方が断然良いかと思います。 |
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| No.50 |
このエリアで新築マンションを探している方は大なり小なり共通点があると思います やはりご家族の通学、友人関係、ご自身の通勤やご両親との兼ね合い等々 勿論予算も ただし一戸建てではなくマンションとして考えると多少の不満や懸念はあれども十分魅力的かと
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| No.51 |
値段でましたね。
高いなぁ・・・ 徒歩１０分でこれは・・・ |
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| No.52 |
おいくらでしたか
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| No.53 |
高いところが１億を超えてます。
今は富裕層と貧乏人の差があり過ぎて、昔からですが・・・ こんなに高いところも、あっけなく売れてしまうんでしょうね。 持っている人は持っていますから、この辺での１億はちょっと高いだけなんじゃないですか。（汗） |
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| No.54 |
ヴィークステージ桜新町では、二子玉のネガの書き込みが多いです。勝手にライバル視されてるんですかね？
21：匿名さん [2014-05-10 22:59:02] 二子玉は多摩川沿いの低地だし地盤も緩いからね。確かに住むなら桜新町でしょ。というか二子玉にマンションを買おうとは思わない。 |
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| No.55 |
億越える物件はやはりありましたが。二子玉川であることと最近のマンション価格の高騰を思うとあり得るのではないかなとは予想しておりましたが。ちなみに最多価格帯って6800万円台とのことらしいので駅まで徒歩10分で二子玉川というブランドを考えればそんなもんじゃないかなとは思います。穏やかだし再開発できれいになったしいいなと思う人は多いのでは。ただやはり高いですけどね。 |
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| No.56 |
48さん
＞真下を通っている地下鉄の音の方が今は気になってます。 真下に地下鉄が通っているような場所に住んだことがないのですが、 地下鉄の音って聞こえてくるのでしょうか？ 多少振動があったりするのかな？なんて想像したりしてますが…。 |
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| No.57 |
江戸川区で都営地下鉄が真下に通っている一軒家に住む知人がいますが、
走行音や振動など全くわからないみたいですよ。 |
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| No.58 |
54さん
マンションの名前は二子玉川でも、 ホームページを見る限りではいわゆる低地の二子玉川ではなく、 瀬田の高台に建つみたいです。 瀬田でもやはり低地で地盤が緩いのでしょうか？ |
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| No.59 |
公式サイトの物件概要に
※敷地には広場状空地（約２６，９９５平米）となる部分があり、居住者以外の第三者が通行することとなります。 という一文を見つけましたが、敷地内のどの辺に作られることになりますか？ ランドプランを見てもそれらしい空地が見つけられませんがエントランス前でしょうか。 |
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| No.61 |
５９さん
これ、エントランス付近のことじゃないですかね。 画像検索で他のマンションを見たんですけどエントランス付近のちょっとしたスペースをそう呼んでることが多かったです。 ちょっとして腰掛、植栽、このあたりを設けるんでしょうね。 広大なガーデン環境をイメージしているとすればそれはここでは厳しいと思います。 敷地面積がそもそも広いわけじゃないんで。 |
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| No.62 |
坂の上と排ガスはきついかな やはり
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| No.65 |
NO.56さんへ
以前、地下鉄の真上に住んでいました。 大江戸線だったので振動は感じませんでしたが、音は聞こえました。 特に静かな明け方と夜ですね。 自分的には、それを時計代わりにしていました。 それほど、不快な音ではないです。 |
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| No.66 |
振動がなければ遠くから聞こえてくる電車の走行音って意外にいいかも？
などと至極楽天的に考えてしまいました。 それよりも事業協力者の割合が多い事に少しばかり不安を感じます。 事業協力者っていわゆる地主さんという事ですよね。管理組合に影響が出ないと良いのですが。 |
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| No.67 |
大江戸線は、車体が小さく軽い上に
線路は相当深いところを走っているので、 振動などは普通のものより小さいと思いますよ。 ここは、ちょうど田園都市線が斜面の中腹にあいた トンネルに入るところで、マンションは、その脇に立つと言っても 良いぐらいのところです。 |
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| No.68 |
地下鉄の振動なんて体験ないのでどうかなと思いましたが場所などで伝わり方も違うのですね
道路わきに住んだり仕事していると大型トラックが通るたびに地震かなと思ってドキッとすることがあるので人によって感じ方が違うかもしれませんね。 |
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| No.69 |
地下鉄はさすがに大丈夫でしょう、なんて思っていましたが
そうでもないんですか。 音だけだったらまだいいのかなとも感じます。 震動もあると、 躯体に対する影響とかが大きそうで嫌だなと思いますが。 でも実際は住んでみないと判らない…。 音や振動に関してはなにかデベ側から 説明があったりするのですか？ |
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| No.70 |
そこまで神経質になるなら買わない方がいいんじゃない？
何かあった時に発狂しそう(笑) |
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| No.71 |
非常に判断の難しい物件ですね その割りに値段は高めな感じ 結果先着順住戸が複数残る 地権者住戸比率の高さもかなりのもの 長いローンを組んでまでどうしてもここに住みたいと思わせる要素がやはり足りないか 少なくとも自分には…あ、駅5分の物件の詳細まつか
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| No.72 |
感じ方ですよね。静かな環境でゆったりと期待していたら上からの騒音がってことがあったりしますからね
そういう場合は戸建ですむしかないか・・・・トランクルームがあったり収納もよさそう。モデルルームの雰囲気も私好みですね |
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| No.73 |
地下鉄の振動気になる人は
上下左右の騒音でおかしくなっちゃうと思う マンションはやめたほうがいいよ。 |
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| No.74 |
振動や騒音って気になれば、本当に仕方がないレベルなので、大変だと思います。
このあたりは、きっちりと自己管理をしなければ負担になってしまいます。 自分でちゃんとこのあたりは調整することが大切なのではないでしょうか。 |
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| No.75 |
＞７３
言っている事は、ごもっともだとは思いますが、部屋にもよるが７千万も８千万も出して、地下鉄の騒音も含め上下左右の騒音に悩むマンションだったら考えちゃうな・・・。 |
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| No.76 |
ここは高級マンションじゃないのだから騒音とかの問題について語っても仕方ないんじゃない？
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| No.77 |
高級マンションって何だよ? 笑
どうせオマエ自体高級じゃないんだろ 笑 |
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| No.78 |
二子橋もそうだけど、全国屈指の空気が悪さ。
どっかに国の計測があるはず |
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| No.79 |
駅5分で高台だといい環境ですね。
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| No.80 |
5分で行くには相当な脚力が必須だな
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| No.81 |
１０分掛かるところを５分で行くには、倍の速さだから、走ることになりますね。
だいたい、１キロはあるでしょうね。 普段、運動をしていれば良いですが、そうでなければ息が切れてヘトヘトです。 でも駅は近いところが良いのはみんな同じ考えですよ。 |
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| No.82 |
この駅からの分数は１分間に８０ｍ歩く速度での計算ですから相当早足で歩いた場合の
計算ですよね。しかもこの計算は地図上のもので、横断歩道も考慮していないし、 建物だってそこに建っていないでまっすぐ行った場合の計算をしている所もある様です。 たまに実際歩いてみてもちゃんとその分数で着く事がある場合もありますが 私の経験上、書いてある分数＋３～４分はかかります。 |
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| No.83 |
平坦な道なら１ｋｍもって思いますけど朝はバタバタしているし、夜も早く帰って夕飯を作ってなんて考えると通勤時間はなるべく少ないほうがいいに越したことないですねｎ。トランクルームや収納がたっぷりでいいま間取りです
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| No.84 |
しかし営業担当さんのスキルが違いすぎますね 違う担当さんだったら買っていたと思います
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| No.85 |
担当者によって、販売経験や対応なども経験数などによって変わって来ますね。
そのような場合は、別の担当者に変えて欲しいと会社に伝えると 変えてくれると思います。販売側としてもマンションが売れないと困りますからね。 あと駅までの距離は、不動産業界には 「道路距離80メートルを歩くのに要する時間を1分とする」 という明確な規定があります。その基準からだしていて 信号の時間は、 入っていないので実際の時間と異なることが多くなります。 |
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| No.86 |
どういった基準で1分間に８０ｍ歩く計算になっているのでしょうね。この計算は
かなり早足になるのをわかっているはずなのに。普段からこの速さで歩く人はまず いないでしょうね。それだったらはじめから計算式を変えたらいいのになんて 思ってしまいます。信号などを考慮していないのはわかるんですけどね。 用賀にも二子玉にも徒歩圏内という立地はいいですよね。朝の駅の混雑度はやはり 用賀の方がすごいのかな。田園都市線沿線にもかなりのマンションが建ってきているので 混雑は覚悟ですね。 |
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| No.87 |
歩く速さも人それぞれですからね。最初は100m1分にしたかった、なんて話も聞きます。
でも、距離感の目安にはなると思います、書いてある時間に対して自分がどれくらいで歩けるか 大体わかるような気もします。坂道があるとまたちょっと違ってきますが。。 |
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| No.88 |
いつの間にか最後の1戸になっていますね。
三井物件・瀬田立地・二子玉川駅利用だからでしょうか。 |
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| No.89 |
ここなら、徒歩10分歩くけど閑静な環境と言いたいですが、国道と線路に挟まれた立地なんですよね。
マンション付近、緑が多いですが。 べランダ側は、南西なので緑を眺める感じですか。 線路が近いのに駅まで10分かかるって皮肉ですね。 |
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| No.90 |
騒音はどの程度気になるんですかね。残ってる部屋、246沿いですが、最上階だからすこしはましなのかな？
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| No.91 |
>>90
246沿いなのでかなりうるさいと思います。 |
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| No.92 |
そうですか。高層階で眺望がよさそうなだけに、残念ですね。レス、ありがとうございました。
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| No.93 |
やはりご自身での現地確認が必須では？
もうすぐ花火大会もありますし。 |
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| No.94 |
多摩川の花火のみならず、上層階からはアノ「世界遺産」を望むマウンテンビューに付加価値があります。
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| No.95 |
今はデッドスペースをなくす意味で引き戸を採用するマンションが多くなっている中で、ここはすべてのドアがついているんですね。
リビングに接する5畳の部屋も独立したタイプだなんて珍しいですよね。 まあ、家族間のプライバシー性を保つには引き戸よりもドアが良いとは思いますが、せめて洗面所の出入り口は家事効率の良い引き戸にしていただきたかったと思います。 |
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