ガーデンティアラ武蔵小杉

[スレたて人]

物件名称　 　ガーデンティアラ武蔵小杉
所在地　 　　神奈川県川崎市中原区今井上町54番地
構造・規模　 鉄筋コンクリート造地上15階、地下1階建
総戸数　 　　600戸

売主事業主　　ナイス株式会社
　　　　　　　相鉄不動産株式会社
　　　　　　　株式会社ニッパツサービス
　　　　　　　相鉄不動産販売株式会社

施工　　　　　株式会社長谷工コーポレーションか？

どんなもんでしょ？

[101: 匿名さん]

確かに敷地は広いけど、他の沿線大型と比較すると
面積一杯に、しかも階数も周囲の規制を超えて
めいっぱいで、いかにも戸数で儲けるマンション。
周囲は工場だから緑も少ないし、町民はマンションが
建つと同時に二倍になるとか。
安い大規模マンションだけに住民層がちょっと心配。

[102: 匿名さん]

先日現地を見ましたが、北側を除く東・西・南の３方を大きな工場に囲まれてますね。
将来、南側の工場が移転した際に１５階建てのマンションが建つかもしれないという事ですが
遠い将来、東西のサントリーやキャノンが撤退して同じく１５階建てのマンションが建つ事も
考えられなくはないのかなと思うと、この物件に興味が無くなってきました。
皮肉にもこの現実を教えてくれたのは、特例を使ったこのマンション計画だったんですけどね。

[103: 検討中]

東側のキャノンは新しいので安心だと思っていましたが、
自分が住んでいる間には、マンションの周辺が変わる可能性は十分ありますもんね。
皆様ありがとうございました。完成された他の町をあたります。

[104: 匿名さん]

>>102
実際に見ればわかるけど、東のキヤノンと西のサントリーは工場ではないよ。
キヤノンはもともと工場ではないし、サントリーは工場だったけど、数年前に
商品開発センターに建てかわりました。

あと残っている大きな工場は南側の東横車両電設くらいです。

[105: 匿名さん]

>>104のとおり、サントリーの多摩川工場は既に撤退しています。
http://www.townnews.co.jp/020area_page/02_fri/01_naka/2004_3/09_03/nak...

工場のイベントではビールが振る舞われていました。
どこからともなく地元民が集まり、それはそれは大盛況でした。
元住吉には「江分利満氏」の社宅もありました。

[106: 匿名さん]

>>102さんが言っているのは、１つの企業が大きな敷地を占有しているので、
その企業の経営状態や考え方一つで、どうにでもなってしまうリスクがあるって事を
言いたいのだと思いますよ。
工場からマンションに変更するのにも用途地域の変更も必要ないし、そのくせ都合の良い
ルールは引き継がれるし（高さ制限とかね）、それは心配も無理が無いと思うよ。
まぁ、この辺は行政側の脳みそがスポンジ化しているか、業者と癒着しているかの
どちらかだと思うけどね。
誰が一番得をしているかを考えれば、おのずと犯人は見えてくる物ですよ、はい。

[107: 匿名さん]

南側は間違いなく近い将来姿が変わりそうな気がしました。
すくなくとも現在の建物は相当年数たっていそうですし、
移転・転売が無くとも改築・改装は十分考えられます。

同じ広い土地でも駅前開発地区は更地からの計画なので
将来の姿も変わらないけど、こちらは予測不能。
東西の2社の建物がまだ新しいのが救いですね。

考えようによっては、将来のリスク込みのお値段になるのでは
ないでしょうか。

[108: ヤダヤダ]

結局は、住民よりも企業の利益を優先するシステムが確立されている訳ですね。
川崎の環境＊＊スメントは日本でも厳しい方だと聞いていましたが、
結局はこんな結果なんですね。ヤダヤダ。
市がお墨付きを出した工事ですが、既に問題が山のようにあります。
建設後にも心配がたくさんあります。何かあったら、誰が保障してくれるんだろうか

[109: 匿名さん]

許可は出すが、保障、責任は、誰も取らない。
数々の環境＊＊スメント的に問題があるが、根本的な解決はまったくなっていない。
今回は、書類の不備が無い、手続きに問題がないというだけで許可がおりている。

[110: 匿名さん]

建設後の心配は、購入者にも関係あること。
ただ安いだけで手を出すと、一生後悔するかもしれない

[111: 匿名]

確かにマンション購入額が安いだけで、購入するのは危険・・・。
検討者もモデルルームにいる販売員に良く聞くでしょう。
でも　一番は、検討しているマンションの近くに住んでいる人に聞くことだと思う。
将来　ご近所になる人たちも親切に教えてくれるのでは？

[112: 私だけ・・]

近くに住んでいる人に聞いても意味ないと思います。
特に築１年のマンションは特に”反対運動”しているみたいですから・・残念！

[113: 匿名さん]

この地区で３０００万円を切るのは格安ですよね。
正直、格安すぎて怖いくらい。
やっぱり、プールとか周辺の公園の維持費が高くて、
管理費や修繕積立費が高いのかな？

[114: 匿名さん]

>>112
反対している理由を聞くのも大切なんじゃないかなあ。
モデルルームの人は大抵、良い事しか言わないから。
人生最大の買物なのに、売る側の一方的な意見を聞いてるだけだと心配だもん。
反対意見が自分に関係がない事なら、無視しちゃえばいいんだし。

[115: 匿名さん]

ほかのHPで見たのですが、反対理由も色々あるみたいです。
入居者にとっても見逃せないことも多々ありそうです。
保育園・幼稚園の不足、交通渋滞、学区のねじれ、公開空地の維持管理等々。
やはり建物が大きすぎるのでしょうねー。
今は高層マンションがブームらしいが、色々問題点が指摘されてますし。

[116: 匿名さん]

いきなりそこだけ重量級の建築があると、
周囲の地盤にも影響あるのではないでしょうか。

それにしても、折角の広い敷地に詰め込みすぎ

[117: 検討中]

１１２さんへ
本当ですか？
先週　主人と現地へ行ってきたのですが、周辺住民の反対運動は
ないように思えたのですが。
(反対ののぼりも看板もなかったですよ。)
どんな反対運動をしているのか分かりますか。

[118: 匿名さん]

予定価格出ましたね。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01002...
皆さん安い安いとおっしゃってましたが、思ったより安くないです。ま、この辺りにしては安いかもしれないけど・・・。
一番広い（おそらく東南角部屋最上階）９１㎡で５９００万円台という事は、坪単価２１５万円ぐらいという事になりますね。
予想で坪単価２００万円を切ると思っていたので、ちょい残念です。

[119: 通りすがり]

>>118
なるほど。となると、南東にある某マンションとあまり変わらないんじゃないの？
この価格じゃ売り切るのは厳しいな。
このＨＰ（http://gt600.hp.infoseek.co.jp/）を見る限りじゃ、あまりいい印象ないし
価格も決して安くないときたら、一体何を売りにしようってんだ？？？

[120: 匿名さん]

>118
でも安い部屋だと坪単価１５０万円くらいですよね。
（６０平米で２８００万円）

[121: 小杉住民]

安い部屋だと、お得感ありそうですね。
同じ時期に売り出す小杉周辺のマンションの中では格安でしょうね。
しかし坪単価が１５０万円〜２１５万円て６５万円も差があるってスゴイですね〜。
ビックリです。

[122: 匿名さん]

相場と比べて安いですね。正直、ここまで安いとは思わなかった。
やっぱり、南側の工場にマンションが建つのでしょうか。
それとも、マンションの価値自体が低いのか。
安いからと飛びついて良いものか・・・反対に不安になってしまいました。
安くて良いマンションなら大喜びですけど、
検討する際に気をつけた方がいい事はありますか？

[123: 匿名さん]

>>122
そんなに安いかな？最安物件の坪単価（約150万）は確かに安めだけど、まだ
平均価格が出ていないのでなんとも言えないよね。
最高坪単価の物件は、駅からの距離を考慮すると安くないと思う。
あと、ここは武蔵小杉と盛んにアピールしてるけど、最寄は中原だからね。
中原と小杉では同条件で相場が１割以上違うから、中原物件とも比較したほう
が良いのでは？

[124: 匿名さん]

安い部屋は投資対象として売れると思う。
地下鉄駅が織り込まれるまで煽りまくって（計画中止が確定する前に）売り逃げ。

[125: “123]

>>122
あと、ここはナイス特有の占有面積が狭いくせに部屋数多しの物件だね。
一見すると各部屋はそれほど狭く見えないけど、部屋の帖数の単位って
曖昧だから、広く見せることは可能だよね。

それに長谷工特有の二重壁だから、実質占有面積はさらに削られるし、
収納がほとんどないから、箪笥やクローゼットを置かざるをえなくなる。
実際に生活するとすごく狭くなるだろうね。

検討するなら営業に収納率は確認しておいたほうが良いね。

[126: 匿名さん]

確かに、最寄駅が小杉っていうのには無理があると思う。
小学校・中学校も遠いしね

[127: 匿名さん]

>小学校・中学校も遠いしね
川崎市立では近い部類。
新城だと西中原中へ電車通学。
柿生中は東京都を通らなければ来れない飛地も通学域。

[128: 匿名さん]

今井小・中が近いから、それと比べたら遠く感じる

[129: 匿名ちゃん]

小学校・中学校に関しては、川崎全体で考えるべきではないでしょう。
このマンション近くに今井小・中があるのにツラいことだと思う。
田舎じゃないのにね。子供たちが、大変だよ！
もしかしたら　一番の被害者かも・・・。
それに最近は物騒だし、親も大変！！

[130: 匿名さん]

幼稚園や保育園に行けない子供達が、小学校でいじめられたりして。

[131: 匿名さん]

どう考えても安くないですよ。
今井町の200戸の物件ですらまだ完売していないし、
これから駅周辺でのマンション建築ラッシュが控えてます・

部屋数多く収納少ない間取りもですが、敷地内の駐輪数も
1世帯1台じゃ、ここでは無理。
車の出し入れも例の反対運動HPで見る限りストレスになる
設計。
その上幼稚園が足りない。
やはりどう考えても「売り逃げ」でしょう

[132: 匿名さん]

新駅が出来たとして、そこからどこに向かうかが問題。
おそらく現在同様南武線武蔵小杉駅か東横線武蔵小杉駅を
利用する方が殆どでは。

[133: 匿名さん]

７路線利用の小杉から１３分（実際は無理）っていうのがウリな訳でしょ？

[134: 匿名さん]

今井中の通学エリアは南側へと元住吉駅周辺にまで広がっている。
昔は井田まで今井中学区だった。
もっともっと大昔、今井地区の子供たちは井田の善教寺にあった寺小屋に通っていた。
この寺小屋が村立住吉小学校の前身である。

歴史的に今井は元住吉と不可分なので、
南武線の北側に新しく住む人には遠慮して頂くことにならざるを得ない。

[135: 匿名さん]

収容人数も限られているし仕方がないでしょう。
勝手に６００戸のマンションを作る長谷工が悪い

[136: 匿名さん]

>>131
勘違いされているようなので一応説明しますね。
駐輪場に関しては、１世帯１台ではなく『サイクルポート』といって
各戸に１区画割り当てられるようです。自転車だと２〜３台はとめられるらしいです。
特例マンションには住戸に対して駐車場１００％・駐輪場２００％設置が義務付けられています。
しかし、駐車場に関しては空きが出るでしょうけど駐輪場は２〜３台確保できたとしても
足りなくなるでしょうね。

[137: 匿名さん]

>>132
そうなると思います。
地下鉄武蔵小杉駅は地下の貨物線の下を通るので深い駅になりそうです。
乗換え時間等を考慮すれば地下鉄を使う意味がなくなりそうです。

[138: 小杉住民]

>>130
確かに幼稚園・保育園は不足していて現状で待機児童が多いのは事実です。
ただ幼稚園・保育園に行かずに、いきなり小学校からという子はいないようです。
入れなければ、無認可の保育園や私立の幼稚園等に大金をはたいて入れる事になるのでしょうね。
安いマンションを購入しても、そういう所で出費がかさむ事を考えたら決して安い買い物ではない気がします。
この物件に必要なのは、プールやガーデンではなく保育園・幼稚園なのですよ。
そういうのは、売る側は考慮しないですからね。売った物勝ちですから。

[139: 匿名さん]

共用施設の水ものはメンテナンス費用がかさむので維持が大変と聴いたことがあります。

[140: 匿名さん]

今井小は評判が良かったので、学区外で残念です。あと、価格範囲が広い(倍以上)なので、購入世帯層も幅広そうで、私はパスです。環境面でやや劣後してもタワーかな。5000万前後出すのなら。

[141: 匿名さん]

>>138
色々と問題がTVで取り上げられているので、
無認可の保育園には抵抗があります。
かといって私立幼稚園に入れる余裕はないし。
矢向にある長谷工マンションには託児所があるらしいけど。
この物件を作る時には考えてくれなかったのかしら。

[142: 匿名さん]

現在でもこの周辺の無認可保育園は待機、というか順番待ちで入園できないことがありますよ。
それも、かなりの数の順番待ちだったりします。
保育園によるのかもしれませんが…。

[143: 匿名さん]

モデルルームもうすぐのようですね。
今週末も説明会のようなもの、どなたか行かれますか？
私は近所に済んでいる購入検討者なので、行ってこようと思います。
でも反対運動もあるようなので、購入層が低くならないといいのですが…。
いくら安い物件が希望でも、住んでから柄悪しはごめんです。

[144: 匿名さん]

そんなに安いですかね？３９００万円台中心って書いてあるけど。（下記参照）
http://gt600.jp/index.html
あの場所で、３９００万円中心っていうのは不思議な感じがするのは私だけ？

[145: 匿名さん]

かなり安目ですよね。南部沿線道路を渡ると1000万は高くなる。

[146: 匿名さん]

>>145
それは言いすぎ。ガーデンズコートと比較してるんだろうけど、
仕様が違うからね。同じ仕様ならせいぜい500万位でしょう。

[147: 匿名さん]

駐車場代、管理費、修繕積立費をご存知の方はいませんか？

[148: 匿名さん]

現地に行ってきました。近隣の方がビラを配ってましたよ。
話を聞きましたが、なるほどなぁと納得させられる内容で購入を検討している身としては
考えさせられました。

[149: 匿名さん]

いくら安くてもこの規模でこの立地だと600戸は所詮完売不可能でしょう。
なにせ近隣は今でもマンションラッシュ、その上数年後にはタワーマンションが
駅周辺に林立予定。
また、賃貸にするにしても駅からの距離で不利でしょう。
深沢ハウスのように、販売途中で賃貸業者に丸投げされないとも限らない。
マイナス要素からの価格設定でも、安かろう悪かろうで売れ切れないじゃぁ
購入者が損を見るよ。

[150: 匿名さん]

ここは近隣の反対派の書込みが多いようですね。

私も現地行ってきました。かなり購入に傾いています。
たしかに駅から遠いですが徒歩可能範囲ですし、仕様がよくない分、3000万円台でも購入でき、
十分再開発地区の高層マンションとの違いがを出しているので、売れ残りもさほどではないだろうと思っています。

私も近隣で賃貸生活をしていて、この周辺を離れたくないけど4000万円台後半でマンションなんて買えないと思っていたので
願ってもないマンションです。

確かに後ろの築浅マンションはお気の毒ですが、購入時にもちろん工場のリスクはわかるはずですよね。
特例も最近できたものでもないですし。
ガーデンティアラの南側を買う方も、おそらく前面の将来不安を考慮のうえ購入することでしょう。
もう建ってしまうのだし、専用の託児施設を作って影響が少なくてすむようにしてもらうとか、建設的な交渉をしたらどうでしょう。
ビラ配りもいいですが、自分たちの検討ミスは棚に上げているんじゃ…と思ってしまいました。