オーチャードプラザ川崎ってどうですか？

[匿名さん]

オーベルグランディオ川崎と並んで立てられているハローシティープロジェクト。
お風呂場に段差があるのがどうかと思うけど、
小さいながらも４LDKは使い勝手がいいんじゃないかと・・・
どうでしょうか？

[362: bob]

２９４さん、ありがとうございます。
前向きにいきます。
これからですもんね、住むの。
３６１さんもよかったら復活しませんか？
みなさんでよりよいオーチャードの情報・コミュニケーションボード
になると良いです。

[363: 匿名さん]

294さん
エントランス気になりますね。最近行っていないので久しぶりに行ってみようかな。

ところで、みずほ銀行が長期固定の証券化ローンの金利をさげてきましたね。
http://sumai.nikkei.co.jp/special/money/news.cfm

これなら保証金が不要でその分頭金に回せるので、
私の場合は契約時の公庫の金利での試算よりも総支払額は安く済みます。
繰上返済手数料も掛からないのでお得だと思うのですが、
実際の金利は融資実行時（≒引渡し時点）に決まるんですよね。
あと6ヶ月近くもあるので金利再上昇の不安があり迷っています。

[364: 294]

363さん
あのエントランスを見るとオーチャードにして良かったと思えますよ。＾＾
ぜひ、実物を見てください。

私は、公庫にしました。
銀行の変動金利（りそな）も進められたのですが、長期固定金利が
安全だと思い決めました。
みずほ銀行の金利（固定金利）も魅力的ですね。

ただ、契約の際に提携銀行（りそな）以外の銀行での融資のデメリットを
聞いたところ、審査が厳しいと言う事と提携銀行でないので、繋ぎ融資が
必要と言う事でした。（提携銀行の場合は、繋ぎ融資は必要ないようです）
公庫と銀行を迷われているのであれば、公庫の場合も繋ぎ融資が必要な
ので、審査が通れば、銀行金利のメリットはありそうですね。

[365: 294]

＞金利は融資実行時（≒引渡し時点）に決まるんですよね。

担当営業の方に契約時に説明を聞いたときは、金利は申し込み時の
金利と聞きました。（公庫での話ですが・・・）

[366: 匿名さん]

はじめまして。
私もココの掲示板見て久々散歩がてらエントランスみに行ってみました。
なんか豪華ですごいですね。落ち着いている感じで私は好きです。
車寄せ？もホテルっぽくていいですよねー

金利に関しては公庫は申し込み時点での金利だとおもいますよ。
うちは２．６％だったかな？たしか・・・
証券化ローンについてはわかりません・・・今度営業さんにきいてみようかな。
一番いいローンは一体なんなんだろう。金利が低いのいろいろあるみたいですしね。
もう少し勉強してみよう。
おすすめのローン情報また教えて下さい。

[367: 363]

>>364-366さん
証券化ローン（新型住宅ローン）は民間の金融機関が公庫のバックアップを受けて
提供している商品のようですね。
http://www.jyukou.go.jp/support/rate_index.html
全期間固定金利の他に公庫と同じような段階金利もありますが、こちらは現在の公庫の
金利よりも若干高めのようです。また、金利決定は融資実行時点と記載がります。

このローンを使うメリットは保証金（3000万円35年借入で60万円弱）が要らないこと、
全期間の返済額が一定で確定されること（全期間固定の場合）、繰上返済手数料が
掛からないこと、などだと思います。つなぎ融資については未確認です。

公庫用に出してもらった見積りの借入金額から保証金を引いた額で、
金利を2.87%にしてシミュレーションすると総支払額の違いがわかると思います。
http://net.resona-gr.co.jp/resonabank/cgi-bin/red/simulation/housing_l...
ただ、これはあくまでも10月時点での金利なので、来年3月時点に金利が
上昇していればもちろん不利になる場合もあります。

あとはソニー銀行のキャンペーンも気になっています。
http://moneykit.net/from/promo/promo00.html

使用ローンの決定は年末と聞いているので、それまで色々考えたいと思います。

[368: 匿名さん]

　みなさんが営業担当の方から、提携銀行として聞いている所はどこか、
教えていただけませんでしょうか？

　私は「三井住友」を勧められましたが、「横浜銀行」「東京三菱銀行」等
に変更できるか、担当者に聞いた際には「難しい、変えないで欲しい」との
話だったので、他は考えられないと思っていました。契約前は「自由に選べる」
とのことだったので、戸惑っており、担当者に対して疑心暗鬼になっています。

　公庫をメインで考えていたので、「みずほ」の証券化ローンが提携扱いで
使用できるのならば、是非使用したいと考えています。

[369: 294]

私の担当営業の方は、提携銀行は「りそな」と言われました。
幾つも提携銀行があって、担当営業ごとに提携銀行が変わるのでしょうか？
368さんは、「三井住友」と言われたって事ですよね。

[370: 匿名さん]

368＞
多分、ローン審査が通ってるはずなので、
替えるとなると、面倒なんだと思います？勝手な予想ね。

うちは、東京三菱。なんかね、住宅ローンの金額にもよるみたいだよ。
たとえば、東京三菱とりそなだと、りそなの方が多く借りれるみたい。
つまり、りそなの方は、返済率が高めでも審査OKとの事。

ところで、金利自体はさほど大差ないとして、
固定1年・3年・5年・10年・20年・変動　どれにします？

[371: pinky]

私も担当営業の方に住宅ローンについて聞いたら疑問を解消することができず
直接銀行に聞いたんですが、マンションなら「住宅ローン相談会」なるものが
あるはずと言われました。オーチャードには、そのような会は無いですよね？
ちなみに私はどこの銀行でもよいと言われました。やはり、自分で調べるしか
ないのでしょうか？

[372: bob]

私も、提携銀行については、りそなと東京三菱とのことでしたが、
営業担当はどこでもよいですよ的な話し方でした。
働いてる会社で優遇があればそちらでもいいのでは？とのことでしたので
カネを借りるのは自分でやらねばと感じました。

[373: 匿名さん]

>>368
提携銀行というのは公庫の銀行ということでしょうか？
それともナイスの提携しているローン（銀行ローン）ってやつのことでしょうか？

私の方は公庫のみでローンを組みますが、銀行は選べるそうです。
てことで職場の近くに銀行があるため「りそな」を選びました。

ナイスの提携ローンならばやっぱりローン審査が通った所何だと思うのですが・・・
そうゆういみでは勝手にかえられないのかもしれないですね。

ただ自分達のローンなので営業さんの言いなり？じゃなくて
銀行を変えたいのならば、おそらく変えることはできると思うので
はっきり伝えた方がいいと思いますね。

最終資金計画確定会が１２月上旬にありますよね。
それまでいろいろな銀行にも聞いてみようと思います。

[374: 363]

>>368
公庫の場合は“窓口銀行”って呼んでませんでしたっけ？
東京三菱・三井住友・横浜・みずほ・りそな（？）の5行があったと思います。

“提携銀行”というのはナイスと提携して金利優遇などをしてくれる銀行のことだと思います。
よくりそなで見積りされましたが、審査が通りやすいというメリットもあります。

証券化ローンについては窓口銀行も提携銀行も関係ないですよ。

ローン自体はどこで組んでも問題ないので会社で優遇ローンがあればそれを利用するのも
よろしいのではないでしょうか。

[375: 若輩者ですが。。]

皆さんはローンはどこで組むんですかね？
私は東京三菱の１０年固定2.2％で25年かみずほの証券化ローンの2.87％
で３０年にしようか悩んでおります。

私もエントランス見てきました！素晴らしかったですよ。
ますます完成が楽しみになってきました。

あと、皆さんはインテリアオプションは何か買いますか？
私は、玄関姿見鏡とウォシュレットと照明を考えています。

[376: 294]

担当営業は、銀行を替える事について聞いたら提携銀行以外は
繋ぎ融資が必要と言ってました。
もう一度、担当営業の方と提携銀行について話してみます。

375さん
インテリアオプションに付いては照明、ウォシュレットとエアコンは
必須かと思っていますが、値段的に後で付けた方が安いのでは？
とも思っていますので価格次第ですね。

[377: 若輩ものですが。。]

昨日インテリアオプションの資料をいただきましたが
エアコンは高かったですよ。でも照明とウォシュレットは
そんなに高くなかったですねー

[378: 匿名さん]

375さん
前のインテリアオプション会で頼みましたが
玄関鏡はオーダーしました。
カーテンとか照明とかは自分で安い所をさがしてます。

ちょっと悩み中なのが洗濯機の上の扉を付けようか
迷ってます。

[379: 匿名さん]

つなぎ融資ですかぁ。抵当権設定同日にでも、融資実行とはならないんでしょうかね？
担当営業さん（融資詳しいヒト）に、
聞いてみた方がいいですね。

[380: 368]

みなさんいろいろ情報寄せていただき、ありがとうございます。

　関係が悪くなりつつある営業担当の方と打ち合わせる前に、提携銀行
がどこか把握したかったのですが、これで自信を持って担当の方と話が
出来ると思います。

　私の場合自己資金が足りず、公庫だけでは賄えないため、銀行も一部
併用する予定です。そのため、公庫の窓口銀行＝融資先銀行となります。
　公庫では、融資実行時点でなく申し込み時点での金利が適応されるた
め、先月下がったばかりの公庫金利がいつまで維持されているかが重要
な判断ポイントですが、次の公庫金利見直しまで日数がほとんど無いた
め、少々焦っています。

　エントランス良さそうですね。私も来週見てこようと思います。

[381: 匿名さん]

次回のインテリアオプション会っていつでしょうね。

ところで、私はまったくローンについては、詳しくないのですが、
銀行一本にする予定です。この場合、半分は固定、半分は変動
とかってできるのでしょうか？！

[382: 匿名さん]

インテリアオプション会は今月の２９、３０、３１日ですよー

[383: 363]

>>379
つなぎ融資の件を銀行さんに聞いてみました。
一般的な銀行ローンだと融資実行日を指定できるので引き渡し日と同日に
設定すればつなぎ融資は必要ないそうです。なので294さんのおっしゃっている
ように営業さんから「提携銀行じゃないと必要」と言われたのはおかしいですよね。
証券化ローンは融資実行日が20日（みずほの場合）と決まっているので
引き渡し日が異なるとつなぎ融資が必要となることがあるそうでうす。
公庫の場合は引き渡し（登記後）の融資実行なのでつなぎ融資は必ず必要となる。
だそうです。

↓こちらにも流れが載っていますのでご参考まで。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/dandori/contents/110501.html
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121208.html

[384: 匿名さん]

>383
オーチャードの引き渡しは３月２６日で土曜日ですよね。
3/26に鍵をもらうためにはやっぱり最低月曜日までは繋ぎ融資が必要なのではないでしょうか？
3/28に引き渡し日を設定すれば別ですけれども契約書には３／２６と書かれていますからね。
そのへんどうなのかなと思ってます。担当さんに要確認ですね。

381さん
＞半分は固定、半分は変動とかってできるのでしょうか？！
予想ですが、ローンを２口にして借りればできるような気がしますが（夫婦で借りるとか・・・）その分、手数料などが倍になって
諸費用がかさむかもしれませんね。

不確かなレスで失礼しました。

[385: 匿名さん]

こんにちわ！公庫の金利についてですが、申し込み時の金利が採用とのこと、
うちは３％の時に「これ以上金利が上がらないうちに」と思い申し込みをしました。
ところが最近２．８％に下がったのを知りショック受けました。。。
もう申し込みしてしまったから今の金利を適用してもらう訳にはいかないんでしょうか、、、
０．２％の差でも積み重なること考えると低いよりいーに越したことはないので。。。

[386: 363]

>>385さん
契約後に金利が下がるのはやっぱりショックですよね。
あの時期は上昇基調だったのでわが家も駆け込み契約してしまいました。
しかし、公庫は契約の変更は無理なので、上にも書いたように証券化ローンを考えています。

例えば公庫で2,000万円を30年で借りたと仮定すると、金利が3.0%→3.55%になるので
総支払額が31,374,720円になります。

これを証券化ローンにすると、保証金約40万円が不要になりその分を頭金にまわすと
借入額が1,960万円で済みます。さらに今月の金利2.87%で試算をすると
総支払額は29,255,760円となり210万円ほど安く済みます。

また、融資実行時に金利が3.4%まで上昇したと仮定して試算しても
総支払額は31,291,920円になり公庫とほぼ同額で済みます。
（以上すべてりそな銀行HPでのシミュレーションを使いました）

金利がそれ以上に上昇すると公庫の額を超えてしまうので
注意が必要ですが、ひとつの案として考えてもよろしいかと思います。

つなぎ融資の件については銀行さんに確認中です。

[387: 匿名さん]

保険について教えて下さい。

公庫の場合、公庫団信というものがあり、公庫等の住宅ローン
の返済中に死亡・高度障害状態になられた場合に、保証協会が
代わって残った住宅ローンの全額支払いする制度があると思いま
すが、銀行ローンの場合、それに代わる保険はあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

また、公庫の場合、連帯保証人をたてずに、個人の保証人の代わり
に保証協会のようなものがあると思います。
銀行ローンの場合もあるのでしょうか？
もしあれば、金額などは変わらないのでしょうか？

以上、ご存知の方がいらっしゃいましたら、ご教示ください。

[388: 。。。]

ＨＰ見たら、まだ完売してないじゃない。

[389: DM]

完売は完売。
キャンセル住戸があと８戸。

[390: 匿名さん]

387さん、実は私も同じ事が分からずにいました。
何方かお分かりの方、宜しくお願いします。(*_ _)ペコリ

[391: 匿名さん]

団信は銀行ローンにももちろんあります。ただ、大抵の銀行ローンは団信の保険料を銀行が
負担します、と謳ってます（といっても金利に上乗せしてるだけ）ので、お気づきでないのかも
しれません。
保証人代わりの保証協会というのは、公庫保証金のことでしょうか。であれば、銀行ローンにも
同じものがあります。俗にいう保証料というものです。これは銀行によって、また借入金額、期間、
収入によって差がありますが、借入金1000万、期間35年間で20万円程度が標準です。そのお金は、
最終的には銀行と契約している保証会社に入ります。その代わり個人の保証人は不要になります。
団信と異なり、支払いが困難になった場合、保証会社が一時的に代わりに支払ってくれるもので、
ローンを帳消しにするものではないのは、公庫の保証と同様です。
最近は保証料を金利に上乗せ（0.2％程度）したり、あるいは保証料自体をゼロにしている商品もあり
ます。銀行ローンの保証料は、ナイスが作成してくれた資金計算書にも記載があると思いますよ。

[392: 391]

追加です。
ちなみに団信ですが、公庫は任意加入ですが、銀行ローンは必須です。
ですので、健康状態に不安のある方は、そこで融資不可の審査結果が出る
可能性もあります。

[393: 387]

391さん、分かりやすい説明有難うございます。
大変勉強になりました。

銀行ローンも公庫とほぼ同じなんですね。

[394: 391]

ほぼ同じと考えて結構です。
違う点といえば、
・金利体系（2段階固定　民間でも2段階固定の商品もありますが）
・団信が任意（個人の保証人でも可＝健康に不安がある人でも借りられる）
・つなぎ融資が絶対必要（建物引渡し後でないと融資実行しないため）
が主な点でしょうか。公庫は公的融資のため、比較的審査がゆるく（そのため、
引渡し後の融資実行となる）、また団信も任意のため、誰でも借りやすいという
メリットがあります。
ただ、最近は民間ローンが頑張ってるため、公庫の魅力もあまりなくなりましたね。

[395: 391]

たびたびすみません。
上記の「つなぎ融資が絶対必要」は、オーチャードに関してです。
（と理解してますが、違いましたっけ？）
物件によって必要ない場合もありますので念のため。

[396: 匿名さん]

391さん
つなぎ融資って、たとえば一時的に他から借りて（具体的には親です）
公庫からお金が出たらそれを親に返すっていうやり方もありですか？
少しでも余分な出費をおさえたいもので・・・

[397: 363]

>>396さん
そんな裏技もあるんですね〜。うらやましいです。
営業さんからは公庫からの入金は施工会社の口座になると聞いていましたが、
ネットで調べると↓このような記載もあるので出来るのでしょうかね。
http://www.sumu2.com/chishiki/build/build/08.html

ただ、無利息で借りたりすると贈与とみなされ課税される恐れがありますので
ご注意ください。きちんと手続きが必要みたいです。
http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20030531A/

[398: うに]

こんばんは。ひさしぶりに書き込みます。

今日、夫と一緒にモデルルームに行ってきました。
そろそろ閉めるようですし、エントランスも見たかったし、
うちは担当の方が異動で変わられたので挨拶も兼ねて。

先にお断りしておきます。
申し訳ないのですが、ここから先はおそらく私個人の愚痴です。
新しい担当の方は、最初の方よりもベテランらしく・・・・。
なんて言うんでしょうか、営業としては正しい行動なのかもしれませんが、
私のほうをまったく見て話をしてくれなかったんですね。
たしかに契約は夫の名義ですし、ナイスさんからすれば顧客は夫であって私じゃないのかもしれませんが、それでも腹が立ちました。

かなり短時間で腹を立てて、以降コミュニケーションを放棄した私にもいくらか問題はあるんでしょうけど。
考えすぎなんでしょうか？
それとも不動産の営業の方って、そういう方が多いんでしょうか？
他にも何箇所か物件回りましたが、ここまで無視されたのは初めてで、
悲しかったです。
すいません。愚痴が長くなりました。

[399: 391]

396さん
う〜ん、どうでしょうか。
まず、つなぎ融資とは何かを改めて確認すると、公庫でも銀行でもそうですが、お金を貸すのに、購入
するマンションを担保（抵当権を設定する）にします。この抵当権の設定は、住宅の登記を済ませてい
ないとできません。さらに住宅の登記は、残金の支払いを完了した後、住宅の引渡しを受けてからでな
いとできません。
すなわち、資金を融資する側（公庫、銀行など）からすれば、物件引渡し前（すなわち抵当権を設定す
る前）に融資を実行してしまうと、その後何かあった場合、最悪資金を回収することができなくなってし
まう可能性がある訳です。しかし今度はデベ側からすれば、物件引渡し後、何ヶ月も経たないと代金
が入ってこないとなるとなにかと困る、という都合があります。そこで、物件引渡しから、融資実行まで
の短期間を空白をカバーするローンがいわゆるつなぎ融資です。
と考えると、引渡し日までにご両親から残金をお借りして、デベ指定の口座に入金すれば、理論的には
つなぎ融資は不要、と考えられます。ですがデベ側からすれば、つなぎ融資であれば必ず入金される、
という保証がありますが、個人からの入金を信用してよいものか、という危惧が働くと思います。ですので
現実的には難しいのではないでしょうか。今から残金を入金してしまうとか、デベ側を安心させることが
できれば可能性がありそうですが．．．。いずれにせよ、担当の営業さんにご相談されるのが一番かと
思います。
それよりご両親からまとまったお金をお借りできるのであれば、ローンを組まずに、なんとかそちらを活用
した方がよいのではないでしょうか。ただし、その場合でも397さんが言われているように、ちゃんとした
金銭賃借契約を結んだほうが無難です。

[400: 294]

>>うにさん

ウチも10月から担当営業の方が変わりました。
前回の人は新人(女性)で、頼りない感じでしたが、その分一生懸命
な所が好感の持てる人でした。
(特に難しい所は、上司の課長がフォローしてくれてました)
今回の人も、女性で若い方(見てはいないのですが・・・)で、電話で
「分からない点は無いですか?」と連絡をもらい、質問に対しては、
迅速かつ丁寧に説明してもらいしました。

多分、営業の方もいろいろいるんだと思います。

うにさん、具体的な内容は知りませんが、対応があまり酷いようで
したら、苦情を出してみてはいかがですか?
(担当営業の方を替えてください・・・など)

[401: 久しぶりです]

>>うにさん
私も変わりました。まだ一度電話でお話しただけでよくわかりません。
これから入居に向けていろいろと相談したい時期で、折角前任者とうまく
コミュニケーションを取れていたので、残念です。
でも、後任の方は前任者より上の方で逆に頼りになるかもしれませんので
期待はしています。

あと、駐車場のアンケートが来ていますね。まだ、希望を聞いての状況判断
のようですが、やはり希望のところに当たるかどうかが気になりますね.

[402: 匿名さん]

うちも女性の方にかわりました。
前の人（買った時の人）の方がよかったかな。

[403: 匿名さん]

うちは、勇気を出して担当者をかえてもらいましたよ。一生に一度のの買い物なんで。

[404: うに]

ありがとうございます。
２晩寝たら、悲しいのやら腹立たしいのやらはだいぶおさまりました。
これから何度直接会うのか分かりませんが、
次回以降も同じような対応だったら担当者をかえてもらうことを考えようかと思います。

駐車場のアンケートも来たし建設も着々と進んでるし、
元気もちょっと出てきました。
実は台風のすさまじさに、少々心配してしまいました。
でも、機械式の駐車場って、どういう仕組みになってるんですか？
街で時々見かけますが、どうしても分からなくて。
動いているところを見たこともないし。
２階以上の駐車場は、1階の車が入っているときは
どうやって出し入れするんでしょう？

[405: 匿名さん]

この3連休では、キャンセル完売できなかったようですね。台風の影響もあり？
HPによるとあと6戸とのこと。なんとかなるとは思いますがあと少し、頑張ってもらいたいものです。
みなさんで知り合いを紹介するってのはどうでしょう（笑）？

ちなみに機械式の駐車場は、車を載せるトレーが上下します。3段式であればトレーが3層になって
いて、車が3台積みあがる形です。それが通常は一番上の段だけが地上に出ていて、残りの下2段は
地下に格納されます。一番下段の人が車を出すときは、機械を操作して一番下段を地上面まで持ち
上げます。このとき一番上、中段の車はそのまま一緒に上に持ち上げられます。
こんなんでイメージつかめました？
先日の台風などの大雨で、地下部分の排水が間に合わないと、収納されている車が水没する、なんて
可能性もあります。まずは大丈夫でしょうけど。
ちなみに街中にある機械式の駐車場（地上2段式タイプ）には、下段の車をどかさないと上段の車を降ろ
せないものもあります。

[406: 匿名さん]

私も３F機械式の駐車場はまったく使ったことがないので、？？？という感じです。405さんの説明ですこしわかったような。ありがとうございます。一番下の人は、かなり出し入れに時間がかかるということですよね。

[407: 匿名さん]

う〜ん、確かに一番下の人はちょっと大変かもしれませんね。
でもその分料金も低めに設定されていると思いますし、
毎日車を使わない方にはよろしいのでは？
あといたずらの心配はなさそうですよね。
ただ一番下は、湿気がこもりやすいと聞いたことがあるので、
出来たら上段がいいなあと思ってます。

[408: 294]

私もよく分からなかったので、webで検索したら幾つか見つかりました。
地下に入るタイプだと↓のピット式って事ですね。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%B5%A1%B3%A3%BC%B0%C3...

[409: 匿名さん]

＞408　なるほど、早速見てみましたよ。結構危険そうですね、作動中に、小さい子供を近づけてはいけませんね。
前に住んでいたところで一番下の車が大雨で半分水に使ってしまったことがありました。

[410: 匿名さん]

駐車場どのへんが人気なんでしょうかね？
集計をオーチャード通信で教えて欲しいですね。
自走式のほうがいいのですが毎日使うわけじゃないし・・・
そしたら少々不便でも安い方がいいかのかな。
みなさんはどの辺希望をアンケートで回答しましたか？

後6戸なんですね。.最近売れ残っているマンションがある中あと半年もあるのに
すごいですね。
モデルルームが今月中でクローズみたいだしもう一度足を運ぶつもりです。

車からちらっとみましたがエントランスかっこいいですね。
なんか外観が見えてきて早く住みたいです。

[411: うに]

４０５さん、ありがとうございます！
一気に長年の疑問が解消しました〜♪