品川 WORLD CITY TOWERS 統一スレッド《１》

[匿名さん]

２つのスレッドとも規定レス数の４５０レスになっているので
新規スレッドをたてました。

前スレッド-------------------------------------------------------------------------------

品川のWORLD CITY TOWERSをご検討中の皆さん
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41008/

WORLD CITY TOWERS入居予定の方々
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40616/

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[322: 匿名さん]

＞309〜311　314〜316
責任になるような話はないし納得

[323: 匿名さん]

いやいや。続けてください。ここまで根拠をあげた力作はないですよ。

[324: 匿名さん]

>314
定期借地権であれ、安価な大規模供給であるのは確か。
なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。

＞315、316
値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

＞317
湾岸地域での２極化は明らかとのことですが、
域内で立地条件に絶対的な差別化要素が無いと思われるのに
２極化するのはなぜですか

[325: 匿名さん]

240で以下のように書かれています。

>WCTよりずっと駅に近いところが坪100万安いんだよ
>25坪で2500万違うよ

容積率が100%の場合はそのようになりますが、
容積率が400%なら違いは2500万×1/4=625万
容積率が800%なら、2500万×1/8=312.5万

の差のみとなります。
80㎡くらいの物件(6000万)を買われた方の場合、
物件価格の差は5％〜10％と予想されます。

容積率が100%では土地代が高くつきすぎます。
このようなパーセンテージで売られることはありませんから、
「2500万も違う」とがっかりする必要はないと思います。

[326: 匿名さん]

続き

WCTの購入は見合わせたものです。
WCTの価値について議論するつもりではなく、
坪単価というものに誤解がありそうでしたので、書き込みを
させて頂きます。

WCTの容積率は768.89％です。
住友さんが品川徒歩8分に建てるタワーも、
公開空地をとることにより、容積率は800%前後までの緩和を受けるだろうと
強く予想されます。
この場合、価格差は約5%となりそうです。

新物件が800%より大きく低い容積率で建てられますと、
土地代自体が上がってしまうい、
新物件の価格は抑えられません。

いずれにしても、新物件の価格がWCTの価格から下回るとしても、
10%ほどがやっとだと想像します。

[327: 匿名さん]

>>321

肯定している人は根拠を示さずに逃げているだけなのでどちらもどっち
でしょ。

そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

[328: 匿名さん]

＞そもそも掲示板でまともな意見交換しようというのが間違っている。

“まともな意見”を交換しようというのが間違っている？
まともな“意見交換”をしようというのが間違っている？

[329: 匿名さん]

ん？．．．ここで比較されている坪単価は容積率云々よりも

WCTの上記の例の場合
250万円　=　6,000万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

で、その定期借地権付物件の場合
150万円　=　3,500万円　ｘ　1/80㎡　ｘ　3.3

を単純に比較しているのではないのですか？？？

[330: 匿名さん]

ベイエリア構想という大きな話の存在はわかるのですが
もっと身近な問題、
この物件の立地と強く関係するマイナス要素である
「食肉施設」、「新聞社」、「道路」などは全く問題にならないのでしょうか。

そう簡単にはなくならないのが普通ではないのですか。
こうした要素を勘案しても、将来の高い資産性といえるのでしょうか。

[331: 匿名さん]

資産云々いうひとはこんなとこ買わないでしょ。

品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。
http://www.home-plaza.jp/mansion/parktower-higashitotsuka/index.html

[332: 匿名さん]

≪309
私まだこの一体のタワーマンションを検討中のものですが
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更って何ですか？？
一斉値引き販売を開始したってことですかね？
スレ違いですいませんが気になったもので

[333: 匿名さん]

>>332
約1年半前に販売開始された物件だが、当初の販売価格から概ね５〜10％位（正確な数字は忘れたが）
値下げされたと記憶している。もちろん住戸によって値下げ幅はまちまちだが、80平米南西角部屋が5千万弱
から4500万弱位になっていたような気がする。

[334: 匿名さん]

>>331
>品川に近いって言うけど駅までいくのって結構時間かかるよね。
例えば東戸塚の駅前マンションから品川駅までの時間ってたいして
かわんないんじゃないかと思う。

それはちょっと疑問が残るかな。品川から東戸塚まで横須賀線で30分位。
WCTから品川まではまあ歩くと20分くらいかかるが、バスだと５から10分位。
しかも横須賀線、東海道線はものすごいラッシュ地獄であることを考えると、
たいした差ではないとはさすがに言えないのでは。
川崎駅前とかであればまだわかるが。

[335: 匿名さん]

朝の上り電車、保土ヶ谷でお客の積み残しが発生しています。
乗れない位混むんですよ。次の駅で。
30分間の圧迫と20分間の徒歩、どちらをとりますか？

[336: 匿名さん]

10月ダイヤ改正で新宿方面直通が増える
→高崎線・宇都宮線・埼京線・川越線・りんかい線で事故等発生の場合
→東海道線・横須賀線・総武快速線に影響がでる
・・・３分遅れただけで、とんでもない混雑になるのに・・・

[337: 匿名さん]

先日、品川駅改札前から報知新聞前まで徒歩で時間を計りました。
前回きょろきょろしながら歩いた時は２０分かかりましたが、
今回は信号にも偶然引っかからず、普段の通勤時の速さで
１４分で到達できました。

[338: 匿名さん]

浜松町・新橋・東京方面へはモノレール
大崎・渋谷・新宿方面へはりんかい線
定期代は会社持ちだし、通勤で品川駅まで歩く人って
実は少なかったりして・・・

[339: 匿名さん]

港南４丁目交差点南西側が開発され
大学沿に道路が出来、横断歩道新設で
さらに１分ほど短縮されます。

[340: 匿名さん]

お隣のタワーが出来て、人の気配が少し出てきましたね。
十数年前から海岸通りと通行していると、街の雰囲気が、
徐々に「住む町」に変わってきていることが感じられます。

[341: 業界]

とりあえず、PC柱が傾いて事故が発生したのは、噂で聞いた

[342: 匿名さん]

＞324
＞314なぜ比較材料にならないと切り捨てることができるのでしょうか。
他の方が既に記していますが、土地収得経緯や分譲条件が全く異なる
物件の予定坪単価が出ても比較にならないです。逆に、ここのAタワーの残りが
坪150で出たら仰天します。そういう事態でもないのに否定要素としてマスコミが面白く
書き立てることはあると思います。
実際は近隣MSに劣るでしょうし売価は逆に割高では？そのわけは３２６さんとほぼ同じです。

[343: 匿名さん]

一連の長文の人は、住友の人間ではないか？

・モデルルームが休みの水曜日に熱心に書き込み
・中途半端な開発に関する知識。やたらと「営業の人に聞けば…」と書く
・パンフレットにかかる規制を雑誌などメディアにかかるものと混同

[344: 匿名さん]

住友の人間ではないですよ。
調べてもらえればわかります。馬鹿が下手な詮索しないように。

[345: 匿名さん]

＞324
＞値下げと供給過剰の関連を「偏見」としていますが、
＞ならば起きているという値下げの理由は何なのでしょうか

後発の物件に客を取られたくないからじゃないですか？それに、例えばコスモの南のタワーの階数が
分かれば当然、部屋によっては価格が下がります。その分他をあげたりします。
港南全体の売り主がそろって赤字になった場合に初めて「供給過剰だった。」と言えるでしょう。

[346: 匿名さん]

せっかく参考になる長文を書いてくれる人を批判するのはやめましょう。
無料で情報などを公開してくれているのに。
ただで教えてもらって文句など言ってはいけませんよ。

[347: 匿名さん]

水曜日？
つーか、住友の人間が仕事で書き込んでるんだったら昼間に書くんじゃねえの？
わざわざ深夜に書き込む熱心な人間が住友にいるとは思えないが。
あなたのような脳無しはここがオススメ↓
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095650302/

[348: 匿名さん]

現れましたね、長文さん。
ぜひ324さんや、330さんの疑問に答えてくださいよ
人を馬鹿呼ばわりするくらいだから簡単でしょ。

[349: 匿名さん]

広尾ガーデンの管理会社も住友なんですね。

[350: 匿名さん]

一連の長文の人はマスコミ関係者です。

[351: 匿名さん]

＞350
なぜそう思う？

[352: 匿名さん]

＞349
http://www.sumitate.co.jp/
本当だ。

[353: 匿名さん]

>>348
あなたは２ちゃんの世界でがんばってください。

[354: 匿名さん]

>>348
疑問？なんでイチイチ馬鹿の戯言に付き合わなければならないのか。
ただの煽りでしょ。自分の無知ぶりをさらけ出しているだけの書き込み
が得意の掲示板が紹介されているようなのでそちらでどうぞ。

[355: 匿名さん]

AERA のマンション記事でここの写真でてましたけど、
本当に報知新聞＆首都高に近いですね。

[356: 匿名さん]

＞330

ベイエリア２１は都と港湾局の構想で既に始まっています。それで自衛隊跡地が民間に
売却されず区が収得して公園を実現したわけです。もし構想がなければ民間の高層マン
ションになったかもしれません。さらに南東のボードウオークは整備されず水際の道も
できないでしょう。このような点は身近な事であり２〜４年後の話です。「食肉施設」
で報じられたのは建物を改築し臭気対策設備を一新するというもので年内に実行される
と聞いています。「道路」については現在のディーゼル規制についでさらに厳しい規制
が始まることが決定しています。またアスファルトが新しくなり消音効果で騒音が緩和
されると期待できます。長期計画としてはロードプライシング計画があり大型車両の通行
を制限したいようですが、ETCの普及が乏しくメドは立っていません。
「新聞社」は移転しない限り残ります。もっとも長期であるのが運河ルネッサンス構想
という知事の提案する親水環境整備案で10年以上かかると見られています。

尚、この内容は港湾局や都庁、東京都環境局で詳細を確認できます。電話やメールより、
直接出向くとさらに詳細な情報が得られます。

[357: 匿名さん]

人それぞれの生活が収入が有るので、何処に暮らすかは自由。
もっとマンションの品質について意見情報交換したら良い。
入居したら、その時から中古物件なんだから。
購入者同士の情報交換による、住みよいマンションの意見交換場所希望。

[358: 匿名さん]

築地市場が移転すると海岸通りのトラックが減りますね。

[359: 匿名さん]

＞357さん
AINさんの掲示板に行けば良いかと思います。
ずーと上のほうにアドがあります。

[360: 匿名さん]

食肉施設は、数年前改修されたので建物自体の改修はされないのではないか。
臭いの元は、運ばれてくる処理前の牛、豚等の臭い。
車は、清掃消毒して帰るし。立派な下水処理施設が有る。
普段人は歩かないインタシティーの大井町よりに、動物を降ろすんです。
食肉市場の工事については、衛生局ではなく、
営繕局の縄張り。

[361: 匿名さん]

＞356
つまり、短期でみるか長期でみるかでが変わると言うわけです。早い物だと発案から
１年以内に実現しているしH18〜20年度までの計画もいくつか開示されているので
WCT全棟が竣工した頃には具体的な結果がでているはずです。もちろん計画倒れの可能性も
ありますが区の財政状況から十分に期待できると思われます。

[362: 匿名さん]

今週の週刊ダイヤモンドより抜粋

「マンション業界の強い関心事、それは建設ラッシュが続く超高層マンションの
完成在庫と中古価格の推移である。激震地となりそうなのが、大量供給拠点である
東京都港区港南である。というのも、現時点で住環境が大きく改善される見通しが
立っていないからだ。
各ディベロッパーが倉庫跡地などを勝手に買収して超高層マンションを建てているにすぎず、
クルマやモノレールの騒音、事業所とマンションの混在といった住環境は改善されていない。
これが、売れ行きが低迷している原因の一つであり、当然のことながら、近い将来の中古価格
にも影響を与える。」

港南地区で１０００万の値引のケースもあることを指摘して、
「今のところ、静かに見える品川マンション戦争は泥沼の乱売に突入する。この価格破壊の影響は、
品川以外の都心マンションにも及びそうである。」

[363: 匿名さん]

３流誌が、このようなことを、批判覚悟で書き、
買ってもらおうとするのは常套手段。
うそばっかりじゃん。

[364: 匿名さん]

↑だから週刊誌を信じる人は買わなければ良いんじゃ。
ダイヤモンドの記事で株を買う勇気のあるひとや。

[365: 匿名さん]

362をみれば
＞309〜311　314〜316
が正しいことがわかります。以下コピペ

週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が
際どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」と
して脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの
流動的な資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの
記事はその代表的な例である。

[366: 匿名さん]

＞364
363では雑誌を「買ってもらおうとする」っと読めますが？
おせっかいスマソ

[367: 匿名さん]

2000戸で土地共有、建物区分所有という形態って機能するのでしょうか。
管理組合が大変そうです。

[368: 匿名さん]

住友さんが社運をかけているくらいだから大丈夫でしょ。

[369: 匿名さん]

住友さんの管理会社に丸投げということですか。
結局、そうなると思うけど。

[370: 匿名さん]

Ｃ棟を計画変更して２フロアくらい管理会社の本社にすれば
面白いかも。

[371: 匿名さん]

住み込みで雇ってもらいないですか（笑）。
自分では、とてもではないけど、ここは買えません。