品川 WORLD CITY TOWERS 統一スレッド《１》

[匿名さん]

２つのスレッドとも規定レス数の４５０レスになっているので
新規スレッドをたてました。

前スレッド-------------------------------------------------------------------------------

品川のWORLD CITY TOWERSをご検討中の皆さん
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41008/

WORLD CITY TOWERS入居予定の方々
　 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40616/

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[302: 匿名さん]

ありがとうございます。そういうデータが欲しかったのです。しかも公園の整地が１年
早まったのはたしか５月頃でしたか？やはりよい傾向にあるものがすぐに出版物に紹介
されない、という事例ですね。

[303: 匿名さん]

298さん、記者も嘘はかけないのでどうしても「〜〜と聞いた。」とか
「〜〜と言われている。」という表現しかできないです。有効な調査に基づいて
文章を作っても世間がおもしろがるように編集されるんです。これがライターの悲哀です。

[304: 匿名さん]

専門家の意見まで編集で真逆になるんですか

[305: 匿名さん]

広報みなとを見ると港区って金持ちだなあと思います。ベイエリア21も真っ先に実現しそうな
勢いで、他の区の予算案よりは遥かに大きいのは期待できますが。
あとは品川の供給過剰がどうか、、これが不動産の明暗を分けるでしょうがWCTは強いのでは
ないですか？

[306: 匿名さん]

ところで地価の下落ってマンションの値下げで決まるのですか？
値下げは単なる販売戦略だと思いますけど。値下げ競争があると土地の値段がさがるのでしょうか？

[307: 匿名さん]

品川が供給過剰だと言ってるのは一部の評論家（専門家）ですよ。それはあくまで
再開発の実態を表す表現の一つだと思いますよ。あのエリアに１万世帯増えても、他の団地街
より少ないじゃないですか。

[308: 匿名さん]

＞307
このエリアの将来性を評価している記事、専門家を教えてください
参考にしたいので

[309: その１]

週刊ダイ●モンドの港南のマンション記事を読んで、ほっとした。
「なーんだあそこは高層マンションだけど、少しも高級マンションではないんだなぁ。」

多くの人にそう思ってもらえたらありがたい。
これで港南地区のマンション購入者への注目度が少しでも薄れてくれるかも知れない。
なにしろ、この地にマンションを買って、こんなに得をした気分は、バブル期以来ひさしぶりだからだ。
もうこれ以上うれしそうな態度を人に感づかれたくない。

件の記事だが、中身は実にくだらない。
単純な値引きの話と、坪単価の比較。
定期借地権と一般分譲を一緒くたに論ずる粗雑な発想。
品川駅があるからといって、港南と品川区を混同。
東品川のラグ●タワーの価格設定の変更を業者から耳にして、港南地区の各物件に値引きしてないか聞いてまわる軽卒さ。（銭形平次の子分にそんなそそかしい男がいましたね。）
一般敷地の総合設計より複合開発がよいという主張。港南は買い物不便・・まるであとから出てくる佐藤美紀雄さんの日頃の主張そのまま。
住宅評論家は、よほど地震が怖いのか、東急田園都市思想の信奉者なのか、タワーマンションに極めて厳しい。

[310: その２]

まぁ、株式市場でも脱税指南のでたらめ記事書いて顰蹙かう、週刊ダイ●モンドの編集部のことだから、深みは期待してはいけない。
だいたい、、記者もデベロッパーの何を叩きたくてこういう記事を書くのか。
市場が下がるから買うなといいたいのか、買えといいたいのか。
聞いたことをそのまま書くだけなら、一年生記者でもできる。
よく読むと、供給過剰で値崩れし、売れ残るから気をつけろとケチつけているだけ。港南買うなら錦糸町のほうがいいぞってか？まるで主張が見えない。

港南地区のマンション価格は確かに下落している。港南2丁目の高浜運河沿いの中層マンションを３〜4年前に買った人のほうが、いまの港南タワー物件を買った人より2割近く高い買い物をしている。
ただ、中古物件としての値下がり率は極めて低い。地域発展の期待があるからだろう。居住者平均年齢65歳の郊外の老朽マンションの値下がりとは意味が違う。
将来建替えたら今の倍の大きさのタワーが建つ土地でもある。
単純に坪単価の比較ではない。マンションは規模が大きくなるほど建築単価は安くなる。この間に地価下落もあったが斜線制限緩和　敷地連担制度など　大幅な規制緩和で「道路さえ広ければ」
高層マンションが簡単に建つようになってしまった。容積率制限など有名無実化したとさえいえるのだ。
土地価格が下がらずとも（逆に上がっても）マンション分譲価格は下がる。

大きな流れは、天王洲シーフォートのマンションと品川Ｖタワーの東口が、天王洲デユープレックスほかの物件でつながり、ゾーンを形成しつつあったのが、グランシティ天王洲と天王洲シーフォートをつなぐ流れとして、ブランファーレ、クレストタワー　ＷＣＴが出来た。また従来賃貸のリバージュ品川を基点にビューロ品川、コスモポリス　ポルトチッタ　品川ベイワード　など港南3丁目エリアがにわかに活気づいてきたという流れだ。

[311: その３]

湾岸の火薬庫などと　馬鹿な駄洒落の材料になっている定期借地権住宅には、大きな背景がある。
都の住宅供給公社の暴走だ。　湾岸ゾーンには、都営住宅の建替えで、90年代後半、わけのわからない高層都営アパートが何棟も建てられている。トミンハイムとかトミンタワーとかいろいろあるが、その多くが、採算度外視、維持管理に赤字垂れ流し。
老朽化した都営アパートの建替えはわかるが、その実施のために土地をバブル期に取得して高層アパートを建てているのだ。
だいたい、供給公社はこんな港湾地区隣接の辺鄙な場所に民間マンションなどこないとふんで、設計事務所に30階レベルの高層タワーを好きなだけ設計させてきた。
目立たないと思っていた目論見も見事にはずれ、港南4丁目をはじめ都の財政委員会で収支構造の欠陥が取り沙汰されている。
http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/syukei1/yosan/balance_gaiyou.pdf
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70C1S100.HTM

もう、これ以上高層タワー都営住宅は作れないとふんだ供給公社がやむをえず、民間に下駄をあずけて、徹底的に安く作ってねと依頼した。それだけだけの話。
人の住んでる建物をとやかくいいたくないが、壁はタイル張りで外装なら高輪物件にもまけない都営賃貸タワー。
なにしろ家賃6万円程度で管理費も修繕積立金もなし。都の財政補填で維持管理してきて今後どうやって採算をとるつもりなのか。
東京都では指定管理者制度といって、施設の運営管理を民間に任せる方式を検討しているが、このままでは、タワー都営住宅はお荷物にしかならない。
そこで都が考えたのが、定期借地権による分譲住宅というわけだ。一応、都営賃貸もそれなりの控えめな規模で立てて、地代で都営の赤字を回収したい考えだ。

[312: 匿名さん]

中央防災会議の資料をよく読んだ上で購入を検討するのがよろしいかと。。

[313: 匿名さん]

＞307　他の団地街より少ないじゃないですか。
これがベイエリア21の基本構想です。適正な住居区をつくること。
だから公園も実現するわけです。
いろいろ言っても今回の都市計画はかなりOK。
２〜５年でおおよその結果は吉とでる感じです。

[314: No1]

週刊紙の編集部が時事論を興味本位に扱うのは常であるが、多くのスポーツ新聞等が際
どい身だしを設けても違法措置に至らないのは「情報」ではなく記者の「主観」として
脱法的に書くからである。こと、株式などのファイナンス情報や不動産などの流動的な
資産の動向は「主観」としてしか予見できないし今回のダイヤモンドの記事はその代表的
な例である。同誌に度々登場する評論家も、風化した時代錯誤の持ち味に興づく事は否め
ないが、単に各誌に掲載契約した一介の物書きにすぎないのは周知のとおり。彼らが一度
でも自己判断に責任をもつ立場であっただろうか？否、主観や持論に罪なし、というのが
彼らの免罪符であり立場である。自己の予想にすぐさま白黒が導きだされる競馬の予想屋
の方が遥かに良心的といえよう。そのような主観や持論を真面目に受けて資産流用に翻弄
する世間があるから成立するのだろうが、10〜20年先の事を責任を持たないで空想する
のが彼らの実態だ。この度真面目に資産計算等を行い購入検討に知恵を絞っている中堅世
代の人たちにとっては害悪ともなりかねない無責任なエンターテイメントだというのが
感想だ。情報についての責任は一切負わない点には出版社も異論はないはずだ。
諸人すでに書かれているが、都の債務処理と地区開発の後ろ舞台も知らずに単に定期借地
権分譲の予定価格を湾岸の火薬庫と題するのがエンターテイメントだという証拠である
し、これを比較材料にするのは稚拙である。

[315: No2]

また、土地の値段区分は道路一つ隔てても雲泥の差がつくのに「品川」と一括りに表現し
ているのがマスコミの特徴であり性質である。これは以前に朝日新聞やTVで品川人気と
湾岸再開発が肯定的にとりあげられた事に対する反応であろうが港南区域だけでも１〜５
丁目まであり、それらの持つ価値的条件は１点も同じではないことには触れていない。
同誌はせめて品川区と港区の財政や開発プランに触れる事から将来を占うという論理分析
でも講じれば読みものとして一興あっただろう。ある物件の値下げ販売事例を「下落」と
してあたかも港南品川全体の事例かに扱うのは飛躍であり愚かと感じる。また準工業地域
で償却を終えた土地を売り主が収得することと、もともとの住居区を収得する事の差異や
用途地域変更に関する影響についても触れていない。

[316: No3]

　特に激戦区での販売過程の値下げ販売を供給過剰と因果を持たせているのは明らかに
同誌の偏見であり、悪意や偽もうすら感じる。そもそも供給過剰か否かは実際の販売実績
や決済、そして何よりも竣工後に住み始めた人たちの生活累計データがなければ分から
ない事。一番竣工のブランファーレ以外は未だ青田販売途上であるというのに、価格競争
が下落の根拠であるかに表現しているのは空論もはなはだしい。さらに現行の行政に取材
が及んでいないのは、記者はまるで２〜３０分ネット検索をして書いただけかのような
不備を感じる。元来、都心回帰を眼目とした開発プランは区に家族世帯を郊外から呼び
戻したいと言う意向が主であったが、品川港南地区においては予想外に都心部からの中堅
世代のファミリー世帯移住者が多く、開発促進時期を加速させつつある事、同時に区の
予算案も大幅に地区整備に回された事などの肯定的材料を意図的に削除したかのような
不備な内容はページ数の問題ではあるまい。

[317: 匿名さん]

ちょっと、週刊誌批判で陶酔しているあんた！
見苦しいからよそでやってくれないかね。

[318: 匿名さん]

書いてることに責任持たないのは
週刊誌よりあんたでしょ。匿名の掲示板なんだから。

[319: No4]

結論からいうと同誌の記事がWCTの将来を見るには不足という感想だ。
港南の物件が２極化を示すであろう事は当然予測できる。WCTの資産価値を
占いたいのであれば品川東だけではなく大井から芝浦までの動線とベイエリア２１構想の
動向も見るべきであるし天王洲エリアの情報が要素となる。このことから検討者は過去の
天王洲の開発に伸び悩みがあった経緯を知る事が大きなヒントであるだろう。これは開発
の結果オフィス街が形成された後に住居区が不足して定住人口が増えなかったのが
原因だとするのが行政の分析である。そこに用途地域の変更、そしてWCTの出現である。
むしろ天王洲エリアの拡大に港区が１票投じたうえ、公開空地の確保を住友とタイアップ
し、さらに国有地を公園にしたというのが順序であり区議会でも一席あったという。住友
がシャトルバスを品川に回すのはビッグターミナル側も押さえたい、という付加であると
考えるのが自然だから、WCTの検討材料としては品川東開発についての風説にはフィルター
をつけて聞く必要がある。

[320: 匿名さん]

309〜311、314〜316に同意。匿名でも参考になるのはたしかです。
こういう書き込みなら否定、肯定それぞれ読んでみたいです。

[321: 匿名さん]

＞319　320

週刊誌やつまらないカキコよりずっとましですね。
批判してる人の言葉は幼稚だし目的は不明だし。。。。