パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[951: 匿名さん]

向きといえば、北向き保留はまだ続いているのですか？

[952: 匿名さん]

西は東と比べて割高だし、西向きを高値のまま長期戦で売ってくれればむしろたの方角の資産価値はプラスでは。

[953: 匿名さん]

マンションって、近隣住民、勤務者や地縁のある人の購入が多くを占める。そういう人達ではけるのであれば新聞の折込とかローカルなメディアで十分。テレビとか新聞の一面みたいにマスなメディアで広く一般に広告するってのは、（見込み客という意味で）集客が厳しいってこと。

[954: 匿名さん]

三井は住友みたいにずっと販売ってことをしないで、売れ残りを賃貸にしたりする。某物件では大量に賃貸に出されて、その賃貸住民が風俗営業で騒ぎを起し他なんて事例もある。

[955: 匿名さん]

>952

それ大きな間違い。住友みたいにずっと販売してると、新築未入居の販売とバッティングして中古も売れなくなる。

[956: 契約済みさん]

> 953
コメントありがとうございます。比較していた富久や桜上水も新年に入って日経の一面広告出してましたが、
同じように苦戦しているのでしょうか？

富久なんか絶好調に見えるのですが。。

大規模マンションの宿命なのか、調子が悪いのか、
あちらは新聞でこっちはテレビCMと、いろいろ勘繰ってしまいますわ。

あー、契約したらしたで悩みは尽きないわー

[957: 匿名さん]

他物件スレに書いてありましたが
正月明けは不動産の売り時なのだそうです。
帰省して親族からそろそろ家を買うように勧められるそうで。

[958: 匿名さん]

晴海の選手村跡地は、超高級住宅街になりそうですよね。将来性は、晴海の方があるような。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372924/26

[959: 匿名さん]

>958

選手村跡地ってのが全くのデマ。選手村として建設する宿泊施設を住宅を再利用するって計画のはず。大量に住宅供給があるから需給バランスを崩して周辺相場は落ちるってのが読みだけど。

[960: 匿名さん]

晴海の選手村は、要はリフォームした中古をマンションとして売り出すってことですかね？？

TVCM打ってるのは、１期～２期の公告期間がかなり短いのに結構な数を売り出すみたいだから、一気に売りきっちゃうつもりなんでしょうね。正月を挟んでいるので、公告期間は実質半月ちょっとしかないですからね。

何にせよ、ここまで好調なんだから、売れ残りを心配する必要は皆無でしょう。

[961: 匿名さん]

営業の方も似たようなこと言ってましたね。ほぼ広告なしで約1ヶ月足らずで6割売ったのは想定外と。元々、第二期までの広告期間が短く訴求を年明けに仕込んでいると。

[962: 契約済みさん]

ＴＶＣＭ→二期以降の販売苦戦？と悪い憶測をしていてもキリがないかと。
一期で自分の満足のいく部屋を購入できたのなら、それでいいでしょう。

[963: 匿名さん]

961さん、保留の北向きを入れた戸数ですよね。6割って数は。

[964: 匿名さん]

保留の期間なんてもう終わったんじゃないの？
完売御礼の数が変わらないんだから、全員契約したんでしょ。

[965: 匿名さん]

三井の完売を真に受けちゃダメ。過去には完売アナウンスした物件が、竣工後に系列の仲介業者から大量に賃貸に出てたってのがあった。多分売れ残りでしょ。ちなみにそこは、賃貸住民が風俗営業して大騒ぎ。

[966: 匿名さん]

やっぱり第二期がはじまるとこんな書き込みが増えるのですね。他社営業の方の動きがよくわかります。。。第一期も売り出しの際はネガ書き込み増え、結果、6割売れちゃうと書き込みがピタッと止まる。非常にわかりやすくオモロイです。

[967: 匿名さん]

964
完売御礼は登録完売でしょ？契約したかどうかではなくて。
このスレにも住民スレにも保留期間が終わったと書いた人はいないし。

[968: 匿名さん]

>961

販売期間は１ヶ月だけど、その半年前から延々と販売活動してたんだけどね。即日完売って業界で慣例になってる表現も誤解を招くから止めたほうがいいと思う。１日で売れたわけじゃないのに。

[969: 匿名さん]

登録されただけで完売って表現は詐欺まがい。そのまま契約に至らなくてもOKな訳だし。三井はダミーの登録を社員が暴露本に書いちゃってる。

[970: 匿名さん]

登録完売って表現もそうだけど三井って、最近、野村の悪いやり方踏襲してる。別物件では落選者への倍率優遇なんて掟破りにも手を染めようとしてる。

[971: 匿名さん]

↑この物件に関する裏付けなくしてのコメントであれば、この書き込みも単なる威力業務妨害になるだけでは？書き込む側も同じようなもんですよw

[972: 申込予定さん]

実際売れてますから何を言っても無駄です

[973: 匿名さん]

倍率優遇は某物件のHPでアナウンスしてるよ。

[974: 匿名さん]

じゃ、その某物件の掲示板で書き込みして盛り上がってよ。。。

[975: 匿名さん]

ここのネガさんって、この物件のネガ書き込んでるのかと思うと、ネガってるうちにこの物件から徐々に離れた内容でのネガになってって、何故にそのネガネタこの掲示板でやってんの？的な流れを繰り返してますよね。そのパターンが微笑ましく感じ、根は悪い人ではないのかなと思えてきました（笑）

[976: 匿名さん]

根は悪くなくてもアタマは悪そうだね

[977: 匿名さん]

販促費余ってるぽいね

[978: 匿名さん]

販促費余ってるなら入居後住民に還元すればいいのに。今のマンション、入居後に売主がイベント開催をプレゼントしてくれた。その後管理組合が引き続いて、まだ続いてる。

[979: 匿名さん]

この物件についてネガりたいんだけど、ネタがないんでしょ。
一般論と他物件についてのネガしか出てこないことがこの物件の優秀さを物語ってますね。

[980: 匿名さん]

この物件のＴＶＣＭ見ました。
湾岸タワマンみたいにタレントを使ってＴＶＣＭを流す内陸物件もあるんですね。

[981: サラリーマンさん]

へー初の試みなんですね、内陸では　訴求力あるかも？

[982: 購入検討中さん]

富久もそうじゃん笑

[983: 匿名さん]

富久TVCMしてた？

[984: 匿名さん]

ここのTVCM、昨日は３回も見たなあ。金を使ってるね。

[985: 匿名さん]

年明け時期は毎年プラウドしかり、三菱しかり住宅メーカーが頻繁に企業＆ブランドCM流してます。三井もその枠を削ってやってるのでしょう。CM素材自体はたいしたことがない感じだから金掛かってはなさそうだし。

[986: 匿名さん]

１５秒で２００万とか。５００回流したとして１０億。一戸あたり２００万ね。

[987: 匿名さん]

986さんはTV広告のGRPや枠などのコストレベルご存知ないんですね（笑）

[988: 匿名さん]

文句だけ言うのではなく、ぜひ試算願います。

[989: 匿名さん]

仮に2週間、提供番組などにCM流すのであれば1億位もしないでしょう。当然、番組などにもよりますが。これでよろしいでしょうか？

[990: 匿名さん]

補足するとCMは回数当たり単価ではなく認知到達度合いです。届けたいターゲット、番組の視聴率もその他で流す時間帯や番組が決まってきます。

[991: 匿名さん]

＞986＆988さん
単価200万の知見をご教示下さい。物件の正味価値算段時に是非とも試算材料にしたく。お手数をお掛けしますがよろしくお願いします。

[992: 匿名さん]

もう販売価格が決定しているんだから、必要以上に販売管理費を掛けて、利益落とすわけないじゃん。

[993: 匿名]

いや早期に完売させないと営業マンの維持コストやMRの賃料がかさむのでは？

[994: 匿名さん]

というか全部で５００億近いプロジェクトなのにテレビＣＭくらい当然だろ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[995: 匿名さん]

次にレジデンス棟もあるからね。レジデンス棟も強気の価格になるのかな？

[996: 契約済みさん]

元広告代理店マンです。

987さん、990さんのご指摘のようにGRP（総世帯視聴率）1％当りのコストで決めます。
スポットの場合は取り方によって料金も違います。
全日なら安いですが、逆Lと言ってゴールデンタイムと土日全日を選ぶと高いです。

その他に掛け率（枠それぞれで設定してる定価に対して何％の料金になるか、の総計）、
A単価（ゴールデンタイム15秒一本の実質料金）、Aシェアも考慮します。

986さんの言う一本200万はこのA単価と捉えるならわりと近い数字です。
ゴールデンタイムに何本流せるかこそ重要と考えるクライアントも多いです。

ただしこの物件のCMがゴールデンタイムに流れていないならそんなに大きな投下量では
ないかと思います。

ご参考になれば幸いです。

[997: 申込予定さん]

早く買わないと売れてしまいますよ～

[998: 匿名さん]

996さん、湾岸以外のマンションでも
994さんがおっしゃるようにTVCMを流すのが当然なんですか？

[999: 匿名さん]

都心の大規模物件ではほとんど見ないような？

[1000: 契約済みさん]

998さん

必ずしも大規模だからCMを打つのが当然というわけではないと思います。

でもCMをやるということはそれだけの予算を確保できるだけの大きな売り上げが
期待できる、ということです。
ふつう都心のマンションは中吊り広告、額面広告、新聞、チラシ、Webですよね。

またそれだけ三井が力を入れてるということになります。
この物件のみならず今後三井が開発して行く大崎のブランドディングという役割
も担っているのではないでしょうか。

CMの予算は予め計上されているものです。
またTVスポットのバイイングは2ヶ月前になります。
つまり11月頭、第一期の抽選の頃には既にTV局に発注が終わっているはず。

だから「売れないからCMをやる」というのは違うと思いますよ。
第一期の好調と評判でホットになっている時期にCMで弾みをつける、という
当初からの計画でしょう。

広告の鉄則ですが。
「CMをやらなくても売れるものこそCMを打て」ということです。