パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[921: 匿名さん]

>918
不動前のタワーが長期優良だったような

[922: 匿名さん]

わたしは現在、建物価格：土地価格＝ほぼ１：１のマンションに住んでいますが、固定資産税の建物：土地の内訳は１８：１とほとんどが建物で占められています。ここの物件と全く同じとは思いませんが、似たような傾向はあるかと思います。建物部分の割合が大きいほど、都市計画税を含めた総額の1/2に近づくことになります。しかし一軒家に比べると建物価値が下がりずらいので、経年的にどの程度税額が下がるかは不明です。

[923: 匿名さん]

922です。後半部分の訂正です。
(正)
建物部分の割合が大きいほど、減額措置後の額は都市計画税を含めた総額の1/2に近づくことになります。しかし一軒家に比べると建物価値が下がりずらいので、経年的にどの程度税額が下がるかは不明です。

[924: 匿名さん]

９２３さん
ありがとうございます。

建物部分の固定資産税が大きいほど、減免優遇は大きくなっていくとの理解であってますか？

経年の件はそうですね、確かマンションは建物耐用年数を50年位とされていると記憶しています。

[925: 匿名さん]

ＴＶＣＭやってるんですね。今見て驚きました。

[926: 入居予定さん]

◎マルチエアコンについて
リビングに天井カセットエアコンが付いている部屋が多いですが、間取りによっては洋室にマルチエアコンが付いている場合があります。これは本来は通常のシングル機を置きたいけれど、室外機や配管の関係でやむなくマルチエアコンになっているということでしょうか？。マルチエアコンには室外機の個数が少なくて済んだり、隠蔽配管で部屋がスッキリするなどのメリットがありますが、一方で同時使用でパワーが落ちたり、室外機故障で複数台がダウンしたり、付けられるエアコンに制限がかかったりといったデメリットもあります。基本的にはシングル機が多く設置されていることを考えると、どちらも選択できる場合にはシングル機のメリットの方が大きいという理解で良いのでしょうか？

[927: 匿名さん]

ＴＶＣＭやってるんですか？見たいなあ。

室外機、普通はシングル機の方が良いですね。
シングルなら、故障などで取り替えるときに最新型を安く買えますから。
マルチにするのはオール電化物件が多いですね。お湯沸かし用の室外機まで必要になるので。

[928: 匿名さん]

TVCM始めますってメルマガに出てましたね。

[929: 匿名さん]

二期からＣＭやるケースって珍しいですよね。
なんでだろう。
わたしも今朝みました。桐島かれんさんとコンセプターのモデルの方・

[930: 匿名さん]

一期は黙っていても倍率がついて売れる。
西と北を捌く二期以降こそが本番なのでしょう、きっと。

[931: 匿名さん]

新築時の固定資産税の減額は建物部分だけが対象ってこと。なので、建物だけなら半額になる。

ちなみに非事業用の鉄筋コンクリート造の耐用年数は７０年。

[932: 匿名さん]

確かにここの西向きは長期戦になりそう。東向きとあまり値段変わらないし。。

[933: 匿名さん]

耐用年数50年くらいって、事業用の47年のことかな。事業用だと減価償却に利用するから、こっちの数字のほうを見かけることが多いのかも。

[934: 匿名さん]

あっ、そうだ。固定資産税って１年目は引渡日移行の清算なのと、１月１日時点の登記状態で課税なので建物には課税されない。なので、固定資産税の見込み額を営業に確認するとき１年目と減額される２年目、減額されなくなる７年目以降を確認しておくのがいいと思うよ。

[935: 匿名さん]

税金は不動産取得税の見込み額も確認しておいたほうがいいかも。本当は不動産を取得したら自分で申告しなければいけないんだけど、申告して無いと入居してから２年目くらいに申告書が送られてくる。

[936: 匿名さん]

934さん
ここは長期優良ではないから５年目以降では？

935さん
ネットで調べると、不動産を取得したら東京都は取得税減免申請が必要と書いてるサイトと
東京都は減免申請が不要と書いてるサイトとがあります。

[937: 匿名さん]

１年目は引渡日での日割り計算になるから
２～６年目が減税対象の５年間
７年目から通常の額に戻るという意味かと推測します。

[938: 匿名さん]

１年目も減税対象に含まれるはずですよ。
なので５年目まで。通常は６年目から。だと思いましたが。

[939: 匿名さん]

934でもコメントしたけど、１月1日の固定資産税は登記状態で課税されるから、建物が最初に課税されるのは２年目から。それから５年間が減免期間。

それから不動産取得税だけど、登記簿を調べて申告書を送ってくるので、向こうも減免対象か把握していて、申告書の書き方もそう説明されている。送付された申告書を期限までに返送しなかったらペナルティがあるのかも。

[940: 匿名さん]

今のマンションは現場でコンクリこねるなんてせず、あらかじめ工場で作った部品を組み立てるだけなんですね。
その方が精度も良さそうですし施工差が出ないのでスーゼネとかの特殊技術はいらんのでしょうね。
外壁まで一緒に作って持ってくるとは知りませんでした。
でも隣のオフィスビルは鉄骨組み立ててコンクリ流し込んでるし高層ビルもいろいろあるのですね。

手前のトレーラーの上のブロックがこれからクレーンで吊り下げるプレキャストコンクリです。

[941: 匿名さん]

随分、間近で写真をとらせてもらえたのですね。

[942: 匿名さん]

そのプレキャストだけど、ヒビの入ったのを使って問題になったスーゼネがある。管理基準とかちゃんと確認しないと。

それから杭なんかは差込むだけの既成杭よりも、現場打ちの方がいいとされてる。

[943: 匿名さん]

杭って何？

[944: 匿名さん]

基礎杭のことかな？
ここは直接基礎なので基礎杭は使ってないよ。

[945: 匿名さん]

なるほど。杭基礎の物件を購入する場合は要チェックですね。

[946: 匿名さん]

>941

確かに。というか現場の中っぽいから関係者じゃないの。

[947: 匿名さん]

いや撮影したのは目の前の道路ですよ。毎朝トレーラーが順番待ちしてます。君たち現場すらいったことなさそうだから検討者じゃない単なるマンコミお宅だな。

[948: 契約済みさん]

CM流すって事は先行きが危ういということでしょうか？
契約してしまったので後にはひけないのですが…

早まったかなー

[949: 匿名さん]

東向きを買えた人は勝ち組なので大丈夫。

[950: 匿名さん]

売れ残って不人気ってレッテル貼られたらマンション全体に影響するよ。

[951: 匿名さん]

向きといえば、北向き保留はまだ続いているのですか？

[952: 匿名さん]

西は東と比べて割高だし、西向きを高値のまま長期戦で売ってくれればむしろたの方角の資産価値はプラスでは。

[953: 匿名さん]

マンションって、近隣住民、勤務者や地縁のある人の購入が多くを占める。そういう人達ではけるのであれば新聞の折込とかローカルなメディアで十分。テレビとか新聞の一面みたいにマスなメディアで広く一般に広告するってのは、（見込み客という意味で）集客が厳しいってこと。

[954: 匿名さん]

三井は住友みたいにずっと販売ってことをしないで、売れ残りを賃貸にしたりする。某物件では大量に賃貸に出されて、その賃貸住民が風俗営業で騒ぎを起し他なんて事例もある。

[955: 匿名さん]

>952

それ大きな間違い。住友みたいにずっと販売してると、新築未入居の販売とバッティングして中古も売れなくなる。

[956: 契約済みさん]

> 953
コメントありがとうございます。比較していた富久や桜上水も新年に入って日経の一面広告出してましたが、
同じように苦戦しているのでしょうか？

富久なんか絶好調に見えるのですが。。

大規模マンションの宿命なのか、調子が悪いのか、
あちらは新聞でこっちはテレビCMと、いろいろ勘繰ってしまいますわ。

あー、契約したらしたで悩みは尽きないわー

[957: 匿名さん]

他物件スレに書いてありましたが
正月明けは不動産の売り時なのだそうです。
帰省して親族からそろそろ家を買うように勧められるそうで。

[958: 匿名さん]

晴海の選手村跡地は、超高級住宅街になりそうですよね。将来性は、晴海の方があるような。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372924/26

[959: 匿名さん]

>958

選手村跡地ってのが全くのデマ。選手村として建設する宿泊施設を住宅を再利用するって計画のはず。大量に住宅供給があるから需給バランスを崩して周辺相場は落ちるってのが読みだけど。

[960: 匿名さん]

晴海の選手村は、要はリフォームした中古をマンションとして売り出すってことですかね？？

TVCM打ってるのは、１期～２期の公告期間がかなり短いのに結構な数を売り出すみたいだから、一気に売りきっちゃうつもりなんでしょうね。正月を挟んでいるので、公告期間は実質半月ちょっとしかないですからね。

何にせよ、ここまで好調なんだから、売れ残りを心配する必要は皆無でしょう。

[961: 匿名さん]

営業の方も似たようなこと言ってましたね。ほぼ広告なしで約1ヶ月足らずで6割売ったのは想定外と。元々、第二期までの広告期間が短く訴求を年明けに仕込んでいると。

[962: 契約済みさん]

ＴＶＣＭ→二期以降の販売苦戦？と悪い憶測をしていてもキリがないかと。
一期で自分の満足のいく部屋を購入できたのなら、それでいいでしょう。

[963: 匿名さん]

961さん、保留の北向きを入れた戸数ですよね。6割って数は。

[964: 匿名さん]

保留の期間なんてもう終わったんじゃないの？
完売御礼の数が変わらないんだから、全員契約したんでしょ。

[965: 匿名さん]

三井の完売を真に受けちゃダメ。過去には完売アナウンスした物件が、竣工後に系列の仲介業者から大量に賃貸に出てたってのがあった。多分売れ残りでしょ。ちなみにそこは、賃貸住民が風俗営業して大騒ぎ。

[966: 匿名さん]

やっぱり第二期がはじまるとこんな書き込みが増えるのですね。他社営業の方の動きがよくわかります。。。第一期も売り出しの際はネガ書き込み増え、結果、6割売れちゃうと書き込みがピタッと止まる。非常にわかりやすくオモロイです。

[967: 匿名さん]

964
完売御礼は登録完売でしょ？契約したかどうかではなくて。
このスレにも住民スレにも保留期間が終わったと書いた人はいないし。

[968: 匿名さん]

>961

販売期間は１ヶ月だけど、その半年前から延々と販売活動してたんだけどね。即日完売って業界で慣例になってる表現も誤解を招くから止めたほうがいいと思う。１日で売れたわけじゃないのに。

[969: 匿名さん]

登録されただけで完売って表現は詐欺まがい。そのまま契約に至らなくてもOKな訳だし。三井はダミーの登録を社員が暴露本に書いちゃってる。

[970: 匿名さん]

登録完売って表現もそうだけど三井って、最近、野村の悪いやり方踏襲してる。別物件では落選者への倍率優遇なんて掟破りにも手を染めようとしてる。

[971: 匿名さん]

↑この物件に関する裏付けなくしてのコメントであれば、この書き込みも単なる威力業務妨害になるだけでは？書き込む側も同じようなもんですよw

[972: 申込予定さん]

実際売れてますから何を言っても無駄です

[973: 匿名さん]

倍率優遇は某物件のHPでアナウンスしてるよ。

[974: 匿名さん]

じゃ、その某物件の掲示板で書き込みして盛り上がってよ。。。

[975: 匿名さん]

ここのネガさんって、この物件のネガ書き込んでるのかと思うと、ネガってるうちにこの物件から徐々に離れた内容でのネガになってって、何故にそのネガネタこの掲示板でやってんの？的な流れを繰り返してますよね。そのパターンが微笑ましく感じ、根は悪い人ではないのかなと思えてきました（笑）

[976: 匿名さん]

根は悪くなくてもアタマは悪そうだね

[977: 匿名さん]

販促費余ってるぽいね

[978: 匿名さん]

販促費余ってるなら入居後住民に還元すればいいのに。今のマンション、入居後に売主がイベント開催をプレゼントしてくれた。その後管理組合が引き続いて、まだ続いてる。

[979: 匿名さん]

この物件についてネガりたいんだけど、ネタがないんでしょ。
一般論と他物件についてのネガしか出てこないことがこの物件の優秀さを物語ってますね。

[980: 匿名さん]

この物件のＴＶＣＭ見ました。
湾岸タワマンみたいにタレントを使ってＴＶＣＭを流す内陸物件もあるんですね。

[981: サラリーマンさん]

へー初の試みなんですね、内陸では　訴求力あるかも？

[982: 購入検討中さん]

富久もそうじゃん笑

[983: 匿名さん]

富久TVCMしてた？

[984: 匿名さん]

ここのTVCM、昨日は３回も見たなあ。金を使ってるね。

[985: 匿名さん]

年明け時期は毎年プラウドしかり、三菱しかり住宅メーカーが頻繁に企業＆ブランドCM流してます。三井もその枠を削ってやってるのでしょう。CM素材自体はたいしたことがない感じだから金掛かってはなさそうだし。

[986: 匿名さん]

１５秒で２００万とか。５００回流したとして１０億。一戸あたり２００万ね。

[987: 匿名さん]

986さんはTV広告のGRPや枠などのコストレベルご存知ないんですね（笑）

[988: 匿名さん]

文句だけ言うのではなく、ぜひ試算願います。

[989: 匿名さん]

仮に2週間、提供番組などにCM流すのであれば1億位もしないでしょう。当然、番組などにもよりますが。これでよろしいでしょうか？

[990: 匿名さん]

補足するとCMは回数当たり単価ではなく認知到達度合いです。届けたいターゲット、番組の視聴率もその他で流す時間帯や番組が決まってきます。

[991: 匿名さん]

＞986＆988さん
単価200万の知見をご教示下さい。物件の正味価値算段時に是非とも試算材料にしたく。お手数をお掛けしますがよろしくお願いします。

[992: 匿名さん]

もう販売価格が決定しているんだから、必要以上に販売管理費を掛けて、利益落とすわけないじゃん。

[993: 匿名]

いや早期に完売させないと営業マンの維持コストやMRの賃料がかさむのでは？

[994: 匿名さん]

というか全部で５００億近いプロジェクトなのにテレビＣＭくらい当然だろ。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[995: 匿名さん]

次にレジデンス棟もあるからね。レジデンス棟も強気の価格になるのかな？

[996: 契約済みさん]

元広告代理店マンです。

987さん、990さんのご指摘のようにGRP（総世帯視聴率）1％当りのコストで決めます。
スポットの場合は取り方によって料金も違います。
全日なら安いですが、逆Lと言ってゴールデンタイムと土日全日を選ぶと高いです。

その他に掛け率（枠それぞれで設定してる定価に対して何％の料金になるか、の総計）、
A単価（ゴールデンタイム15秒一本の実質料金）、Aシェアも考慮します。

986さんの言う一本200万はこのA単価と捉えるならわりと近い数字です。
ゴールデンタイムに何本流せるかこそ重要と考えるクライアントも多いです。

ただしこの物件のCMがゴールデンタイムに流れていないならそんなに大きな投下量では
ないかと思います。

ご参考になれば幸いです。

[997: 申込予定さん]

早く買わないと売れてしまいますよ～

[998: 匿名さん]

996さん、湾岸以外のマンションでも
994さんがおっしゃるようにTVCMを流すのが当然なんですか？

[999: 匿名さん]

都心の大規模物件ではほとんど見ないような？

[1000: 契約済みさん]

998さん

必ずしも大規模だからCMを打つのが当然というわけではないと思います。

でもCMをやるということはそれだけの予算を確保できるだけの大きな売り上げが
期待できる、ということです。
ふつう都心のマンションは中吊り広告、額面広告、新聞、チラシ、Webですよね。

またそれだけ三井が力を入れてるということになります。
この物件のみならず今後三井が開発して行く大崎のブランドディングという役割
も担っているのではないでしょうか。

CMの予算は予め計上されているものです。
またTVスポットのバイイングは2ヶ月前になります。
つまり11月頭、第一期の抽選の頃には既にTV局に発注が終わっているはず。

だから「売れないからCMをやる」というのは違うと思いますよ。
第一期の好調と評判でホットになっている時期にCMで弾みをつける、という
当初からの計画でしょう。

広告の鉄則ですが。
「CMをやらなくても売れるものこそCMを打て」ということです。

[1001: 匿名さん]

週末から2期のモデルルームもオープンしてますが
入り具合はどんなもんでしょうね？
行った方がいらっしゃったら是非レビューを。

[1002: 匿名さん]

次スレ立てましたー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404969/

[1003: 匿名さん]

私が行った時はかなり混んでましたね。結構年配女性の派遣っぽい女性営業が多かったような。これまで2回ほど訪問してますが、男性営業も見た事がないかたばかりでした。6割売れて完売算段ついたので営業体制も変わってるかもしれませんね。モデルルームは基本変わってませんが、東向きの80Jが西向きで同じ間取りの80Kに変わっており、変化点はベランダからの眺望写真が西向き高層からのものになっていましたよ。富士山が見える感じになってました。

[1004: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/404969/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。