パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[621: 匿名さん]

大企業の少ない江東区と違い大企業（ソニー、日立、東芝エレベーター、楽天、バンダイナムコ、コナミスポーツ）が多い（税収が多い）品川KU！

※大崎、品川シーサイドの大企業一覧

[622: 匿名さん]

一期で見事成約した方、良い年越しになりますね。
抽選外して二期を目指す方、来年も頑張ってください。
北側物件契約で不安を抱えている方、大事な判断が迫っていますね。
一期で登録せずに検討中という方、残念ながら東や南の人気住戸はもう殆どないと思います。
今日で仕事納めですね。少し早いですが、皆さんいろいろお疲れさまでした。

[623: 匿名さん]

実は東も虫食いで空きがある。二期は高倍率確定だろうけどね。

[624: 買い換え検討中]

年明けモデルルームみますが、北東か南東の角は人気なのでしょうか。

折角だったら、角部屋がいいなと。

[625: 匿名さん]

北側の話だけど、
ソニーの旧本社ビルは、ニッキの持ち分をソニーが全部取得。（11月30日のニッキ株主総会）

代わりにソニー3号館の62％をニッキに渡したということですよね～。

まず、旧本社ビルのNSを売却という話ではないのですか？

NSのみだったら、特区だけどそんなに高層建てられないでしょ。

[626: 匿名さん]

この辺りの名門私立小は、どこになりますでしょうか。
付近に名門私立小が多いと、毎年一定数引っ越してくるので、資産価値維持に有効とききました。

例えば、話題の南青山グラン付近ですと、以下のような私立小が近く、ここに通うご家庭（結構芸能人も多いとのこと）の需要が継続的にあるようです。

慶応幼稚舎
青山
聖心
女学館
東洋英和

[627: 匿名さん]

南青山グランは話題は話題でも、『不良建築で話題』だからねぇ・・・

[628: 匿名さん]

>>626　地図見ればわかりますけど。　南青山からよりは、パークシティ大崎からの方が慶応は近いですし、聖心も近いですよ。
　　　　東洋英和も六本木行のバスで通っているお子さんが近所にいます。
　　　　

[629: 匿名さん]

どんな地図みているの？

[630: 匿名さん]

やはり、大崎というマイナーな名称のため、位置関係がわかんない人が多いんでは。
ほぼ御殿山、もう少し高輪です。

あの半澤さんも住んでますよ。

[631: 匿名さん]

慶応幼稚舎だったら、広尾にしたらいいでしょ。
どう見ても、ネガキャンの釣りですよ

[632: 匿名さん]

各マンション・私立小を中心に半径1.5キロ

◇慶応幼稚舎
　http://goo.gl/X7hbnH

◇パークシティ大崎
　http://goo.gl/dJ49Tf

◇南青山グラン
　http://goo.gl/1IP47B

◇トミヒサクロス
　http://goo.gl/kgeVnT

◇SKYZ
　http://goo.gl/DkjYBa

[633: 匿名さん]

ひまだね

[634: 匿名さん]

>624
北東角：１億前後
南東角：１億２千万～
予算がＯＫなら二期でもまだ空きはありますよ。
>626
自分の子を行かせたいんじゃなくて、資産価値維持に有効という視点が凄い。

[635: 匿名さん]

>610

ららぽーと、とかいい加減なデマを書かないこと。
ソースだしてみな。

[636: 匿名さん]

＞６３３

南青山グランより、ここの方が慶応に近いって本当かな、と思いまして。

[638: 購入検討中さん]

ららぽーとできたら嬉しいですね

[639: 匿名さん]

相鉄が東京方面乗り入れ検討だって。短絡線構想はなくなるかもしれんね。

[640: 匿名さん]

>634
東南角は一期一次で完売じゃなかったかな。

[641: 購入検討中さん]

どうして相鉄が東京方面乗り入れたら短絡線構想がなくなるのですか!?

[642: 匿名さん]

>>640 じゃ北東角は大丈夫ですね。グラスカより安いんですね

[643: 匿名さん]

短絡線は相鉄が乗り入れたらキャパ一杯になるから、というのが理由の１つだった。東京に流れるなら短絡線は関係なくなる。

[644: 契約済みさん]

間取り図と価格表を見ていて一つ発見がありました。

南西角27階の80R(84.05平米)：9090万
南西角28階の80P(83.74平米)：9590万(他の階からの推定ですが恐らく正しいと思います)

80Rと80Pは玄関部分の収納が若干80Rの方が広いだけで、間取りは極めて酷似。
むしろ27階の80Rの方が広いにも関わらず、1階の違いで500万の差があります。

南西は購入検討外であまり詳しく眺望シミュレーションは見てませんでしたが、この額の差は眺望の差なのでしょうか？
西向き80Kも眺望が抜ける階と抜けない階で大きな価格差がないことから、どうにも理解ができませんでした。

[645: 匿名さん]

90C以外の角部屋はリビングの換気が
キッチンの換気扇と換気用スリーブしかない。
FIX窓も年何回掃除があるか聞いたが担当者に濁されました。
要注意です。

>640
8Fより低層が売れ残ってます。3Fの90Cって億で売れるのかなぁ・・・

[646: 匿名さん]

FIX窓掃除の頻度は管理費に跳ね返るから決まってると思うけど。オフィスみたいに多すぎるのも困り者。

[647: 匿名さん]

>644
80Pは上層階基準で階が下がる毎に10万ずつ安くなって、逆に80Rは下層階が基準になっているのでは？
震災後階数の差がほとんどなくなったことでこういったことが出てきてしまうんじゃないでしょうかねぇ。
80Oと80Cも多少の面積の違いはあるけども、
28階80O 9390万 83.74m2
27階80C 8590万 77.48m2
と800万も差が。
一方で、同じタイプが続く80Lは
28階 9240万
27階 9200万
値付けの仕組み上こうなってしまうのだと思いますが…

[648: 匿名さん]

ソニー通りの東芝エレベーターの本社ビルは、本社が川崎に移転後に三井不動産に売却されるのでしょうか？

ガーデンシティ品川御殿山と同じく東芝エレベーター本社も移転後に高層建てられないでしょうか？

[649: 匿名さん]

来年不動産価値が下がるらしい。

[650: 匿名さん]

そうなるといいね。

[651: 匿名さん]

ここは結局、大きな欠点もないし、価値はそう簡単には下がらないでしょうね。

過去に盛り上がってた水害リスクも結局、グラスカ、ニューシティ、ゲートシティ等々の周辺地下施設(パークシティー大崎から見れば調整池)のおかげでリスクはほとんど無いし、デッキもマンションの目の前まで繋がるし、大崎周辺では一番価値が高いと思います。

[652: 匿名さん]

第二期以降に販売される部屋の価格は、第一期に販売された部屋と比べて割安になるにでしょうか?
価格が割安でなければ、希望の間取り・階数・セレクトプランが選べない等、第二期以降で購入する際のメリットが無いと思うので。

[653: 匿名さん]

欠点？　仕様が低いことですかね。冷静に比較するとわかると思いますが。

[654: 契約済みさん]

>647さん
80Oと80Cは結構面積が違うため、坪単価で計算してみますと
28階80P：378
27階80R：357
28階80O：370
27階80C：366
となり、やはり80Pの割高感は否めません(もしくは80Rが割安と説明することもできます)。
いずれにしても500万の価格差は大きいように思います。

ちなみに80Lや80Jなどでは20階⇒21階と27階⇒28階はそれぞれ40万円 UPとなります。
これは同じ階の他の住居の構成が変わるためと説明を受けました。

[655: 匿名さん]

>６５２
基本的に価格調整はないでしょう。
申し訳ないですが、そのような視点で第二期から購入するのは単に出遅れな気がします。
この物件が本当に欲して早くからチェックしている人は当然一期一次で購入しているからです。
二期は一期の抽選に外れて再検討している人と、残った部屋でも購入を検討する新規の方が対象だと思います。

[656: 匿名さん]

完成が楽しみです。

[657: 匿名さん]

ここに限らないけど、二期で価格を下げる例は９９％皆無です。
一期で６割売れれば、残りは割高でも少しずつ売れていきます。その意味で一期で買えないと割高な部屋ばかり残るマンションになってしまう例が多いです。
それでも少しずつ売れていき竣工前には完売することが経験的に分かっているので、デベも焦って売ったりしません。

[658: 匿名さん]

デッキ、って目の前ではあってもマンション直結ではないですよね。
過去に直結と勘違いしていた方がいましたが。上がり下がりですね。直結との大きな違い。

[659: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは屋根付きのエスカレーターがありますよ。詳しくはぜひMRへ。

[660: 匿名さん]

予約なしでMRにいけますか？

[661: 匿名さん]

直結なの？それともグラスカみたいに目の前まで？

[662: 匿名さん]

グラスカ目の前にでっきなんてあった？

[663: 匿名さん]

大崎の街って、どこか味気ない気がしませんか。

[664: 匿名さん]

グラスカにはデッキないですね。
パークシティー大崎は、マンションを出た目の前にデッキのエスカレーターが来る予定だそうです。

[665: 匿名さん]

えっ？グラスカありますよ。橋渡って目の前から大崎駅まで。屋根付きですよ。

[666: 匿名さん]

なんか、正確なことを知らずに書いてる人がいる。

[667: 契約済みさん]

ペデストリアンデッキはパークシティの西側向かいのビジネスタワーまで繋がるそうです。
だから道を渡る時だけ雨に濡れるわけですが、少々の雨なら平気です。

[668: 購入検討中さん]

既にバブルの胎動どころか、始まってしまってますよね。
あの時も気が付いた時はバブル最盛期でしたから何も出来ませんでした。
このマンションもオリンピック直前には1.5倍かなw

[669: 匿名さん]

バブルは後で、崩壊が待ってるからバブルと呼ばれます。
ちなみに2007年頃のプチバブルは、２年続きませんでした。

[670: 匿名さん]

>665
橋渡るまで無いんだから、それは「無い」っていうんだと思いますが…