パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[48: 匿名さん]

賃貸で貸すなら減価償却の関係で建物比率が高い方が有利と聞いたことがありますが。
リセールを想定した場合は、土地比率が高い方が値段が維持できるのかな？。

[49: 匿名さん]

>>43
最近のコンクリ寿命が長いマンションだと、土地建物比率って意味ないよ。
中古転売時の価格の決まり方は「賃貸に出して、何年間いくらで貸せるか？」ですので。

[50: 匿名さん]

>>48
賃貸にした時の土地建物比率は、購入時と一緒である必要は無いので、
建物分を増やして算定し直すのが一般的です。

ちなみに中古で売る時も、新築時の土地建物比率は無関係で、算定し直します。

[51: 匿名さん]

土地は時間がたっても価値を失うことはないけど、建物は時間とともに価値は減っていく。

賃貸の場合、建物の価値が減っていく分を償却費として経費で落とせるってのがポイント。

[52: 匿名さん]

建物の価値は時間とともに低下するけど、それが中古価格に直結するわけではないということでしょうか？
直結したら、かなり値下がると思いますので。

[53: 匿名さん]

タワーマンションの場合同じタイプの間取りでも高層階と低層階の分譲価格はもちろんのこと中古になっても大きな価格差があります。専有面積が同じなら高層階だろうが低層階だろうが土地の持分は同じ。価格差は建物価格が違うと考えざるを得ません。ところが建物の固定資産評価額建物価格や相続税評価額は同じです。
市場価格や再販価格は階によって違うのに相続税評価額は同じ。タワーマンションの高層階が相続税対策に購入されるのはこういう理屈です。

[54: 匿名さん]

減価償却は償却年数で一律だけど、流通価格はもっといろいろなファクターがある。例えば、税制なんかがその一つ。不動産取得税の控除額がなくなる築２５年前後で大きく変わったりする。

[55: 匿名さん]

>53

管理費、修繕積立金も階とは関係なく持分比率（専有面積の割合）だよね。

[56: 匿名さん]

だから区分所有の土地の持分なんてバーチャルな権利に意味などない。不動産を登記し、抵当権をつけローンとか成立させるために無理やり土地を持ってることにしてるだけ。よって土地の持分が多いと有利とかあまり意味はない。

[57: 匿名さん]

>>52
中古マンションの値段は建物の価値（劣化度合い）では決まりません。
あくまで「土地＋建物が生みだす便益」＝「賃料」で決まります。

賃料が安い郊外のリゾートマンションは建物が新しくても安いし、
賃料が高い都心のオンボロアパートは建物が古くても高いです。

「建て替え」も実は物理的な劣化とはまったく関係ありません。これも「賃料」で決まります。

賃料＞維持費である間は、どんなに古くても残り続けます。
逆により高い賃料が望めるなら、まだ劣化してなくても建て替えられます。（赤プリとか）

ですので、マンションで土地建物比率を論じるのはナンセンスなのです。

[58: 匿名さん]

43です。皆さんご意見ありがとうございました。
現居のマンションが東京駅から20km以上離れているにも関わらず、ほぼ同じ広さの部屋の土地価格がパークシティ大崎とほとんど変わらないことにまず驚きました。現居マンションの土地比率の設定が高かったのかもしれませんが、この比率の意味を追及すること自体、あまり意味のないことが分かり有意義でした。また建物比率が高いと中古価格がどんどん下がるのでは？という危惧も払拭できました。

[59: 匿名さん]

>57
説明ありがとう。
ここのマンションは７０中～高層の東向きであれば、月30万で貸せそうだね。

[60: 匿名さん]

経年劣化による価値の棄損については、修繕をしっかりしてるかってのもポイント。その辺は管理組合次第だから、新築分譲マンションだと賭けみたいなところがある。中古物件だったらそういった評価も定まってるんだけど。

[61: 匿名さん]

浜離宮のツインタワーは高層階は大きく値下がり、低層階の一部は４割も上がったりしている。時期にもよりますが。高層階はお買い得というかというと必ずしもそうでない。業者の階ごと、間取りごとの価格差も結構市場価値から外れてることも。相続税評価や通常の管理費、修繕積立金割合は確かに持ち分比率だが。相続は元々の路線価による部分が大きいですし。

[62: 匿名さん]

汐留のツインバークス？
あそこはタワマンの成功例みたいに引用されることが多いですが、
汐留ツインパークススレを読むと
色々あるみたいですね。

[64: 匿名さん]

近隣相場、も
新しい大型物件が供給されると変わりますよ。
中古ライバル物件が増えるわけですから。

[66: 匿名さん]

家賃30万くらいの部屋は景気の動向もろに受けますね。
うちは３５万で貸していた部屋がリーマンショックで空室となり半年かかって家賃30万のフリーレント三ヶ月でようやく埋まる。同じマンションで28万くらいに引いているのもあった。実需中心の15万くらいの方が安定しているんだよね。

[67: 匿名さん]

賃貸用に考えています。
キャピタルゲインが出たら売却が正解でしょうか。
それとも４％～で回るなら10年くらいは持ち続けてよいでしょうか。

[70: 匿名さん]

ここをキャピタルゲインや投資狙いで考えてる人がいるんだ。驚きですな。

[71: 匿名さん]

投資ならここよりプレシャスヒル大崎の方が良いのでは？　
予定価格は坪単価は300万以下みたい。

[72: 契約済みさん]

本日、契約して来ました。

以下、営業さんから聞いた話です。

二次は40戸でほぼ無抽選（2倍の住戸が少し）だったそうです。
一次で出さなかった住戸が販売されたようです。
三次もあるような話でしたが、落選した方対象で一瞬みたいですね。
二期は一月になる見込みです。

一次で決まった北の中〜高層階でステイ（保留）の人が出ているそうです。

理由は北の14階以上は眺望が期待できるという話だったのに、ソニーとニッキ
の入札が始まったためそうならない可能性が出て来たから。
情報が入って（夜遅かったけど）北側申し込み者にはすぐ連絡したそうです。
北の低層階は最初から眺望はあまり関係ないので問題になってないようです。

三井も入札するそうですよ。
何にするかは未定だけどフォレストからこのエリアまでは抑えておきたい、
という意向があるようでした。（会社の見解か個人の見解かは不明）

もし三井がソニーの跡地にマンションを建てるとしたら、パークシティ大崎
より高層も可能性としてはあり得るそうです。

この辺は羽田からの離陸経路のため航空法で高さが制限されていて、
パークシティ大崎は許容されるぎりぎりの高さで建てたそうです。
しかしソニー跡地はもう少し羽田からの距離があるので、高さ制限も少し
緩くなる＝もう少し高い建物にできる、ということでした。

東京タワーが遮られることはないそうです。
個人的には変なものが建つよりは三井のタワーマンションができた方がいい
ような気がしますが。
お見合いと言っても距離がありますよね。

あとペデストリアンデッキは建設中のレジデンス棟の脇を通ってビジネスタワー
の脇（パークシティのエントランスの向かい側）に出るようです。
知らなかったの、僕だけかな？

以上、参考まで。
聞き違い、勘違いもあるかもしれませんがご容赦ください。

[73: 匿名さん]

4パーセントじゃね〜。回収するまで25年？ローンや固定資産税考慮したら30年以上かな。

[76: 購入検討中さん]

北側の問題は共有部の死刑宣告でもあるから、マンション全体の問題。

[77: 匿名さん]

じゃあ他の方向にするこか買わなければ良いだけではないの？

[78: 購入検討中さん]

72さん、貴重な情報ありがとうございます。私は北向き検討中です。東京タワーが遮られることはないとのことでしたが、フォレスト側に高層が立っても問題ないかと思いますが、ソニーの跡地に高層が立ってしまったら東京タワーは遮らざるを得ないと思うのですが。。。もしわかれば教えてください。

[79: 匿名さん]

ほんと、死刑宣告同様ですな。仕様・間取りも悪いと思ったが、眺望もこれでは。手付け放棄もかなりでそうですな。

[80: 匿名さん]

管理組合で応札しよう！で、小学校と土地を交換しよう！
区に買ってもらって、生徒が増える小学校の校舎にしよう！

[81: 匿名さん]

結局ここは、子育て施設が中にある。学区がいいぐらいしかメリットがなく、緑はスカスカ且つリーマン向け休憩所と化す。商業施設も工業地域に位置するため何がはいるか不明だが、これもリーマン向けとなる、また、海抜ゼロ地帯で水害リスク高。仕様は既出通りで好ましいものでない。

[83: 匿名さん]

久々に見た大崎は、きれいになっていたのビックリ。
三井は、上手く開発してますね。
この街に住みたいと思います。

[84: 匿名さん]

なら、プレシャスヒル大崎にすれば？
高台だし地震に強いんだって、価格も安いし。　

[85: 購入検討中さん]

ここに住みたい!!しかし

[86: 匿名さん]

>ここみたいな超高級マンション

タンク付きトイレの部屋もある超高級？

[87: 購入検討中さん]

タンク付きをつねに触れている方がいますが、タンク付きだとそんなデメリットですか？
なんか、定期的にあるネタで面白くて、気になってしまいました。

[88: 匿名さん]

庶民的なマンション以外はタンクレスが常識となっていますから。
今時タンク付きにしなければいけないのは、コストカットか
手洗いのスペースを設けられない程の狭いトイレかになります。

[89: 契約済み]

＞78さん

72です。
仮にソニーの跡地にタワーマンションが立った場合、東京タワーは少し右（東）に
逸れて見えるのではないかと思われます。
ご検討の部屋によっても見え方が違って来るかもしれませんが。
東京タワーの見え方についてははっきり営業さんに質問したわけではないので定か
ではありません。
担当の営業さんにご確認されてみてはいかがでしょうか。
ちゃんと答えてくれますよ。
尚、レジデンス三田については東京タワーを遮らない、と明言されました。

[90: 匿名さん]

東京タワーは見えたとしても、そのタワーマンションとはお見合いですよね？

[91: 契約済み]

72です。

補足ですが。
ソニーが跡地の入札は（少なくとも営業レベルでは）寝耳に水だったようです。
そのため北側住戸申し込み者には夜遅くにもかかわらず一報入れた、とのことでした。

開けた夜景を期待される方は納得できないかもしれませんが、同じようなタワーマンション
が少し離れてそびえ立っていて向こうに夜景、という眺めも悪くはないと思います。

[93: 匿名さん]

もし予め分かっていたなら北側住戸の分譲価格はもう少し安くなっていたのではないかな。
他人のタワーマンションを眺めたくはないでしょうから。

[95: 購入検討中さん]

マンションではなくららぽーと希望

[96: 匿名さん]

北側二期で価格調整入るのでは？チャーンス！

[97: 匿名さん]

駅遠にタワマンできるか？

[98: 匿名さん]

大崎駅遠タワマンは無理でしょ(笑)
タンクレスのトイレってみんな断水の時どうしてるの？
うちもタンクレスだけど、断水時にどうやっても流れなくて辛い思いしたよ…
何か流せる方法あるのかな？

[99: 匿名さん]

ないと思います。
タンク付きだけど、タンクレスっぽいデザインの便座もありますよね。
以前地所のスタイルハウスのモデルルームで見ました。

[100: 購入検討中さん]

すみません、、、まったく気にしてませんでしたが、トイレネタついでに、ウォシュレットのようなものはついてますか？

[101: 匿名さん]

ソニーの所は目の前がバス停だから、バスが便利と売るんじゃないかなあ。
便数は多くないけど。

[102: 購入検討中さん]

富裕層の人が住む街って感じですね

[103: 匿名さん]

小金持ちの街ですよ。高収入サラリーマン、勤務医、専門職とか基本高級労働者。御殿山とは異なります。

[104: 匿名さん]

東京レントのサイトによると、ここは御殿山に含まれないけど
ソニー跡地は御殿山に含まれるんですね。もしタワマンになれば駅遠でも売れるかも。

[105: 検討中の奥さま]

100メートルも離れてない北側に、また大きなものが立つかと思うとげんなり。お見合いになったら、そっちの南側だって売りづらいんじゃ？と思うのですが

[106: 購入検討中さん]

72さん、ご丁寧に情報を共有いただいてありがとうございます。担当者に確認してみます。レジデンス三田とソニー跡地の問題がクリアできれば、北向きもすごくいいと思うんですが。三井が少しずつ買い進めてる土地の隣地がソニーの跡地ですので、高い確率で三井が落札すると思っています。北向きにはゲストルームもありますし、三井がうまくやってくれることを祈りたいです。

[107: 匿名さん]

三井が知らなかったとかなにとぼけてんでしょうか？
ソニーとニッキが双方のビルの持分交換する予定なんてのは専門紙でも10月くらいに報道されてましたよね。ソニーが単独所有する目的なんて売却に決まってるしそんなの誰だって想像できる。実際にプレスリリースしたのも11月20日だしね。

ただあの土地は道路拡張で削られますね。古関橋から御殿山小学校までは道路広くなったのに最後のところで一車線の一方通行だから。その分容積率アップすると思いますけど。

あとソニー跡地が再開発されるとなると今のモデルルームがある土地との間にあるＤＩＫマンションの動向が気になります。一度は建て替え断念したと聞いていますが再び建て替え話が進むかもしれない。

[108: 匿名さん]

ほんとだよ。寝ぼけた。三井がしらなかったとかね。嘘もいいところ。仮に三井が落札したとし高いのが立たない保証なんてないからね。個別採算で事業するわけだから、このマンションへの配慮なんかしないよ。

[109: 匿名さん]

以前シティタワー高輪に住んでましたがレインボーブリッジがあっという間に芝浦アイランドにらさえぎられました。まあしょうがないよね。

[110: 匿名さん]

まあ末端の営業が知らなかっただけでしょ。知っちゃうと客からの問い合わせに答えざるを得ないからね。
マンション営業なんてそんなもんだよ。あいつらはなんとしてでも売るのが目的なんだからさ。周辺動向は自分で調べるしかない。三井だって人の土地のことどうこういえないから発表でもされてない水面下の話は知らんとしかいいようがない。建て替えはないとか言ってたらまずいけどね。

[111: 匿名さん]

北側買った人可哀想だけどしかたがないのかな。ラウンジも意味なくなり。ほんと、とぼけた話だね。

[112: 匿名さん]

東にしといてよかったわ

[113: 購入検討中さん]

DIKマンションは昭和51年築ですし、かなり前から建て替えの話はあるようです。パークシティ大崎のモデルルームから周辺の駐車場、DIKマンション、ソニー跡地を一体として開発できたら正直もう何が建つかわかりませんね。

[114: 匿名さん]

まあ、眺望なんか、すぐ飽きるので、なくてもそんなに気になりませんよ。

むしろ不動産は立地。街は最大の共用施設。再開発で気合の入ったものがたてば、プラスだと思いますよ。

個人的には、昼間の都心の眺望は汚いとしか表現できないので、お見合いの方がむしろ落ち着きますよ。夜景は残念になりますが。

[115: 匿名さん]

まあそうだな。六本木ヒルズレジデンスに一度お邪魔したことがあるが眺望はかなり微妙だった。都内で昼間の眺望良いのは埋立地とか隅田川沿いとかでかい公園や皇居とかの近くくらいだね。

ＤＩＫマンションは賃貸化してるからオーナーにとって建て替えメリットあんまりないみたいよ。各居室の専有面積も広くないので還元率によってはさらに狭くなり自分で住むのも不便だし貸しても賃料増えないから。

[116: 物件比較中さん]

北側に建つ可能性は聞いておりましたよ。
営業さん曰く、三井も買いますがマンションを建てるとこのマンション住人さんに怒られますからねぇ（笑）と言われました・・・。
そのリスクを考えると割高の値付けだったと感じています。

[117: 匿名さん]

三井も買いますがではなく、入札しますがでしょう。
住友など他のデべも入札するのでしょうねぇ。

[118: 匿名さん]

眺望ふさがれたから、どうせみなくなるたんてロジックはおかしいよな。慰めにもなっとらんよ。

[119: 匿名さん]

>117
応札ですね?

[120: 匿名さん]

入札に参加する＝応札する

[121: 匿名さん]

南に建ったら眺望だけでなく日照や日影にかかわる大問題だけど、
北は太陽の影響はなく眺望のみだから、眺望最優先の人でなければまだ割り切れる範疇かと思います。
それでも特に中層の人にとっては大きな懸念要素であることはお察しいたしますが。

[122: 匿名さん]

単に眺望というより
「お見合い」は納得できるか、って問題もありますよ。
特に北東角ですか。

[123: 匿名さん]

北東角なら、東京タワーは見えるね。

Yahooの地図で線を引いたところ、その左にビルが立ってるイメージかな。

[124: 匿名さん]

東京タワーも、見える。その隣りのビルだかタワマンだかにいる人も、見える。かな。

[125: 匿名さん]

低層はもともと抜けていないからほぼ関係なし。
30階以上高層は、恐らく大丈夫と割り切れる人が買えば良い。
中層は確かに悩むことになる。前後の距離間も大事かな。

[126: 匿名さん]

確かにタワマン同士でお見合いになると、集団お見合いだからな。

[127: 匿名さん]

タワマン建てられる立地は大抵、周辺でもタワマン建てられるからお見合いは覚悟しないとね。

どうしてもいやなら、タワマン建てられない用途地域で、地区計画でそこだけタワマン建てられるような立地を探さないと。ぽつんと一つだけ建ってるのも寂しいけど。

[128: 匿名さん]

入札します<>入札に参加します

[129: 匿名さん]

大崎で徒歩7分以上のタワマンはあった？

[130: 匿名さん]

申込直後にこんなことになるなんて最悪。北側の環境が大きく変わるということが事前に分かっていたら買わないと判断した人もいたであろう。

[131: 匿名さん]

三井のシナリオどおりでしょ

[132: 購入検討中さん]

なんか三井の開発部隊のシナリオ通りって感じがしてきました。ある程度、北向きの購入希望者の意思を固めたタイミングで入札させる（ソニーと三井の間ではもう決まっていて入札も出来レースと想定）。手付金はらったあとだと絶対もめますからね。偶然を装っていますがあまりにもタイミングがよすぎます。

[133: 匿名さん]

まあ、不動産はそうゆうものなので、嫌ならキャンセルだね。

[134: 匿名さん]

聞いたのは、契約した夜でした。小学校跡地にも建物が建つ可能性あるし、
ショックは、あったけど気にしていたら、都心のマンションなんて買えないよね。
まして、何ができるかもわからないし。

[135: 買い換え検討中]

小学校跡地とソニー跡地では広さが違うから、当然インパクトが違いますよね。。

[136: 匿名さん]

129さん
ソニー跡地は御殿山エリアに入っているそうなので
○○タワー御殿山、とマンション名を名付けられると思います。
箔が付くから、徒歩分数に関係なく売れるのではないでしょうか？

[137: 匿名さん]

ひどすぎる話だね。知能犯的なやりかた。

[138: 匿名さん]

買わないでよかったわ。あとからごそごそでてくるね。こりゃ。

[139: 匿名さん]

でもね、きっとあなたはずっと買えないよ

[140: 匿名さん]

御殿山は以下のエリアです

北品川4丁目1番～10番／北品川5丁目10番（4号～）、11番～20番／北品川6丁目6番～7番

ソニー跡地は5-1ですので御殿山町会エリアではなく袖ヶ崎新興会エリアとなります。

[141: 匿名さん]

東京レントのサイトに
住んでみたい街、御殿山編の地図があります。
ソニー跡地も御殿山に含めていますよ。

[142: 匿名さん]

その地図ソニーどころか目黒川沿いの低地の工場地帯まで含まれていますよ。全くの誤りです。

[143: 匿名さん]

そうなんですか、御殿山は広いのかと思ってました。

[144: 購入検討中さん]

土地が少なくて三井不動産は相当お腹が空いているのかもしれませんが、デベ別リセールランキングが下位になる(三井のマンション買ったら損する)となったら、決して三井にとってもプラスにはないと、言っておきたい。

[145: 匿名さん]

御殿山は「山」です。海抜５mは山ではない

[146: 周辺住民さん]

まさに。

[147: 物件比較中さん]

タンクレスに変更はできるみたいですよ。