パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[401: 匿名さん]

ここは80Lでしょうね。

[403: 匿名さん]

80Jでしょ。最高倍率14倍を記録したことからも人気もそれを証明。

[404: 匿名さん]

世帯構成にもよるのでは？

８０平米代だと、高級マンションだと、１LDKですよね。

ここが普通のマンションであるとすると、三人家族なら、８０平米代もありかも。

ただ、せせこましく暮らすと、人の器も小さくなるので、三人家族でも、１００平米は欲しいですよね。

[405: 匿名さん]

80Jは東向だから人気だったが、向き関係なければ80Jの間取りは別に普通。

[406: 匿名さん]

＞400、402、404
流れに違和感ある書き込みありますが、掲示板間違えているのかな？

[407: 匿名さん]

東が一番売れてるはずなのになんか西向き押しが続いて不自然だよね。
誰かが書いてた次期販売への煽りにしか見えないですね。

[408: 匿名さん]

400,402のラッシュさんはもしかして武蔵小杉のスレで有名なラッシュさん？？

[409: 匿名さん]

武蔵小杉もここの比較対象ですか？

[410: 購入検討中さん]

なんで駅近でもない低地のランニングコスト高い割高タワマンを買いたいと思うの？笑

そんなに大崎が好きなの？それとも三井が好きなの？笑

【テキストを一部削除しました。　管理担当】

[411: 匿名さん]

80Jはリビング天井の高さと寝室の広さが秀逸。

[412: 匿名さん]

ベストかはわかりませんが
80H：行燈部屋なしの3LDKでリビングの幅が一番取れているのは確かこの部屋(3470)。
大きなテレビを距離を置いてみたいなら、イチ押しです。

[413: 匿名さん]

80Hは私も間取り的に好ましく思ってますが、一点、2.6m天井面積が狭め。理由としてバルコニーに柱が2つ入っており、それがそのまま室内の梁として落ちてきてるんですよね。あと窓が腰高窓なのもマイナス点かな。

[414: 匿名さん]

80H:確かに幅は取れていますが
北向きに幅を取ると冬の寒さにはデメリットになりかねません。
それと80平米越えなのにバスは1418で狭いです。

[415: 匿名さん]

リビングのテレビとソファを正面に置く構想なら、80Hの距離感は贅沢。
その分下り天井があったり、浴室1418にシワ寄せがくるのは仕方ない。
腰高窓とありますが、掃出しのない部屋の窓はどこの部屋も同じ高さなのでは？

[416: 匿名さん]

80Jについて、411さんも書き込みされてますが、天井フラットなのがかなり開放感を出しますね。あとリビングと洋室を繋げる場合、中住戸でこれ程の連続窓は中々見ないので採光含め中住戸としては秀逸だと思います。風呂サイズが1620なのも良いですね。モデルルームのオプションを基本チョイスすれば、かなり良い感じになりそう。

[417: 匿名さん]

中住戸の皆さん、リビングのテレビとソファって、正面に配置しますか？
それとも斜めの位置関係で配置しますか？。

[418: 匿名さん]

＞415さん
腰高窓の件はどこも同じです。採光など考えると掃き出し窓の多寡は気になるポイントかなと。80Jは腰高窓が一箇所しかなく、また、そこにエアコン室外機が集積されるので、結果としてベランダがスッキリ使えます。腰高窓が多いとその窓毎にエアコン室外機もバラバラに配置されベランダのデッドスペースが出来るのが気になります。

[419: 匿名さん]

ずばりＭＥＮＵプランで一番見栄えのする部屋が80Jです。
だからモデルルームに選ばれたわけです。
他の間取りは2LDKにしてもここまでの開放感は得られません。
70平米台でいえば、70Iも同様のことが言えます。

[420: 匿名さん]

確かに西を推す人が出てくるのは不思議。。

西向きなら要望書出せば倍率なしで買えるのに、売れ残ってるじゃないですか。。

これで煽っておいて2次でも余ったら、目も当てられないね。

[421: 匿名さん]

ここは８０平米台の中住戸で、誰もが唸るような間取りがなかったというのが正直なところ。
多少の妥協は付き物で、間取りに関しては何を重視したかで皆さん決められたのでは？
逆に方角的に東が人気なのはごく自然であり、ＭＲ効果と合わせ即完売したという流れですかね。

[422: 匿名さん]

確かに行灯部屋がない部屋でも、ウナギの寝床みたいな作りが多いからね。
このクラスの広さの中住戸だと、これが宿命なのかも。

[423: 匿名さん]

80タイプの意見が多いですけど、７０タイプではどれが良いでしょうか？
私は、部屋内に柱がなく、連続サッシのＨかＩがいいと思ってます。
Ｈの方が間取りがいいかと思う半面、リビングの半分くらいが下がり天井なのでＩがいいかと。

[424: 匿名さん]

398さんの80Aの話が吹っ飛んでしまいましたね。
７０タイプと80A,B,Dあたりの行燈部屋のあるタイプの部屋のお勧めは？

[425: 匿名さん]

＞424
80Aって行燈部屋ないよ。

[426: 購入検討中さん]

北側の土地の入札はいつ結果がでるのでしょうか？

[427: 物件比較中さん]

二期で残っている中では80Dの間取りが面白いです。
実はベーシックプランの中で、他の中住戸と比較してリビングの連続窓が一番長いのが80Dです。
開口部がとても広く、天井も高いのでかなり解放感があるリビングになると思います。
洋室３が行燈部屋になりますが、リビングインなので引き戸を開けておけば閉塞感も軽減されます。
また洗面室の扉が内開きの住戸が多い中、外開きなのもポイントが高いです。
個人的には一期一次で誰も手を付けなかったことが大変意外でした。

[428: 匿名さん]

とはいえ、皆さん、できることなら行燈部屋のあるタイプは避けたいというのが誰でも本音なんでしょうね。

[430: 匿名さん]

確かに80DのLDの間口は広いですね。
連続サッシという意味では引き戸を引いた時の解放感は７０Ｉがベストだったかな。
FIX窓の幅で言うと、70Iや80Lが広いですね。

[431: 申込予定さん]

行燈部屋が良くて購入しましたが…
人それぞれ用途がちがいますので気に入った部屋を買えばいいと思います

[432: 匿名さん]

世の中便利な物があるんですね。地盤診断サイトとな。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340376/res/875

[433: 匿名さん]

高層階の子は『成績が伸び悩む』というのは、カリスマ家庭教師の西村先生のご著書でのご指摘です。

不動産にはなんら関係のない人が、ご自身の長年の経験から、一部保護者を敵に回しかねないことを、子供のことを想って言っているわけですから、信憑性はあるでしょう。

[434: 匿名さん]

432さん
そのサイトは簡便法でざっくりみてるだけなので、データとしてはかなり荒くて信頼性はないですよ。

東京都都市整備局の地域危険度マップや、地域危険度一覧表の方が信頼性が高いです。

ちなみに東京都は東側が全体的に成績悪い中、ここ(北品川5丁目)は建物倒壊リスクが全5133中3351位、火災リスクは2919と、かなり良いです。
再開発前のデータなので、災害時活動困難度を考慮したランクはもう少し成績悪いですが、再開発により道路が整備されるので、更に良くなります。

都心部でここと同程度のランクでこの規模の再開発はかなり希少ですね。

[435: 匿名さん]

そういえばガーデンシティ品川御殿山にカンテサンスに次いで出店す神楽坂にも出店するレストラン（名前忘れました。。）の内装がだいぶ出来上がってますね。モザイク調なオシャレな感じです。確か1月オープンだったと記憶してます。

[436: 匿名さん]

434さん
地盤データと、建物倒壊や火災のデータとは、別なものでしょう。　
倒壊や火災は木造住宅密集地で成績が悪くなる傾向があります。

[437: 匿名さん]

建物倒壊リスクは地盤データを元に計算してますよ。地盤の情報は、ボーリングデータ等も公開されてますので、参考にしてみたら良いと思います。
報告書の方には、液状化マップ等々詳細に載っていますよ。

関東大震災の死者のほとんどが焼死なので、火災や倒壊リスクが低く、救助活動等が問題なく行えることは非常に重要です。

[438: 匿名さん]

これ見るとあまり地盤はよくないみたいですね。
というか、液状化の可能性：非常に大きいって、マジですか(笑)。

[439: 匿名さん]

＞４３４
＞東京都都市整備局の地域危険度マップや、地域危険度一覧表の方が信頼性が高いです。

丁目単位で出している時点で、それこそざっくりしていると思うのですが
（地震の危険度は行政区分に従うのでしょうか？）

以下の地盤診断サイトは、もう少し細かい区分に対応していますので、
一定の参考にはなると思います。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340376/res/875

勿論、自身に都合の悪いデータを無視することを含めて、どのように解釈するかは、最後は自己責任ですが。

[440: 匿名さん]

434にかいてある通り、実際の掘削データを元に計算している都市整備局のデータの方が信頼性は高いよ。
ベタ基礎にできる台地に乗ってる土地で液状化とか無いから(笑)

そもそも、液状化するような土地は地下10m以上も掘ってたら必ず水が湧いて来て、ポンプで汲み上げながらじゃないと作業出来ないけど、ここはそんなことはない。水が無いのに液状化なんて出来ないよ。

[441: 匿名さん]

一応両方みてみましたが…

>439
計算に使用している土地の条件データが昭和43年のデータって書いてありますね…
毎年マップに拡大機能つけたり見やすくしてるみたいだけど、肝心の内容が半世紀前のデータなので、古すぎて検討に値しないような…。

>434
こっちは細かいマップは少し見にくいけど、ここ数年でも追加ボーリング調査をしてるみたいで、信頼性は高そうですね。

まぁ、そもそも東京都が都内だけをターゲットに調査をしているデータと、一般の情報サイトが日本全土をまとめたデータでは、比較したらこうなるのは当たり前かもしれませんが。

と、言うわけで、私は
>434
こちらのデータの方が正しいと思います。

[442: 匿名さん]

オフィシャルなデータなので、購入者は一応知っておく必要がありそうですね。
でも例えば「液状化：非常に大きい」と表示される根拠がかなり曖昧です。
震度７程度なら何パーセント以上で液状化とか、そういった具体的な推定が欲しいところです。
大崎以外を眺めてもかなりの範囲でこの表示になっていますが、311の震災で実際に液状化したのはごく一部かと。
引き合いに出して不謹慎ですが、例えば武蔵小杉の一帯のマンション群も全て危険地域ということになりますね。

[443: 匿名さん]

なんか、可哀想だな。
私が住んでいるところは、どちらをみても、優良です。
そういうところに住めばよいのでは？

[444: 匿名さん]

もらった資料の物件概要にはエレベーターの速度の記載が無かったのですが、ご存知のかたいらっしゃいますか？
この階数だと高層用は210m/分でしょうか？

[445: 匿名さん]

まぁ、この物件を素直に認めない人からのメッセージなんでしょうけど。
少なくとも低リスク群ではないということを理解して買うのは水害リスクのときの議論と同じ。
別のところでも良いのなら、443みたいに違うところに住まえば良いだけの話です。

[446: 匿名さん]

＞433
＞高層階の子は『成績が伸び悩む』というのは、カリスマ家庭教師の西村先生のご著書でのご指摘です。
＞不動産にはなんら関係のない人が、ご自身の長年の経験から、一部保護者を敵に回しかねないことを、子供のことを想って言っているわけですから、信憑性はあるでしょう。

家庭教師は家に上がりこむだけに、色々と見えるのでしょうね。

[448: ご近所さん]

大崎駅が心配です。
今でも８時頃からエスカレーターには結構な人が並んでいるのですが、改修などの話は出ていませんか？

[449: 匿名さん]

大崎駅は短絡線構想と合わせて新しくなると思いますよ。

[450: 匿名さん]

エレベーターとデッキが出来たら、徒歩6分表示は5分に変更なるのかな？
今のままでは、朝、困りもんですよねぇ。