パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名]

ソニーＮＳビルと４号館の入札が開始したようですね。北向きの方はかなりご心配をされているのでは？

[2: 購入検討中さん]

いつ決まりますか!?

[3: 匿名]

年明けが入札期限のようです。きっと三井が買うでしょう。

[4: 主婦さん]

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=642
近くで行われているイルミネーションも綺麗ですね！

このエリアはもっと良くなるんじゃないかなぁ。
良い場所だと思います。

[5: 匿名]

北側は心配です。入札終わるまで様子見です。かなりの広大な土地ですね。

[6: 匿名さん]

80Hや80Eのように28階以上の高層なら大丈夫なのでは？

[7: 匿名さん]

西側の向かいにたつ建物は、何階建なんでしたっけ？
すみません、初歩的な質問で。

[8: 匿名さん]

広大ってほど広くないですね。
せいぜい、元々建ってたビル程度の高さの物しか建てられないので、心配するだけ損ですよ。

[9: 購入検討中さん]

いやいや、両方買ったら、超高層になるでしょ。

[10: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和の可能性もありますし。

[11: 匿名さん]

北側の話ですが両ビル合わせると面積は８０００平米近くになり敷地面積としてはパークシティ大崎とほぼ同じです。ただしパークシティ大崎は容積率が従前の３００パーセントから９６０パーセントに拡大されましたのでこの規模の建物が建てられます。

北側エリアの敷地はソニー通り沿いが５００パーセント、それ以外のエリアは３００パーセントですので平均で４００パーセント弱。パークシティ大崎の半分程度の建物しか建てられません。

あとは建物の利用用途によりますが、オフィスビルの場合ワンフロア面積を大きくする方が良いのでそうなると敷地一杯に建てる分高さは抑えられせいぜい７〜９階程度ですかね。マンションより階高があるのでパークシティと比べると１５階くらいまでは何らか影響受ける可能性があります。

[12: 匿名さん]

あら、北側にタワーか。

[13: 匿名]

11さんのおっしゃる通りだと思います。しかしながら、ソニーの土地だけであればそこまで高層のマンションやオフィスが建たないことが想定されますが、ソニーの土地の隣は三井が開発を検討している土地でもあり、今回ソニーの土地を三井が買ったとしたら再開発となり、容積率の緩和に繋がる可能性もあります。北向きを購入された方にとっては三井が最大の敵となることも想定されます。

[14: 購入検討中さん]

三井にららぽーと作ってもらいたいです

[15: 匿名さん]

パークシティー大崎は、７つのガーデンや幼稚園、駅までの通路の混雑緩和策等々を盛り込むことで容積率が拡大されてますが、ソニー跡地ではそのようなことをやりようがないので、容積率の拡大は難しいでしょうね。
政策で容積率が緩和される方向になっても、それはもう少し先の話で、ソニー跡地には間に合いませんので、関係ない話です。

[17: 匿名さん]

＞11
残念ながら、総合設計や特定街区等の開発手法を使えばすぐに高い建物建てられちゃいます。
こんな敷地に現行法規のままはたてないでしょう。

[18: 購入検討中さん]

目の前に建つ訳じゃないし

南はスーパー、東は学校、駅近で環境も良い場所です

[19: 匿名さん]

駅近は徒歩５分までの不動産なので
６分では駅近ではありません。

[20: 匿名さん]

グランスカイも徒歩6分だから駅近じゃないんだよね。五反田と大崎の両方に6分で。

[21: 匿名さん]

北側買った人は痛いな。工業地域だから諦めるしかないな

[22: 匿名さん]

結果、東以外は考えもんに。

[23: 匿名さん]

品川から歩いたけど意外と近いね

[24: 匿名さん]

え、歩いてないよ。普通は笑。1回だけならね

[25: 匿名さん]

北側はレジデンス三田が完成すると、東京タワーは隠れるよ。

[26: 匿名]

あー、2次も落ちた
神が買うなと言っておる

[27: 匿名さん]

品川を近いと思うなら、五反田や高輪台だって意外と近いよ。

[28: 匿名さん]

地図で確認したが、東京タワーは見えるんじゃない？
レジデンス三田ができても。

[29: 匿名さん]

とんがりだけかもよ

[30: 匿名さん]

レジデンス三田が右にズレてるよん

[31: 匿名さん]

デベが宣伝していなくても、中古になった時にこのマンションを買いたいと思うか、そういった基準で判断すると、マンション選びの失敗は少なくなると思います。

[37: 匿名さん]

なんだ。そういうことね。手付放棄も考えないといかんな、、

[39: 匿名さん]

>31

中古で転売するという前提での査定を近隣の仲介業者にしてもらっておくってのが客観的な指標を得る一つの方法。ポイントは複数の業者に当ることとデベの系列は外すということ。

[40: 匿名さん]

査定なら、間取りまで見せなきゃいけないんじゃないの？階数や向きや広さで違うから。
「買いました」って言うの？
「買おうと思うのですが」って言うの？

[41: 匿名さん]

当然、購入を検討してる部屋で査定してもらわないと意味はない。資料持っていったほうがいいけど、仲介業者もちゃんと情報収集してるよ。将来の商売ねただもの。

[42: 匿名さん]

はいはい

[43: 匿名さん]

某3LDKの部屋で、土地と建物の価格比が約3:5くらいでした。
意外と土地が安く、建物が高いんだなという感想。
素人考えでは建物比率が高いので、(経年劣化による)値下がりが激しいと思ったのですが。
私は永住用に買ってますが、中古で転売なんて言ってられない気もしました。
グラスカとか、この辺りの他のマンションもこんな感じの相場なのでしょうか。

[44: 匿名さん]

タワマンって容積率が高いから、土地の持分は低くなる。

持分は、専有面積を容積率(%)で割った値に１００をかけて概算できる。

[45: 匿名さん]

80平米の部屋だと土地の持分10平米以下でしょ？
三坪しかないのに３０００万もするわけだ。土地の価格は坪１０００万。

[46: 匿名さん]

>33~37
必死にネガってくれるのは倍率下がって助かるんですが、読み難くなるので5行くらい1回で書き込んで・・・

[47: 匿名さん]

土地の持分が少ないとどうだというのだ。
区分所有の土地の持分に意味があるとも思えないがあえていうなら土地の価値＝持分×単価であろう。
たとえ持分の面積が広くとも単体で処分できない以上持分面積が多いの少ないのに意味はない。容積率が余ってりゃ別だがね。

[48: 匿名さん]

賃貸で貸すなら減価償却の関係で建物比率が高い方が有利と聞いたことがありますが。
リセールを想定した場合は、土地比率が高い方が値段が維持できるのかな？。

[49: 匿名さん]

>>43
最近のコンクリ寿命が長いマンションだと、土地建物比率って意味ないよ。
中古転売時の価格の決まり方は「賃貸に出して、何年間いくらで貸せるか？」ですので。

[50: 匿名さん]

>>48
賃貸にした時の土地建物比率は、購入時と一緒である必要は無いので、
建物分を増やして算定し直すのが一般的です。

ちなみに中古で売る時も、新築時の土地建物比率は無関係で、算定し直します。

[51: 匿名さん]

土地は時間がたっても価値を失うことはないけど、建物は時間とともに価値は減っていく。

賃貸の場合、建物の価値が減っていく分を償却費として経費で落とせるってのがポイント。

[52: 匿名さん]

建物の価値は時間とともに低下するけど、それが中古価格に直結するわけではないということでしょうか？
直結したら、かなり値下がると思いますので。

[53: 匿名さん]

タワーマンションの場合同じタイプの間取りでも高層階と低層階の分譲価格はもちろんのこと中古になっても大きな価格差があります。専有面積が同じなら高層階だろうが低層階だろうが土地の持分は同じ。価格差は建物価格が違うと考えざるを得ません。ところが建物の固定資産評価額建物価格や相続税評価額は同じです。
市場価格や再販価格は階によって違うのに相続税評価額は同じ。タワーマンションの高層階が相続税対策に購入されるのはこういう理屈です。

[54: 匿名さん]

減価償却は償却年数で一律だけど、流通価格はもっといろいろなファクターがある。例えば、税制なんかがその一つ。不動産取得税の控除額がなくなる築２５年前後で大きく変わったりする。

[55: 匿名さん]

>53

管理費、修繕積立金も階とは関係なく持分比率（専有面積の割合）だよね。

[56: 匿名さん]

だから区分所有の土地の持分なんてバーチャルな権利に意味などない。不動産を登記し、抵当権をつけローンとか成立させるために無理やり土地を持ってることにしてるだけ。よって土地の持分が多いと有利とかあまり意味はない。

[57: 匿名さん]

>>52
中古マンションの値段は建物の価値（劣化度合い）では決まりません。
あくまで「土地＋建物が生みだす便益」＝「賃料」で決まります。

賃料が安い郊外のリゾートマンションは建物が新しくても安いし、
賃料が高い都心のオンボロアパートは建物が古くても高いです。

「建て替え」も実は物理的な劣化とはまったく関係ありません。これも「賃料」で決まります。

賃料＞維持費である間は、どんなに古くても残り続けます。
逆により高い賃料が望めるなら、まだ劣化してなくても建て替えられます。（赤プリとか）

ですので、マンションで土地建物比率を論じるのはナンセンスなのです。

[58: 匿名さん]

43です。皆さんご意見ありがとうございました。
現居のマンションが東京駅から20km以上離れているにも関わらず、ほぼ同じ広さの部屋の土地価格がパークシティ大崎とほとんど変わらないことにまず驚きました。現居マンションの土地比率の設定が高かったのかもしれませんが、この比率の意味を追及すること自体、あまり意味のないことが分かり有意義でした。また建物比率が高いと中古価格がどんどん下がるのでは？という危惧も払拭できました。

[59: 匿名さん]

>57
説明ありがとう。
ここのマンションは７０中～高層の東向きであれば、月30万で貸せそうだね。

[60: 匿名さん]

経年劣化による価値の棄損については、修繕をしっかりしてるかってのもポイント。その辺は管理組合次第だから、新築分譲マンションだと賭けみたいなところがある。中古物件だったらそういった評価も定まってるんだけど。

[61: 匿名さん]

浜離宮のツインタワーは高層階は大きく値下がり、低層階の一部は４割も上がったりしている。時期にもよりますが。高層階はお買い得というかというと必ずしもそうでない。業者の階ごと、間取りごとの価格差も結構市場価値から外れてることも。相続税評価や通常の管理費、修繕積立金割合は確かに持ち分比率だが。相続は元々の路線価による部分が大きいですし。

[62: 匿名さん]

汐留のツインバークス？
あそこはタワマンの成功例みたいに引用されることが多いですが、
汐留ツインパークススレを読むと
色々あるみたいですね。

[64: 匿名さん]

近隣相場、も
新しい大型物件が供給されると変わりますよ。
中古ライバル物件が増えるわけですから。

[66: 匿名さん]

家賃30万くらいの部屋は景気の動向もろに受けますね。
うちは３５万で貸していた部屋がリーマンショックで空室となり半年かかって家賃30万のフリーレント三ヶ月でようやく埋まる。同じマンションで28万くらいに引いているのもあった。実需中心の15万くらいの方が安定しているんだよね。

[67: 匿名さん]

賃貸用に考えています。
キャピタルゲインが出たら売却が正解でしょうか。
それとも４％～で回るなら10年くらいは持ち続けてよいでしょうか。

[70: 匿名さん]

ここをキャピタルゲインや投資狙いで考えてる人がいるんだ。驚きですな。

[71: 匿名さん]

投資ならここよりプレシャスヒル大崎の方が良いのでは？　
予定価格は坪単価は300万以下みたい。

[72: 契約済みさん]

本日、契約して来ました。

以下、営業さんから聞いた話です。

二次は40戸でほぼ無抽選（2倍の住戸が少し）だったそうです。
一次で出さなかった住戸が販売されたようです。
三次もあるような話でしたが、落選した方対象で一瞬みたいですね。
二期は一月になる見込みです。

一次で決まった北の中〜高層階でステイ（保留）の人が出ているそうです。

理由は北の14階以上は眺望が期待できるという話だったのに、ソニーとニッキ
の入札が始まったためそうならない可能性が出て来たから。
情報が入って（夜遅かったけど）北側申し込み者にはすぐ連絡したそうです。
北の低層階は最初から眺望はあまり関係ないので問題になってないようです。

三井も入札するそうですよ。
何にするかは未定だけどフォレストからこのエリアまでは抑えておきたい、
という意向があるようでした。（会社の見解か個人の見解かは不明）

もし三井がソニーの跡地にマンションを建てるとしたら、パークシティ大崎
より高層も可能性としてはあり得るそうです。

この辺は羽田からの離陸経路のため航空法で高さが制限されていて、
パークシティ大崎は許容されるぎりぎりの高さで建てたそうです。
しかしソニー跡地はもう少し羽田からの距離があるので、高さ制限も少し
緩くなる＝もう少し高い建物にできる、ということでした。

東京タワーが遮られることはないそうです。
個人的には変なものが建つよりは三井のタワーマンションができた方がいい
ような気がしますが。
お見合いと言っても距離がありますよね。

あとペデストリアンデッキは建設中のレジデンス棟の脇を通ってビジネスタワー
の脇（パークシティのエントランスの向かい側）に出るようです。
知らなかったの、僕だけかな？

以上、参考まで。
聞き違い、勘違いもあるかもしれませんがご容赦ください。

[73: 匿名さん]

4パーセントじゃね〜。回収するまで25年？ローンや固定資産税考慮したら30年以上かな。

[76: 購入検討中さん]

北側の問題は共有部の死刑宣告でもあるから、マンション全体の問題。

[77: 匿名さん]

じゃあ他の方向にするこか買わなければ良いだけではないの？

[78: 購入検討中さん]

72さん、貴重な情報ありがとうございます。私は北向き検討中です。東京タワーが遮られることはないとのことでしたが、フォレスト側に高層が立っても問題ないかと思いますが、ソニーの跡地に高層が立ってしまったら東京タワーは遮らざるを得ないと思うのですが。。。もしわかれば教えてください。

[79: 匿名さん]

ほんと、死刑宣告同様ですな。仕様・間取りも悪いと思ったが、眺望もこれでは。手付け放棄もかなりでそうですな。

[80: 匿名さん]

管理組合で応札しよう！で、小学校と土地を交換しよう！
区に買ってもらって、生徒が増える小学校の校舎にしよう！

[81: 匿名さん]

結局ここは、子育て施設が中にある。学区がいいぐらいしかメリットがなく、緑はスカスカ且つリーマン向け休憩所と化す。商業施設も工業地域に位置するため何がはいるか不明だが、これもリーマン向けとなる、また、海抜ゼロ地帯で水害リスク高。仕様は既出通りで好ましいものでない。

[83: 匿名さん]

久々に見た大崎は、きれいになっていたのビックリ。
三井は、上手く開発してますね。
この街に住みたいと思います。

[84: 匿名さん]

なら、プレシャスヒル大崎にすれば？
高台だし地震に強いんだって、価格も安いし。　

[85: 購入検討中さん]

ここに住みたい!!しかし

[86: 匿名さん]

>ここみたいな超高級マンション

タンク付きトイレの部屋もある超高級？

[87: 購入検討中さん]

タンク付きをつねに触れている方がいますが、タンク付きだとそんなデメリットですか？
なんか、定期的にあるネタで面白くて、気になってしまいました。

[88: 匿名さん]

庶民的なマンション以外はタンクレスが常識となっていますから。
今時タンク付きにしなければいけないのは、コストカットか
手洗いのスペースを設けられない程の狭いトイレかになります。

[89: 契約済み]

＞78さん

72です。
仮にソニーの跡地にタワーマンションが立った場合、東京タワーは少し右（東）に
逸れて見えるのではないかと思われます。
ご検討の部屋によっても見え方が違って来るかもしれませんが。
東京タワーの見え方についてははっきり営業さんに質問したわけではないので定か
ではありません。
担当の営業さんにご確認されてみてはいかがでしょうか。
ちゃんと答えてくれますよ。
尚、レジデンス三田については東京タワーを遮らない、と明言されました。

[90: 匿名さん]

東京タワーは見えたとしても、そのタワーマンションとはお見合いですよね？

[91: 契約済み]

72です。

補足ですが。
ソニーが跡地の入札は（少なくとも営業レベルでは）寝耳に水だったようです。
そのため北側住戸申し込み者には夜遅くにもかかわらず一報入れた、とのことでした。

開けた夜景を期待される方は納得できないかもしれませんが、同じようなタワーマンション
が少し離れてそびえ立っていて向こうに夜景、という眺めも悪くはないと思います。

[93: 匿名さん]

もし予め分かっていたなら北側住戸の分譲価格はもう少し安くなっていたのではないかな。
他人のタワーマンションを眺めたくはないでしょうから。

[95: 購入検討中さん]

マンションではなくららぽーと希望

[96: 匿名さん]

北側二期で価格調整入るのでは？チャーンス！

[97: 匿名さん]

駅遠にタワマンできるか？

[98: 匿名さん]

大崎駅遠タワマンは無理でしょ(笑)
タンクレスのトイレってみんな断水の時どうしてるの？
うちもタンクレスだけど、断水時にどうやっても流れなくて辛い思いしたよ…
何か流せる方法あるのかな？

[99: 匿名さん]

ないと思います。
タンク付きだけど、タンクレスっぽいデザインの便座もありますよね。
以前地所のスタイルハウスのモデルルームで見ました。

[100: 購入検討中さん]

すみません、、、まったく気にしてませんでしたが、トイレネタついでに、ウォシュレットのようなものはついてますか？