パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part8

[匿名さん]

パークシティ大崎 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

契約者スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384594/
前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/377055/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社（パークシティ大崎統括：大成建設株式会社）
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[48: 匿名さん]

賃貸で貸すなら減価償却の関係で建物比率が高い方が有利と聞いたことがありますが。
リセールを想定した場合は、土地比率が高い方が値段が維持できるのかな？。

[49: 匿名さん]

>>43
最近のコンクリ寿命が長いマンションだと、土地建物比率って意味ないよ。
中古転売時の価格の決まり方は「賃貸に出して、何年間いくらで貸せるか？」ですので。

[50: 匿名さん]

>>48
賃貸にした時の土地建物比率は、購入時と一緒である必要は無いので、
建物分を増やして算定し直すのが一般的です。

ちなみに中古で売る時も、新築時の土地建物比率は無関係で、算定し直します。

[51: 匿名さん]

土地は時間がたっても価値を失うことはないけど、建物は時間とともに価値は減っていく。

賃貸の場合、建物の価値が減っていく分を償却費として経費で落とせるってのがポイント。

[52: 匿名さん]

建物の価値は時間とともに低下するけど、それが中古価格に直結するわけではないということでしょうか？
直結したら、かなり値下がると思いますので。

[53: 匿名さん]

タワーマンションの場合同じタイプの間取りでも高層階と低層階の分譲価格はもちろんのこと中古になっても大きな価格差があります。専有面積が同じなら高層階だろうが低層階だろうが土地の持分は同じ。価格差は建物価格が違うと考えざるを得ません。ところが建物の固定資産評価額建物価格や相続税評価額は同じです。
市場価格や再販価格は階によって違うのに相続税評価額は同じ。タワーマンションの高層階が相続税対策に購入されるのはこういう理屈です。

[54: 匿名さん]

減価償却は償却年数で一律だけど、流通価格はもっといろいろなファクターがある。例えば、税制なんかがその一つ。不動産取得税の控除額がなくなる築２５年前後で大きく変わったりする。

[55: 匿名さん]

>53

管理費、修繕積立金も階とは関係なく持分比率（専有面積の割合）だよね。

[56: 匿名さん]

だから区分所有の土地の持分なんてバーチャルな権利に意味などない。不動産を登記し、抵当権をつけローンとか成立させるために無理やり土地を持ってることにしてるだけ。よって土地の持分が多いと有利とかあまり意味はない。

[57: 匿名さん]

>>52
中古マンションの値段は建物の価値（劣化度合い）では決まりません。
あくまで「土地＋建物が生みだす便益」＝「賃料」で決まります。

賃料が安い郊外のリゾートマンションは建物が新しくても安いし、
賃料が高い都心のオンボロアパートは建物が古くても高いです。

「建て替え」も実は物理的な劣化とはまったく関係ありません。これも「賃料」で決まります。

賃料＞維持費である間は、どんなに古くても残り続けます。
逆により高い賃料が望めるなら、まだ劣化してなくても建て替えられます。（赤プリとか）

ですので、マンションで土地建物比率を論じるのはナンセンスなのです。

[58: 匿名さん]

43です。皆さんご意見ありがとうございました。
現居のマンションが東京駅から20km以上離れているにも関わらず、ほぼ同じ広さの部屋の土地価格がパークシティ大崎とほとんど変わらないことにまず驚きました。現居マンションの土地比率の設定が高かったのかもしれませんが、この比率の意味を追及すること自体、あまり意味のないことが分かり有意義でした。また建物比率が高いと中古価格がどんどん下がるのでは？という危惧も払拭できました。

[59: 匿名さん]

>57
説明ありがとう。
ここのマンションは７０中～高層の東向きであれば、月30万で貸せそうだね。

[60: 匿名さん]

経年劣化による価値の棄損については、修繕をしっかりしてるかってのもポイント。その辺は管理組合次第だから、新築分譲マンションだと賭けみたいなところがある。中古物件だったらそういった評価も定まってるんだけど。

[61: 匿名さん]

浜離宮のツインタワーは高層階は大きく値下がり、低層階の一部は４割も上がったりしている。時期にもよりますが。高層階はお買い得というかというと必ずしもそうでない。業者の階ごと、間取りごとの価格差も結構市場価値から外れてることも。相続税評価や通常の管理費、修繕積立金割合は確かに持ち分比率だが。相続は元々の路線価による部分が大きいですし。

[62: 匿名さん]

汐留のツインバークス？
あそこはタワマンの成功例みたいに引用されることが多いですが、
汐留ツインパークススレを読むと
色々あるみたいですね。

[64: 匿名さん]

近隣相場、も
新しい大型物件が供給されると変わりますよ。
中古ライバル物件が増えるわけですから。

[66: 匿名さん]

家賃30万くらいの部屋は景気の動向もろに受けますね。
うちは３５万で貸していた部屋がリーマンショックで空室となり半年かかって家賃30万のフリーレント三ヶ月でようやく埋まる。同じマンションで28万くらいに引いているのもあった。実需中心の15万くらいの方が安定しているんだよね。

[67: 匿名さん]

賃貸用に考えています。
キャピタルゲインが出たら売却が正解でしょうか。
それとも４％～で回るなら10年くらいは持ち続けてよいでしょうか。

[70: 匿名さん]

ここをキャピタルゲインや投資狙いで考えてる人がいるんだ。驚きですな。

[71: 匿名さん]

投資ならここよりプレシャスヒル大崎の方が良いのでは？　
予定価格は坪単価は300万以下みたい。