経験者に聞きたい！転勤になったら賃貸に出す？売却する？どちらが良いですか。

[匿名さん]

仕事上、全国転勤ありでして既にマンションを購入したものの、もし転勤になった場合のことを考えると不安になります。
自分としてはもし賃貸に出したとしてもおそらく借り手がいるだろうなと思えるマンションですが、万一空家状態が続いたりすると住宅ローンが払えなくなるリスクもあるので、転勤になったら売却する方が良いのかなと迷うばかりです。
どちらが良いかとこれだけの情報でお聞きするのはおかしいかもしれないのですがよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

私はマンションを買って２年で転勤が決まりました。

どっちがいいのか未だに不明なところがありますが、苦労して買って、気に入って住んでいたマンションだった事、逆ザヤにならない程度の額で貸せそうである事、売っても対した利益は望めない事から、現在賃貸に出しています。

ちなみに転勤内示が出た後すぐ不動産屋に相談し、賃貸した場合と売った場合の両方の金額を数社に試算してもらった上での判断です。

転勤内示が出たあとの最初の２週間の間に判断をすることとなり、かなりあわただしかったです。

転勤の可能性がある事情を不動産屋に説明し、売る場合と、貸す場合の見積を事前に取っておけばあわてることなく判断できるので、そうしてはみてはどうかと思います。

余談ですが、試算額は毎日のように入ってくる不動産広告のチラシから感じていた相場観よりかなり低い額で、実のところ面食らいました。
今ふり返ってみると、売れない・貸せないとまずいので不動産屋は安めに言って来るものなのかなと思っています。

現在は、不動産屋査定の１．２倍の額賃貸ししています。
不動産屋の試算は安すぎると感じたので、自分が思う額で広告を出してもらいました。広告を出した数日後から見学の申し込みが入り、翌週には貸主が決まっていました。不動産屋の試算は低めになっていると思ったゆえんです。

その額は現在賃貸しているマンションの１．２倍の額に相当し、ローンの返済には困っていません。

[3: 匿名さん]

会社が借り上げてくれるから賃貸にするなぁ。

[4: 匿名はん]

賃貸に出したときに,付帯していろんな業務があるんでしょうか。たとえば，借主の苦情処理とか,滞納した場合の督促とか。何となくややこしそうなので二の足を踏んでいます。
また，不動産屋を通して賃貸にした場合,どの程度の手数料がとられるのかとか，税金は何パーセント持っていかれるのかとか,経験者の方にお聞きしたいです。

[5: 02]

面倒だったのは、オープンハウス（住んでいるところを見学可）にしていた時のその対応。

貸してからまだ１年たってないという事もありますが、トラブルがないので業務らしい業務経験はありません。
ちなみに家主である私に金銭的な負担がかかること以外の相談は、マンションの管理会社（２４ｈ対応）に相談するよう言ってあります。

賃貸に出して心底面倒だと思ったのは確定申告です。

[6: 04]

>>02
　レスありがとうございます。やっぱり税金関係がいちばんややこしそうですね。借主との関係は,管理会社を通せば,基本的な対応は任せられるということですね。
　もし，教えていただけるのだったら,で結構ですが,例えば家賃月額が15万円だとしたら,そのうちの何パーセントが,経費や税金,手数料に消えていくのか，お聞きしたいです。質問ばかりで申し訳ありません。

[7: 匿名さん]

02じゃないけど...

東京が実家で、東京勤務でマンション購入して2年で大阪転勤した経験あります。（もう6年前）
住んでいないとローン減税受けられなかったのがマイナス要因。そのかわり、事業主（？）となる
ので、上京の際の宿泊費・交通費などや、リフォーム代などが経費にできます。

分譲マンションの場合、管理会社はあくまでもマンション共有部分の管理が主な仕事なので
貸主と借主の間には介在しません。介在するのは、不動産屋（デベとか販売とかではないですよ）
です。私の場合、結果的にデベの系列不動産屋に依頼しましたが、家賃保証（借主不払いでも
家賃が払われる）の契約などを結んだら、家賃の10〜20%位とられたかな？

リロケーションとか色々な仕組みがあるので調べて見てください。

[8: 匿名さん]

家賃保障ない方が良いですね。

[9: 匿名さん]

住宅ローンは住んでないと違約になるような気がするんですが、賃借に出せるものなのですか？

[10: 02]

>09
>住宅ローンは住んでないと違約になるような気がするんですが、賃借に出せるものなのですか？
私は「転勤の場合はその旨を事前申請すればＯＫ」という契約だったので問題になく賃貸に出せました。

[11: 匿名さん]

07です。
公庫は一応、下記に情報あります。
http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/tenkkin.html

[12: 02]

>>06
>借主との関係は,管理会社を通せば,基本的な対応は任せられるということですね。
私はそう思って、任せています。
管理会社が受けてくれないことは、不動産屋を介して私のところに連絡が来るでしょう(^_^;)
いろんなご意見もあるかと思いますが、私はそれで良いと思っています。

ちなみに基本的な対応とは、マンション内のルールの確認（ごみ出し、来客駐車場の利用方法、駐車場や駐輪場の契約、マンション内設備の利用方法）、住戸内設備のトラブルの初期対応、マンション内の各種苦情対応と考えております。

>　もし，教えていただけるのだったら,で結構ですが,例えば家賃月額が15万円だとしたら,そのうちの何パーセントが,経費や税金,手数料に消えていくのか，お聞きしたいです。質問ばかりで申し訳ありません。
申し訳ありません。
経費がかかる初年度と２年目との差も大きいし、個別で費用もちがってくるので事細かな情報をいただかないわかりません。
算出の為にお宅の年収やら、源泉徴収税額、マンションの固定資産税額、マンション建物の所得金額、現在の借入金額と借入金利など、ここに書き込むのは嫌ですよね(^_^;)

余談です。
私も不動産屋に家賃保証ｎ契約を是非しましょうと持ちかけられました。
しかしながら今の契約家賃の▲１５％、かつ２年置きに賃料見直しと言っていたので断りました。
５年契約と言って来たら考えたかもしれません。

[13: 02]

>>02
>現在は、不動産屋査定の１．２倍の額賃貸ししています。
すみません。１．１倍でした。

[14: 04]

>>12
　早速ありがとうございます。大変お手数をおかけしますが,ご教示ください。
　年収：800万円　源泉徴収税額：30万円　固定資産税：16万7千円(軽減済み，本来は26万9千円)
　建物の所得金額：取得金額のことでしょうか。6000万円でした。(見込み家賃は27万円〜28万円)
　借り入れ金額：3720万円，金利：1.85％　です。どうぞよろしくお願いします。

[15: 02]

＞建物の所得金額：取得金額のことでしょうか。6000万円でした。
6000万円は土地代を除外した建物代金でしょうか？

他にも聞かないと算出出来ないことがあります。

マンションの管理費は年間いくらですか？
年間の損害保険料はいくらですか？
生命保険の控除額はいくらですか？
建物にかかる税は固定資産税のほかにありませんか？（うちは都市計画税あり）
マンションに住み始めてから何年になりますか？
給与所得控除後の金額はいくらですか？
配偶者はいますか？その場合年収はいくらですか？
配偶者以外の扶養家族は何人いますか？
社会保険控除はいくらですか？

[16: 02]

推定を含んだ概算でざっと計算したら、経費150万円（マンション管理費、不動産屋契約費、借金金利、建物原価償却費、固定資産税など含めた値）、税金60万円弱ぐらいでした。
飲んでるし間違いかもしれません(^_^;)
詳しいご返答をいただいた後、時間をかけてゆっくり計算します。

なお、所詮は確定申告１回経験しただけの素人なんであまり期待しないでください。

[17: 07]

>>01,02

正しい関係を理解しましょうよ。

管理組合（理事会）：管理会社
借主：貸主（不動産仲介業者）
貸主（区分所有者）：管理組合

管理会社に賃借人の世話をするのは委託業務に入っていないのでは？
前提として、あくまでも、賃借人の窓口は貸主（仲介業者）であるべきです。
規約・細則の伝達は、賃借人に対して、貸主（仲介業者）にすべき事項です。

なお、確定申告なんて、本一冊読むか、0.5日×2回程度税務署にいる時間があれば
難しいことはないですよ。（繁忙期をさけるべきですが）

1)証拠書類（領収書や所得証明書など）集める
2)ネットで申告書作成
3)とりあえず税務署に持ち込みチェックしてもらう
4)修正や加筆の上で申告

また、気の利いた不動産仲介業者ならいろいろ教えてくれるはずです。

[18: 07]

買った書籍も経費で落とせますｗ（蛇足）

[19: 07]

連続ですいません。

>ちなみに基本的な対応とは、マンション内のルールの確認（ごみ出し、来客駐車場の利用方法、
>駐車場や駐輪場の契約、マンション内設備の利用方法）、

あたりは、気の利いた管理会社なら入居時に説明してくれるでしょうね。


>住戸内設備のトラブルの初期対応、マンション内の各種苦情対応と考えております。

居室内のトラブルや苦情は、オーナー経由→組合→管理会社であるべきでしょうね。
（急を要する（例えば水漏れとか）は別でしょうけど）

確定申告のポイントは如何に赤字にするかですｗ
住まない分色々な控除が効きませんから、ローン利子・入居前リフォームetc.どれだけ経費を
積み上げられるかです。4年間しか貸した経験ありませんが、ローン減税分位の控除してもら
いました。

まだ、転勤決まったわけではないのですよね？　ローン額・賃料・売却相場をみて、不動産屋
交えて相談するのが吉だと思います。
　購入額−売却額　＞　家賃（自分が住んでいた時も含みます）＋支出（利子・税金・頭金など）
なら売却するのも手です。

[20: 04]

>>15
お忙しいところ，本当に恐縮です。飲みながらでも結構ですので,概算お願いします。

取得金額の内訳：建物部分が2558万円。
マンションの管理費：年間18万円
年間の損害保険料：3万6千円(火災保険は除く。火災保険は一括で16万円支払いました。）
生命保険の控除額：16,800円
建物にかかる税：すみません。都市計画税込みで16万7千円です。
マンションに住み始めてから何年：3年8ヶ月。ちょうど4年あたりで転勤の可能性があります。
給与所得控除後の金額：6,018,149円
配偶者：います。専業主婦です。
配偶者以外の扶養家族：子供2人。いずれも小学生です。
社会保険控除：源泉で，社会保険料の金額が，848,624円となっていました。

以上,どうぞよろしくお願いいたします。

[21: 02]

>>20さん
立派なマンションにお住まいのご様子で。
だとするとなおさら心配ですよね。
転勤にならないことを陰ながら祈りつつ、いただいた条件で算出してみます(^_^;)
少々お時間ください。

[22: 02]

>>20さん

以下条件で算出したところ、初年度の納税額の試算は１４８,１００円でした。

賃貸月額２８万円×５ヶ月＝１４０万円（０８年８月から賃貸開始）
賃貸礼金５６万円
修繕費用１５万円（ハウスクリーニングと壁紙交換費）
管理費用３６万円（マンション管理費７．５万円、賃貸不動産屋契約費２８万円）
雑費４万円（交通費、宿泊費、郵送費、印紙代等）

翌年の納税額の試算は６７２,３９０円でした。

賃貸月額２８万円×１２ヶ月＝３３６万円（０９年１月から１２月賃貸）
賃貸礼金０万円
修繕費用０万円
管理費用１８円（マンション管理費１８万円）
雑費４万円（交通費、宿泊費、郵送費、印紙代等）

所詮素人の計算なんで、正確な金額はプロに確認してもらって下さい。
では！

[23: 04]

>>22
感謝にたえません。参考にさせていただきます。税金がこんなに高いなんて，ちょっとショックですね。良く検討してみます。