コンアルマーディオ横濱鶴見について意見交換しましょう 2

[コンアルマーディオを考える]

ヒューザーの物件で、全戸150平米、一つの階に2戸のみの設計の
夢のマンションが以下のようになってしまいました。
ご意見、ご感想、ご相談等、穏やかに話し合って行きましょう。
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横浜市、耐震強度偽装で初のマンション使用禁止命令

千葉県の姉歯建築設計事務所がマンションなどの構造計算書を偽造していた問題で、
横浜市は26日、震度5強で倒壊の恐れがあるとされたマンション
「コンアルマーディオ横浜鶴見」の所有者に対し、
建築基準法に基づく使用禁止命令を出すことを決めた。
一連の偽造問題で自治体が使用禁止命令を決めたのは初。

[2: 匿名さん]

前スレURL
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39315/

[3: 354]

国と横浜市の対応が具体性を帯びてきたので記述します。

解体・再建築に当り、地方公共団体（都市機構等）が買い取る手法を採用する案の中で、
買取価格は土地部分のみとなっています。

査定額は、おそらく路線価を基準に言ってくると思います。それを繰上返済し、返済額を
軽減する方法を示唆しているようですが、おそらくローンの債務は残るでしょう。

この債務は売主へ請求すべきものです。

基本に立ち返りますが、コンアルは瑕疵物件ですから、売主に担保責任があります。
買取・解体に応じる前に、順序として売主に売買代金の全額返済を求める行為が
必要だと思います。

裁判になれば長引くでしょうし、売主が破産すれば回収は無理でしょうが、だからと
いって購入者がその債務を背負うのは、どう考えても理不尽です。

報道では、購入者にも責任があると発言している人もいますが、隠れた（売主は知って
いたかもしれませんが）瑕疵であり、購入者に責任があるとは思えません。

売買契約に当って、通常は間取り・設備・仕様等についてはチェックしますが、図面や
構造計算まで見る人はいないでしょう。

建築確認済証の交付を受けて建築しているのだから、建築基準法ほか関連法規を遵守して
いることは大前提です。これが覆されたのですから、買主に責めはありません。

「価格が（比較的）安いのだから、何か（問題が）あると気づくべきだろう」という意見は、却下！

コンアルの立地を考えると、価格（帯）が低くて当たり前でしょう。

ここで、購入者の今後の展開に大きく係る想定をしてみます。

コンアルを取り壊した跡地に、都市機構等が再建築するマンションを購入しますか？

コンアルを買った一番の動機は、150㎡超という広さだったのではないでしょうか。
上層階の人は加えて眺望のよさ（？）があると思いますが、再建築される建物にこうした
魅力があるでしょうか。

今後、市等と買取の交渉が始まると思いますが、おそらく買取価額の話が中心となるでしょう。
この時、忘れてはいけないことは、再建築する建物の設計内容を明確に提示してもらうことです。
そうしないと、再建築後の入居（再購入）について判断できないと思います。

コンアルに戻るか戻らないかの選択肢によって、今後の対応が分かれると思います。

[4: 匿名さん]

たとえば3000万というお金を払ったとしても、
それは、150平米で、ヒューザー流経済設計でつくった、耐震基準を満たさない物件の価格なんですよ。
150平米で通常の設計で耐震基準を満たした物件を作ろうとすれば、3000万では絶対に建たないのです。

物件の価値は
１：150平米で耐震基準を満たした物件
２：75平米で耐震基準を満たした物件
３：150平米で耐震基準を満たさない物件
４：75平米で耐震基準を満たさない物件
の順番に低くなります。そして２と３の間は隔絶しています。
現在コンアルの住人が持っている資産は３の資産なのですから、
本来それよりも価値の高い２の資産に建て変えるなら、価値に見合う分の追加出資が必要なのです。
まして、１の物件を望むのなら、相当額の追加出資が当然に必要でしょう。

狭くなっても安全なマンションが手当てされる道が開ければ、
それで十分と思わないといけないのではないでしょうか。

[5: 354]

>>04さんにお聞きします。

耐震基準を満たした150㎡の分譲マンションが3000万円で建たない根拠を示してください。

[6: 匿名さん]

手抜きマンション以外にそんな価格と広さのマンションが存在しない。
という「現実」が根拠です。

[7: 匿名さん]

ちなみにグランドステージ茅場町100平米の妥当な物件価格は9600万円
今のローン+再分譲された時のローンで今の妥当な金額になるそうです。

[8: 354]

訴訟について考えてみました。

訴える相手は、売主・販売会社・設計者・施工者・建築確認審査機関及びそれを監督する国（国土交通省）
でしょうね。売主だけでなく、耐震強度が不足する物件を生んだ原因となる者すべてを被告とします。

コンアルは補強工事で済まないので、これは修復不可能な瑕疵に相当しますので、売買契約の白紙解除、
売買代金と購入に要した諸費用の全額返還及び慰謝料（事件発覚後の不安等と理由とする）の請求です。

私は、前向き且つ具体的な議論をしたいと思っています。

[9: 354]

>>07さん。>なるそうです。という具体的な根拠を示してください。

[10: 匿名さん]

>15
自治体側で用意した公営住宅902戸に対し、応募者は22戸だってさ。

公営住宅に入りたくない理由
　今と同じ位の広さ(100平米以上)がないと困る
　駅、学校・会社から遠い
　子供を転校させるのはかわいそう　等々

被害者の人達が悪いとは思いませんが
わがままがすぎると思います。

[11: 匿名さん]

>>5>>9
ヒューザー住民
こんなとこでつっかかってないで
早いとこ公営に移れよ
税金泥棒

[12: 3]

野次が飛んできたので、自分で調べてみました。

萱場町徒歩９分のライオンズシティ東京タイムズプレイスプレミアムステージは、
最大専有面積94.52㎡、最高価格8320万円です。07さんの記述は、大体合っているようですが、
グランドステージ茅場町100㎡の分譲価格はいくらだったのですか？

[13: 354]

>>12　名前訂正　3誤→354正

[14: 354]

>>12　誤字訂正　萱場町　誤　→　茅場町　正

[15: 匿名さん]

>3
http://myhome.nifty.com/as/column/myhome_445/article_0405256054_1.htm

[16: 354]

コンアルの価格は（住まいサ〜フィン）によると4765〜4995万円です。

>>04さん １：150平米で耐震基準を満たした物件

コンアルの立地条件で上記１を販売するとしたら、いくら位だと思いますか？

[17: 354]

>>15　拝見しました。確かに相場に比べて安いですね。

[18: 匿名さん]

国が買い取り・解体費用を一時肩代わりして
建築・施工会社等に請求・・・・って流れなんだろうが

実施された後、関係会社等が倒産して回収するのは無理
って形になるんだろうなぁ・・・・・・

消費税ＵＰの理由がまた1つ増えて自○党にとっては良い材料になるって事だ

[19: 354]

競売〜自己破産というシナリオで債務をなくす方法について、随分議論が展開されていたようですが、
住民の皆さんは、＞「あくまでも被害者である」＞ことを貫いてほしいと思います。

国としては、検査機関を監督すべき立場であるため、住民から損害賠償を請求する訴訟を起こされたら
支払の判決が出ることはわかっているはずです。

二重ローン地獄にならないようにするための方法をきちんと整理しておこうではありませんか。

[20: 匿名さん]

＞マンション住人には山古志村の被災者と同様にプレハブの
＞仮設住宅を与えるべきだ。それが法の下の平等というものだろう。

激しく同意！！！！！！！！！！
まさにそのとおりだよ。

あの時も阪神大震災も何千万で作った家を放棄して
みんな仮設住宅で頑張ったよ。

それにくらべてあいつ等は自分が安物かって失敗してくせに、
都営は狭いとか学校が遠いとか、家具が置けないとか我がままばかり！

こんな奴等の解体費やら立て替えの一部に我々の税金を
使うなんて、＊＊げてる！

[21: 匿名さん]

毎日新聞の記事を見ましたが、こんな線路際で電車が突っ込みそうな
マンションにまた住みたいんですか？
路線価が安いのもなるほどと思いました。
はっきり言ってマンションを建てるような場所じゃないと思います。

[22: 匿名さん]

国の審査通った欠陥マンションなんて山ほどあるよ。
阪神大震災でも、鉄筋足りてないの多数あったけど、
みんな自己責任、自己負担！
それにセメントに水混ぜて耐震の弱いマンションも
多いと思うし。

車検も国が民間に委託してる。そこを不正で通って
事故で亡くなった人も政府に補償を言っていいのか？
不正車検の改造車なんて山ほどあるぞ。

彼らだけ税金で助けるのは絶対に不公平！

[23: 匿名さん]

>>20さんの誤字訂正します。立て替え（誤）→建替え（正）

私としては、コンアルの価格が安いとは思えません。
鶴見駅徒歩10分圏内の新築分譲マンションの価格は、80㎡クラスで3000万円台。
コンアルは4765〜4995万円なので、決して安い買い物ではありません。
この立地を考えるとあっておかしくない価格設定です。
150㎡もあるのに間取りは2〜4ＬＤＫですよ。間仕切りが少ない分安くできると思いませんか？

ほかにも安い物件はありますよ。コットンハーバー（神奈川区）は、最高価格で6000万円台
（100㎡超の最上階）だったと思います。ここも立地はよくないので、比較的安い価格設定なのです。

[24: 匿名さん]

１．災害で、家族、家財、家を失い未だに行き場もなく仮設住宅に住んでいる人々
２．アスベストで健康を害し不自由な生活を余儀なくされれている人々
３．広い安いに自分から飛びつき被害者だと言い張っている人々

本当の弱者に我々の税金を使ってもらいたいものですな〜

[25: 354]

>>23のレスは354です。

裁判になったとき、ヒューザーから得た資料の提出が必要になるかもしれませんので、
モデルハウスで入手したものや契約・引渡時の書類を整理しておきましょう。
販売員の言動なども、できる限り日時と内容を書き留めておいてください。
コンアルと比較検討した他のマンションの資料があると、相場を裏付けることができるかも
しれません。持っている人は保管しておいてください。

仮に相場より著しく安いとしても、割安なものを見つけ購入することのどこがいけないのか
と反論しましょう。販売（着工）しているマンションは建築確認済を取得しているわけですから、
必要最低限度の耐震構造を有しているのが当然です。
悪いのは偽造した者、それを指示した者、審査で偽造を見抜けなかった者です。
買った人に責任はありません。

[26: 354]

公的資金投入に反対の人は、別のスレッドへ行ってやってください。

1：∞姉歯等のマンションに税金投入は断固反対∞
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6158/

[27: 匿名さん]

公的資金反対の人はどっか行け、
賛成の人だけ大歓迎ってのはおかしいと思うのが常識ではないでしょうか。
そういう態度だから叩かれるのです。

[28: 匿名さん]

>>03
>基本に立ち返りますが、コンアルは瑕疵物件ですから、売主に担保責任があります。買取・解体に応じる前に、順序として売主に売買代金の全額返済を求める行為が必要だと思います。裁判になれば長引くでしょうし、売主が破産すれば回収は無理でしょうが、だからといって購入者がその債務を背負うのは、どう考えても理不尽です。

>>08
>コンアルは補強工事で済まないので、これは修復不可能な瑕疵に相当しますので、売買契約の白紙解除、売買代金と購入に要した諸費用の全額返還及び慰謝料（事件発覚後の不安等と理由とする）の請求です。

本気ですか？
「裁判になれば長引くでしょうし・・・」
とわかっておられるようですが、その間、いつ崩れるのか、わからない建物をどうするつもりですか？
行政による買取・解体に応じる前に裁判に訴えるのは、世論を敵に回すような気がします。

[29: 匿名さん]

なんだよおまえらの常識って。他にストレス解消手段はないのか？

[30: 匿名さん]

解体費用・引っ越し費用を国が"一時的に"立て替えるのは賛成です。
おっしゃるように、この段階でいろいろもめていては、危険であり周囲の建物も大変ですからね。

問題は、再建築（建替え）の費用の公的負担がどうあるべきか、あるいは一切為さざるべきかという点です。

[31: 匿名さん]

あげ

[32: 匿名さん]

今朝のワイドショーで、茅場町と住吉のグランドステージ住人が、感謝の言葉を述べながら
遠慮がちに窮状を訴えてたのに対し、川崎物件の代表者は、これで終わっちゃ困るってふんぞり返ってた。
地方交付税もらってない東京都は住民もまし、それにくらべて神奈川県のレベルは？実に気分悪い。
責任追及は当事者にするべき、それを行政機関にたかろうなんて…。

[33: 前スレ446]

354さん、ちょっと私は違和感があります、心情的には同意できても客観的には同意しかねる部分も含めてですが

>隠れた（売主は知っていたかもしれませんが）瑕疵であり、購入者に責任があるとは思えません。
巷で言われてる責任は「結果責任」の事だと思います。
例えばオレオレ詐欺や先物投資、欠陥住宅などの被害に遭われた方などは悪くなくても、相手が支払わなければその損害は自らが被る格好になります。
そういう事も含め、またウマイ話には落とし穴がある、そういうリスクをいかに防ぐかの自助努力の部分も含めてです。
家のカギを明けてたら泥棒に入られた、泥棒が悪いのはわかりきってるけど防犯対策をしなかった人も悪い、そういう類のものでしょう。

それと国の責任ですが「過失責任」はあるでしょうけど国の方も「被害者」な訳ですよ、決して加害者ではありません。
今回はそもそもが偽造した事から始まり、それを見抜けなかったというものです。
犯罪（偽造）をしたのと犯罪を見抜けなかったというのはかなり違います、ましてや当事者でなく委託した民間会社です。
拡大解釈をするとキリがないと思います、例えば飲酒運転の車で被害に遭った人が「こんな悪い奴に免許を交付した国が悪い」とまでなります。

行政として今回の住人の方へのフォローや今後の改善はしていくべきだと思いますが何でも国の責任というのは非常に判断が難しい所ではないでしょうか

＞仮に相場より著しく安いとしても、割安なものを見つけ購入することのどこがいけないのかと反論しましょう。

相場より金利が高い投資などが詐欺だったり、相場より安い商品が偽者だったりする話は世間にありふれてます。
正論ですが、世間一般でどれだけ共感してもらえるかはまた別だと思います。

＞公的資金投入に反対の人は、別のスレッドへ行ってやってください。

それもどうかと、個人的に住人の方へのフォローはすべきだと思いますがその範囲はよく検討すべきだと思います。
少なくとも公的支援を投入するのであれば住人の方だけでなく、国民全体の事も考えて判断すべきだと思います。

[34: 匿名さん]

いやあ、納得です。私もそう思います。

[35: 354]

住宅性能評価を受け、耐震基準も満たしていると評価された都筑区のマンションが
耐震基準を満たしていなかったようです。このような事態は、建築の安全性の根幹を
揺るがす大きな社会問題と考えています。

国民全体の利益を考えると、現在の建築基準法、施工令、関連法規・制度等を改善し、
このような事件の再発防止を徹底することが望まれます。こうした議論は、専門家が
進めていることですので、ここでの議論は差し控えたいと思っています。

私の議論の焦点は、心情や客観論でもなく、コンアルマーディオの購入者がいかにして
債務を免れ、または減免され、もしくは再建築される住居を獲得し、将来を生きていくか
という狭義なものです。そのシナリオを議論したいだけです。

そもそもの出発点は>>354　私がコンアルの住民だったらどうするか？
という視点であり、マクロ的な観点を持つことなど毛頭ないのです。

ヒューザー物件の住民に対する世論が冷たいようですので、住民の皆さんは
態度や言葉に気をつけてください。私の記述が住民に迷惑とならないよう
申し上げておきます。私はコンアルマーディオの住民でもありませんし、その
親族や利害関係にある者でもありません。

[36: 354]

それから、解体は早急に行った方がよいと思っています。
しかし、解体〜再建築〜購入の全容が明らかにならなければ、解体に応じることはできません。

[37: 匿名さん]

>>354
住民じゃないのに「解体に応じることはできません」って
思いっきり当事者のような発言されてもね・・

[38: 匿名さん]

自分だけが良ければ他はどうでも良いって考え方が
無駄な公共事業などで膨大な赤字を生み出した要因の１つなんだよな
日本全体で耐震強度偽装がどれぐらい有るか洗い出してから対策を立てないと
ヒューザー物件は税金で建て直し、その他マンションにはなにも無しとなるかもしれない
ここの住民はそれでも良いだろうけどねｗ

[39: 匿名さん]

> 私はコンアルマーディオの住民でもありませんし、その親族や利害関係にある者でもありません。
> しかし、解体〜再建築〜購入の全容が明らかにならなければ、解体に応じることはできません。

いやあ、語るに落ちたっていうか、一行目と二行目が明らかに整合性ないんだけど（笑
もう、ウソやゴマカシはやめましょうや。

[40: 匿名さん]

＞354　住宅性能評価を受け、耐震基準も満たしていると評価された都筑区のマンションが
＞耐震基準を満たしていなかったようです。このような事態は、建築の安全性の根幹を
＞揺るがす大きな社会問題と考えています。

これは十分マクロ的観点ですよね。なのに

＞私がコンアルの住民だったらどうするか？
＞という視点であり、マクロ的な観点を持つことなど毛頭ないのです。

とは明らかに矛盾しています。

「これは自己責任の問題である」（ミクロ的観点）
「いやそれは違う。これは社会的問題である」（マクロ的観点）
「しかしマクロ的観点に立つつもりはない」
＞いかにして債務を免れ、または減免され、もしくは再建築される住居を獲得し（自己中心的観点）

[41: 354]

窮地に立たされている者が、他人の心配などしていられないでしょう。
自己中心的でよいのです。そういう視点で記述しているのです。

[42: 匿名さん]

>>354さん
住民の皆様が、もし150平米の広さを今後も確保したいとなれば、
「公的支援も含めた建て替えを行い、その際の住民の方々の追加負担を
１戸あたり2000万円くらいに設定する。」というシナリオが、
一番現実的ではないでしょうか？

もし追加負担が経済的に不可能であれば、建て替えの際に
１戸あたりの面積を３分の２程度に落とすのが、妥当な線ではないかと思います。

354さんは、
>コンアルは4765〜4995万円なので、決して安い買い物ではありません。
>この立地を考えるとあっておかしくない価格設定です。

という考え方に立脚して、論議を展開していらっしゃいますが、
そもそも坪単価が100万円前後というのは、やっぱり安すぎると思います。
いくら最寄りが弁天橋、周りは煙を吐いてる工場、首都高より海側で路線価も格安、
という諸条件を考慮しても、横浜市鶴見区ですからね。
坪単価100万円というのは、木更津とか大網とか本庄とか、そういう街で語られる額です。

そもそも建て替えに公的支援が入ること自体、世間の感情が相当悪くなってますから、
住民も相応の追加負担をするというスキームが示されれば、
いくらかでも風向きが良くなるのではないでしょうか？

[43: 匿名さん]

>>41（354）
それじゃ、あなたの矛盾だらけのレスへの突っ込みに対して、
何の返答にもなってないよ。

本当に住民じゃ無いとして、
354サンからの擁護は余計心証を悪くしてるだけと思うのは俺だけ？

[44: 354]

今日は金融に詳しい人と話してみました。
住宅ローンを貸した金融機関は、返済が滞った時どうするか。
競売しても債権が回収できないだろうから、費用をかけて競売しないだろう。
というご意見でした。では、どうするか。支払督促が来て、それでも払わないと、
財産の差押に出るだろうということです。給与は1/4まで押さえられるそうです。
後は自己破産して債務を免れるしかないそうですが、自己破産は裁判官と面談して
宣告を受けて認められるものだそうです。

市もしくは都市機構などがコンアルの買取をする予定なので、その金を受け取ってから
自己破産したら、その金だけは手元に残らないかと尋ねると、残らないだろうという
答えでした。自家用車や高級家具を持っていても差押られるし、預貯金を引き出して
手元に持っていても、調べられて見つかれば返済に充当させられるらしいです。
飲み食いに使ったと言っても、認められないようです。自分の財産はすべてなくなると
覚悟して自己破産しなさいというご意見でした。

ただし、自己破産を理由に解雇されることもないだろうし、破産した後の給与は差押さえられません。
デメリットは、破産宣告後１０年間は借金ができないことですか。
また、賃貸住宅に入る場合、審査が厳しいところは入居できないかもしれません。

コンアルを建替えて、またそこに、今までよりも狭いスペースをあてがわれて、高額な返済を
強いられて住みたいという住人は別として、ローンをチャラにしたいと思っている住人は、
このシナリオしかないというのが現在の結論でしょうか。

今後は、建替えて買い戻す住民の立場として記述します。

[45: 匿名さん]

裁判を起こすのでしたら頑張ってください。
この問題は司法で決着をつけるのが筋だと思います。

１さんは以前にヒューザーのことを「ごまかさない会社」と書いていた方ですか？

[46: 354]

建替えて買い戻すとしたら、

>>42記述の
＞住民の皆様が、もし150平米の広さを今後も確保したいとなれば、
＞「公的支援も含めた建て替えを行い、その際の住民の方々の追加負担を
＞１戸あたり2000万円くらいに設定する。」というシナリオが、
＞一番現実的ではないでしょうか？

が、正論かもしれません。土地の買取額が1000万円なら追加負担は差し引き1000万円で、
利子を免除してもらえば35年返済で月々23,800円の負担増。これなら何とかやっていけるかも。

[47: 354]

45さん。心強いお言葉をありがとうございます。

[48: 354]

矛盾とのご指摘について

１．私はマクロな視点も持っていますが、ここではそういう議論はしない。
２．私はヒューザー住民ではないが、コンアルの住民だとしたらという立場で記述している。

ことを踏まえて読めば、わかる範囲でしょう。

[49: 354]

swallowsさん。まだ読んでる。

[50: 45]

>47
司法が入らずにうやむやにされるのが嫌なだけです。
裁判をするというのであれば、（報道されている）共用部分の補助金は
拒否ということになりますよね？
結果、国や行政から取れる賠償金がそれを下回る場合もあるわけで・・。
ですから決してあなたの味方とは言えません。

42の追加負担というのは既に土地代を引いた額なのでは？
私はそう読みました。深い考えは無いのですが・・。