叶フは聞き慣れなかったけど、最近ジョイント・コーポレーションって
良く聞きます。野村とか三井とかの大手と比べて買う方の気持ちとしては少し不安です。
施工会社もばらばらだし、急成長してきた会社だし、本当のところどうなのか？
なにか、ありませんか？
[スレ作成日時]2004-05-23 00:22:00
注文住宅のオンライン相談
ジョイント・コーポレーションてどう？
| No.101 |
by 匿名さん 2004-08-24 21:12:00
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以前に大手ゼネコンに勤めていました。施工の良し悪しは大手とか中小とか業者の規模で決まるものではありません。
大手であれ中小であれ、物件の出来は現場の所長、工事主任次第です。 忙しかったバブル期などは複数の物件をかけもちという所長も珍しくありませんでした。 元請けの社員はほんの数名で下請けの作業員ばかりという現場もあります。 ですからデベロッパーより施工会社の体制のほうが重要ですが、こればっかりはどうにもなりませんよね。 優秀な技術者が現場に配属されているかなんて判断のしようもありませんから。 結局いい物件にあたるかどうかは縁というか運なのでしょう。 |
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| No.102 |
>101
工期を短縮するために、コンクリートに水を多く混ぜたりとか そんなこと、本当に行われている現場もあるのでしょうか？ あと、100年コンクリートを謳い文句にしているマンションもありますが、 本当に100年もつの？？ |
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| No.103 |
１００年コンクリートというのは、きちんと手入れをすれば100年もつということです。
１００年ほっといていい訳ではありません。 あえて100年コンクリートと謳わなくても、最近のマンション建設に使われているコンクリート ならばそれくらい大丈夫とも言われています。ただし建物がきちんと管理されれば、 つまりちゃんと計画的に修繕がなされればの話です。 建ててからの修繕・管理も大切です。管理が良い物件は中古でもそれなりの値段がつきます。 |
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| No.104 |
結局、ここに挙げられた物すべてがいいもので揃わないといいマンションて買えないんでしょ？
でも、そんなのって名前や担当者、ブランドだけじゃわからないんでしょ？ だったら、行き着くところは『買う人がどこまで努力するか』なんじゃないの？ 工事現場には入れないけど、俺は周辺のビルに定期的に上がらせてもらって 建築中の現場を超望遠で撮影してその筋の人に分析してもらったり 土地の登記やマンションに行き着くまでの流れをしらべたり MR最終日に行って許可を得た上で室内全部撮影したり 可能な限りのことをして物件を選びました。 結局は運、というのも現実はそのとおりだと思う。 だからこそ「ここまでやったんだ」と言うのが必要なんじゃない？ 買う人が契約できる前にすることって、たくさんあるんじゃないかな。 パンフレットや図面みて分かることなんてたかが知れてる。 ましてやデベや施工会社で選ぶなんて、そんないいかげんなことも出来ない。 どこまで自分の目で見れるかやってみて、判断する・・・それだけなんじゃないのかな。 |
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| No.105 |
やはり、そこまで調べないと安心納得できないデベロッパーという事でしょう
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| No.106 |
９０です。
様々な意見ありがとうございます。 悪い意見を求めているのにも関わらず、私にとって決定的に悪いと 思えるようなものはでてきませんでした。ほかの掲示板を見ても 結局たいして問題と思えるようなものもないし、ほかの不動産会社でも ありそうな問題ばかりしかでてこないので、ちょっとジョイントコーポレーション を信じても大丈夫かなと思ってきました。 まー、やすいし、業績いいし、「出る杭はうたれる」ってことですかねー。 ＞93,96,97,104 ありがとうございます。 |
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| No.107 |
安心できると断言できるデベロッパーなんてありません。
104さんの言うように「買う人の努力」が大切だと思います。 大手のデベロッパーのほうが強気で施工会社をたたくので、安値受注に泣かされることが多いのも事実です。 |
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| No.108 | ||
| No.109 |
大手のデベロッパーのほうが強気で施工会社をたたくって現実はありますね。
でも、現実的にどこもたたくのは一緒だから、判断が難しい。 結論的に言うと皆さんが言うとおり、購入者がブランドだけで買うのでは なく、自分の目でみて自分が納得する物件がみつかるまで探し購入する これが一番いい物件に出会える秘訣なんですね。 |
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| No.110 |
ほかのスレを見ると、建設中の現場を見れたという人が何人かいます。
ジョイントは基本的に見せない方針なのですかね？ というか、他社でも基本的にはみせてくれないのですか？ やっぱり、自分の目で見て判断したいですからね。 担当者の「機械も動いているし、なにかあったとき責任とれない」 という言葉ももっともではあるが。 ただ、担当者がすぐ隣りのマンションにかけあってくれて、 屋上からみれるよう配慮してくれたのはよかったです。 でも、やっぱり目の前で見てみたいです。 |
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| No.111 |
私はジョイントの物件の６階を契約したのですが、
工事中の写真や６階のバルコニーからの 眺望の写真などもらうことができました。 工事の写真など素人が見てもわかりませんが、 その対応にとても好感が持てました。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
私は工事現場を見せてもらえましたよ。
なんか限定で二日間だけでしたけど。 その時は専門の人もいました。ただ私は素人なので、 実際みても雰囲気しかわかりませんでしたけど。。。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
方法論はともかくSO505iさんの言い分は自分も共感します。
それに101さんも言っていますが現場の所長次第っていうのはあるようです。 よく言われるのはマンション建設は建設会社にとって利幅が薄い仕事で、 優秀な所長は利幅や金額の大きな現場に回されるとか、スーパーゼネコン が受注したようなマンションは実際には下請けに丸投げとか、そんな話も 聞きます。 建設現場の多い時期(バブルの時などまさにそうでしたが)は職人が不足す るため、経験不足な職人や未経験のアルバイトが単価の安い現場に多く 割り当てられる傾向があると思います。よく3月竣工のマンションは仕上げ が雑だ、なんて話を聞きます。年度末までに竣工させ入金してもらいたい 売主の意向もあるのでしょうが、竣工が重なる時期は職人が不足し、過 密労働になりますからやはり品質が低下しやすくなります(関係ありません が真夏のエアコン取り付けも避けた方が良いと言います)。 一戸建てと違い施主として現場を見ることがなかなか難しいマンションの 購入は本当に難しいと思います。 |
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| No.116 |
>so550i
モデルルームにいったらちょうどやってました。 現地に行って、特定の階に上がって、壁とかたたいてみました。 建設会社の人もいて質問ができるようになっていました。 でも、やっぱりできてみないとわかりませんね。 広さがなんとなくわかったのは良かったです。 |
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| No.117 |
116さん、どこの物件ですか？
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| No.118 |
>116 さんほか
建設途中の物件を見学された方がいるみたいですが、１１７さんと同じなん ですが、どこの物件で見学させてもらったんですか？正直おっしゃてることが 私としては信じられないので。 だって契約された方なら見学された方がいるかもしれませんが、部外者が 入れるなんて話は聞いた事がないです。仮に契約された方だとしてもマン ション契約者全員に連絡もなしにある一部の人間だけ、見学させるような ことをしているとしたら、会社に対してそれなりの抗議をしなくてはならない。 まあ、たぶん物件を特定している訳でもないので、そのような事がまれに 皆さんの同意を得て行われたかもしれないから、一概にはいえないのですが。 |
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| No.119 |
それってアクエアリバージュ東京じゃないですか？
私もモデルルームみにいったときに現地の中も 見せてもらえました。 |
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| No.120 |
正直言って１１８さんと同じ気持ちなのですが、
現実には１１９さんのような話も聞きますので、ここで聞いてみました。 こうゆうのってデベが企画して日にち限定でやるのかな？ 現場の人の判断で出来ることではないような気がするが。 となると、デベによっては建設中の現場も見る機会があるということですかね。 残念ながらジョイントはやっていないようですが。 でも、「建設現場」だから見学出来なくても仕方ないし、 ジョイントがそういう方針でもなんの文句もありませんがね。 |
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| No.121 |
現場の写真とか検討している部屋からの眺望の写真など、お願いすれば
見せていただけると思いますよ。 私もその写真を見て、バルコニーからの眺望が想像していたよりずっと 良かったのが決め手のひとつになりました。 |
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| No.122 |
120：
>残念ながらジョイントはやっていないようですが。 アクエアリバージュって、ジョイントの物件ですよ。 |
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| No.123 |
そうでした！失礼しました！！
自分が契約したジェイパーク●●ばかり頭にはいっていたもので・・・ それにしても、こういう対応って物件ごとに違うのかしらん？ なんか嫌な感じ・・・ |
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| No.124 |
ジョイントの物件は、正直安いです。
他の不動産会社が手を出さないような土地を、安く買って、供給しているから、 安く提供できるんですよ。 値段重視の人には、そこそこの商品性だし、いいと思います。 |
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| No.125 |
契約した立場ですが、>>１２４さんの意見と同じ感想をジョイントに持っています。
私たちのようにこれから子供を作ろうというような家庭にとって、 ５〜６０００万、またはそれ以上の物件なんてとても手が出ません。 ジョイント物件は駅に近かったり、駐車台数があったりと好条件な割に 価格は手頃。 もちろん、それにはなにかしらの理由があり、 様々な問題を起こす引き金となるときもあります。 逆に、土地の元持ち主が負債免除のため競売にかけられた物件を 手に入れて立てられたような場合、周りよりお買い得でいい物件が手に入れられる。 これはジョイントに限った話ではないけど、 マンション買う人ならこのくらいの調べはしておくでしょ？ 結果的には値下がりしにくく、問題も起きない物件が買える。 |
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| No.126 |
>他の不動産会社が手を出さないような土地を、安く買って、供給しているから、
安く提供できるんですよ。 そういう物件もあったかもしれませんね。でも、ジョイントに限ったことでは ないし、値段が比較的に安いのは人件費や広告宣伝費などをかけていない など企業努力もあるんですよ、他社は広告宣伝費など払わなくてもいいような タレントに多額の契約金を払っているから高いので、一概にジョイイントが ひどい土地にそれなりの物件をたててるからではないんですよ。 でも、実際は比較的いい物件ですよって言ってるつもりなのかな？？ |
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| No.127 |
安くていい物件ならお得ですよね。最近は立地も魅力的な物件もありますよね。
ジョイントの物件は仕様をある程度同じものに制約して、同じ資材を大量仕入れすることで 安く供給できるのでは。 |
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| No.128 |
ジョイントとかけて入れ歯と解きます
その心は ジョイントだけにはずれやすい お後がよろしいようで・・ |
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| No.129 |
ぜんぜんおもしろくねえな。
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| No.130 |
座布団全部持っていけー
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| No.131 |
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| No.132 |
今日なんとなく二子玉川のジョイントのマンションのモデルルームを
訪ねてお話を聞いたんですが、担当者の対応も良く、 これから現場を見て帰ると話したら、 道がわかりづらいとのことで車で連れて行ってもらいました。 その際建設現場に入れてくれ、現場の監督の方も一緒に質問に答えてくれました。 実際自分達がいいなと思ったプランの場所だったので、とっても参考になりましたよ。 |
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| No.133 |
１３２さん、私も二子玉川（といっても鎌田ですが）の物件を検討しているものです。
来週あたりモデルルームに行って見ようと思います。 もしよろしければ色々情報交換させていただきたく、よろしくお願いします。 現場の方はいかがでしたか？ プルミエは住宅街の中ということですが、実際の周辺環境はいかがでしたでしょうか？ グランデは地図で見る限り浄水場が近くにありますが、においなんかはしないものでしょうか？ |
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| No.134 | ||
| No.135 |
三鷹の物件を検討しています。建設現場を見られた方いらっしゃいませんか？
感想など、お聞かせいただけるとありがたいです。 |
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| No.136 |
１３３・１３４さん
私が見に行ったのはリバージュです。第三京浜の近くで、鉄塔が５０mくらいの ところにあるのが少し気になりましたが・・・でもちょっと本気で買いたい感じです。 あとの二件は車で見に行っただけなんですが、あまりまわりの環境が良くなさそうな 感じがしました。トラック置き場とかがあってあまり雰囲気が良くない感じがしました。 |
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| No.137 |
>>135
私は違うジェイパーク物件購入者ですが、三鷹は妻の実家に帰る途中に 通りかかる上、自分たちが同じデベの物件を契約したこともあって見ていました。 どこかの掲示板にも書かれていましたが、この周辺は渋滞が激しく、 駅に出るバスもかなり時間がかかるとのこと。 交通量が多いので、そのあたりも気にかかる様子でした。 でも、個人的には価格とのバランスも考えるとそんなに悪い物件ではないと思います。 三鷹と言う立地、周辺には意外と緑もあるし。 すいません、あまり参考にならない返事で・・・ |
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| No.138 |
137さん、ありがとうござました。
私も三鷹通りの渋滞がネックになって迷っています。 でも100%満足する物件なんてないし立地からすると価格も妥当だし 現時点では購入に前向きです。 ご意見とても参考になりました。ありがとうございました。 |
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| No.139 |
>>136
有難うございます。 そうなんですか、確かに川べりだし今年は関東に台風がそんなに直撃しなかったものの 九州に来ているような台風が関東に来た場合川辺は怖いかなとも思います。 でも環境を除いたロケーションに関しては興味があるので、3件とも一度MRを訪ねてみたいと思います。 また行ってきたらレポートしますね！ |
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| No.140 |
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| No.141 |
私の所のマンションも別スレたてて情報交換したらかなり有意義な掲示板になりましたよ。
ジョイント二子玉川３物件まとめた総合スレッド立てたほうがいいと思います。 そのときは133、134さんともスレッドを盛り上げる情報を書き込み続けてください。 ちょっとしたことでいいんですから。 |
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| No.142 |
>>124
いい加減なことを書かないように。 何もわかってないし、情報も無いですね。 土地の仕入れ価格は物件によってかなり違います。 以前は高値落札してました。 最近は、わけあり土地を安く仕入れてちょっとオシャレな内装で他より少し 割安で仕立てているのがジョイントの特徴です。 わけありってのは、こういうこと。 ・大型道路などの公共事業が計画されていたり ・有害物質が埋まっている土地だったり ・ある企業の土地を買い上げて、分譲マンションと社宅を併設したり ・周辺に＊＊が多かったり（渋谷だよ渋谷） いずれにしても永住できない感じの立地条件が多いので、要注意です。 郊外の物件は割とまともっぽい。竣工済みからＭＲから、いろいろ見た感想です。 |
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| No.143 |
>>142
●森やアク●ア東京なんかの話を聞いているから言っていることは分かるが 『何もわかってないし、情報も無いですね』はねーだろーが！ それ以降の話は参考になるし、俺のような物件契約者が読んでも 納得できる部分は十分あるけど、読んでて気分悪くなる！ 荒らすつもりじゃないんなら、もう少しまともな文章書き込めよ。 |
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| No.144 |
アク●ア東京なんかの話ってどんな話ですか？
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| No.145 |
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| No.146 |
で、アク●ア東京なんかの話ってどんな話ですか？
教えてください。普通に。 |
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| No.147 |
>SO505i
まだ？ |
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| No.148 |
お待たせいたしました、PC使える時間が限定されるので
レスが遅くなることはご容赦ください。 ところで、俺にア●エア東京のことを聞いてきているのって１４２？ だったら物事尋ねる前に先に書く事あるんじゃね〜の？ ア●エア東京ってのはa-labの評価でボロクソにたたかれた物件で 結局は事業中止まで追い込まれた幻（？）の物件。 入手した土地（土壌汚染？）またはその方法に問題ありだったとか。 この件に関するスレッドや情報はほとんど抹消されているようだけど ある意味で関町南より有名になったんじゃないかな。 ま、過去の話なのでその程度しか知らないし調べるつもりもないけどね。 |
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| No.149 |
郊外にはファミリータイプのそれなりにいい物件を分譲してると思います。
時々、強引な物件もあるみたいですが、どのデベにもある程度、そういう ことってあるんじゃないでしょうか。 ジョイントに限ったことでなく。 |
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| No.150 |
>SO505i
ア●エア東京ってどこに建設予定だったんですか？ アクエアリバージュ東京とはべつものですか？ |
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| No.151 | ||
| No.152 |
>SO505i
144,146 は私（150）です。 なので、ほんと情報がほしいだけなんですけど、 おそらく違う物件なのかな、と思いはじめてます。 |
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| No.153 |
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| No.154 |
150ですが、142は違います。
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| No.155 |
150です。
a-labで確認しました。 アクエア東京とアクエアリバージュ東京は違う物件のようです。 アクエア東京は押上の近くで、清掃工場が近くにあったようです。 アクエアリバージュ東京は南北線の志茂駅の近くでした。 アクエアリバージュ東京はスレもあってそろそろ売り切れらしいです。 |
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| No.156 |
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| No.157 |
ちなみに、a-labで、アクエア東京は「AQAIR東京」で検索すると出てきます。
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| No.158 |
間違い。AQAIR東京の最寄は八広みたいです。
でもジェイパーク八広とは違うみたい。 っていうかもういいけど。 |
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| No.159 |
>SO505i
何度も聞いてすいませんでした。 |
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| No.160 |
>>１５９
レス遅れてすいません。 こちらこそ勘違いしていたようで、申しわけなかったです。 AQAIR東京については、知らなかったことが多く、 調べてみて新たに分かったことも結構ありました。 １５７さん、１５８さん、ありがとうございました。 |
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| No.161 |
SO505ｉのような否定的なレスに対する時の乱暴な言葉使いはどうなんでしょう。
お気持ちはわかりますが、こちらの物件を検討している者としては読んでて気分悪いです。 |
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| No.162 |
私はここの物件を契約しているものです。
言葉づかいが悪いのは申し訳ないと思うけど、 それ以前に検討者だったら１４２のようなレスはどう思いますか？ せっかく情報をくれた人に対する書き方じゃないでしょう。 間違っているなら「それは違います」で済む話。 あんな書きかたされたら、それこそ気分悪くなってだれも書き込みしなくなるでしょう。 繰り返しますが、私の言葉が汚かったのは事実ですので、すなおに誤ります。 どうもすみませんでした。 しかし、協力していただいている人にあんな書き込みしたら黙ってはいられません！ |
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| No.163 | ||
| No.164 |
ここって株価堅調やな〜
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| No.165 |
私的にジョイント本体の対応はそれほど悪くなかったのですが、
子会社の方に少し難ありというイメージを持っています。 レント、エルカクエイ、エルテック・・・ 掲示板などでいろいろ見てきましたが、情報を持っている方や 実際の対応について知っていたり実感していることがあったら教えてください。 |
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| No.166 |
>>165
経営破たんした企業を二束三文で買い取ってグループを大きくする。 それがジョイントの本質です。ジョイントにとって不動産業は資産運用の ひとつに過ぎません。 財閥系デベロッパーは未だバブル後遺症もあって割と堅実経営なのですが 新興系デベは過去の負の遺産がない分だけ身軽ということは確かです。 この点が投資家には評価されているようです。しかし永住マンションを購入する 先として適切な会社と言えるかどうかはやや疑問。投資目的としても、一棟まる ごと買い叩かないとなかなか利回りはプラスにならないでしょう。 |
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| No.167 |
>一棟まるごと買い叩かないとなかなか利回りはプラスにならないでしょう。
凄い発想だねｗ |
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| No.168 |
高くてもいいならいいものを買うのはそれほど難しくない。
そこまで出せないとなると、出せる範囲の中でいい物を見つけようとする。 そこで候補に挙がったひとつがここだったのです。 強弱あるにせよ、私も１６６と似た感想を持っています。 とくにここは施工会社が物件によって違うから、個々の物件で慎重に見ていく必要があるという感じです。 私は財閥系の大手であまりにもお粗末な造りをした物件を見ているので、 物件選びにデベの規模や歴史なんぞにはこだわりません。 それでも妥協点を見つけて納得する物件に辿り着くのは大変ですね〜 |
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| No.169 |
＞166
経営的な視点からみると当たり前のことをしてるのに？？？ 歴史がない会社はそれを埋めるために買収をすることは常識。 財閥系デベを堅実経営と思ってるし、たぶんマンション購入を考えてない のだからしょうがない。 でも、はっきりと言いたいことがあるのでいいますけど、 「ここは株式投資の掲示板ではないので、」よーく覚えておいてください。 マンション購入を検討している人が真剣に情報交換したいと思って利用して いるので。 間違った企業分析論を書かないでくださいね。自分が書いている内容を よーく読み直して、勉強してから株式投資関係の掲示板へ書き込みでもしてくださいね。 |
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| No.170 |
＞歴史がない会社はそれを埋めるために買収をすることは常識。
そんな常識、聞いたことないなあ。。。 |
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| No.171 |
＞そんな常識、聞いたことないなあ。。。
それは、聞くわけないじゃん。だって人の揚げ足しかできないんだから。。。 |
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| No.172 |
財閥系は堅実経営ねぇ・・・・
大阪で三菱が土壌汚染を長期間かくしてマンション販売なんてニュースやってたな。 仮に経営が堅実でもこれじゃ信用されんわな〜 財閥系・大手・新興にかかわらずこんなことは大いにあり得る話なので デベがどの部類に入るから堅実だとか、カタガナ新興が単純に悪いとか 決め付けてマンション選ぶととんでもないもの買わされるかもしれないな。 |
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| No.173 |
＞171
他の新興デベが買収戦略を取ってるのですか？ 初めて聞きました。 良かったら是非実例を教えてください。 ゴールドクレストの社長さんが個人的にゼネコンの佐藤秀を 支援したのは聴いたことあるのですが、 それ以外は知らないもので。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
169君、新興デベが買収戦略を採っている例、早く教えてよ。
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| No.176 |
169さんは勘違いしてるなー。
この会社、ライブドアなんかとかぶる部分があるんですよ。 高い株価を元に企業買収をして企業規模を大きくするM&A屋さん。 これが実態でしょ。財務諸表から見えるものが本業（分譲マンション事業）と 乖離してます。ソフトバンクもそうか。 この手の企業はやがて規模の壁にぶつかる。規模が大きくなりすぎて、 企業を買収しても株価に反映しなくなってしまいます。そのときどうするん でしょうね。身軽になるために子会社切捨てとかされたらたまんないですよ。 分譲マンション管理も子会社がやるんですから。 ま大京っていう悪しき先例があるから、それほど無茶はしないと思いますが。 この手のデベロッパーが終の棲家を探す先として適切といえるのかなあ。 一時的な住まいと考えているならいいけどね。安いし適度にしゃれてるし。 |
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| No.177 |
船橋、溝の口、足立区梅田と新しい物件の売り出ししていますね。
少し郊外での販売を手がけるのかな、今後は。 |
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| No.178 |
子会社のエルカクエイ＆エルテックってどんなとこ？
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| No.179 |
>178
新興デベロパーでしたが、JCが吸収 |
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| No.180 |
あれ?!
ここはもともと大京出身者でしょ、、、 |
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| No.181 |
業績不振でここに吸収されたまでは知っていますが
エルカクエイ独自、または物件の特色ってあるんですかね？ 本体と比べると立地条件が悪く、小規模なものが多いように感じますが。 |
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| No.182 |
age
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| No.183 |
もういいじゃん。ここ。
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| No.184 |
ここって購入者への連絡が遅くないか？
日程とか予定とか・・・ |
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| No.185 |
ｅマンションのご利用ありがとうございます。
マンションデベロッパーの評判という板を作成したのに伴いまして、こちらの スレッドを移転させて頂くことになりました。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47334/ 今後のやり取りはこちらのスレッドをご利用下さいますようよろしくお願いします。 |
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| No.186 |
ジョイントレントの物件って今まではずれなしだよ。
やはり若い感性なのか汚い部屋なんて見せてきたことない。 |
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| No.187 |
いや〜ジョイントレントのエージェントから管理まで最悪です。物件自体は普通ですが、対応するスタッフの生意気さで迷惑かけられ、なるべく避けたい組織です。物件がそんな悪くないのに残念...
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| No.188 | ||
| No.189 |
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| No.190 |
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| No.191 |
旧関東板をご利用の皆様へ
当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。 マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？ さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから 半年が経過致しました。 既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に 達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。 より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索 を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。 御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。 ブラウザのお気に入りに追加されている場合は、新しいURLに変更して下さい。 各スレッドにて、新しいスレッドのURLをご案内頂きますようご協力お願い致します。 ※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。 |
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