ジェイパーク八広どうでしょう？【２】

[ウルフ]

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38735/

前スレが４５０を超えていたので新しく立てました。
とても有意義なスレになったので、♪つけてみました〜
今後もよろしくお願いします！

[371: 匿名さん]

[372: ウルフ]

正直言って、この決定を首をなが〜くして待っていました。
２０１０年というのは早すぎると思いますが、
ベランダから見える風景はかなりゴージャスになるのでは、
なんて今から楽しみにしています。
これで曳舟の再開発に弾みがつくといいですね〜
けっこうアテにしてこのマンション買ってるもんで。
今回の決定はオリンピック誘致ってのも絡んでいるんですかね？

[373: くじら]

こんばんは。
今夜は風が強くて、雨が冷たいですね。夕方、子供の迎えで外出した時雨がっぱを着たのですが、び
しょ濡れになって大変でした。皆さんは濡れた傘やカッパはどのようにしてますか？うちでは玄関が
狭いので掛けるところがないので、仕方なく隣の部屋のタンスに引っ掛けて乾かしていますが、床が
濡れるので困っています。良い知恵がありましたら教えてください。

＞ウルフさん
「すみだタワー」が見えるとなれば都会的な雰囲気があって、お洒落な感じがしますよね(*^-^*)。
ここが下町であることを忘れそう。でも・・、残念ながらうちは低層階。見えるのは道路や家々ばか
り。上の階の方々が羨ましくなります(T-T)。これから曳舟や押上、東向島界隈がさらに発展するこ
とを祈ってます(-人-)。

[374: ひつじ]

理事会の議事録が届きましたが、機械式駐車場の長期修繕計画は何なんでしょう？

ジョイントさんの長期改善計画と保守業者の見積もりの差。あまりにも馬鹿げていますよね。

わたしたちはジョイントさんの説明を聞いて、それに納得して物件を購入したはずです。

ジョイントさんの説明は、まったくの出鱈目だったのでしょうか？

それとも保守業者の見積もりが、あまりのぼったくりなのでしょうか？

いずれにしてもジョイントさんの説明は、株式で言ったら目論見書のようなものです。
これに反する事実があれば、まずジョイントさんの説明を求めるべきですよね。

ジョイントさんがどこかの業者の見積もりに基づいて、長期修繕計画を作成しているのなら、その業
者に依頼すべきです。

わたしは取りあえず、自分でジョイントさんに直接その点を尋ねてみることにします。

[375: 匿名さん]

皆さんにちょっとお尋ねします。
1Fのテラスの植え込みに、最近花が沢山植えられています。
その周りに、鉢植えの花や木の置かれています。
住民の方がくれたという話なのですが、植え込みに植える
というのは、管理組合などを通しているのでしょうか?

個人がやっていることとしたらちょっと問題だと思うのですが…
屋上もほとんど放置されたままで、マンション周辺の植樹の手入れも
今ひとつなこの状態で、あの部分だけまるで都営住宅の敷地内
に勝手に植えられた花壇の様になっているのはどうかと思います。

管理組合に手紙を投するつもりでいますが、こちらには管理組合の
方もいらっしゃるようなので、ご存じの方がいらしたらと思いかき
こませていただきました。もしご存じの方がいらっしゃいましたら
教えてください。よろしくお願いします。

[376: 匿名さん]

>375 私的にはあの花をきれいだな、となにげなく思ってしまったのですが、375さんは
お気に召しませんか？それより、前にも言っていた方がいましたが、皆さんいい加減にご自身が
管理組合委員だということを自覚しましょうよ。理事の方々はその役員です。
＞ひつじさん、Jに尋ねた結果はいかがでしたか？そのご報告を楽しみにしているのですが・・・

[377: 375]

＞376
花が綺麗だとか気に入らないとか言うつもりで問題だと言っているのでは
ありません。言葉足らずで誤解をうんでしまったようです。どうもすみません。

ある一定の人だけが共用部分である花壇を使っても問題ないのか？と言うことが
言いたかったのです。もちろん自分も管理組合員であると思っているからこそ
それを黙認することは問題では？と考えたのです。周知していないだけで、
理事の方にはあの部分に花を植えても良いかと言う確認があったのか？と言うことを
知りたくて書き込んだ次第です。

都営住宅のあいている土地には実際好きに花を植えてる人・植えたいけど我慢している
人がいてトラブルになっているところもあります。そのようになったら嫌だなあ
と思っています。そうならないためにも、共用部分に花を植えるならある程度の、決まりが
必要なのでは？と思っているのですが。

[378: 匿名さん]

管理組合も植えるなら植えるで広報をしてからというのがやはり３７７さんの言うように筋だと思います。

[379: ひつじ]

>>376さん

　先日返事をもらいました。提示された4億8000万円という見積もりは、「全ての部品を定価で購入し、一定周期で交換した場合の金額」なんだそうです。それは妥当なプランではないと理事会も認めているそうです。
　後日、3つのプランを示した説明文とアンケートを配布するそうです。理事会から配布されるので、ここでの転載はやめときます。
　ですが、購入前の説明書を作成したJ・COMSの話も聞かずに、いきなり4億8000万云々という説明をした理事会の姿勢には、ちょっと疑問を感じます。そもそもありえないプランを提示する「ファム」の姿勢もおかしくはないでしょうか？
　J・COMSの担当者は直接会って説明してくれるそうです。たいへんありがたく思います。

　理事会の仕事はたしかに大変ですが、その一方でお金の絡む権限も受託しているので、情報の開示は徹底して欲しいと思います。監査役の方にもがんばっていただきたいと思います。でも、ぶっちゃけ「ファム」にこだわる必要ってあるのですかね。何社かに見積もってもらわないと、高コスト体質になりますしね。


　

[380: 匿名さん]

べつに管理組合を擁護したいわけじゃないけどさ、
機械式駐車場の１台あたりの維持が月に１万前後必要なのが定説でしょ？
いまのままじゃもたないと１年もたたずに問題提議した理事会はなかなかだと思うけどね。
こまかいことまで疑問に持っていたらかわいそうだと思わんかね。
大事なのは住民にこのままではどうなるかという問題提議をすることであって、
当初の計画と実際に見積もった場合の相違を提示させ、
検討して住民に考える機会を与える仕事がどれほど大変だと思う？
しかもボランティアでしょ？
大きな目的は果たしているんだから、ちっとは声援送って
やりがいを持ってもらうくらいの大人の対応しようよ。

ファムが提示したプランは、途中の計算式ありきではなく
安く駐車場代を設定したいというＪの『答え』から式が作られたようなもんでしょ？
私はファムに聞いてもラチがあかないと思ってほかのメンテ社に見積もりの件聞いたけど
「車買って車検までオイル交換しない人もいれば、３０００㌔ごとに交換する人もいる。
どちらも法律を守った上で車としての役割を果たしているのなら、
安い見積もりの方でだしてもおかしくはない。高いレベルでメンテするかそうでないのかは
買った人が決める。それと同じ話だよ」
といわれました。

[381: ひつじ]

>>388さん
　「大人の対応」とは無関心や放任という態度・姿勢でいることですか？
　「多少なにかあっても見過ごせ」というのが「大人の態度」ということですか？
　大げさな言い方ですが、日本人がみな「大人の態度」だったら、政治家は楽でやりたい放題の仕事でしょうね。
　理事会はマンションの政治で重大な権限を委任されている存在です。マンションの政治家みたいなもんですよね。その人たちのやることに無関心・放任という態度でいられるほど、わたしは「大人」ではありません。でも、それでいいと思います。もちろんケチをつけるだけでなく、きちんとされていれば感服もいたしますが。それが一住民としての義務であると思います。もろ手をあげて何でも応援すべきとは思いません。
　わたしはただ、自分の財布からお金が出て行くのを、理由も知らずに放置することができないだけです。
理由をきちんと認識すれば、出します。また、分からないことを「定説」だの「常識」だので片付けたくもありません。そんなもの人によって認識が違うものですから。常識なんていうのがきちんとあれば、この世に「一般常識試験」なんてもの必要ありませんよね。

[382: 388]

>「大人の対応」とは無関心や放任という態度・姿勢でいることですか？
>「多少なにかあっても見過ごせ」というのが「大人の態度」ということですか？
だれもそんなことはいっていません。
ほかのマンションのスレを見ていて、Ｊ八広ほど最初から管理組合が機能している所は
ほとんどないけど、細かいことを挙げたらキリがないでしょ？
ひつじさんの言うことに間違いはないと思うけど、
大局的なことをここまでこなしている理事の人たちに、労いの言葉もなく、
要望ばかり書いている人が多かったから「大人の対応」と書いたまでです。
強大な権限を任されているのは、強大な責任を負って仕事しているんです。
しかもムダに高い報酬を貰っている政治家とは天国と地獄ほど差がある仕事です。
そして、理事の人たちもわれわれと同じＪ八広の住民なんですよ。
「理事のお仕事は大変だけど、こうしていただけるともっと分かりやすくて助かります」
みたいな書き込みなら目安箱の機能を果たすスレになると思うけど、
疑問だの反対だの、そんな形じゃ単なる不満の捌け口と化しますよ、ここ。
ひつじさんをはじめ、書き込まれている内容は決して間違いではないし、
私も否定はしません。
だけど私が理事やっていたらやる気なくなるような書き方ではと思うことも多い。
言いたいことは同じだし、同じ住民に対して意見するのだから、
もう少し書き方があるんじゃないか、それが大人の対応ではと私は考えます。

[383: ひつじの妻]

＞ファムが提示したプランは、途中の計算式ありきではなく
＞安く駐車場代を設定したいというＪの『答え』から式が作られたようなもんでしょ？

ファムが安いプランも作っていましたか？
379で言っている「ありえないプラン」はファムが管理組合に提示した見積もり。1回目は4億8000万、2回目は8800万。おかしいと思いませんか？基準がないのが現状かもしれないが、こういう業者もどっかしていると思います。
あの4億8000万のプラン、すべての部品を買って、定期的に交換するなんて、過剰なメンテと思いませんか？

＞機械式駐車場の１台あたりの維持が月に１万前後必要なのが定説でしょ。
いま使用している機械は最新型で、業者も修繕にいくらかかるってよく分からないといっています。「定説」でよく言われている、塗り替えなど大きな費用負担も必要ではなくなりました。
高いレベルでメンテすると言っても、過剰なメンテではなく、必要に応じてしてしたほうがいいのではないでしょうか。

[384: 388]

>ひつじの妻さん
申し訳ない、通知の読み方間違っていました。
ファムに関してはおっしゃる通りです。

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/opinion/example/000552.htm...
たしかに改善はされているでしょうから安くはなっているでしょうけど、
メンテナンス＋寿命がきたときの更新を考えれば、
現状でもこの程度はみておく必要はあるんじゃないですかね。
それこそ更新の話なんて１５〜２０年後の話しだし、
その頃の技術がどうなっていて、コストがどうなっているなんて分からないだろうし。
ただ、見込みの金額はこの程度確保しておいたほうが安心、だから１万円という説があるのでしょう。

いずれにしても、こういう意見交換はとても有意義です。
ひつじの妻さんのように間違いを的確にしてきしてもらえるし。
だからこそ、書き込み方にはもう少し気を使いましょうよ。
私が一番言いたいのはこの点です。

[385: 匿名さん]

　駐車代って現状でいいんじゃないんですか。
先のこと考えているのはえらいけど、もっと考えたほうがいいのでは。
だって、皆さん駐車代一万円とか値上げをして皆さん本当に借りるんですか。
たいした金額じゃないじゃんなんて思ってるかもしれないけど、これからの支払いって
どんどん増えますよ。金利も少しづつ上がり、管理費も上がり、そして駐車代まで
上がるとしたら、車手放す人いるのでは？
　確実に言える事は理由はどうであれ、利用者が減りメンテも全てする必要が
なく、半分程度のメンテで済むこともありえますよ。

　結論から言うと、今すぐ行動する必要はなく、もっとじっくり考える必要が
あるのでは。５年たったら管理費がいくらになるか考えると不用意に駐車代の
値上げなんて賛成できないのが現状なのでは。

[386: 388]

わたしは更新時期になって数百万単位で追加が必要、
なんていうのは困ります。
だれだって余計な出費はしたくないもの、たいした出費ではないなんて
考えるひとなんてだ〜れもいませんよ。
それでも値上げを考えるのは、先送りにして途方もない金額が必要なんて
事態を避けるために他ならない。
384に貼ったページでも、マンション管理士が話している通りだと思います。
少しずつ積み立てるのも、あとでまとめて払うのも、
金額的には変わりはないのですよ。
それともそれほどかかるとは思えないから今は様子見ということですかね？
ま、それもひとつの考え方でしょうけど。

[387: ひつじの妻]

いま私たちが支払っている駐車場使用料は、駐車場修繕のための積み立てていないこと、皆さんが気付いていますか？
駐車場使用料、駐輪場使用料などは、いま毎月支払っている「管理費」と同じく、「一般会計」として計上し、マンションの日常出費（管理会社に支払う「定額管理委託費」や公共料金に充てられています。ちなみに、理事会が昨年11月に配った議事録では、「25年間のメンテ費として4900万もの出費が予想されている」と伝えていますが、「メンテ費」はそもそも管理会社に支払う「定額管理委託費」に含まれていますよ。
いまの予算案では、駐車場の修繕（メンテではありません）は、修繕積立金から拠出することになっています。
なので、私の考えでは、見直すなら、予算の全体を見直す必要があるのではないでしょうか。
多分今後駐車場の修繕費や更新費が足りないでしょうと思って、「じゃあ、駐車料金をあげましょう」というより、マンション全体の財務状況をみてから判断したほうがいいのでは。

いま手元にある財務データは、J-COMが作った予算案だけです。
入居して1年間が経っていますから、管理組合の決算が出てから、一般会計から修繕積立金にいくら組み入れられるのか、いま払っている駐車場使用料を日常支出に充てず、修繕のために積み立てることができるなのか、管理会社の「定額管理委託費」の引き下げを含め、日常支出をいらく削減できるのかなどをよく検討してから、駐車場使用料や修繕積立金の見直しをしたほうがより皆が納得できるのではないでしょうか。

とりあえずたっぷり積み立てたほうがいいという考え方もありますが、ここの住民が売却したりするとき、払いすぎた積立金の払い戻しなど、またすごい揉め事になると思います。

[388: ウルフ]

お久しぶりです！
駐車場の件では、全台数が機械式である以上、
このままの料金では常識的に見ても費用が足りなくなることは目に見えていると思います。
しかし、必要であるのはたしかだとは思いますが、ひつじの妻さんの書いている
＞見直すなら、予算の全体を見直す必要があるのではないでしょうか
という意見に私も賛成です。
どの名目で集めている金が何に使われ、どの部分が足りなくなる可能性が高いのかを整理する
必要があると私も思います。
私的にはあの料金でもたっぷり積み立てという言葉からは程遠い金額だとは思いますが。
（以前駐車場低料金物件で追加に１２０万という話がいきなりきた友人がいたので）
しかし、値上げやむなしにしても、金の使い道を整理する必要はあるでしょう。
こんなのは最初の時点でＪがしっかりやっておくべき案件なので、
管理組合の人たちにはまた大変な仕事をやってもらうことになるでしょうが、
こんごのためにもぜひがんばってもらいたい。
だいたい、機械式駐車場で格安ということ自体問題が多く

[389: ウルフ]

別のスレでもケッコウ問題になっていましたな。
正直言って無責任な売り方だとおもうし、
ここを買った時点で私は最初から値上げの覚悟はしていました。
いわば、売り主の無責任なやり方が管理組合、ひいては住民に負担をかけることが
わかっていながら売っているようなものです。
しかし、そんなことを振り返っていても自体は改善しません。
管理組合はこの問題を知らしめる重要な仕事をしてくれたのですから
御苦労ですがひつじの妻さんが書いているお金の交通整理をした上で案をだしていただけたら
いいですね。

追伸
＞ひつじさん、ひつじの妻さん
ま〜ったく関係ない話で申し訳ないのですが、
以前から私がウルフだからもしかしたら『ひつじ』さんなのかな〜なんて思っていたのですが
関係なかったですかね？
私とお二人はこのスレの最古参でしょ？
私がウルフでひつじさん・・・けっこうず〜っと前から気になっていたんですよ。
いまさら聞くのもなんですけど。
私の勝手な思い込みだったらすいません（汗
最後にしょーもないこと書いてしまいました。

[390: ひつじの妻]

>ウルフさん

お久しぶりです。ずっと388さんはウルフさんかと思ってました・・・勘違いしました。
＞だいたい、機械式駐車場で格安ということ自体問題が多く
いまの「格安」の駐車場使用料でも、駐車場のために使われていないようです。
Jの考えでは、駐車場の修繕は、「修繕積立金」から拠出することになっています。
管理費などの一般会計からお金が余ったら、それも「修繕積立金」に組み入れます。
そういう意味では、駐車場の料金設定は、今後の修繕・更新費と直接関係していません。

最近マンション管理に関するサイトを見ていますが、
管理組合の最初の仕事は、マンション予算の再編と言われいます。
大体の新築マンションは修繕費が低め、管理費が高めに設定されています。
さくら事務所のサイトなどをみたら、管理費を20〜30％削減することもよくあるようです。
いまの理事の方には、頑張っていただきたいです。
最初は特に大変かもしれませんが、本当に大規模修繕の時期になったら、工事発注など、すべて管理会社に頼りっぱなしだったら絶対に高くなりますから、あのときもすごい大変でしょう。
いずれ輪番制になるでしょうから、
住民の皆さんが皆頑張らなければならないということです。

[391: ひつじの妻]

＞私とお二人はこのスレの最古参でしょ？
そうでもないと思います。わたしたちは途中からこのスレに参加しました。マンションが完売する直前ぐらいと思います。

なぜ「ひつじ」といったら、息子が「ひつじ年」なのです。（笑）

[392: ウルフ]

いや〜長年のモヤモヤがとけましたよ。
もともとこのスレッドが建てられたのが完売直前でしたので、
レスが二桁いかないうちに完売してしまったと思います。
考えてみればすごい話ですよね。
私の記憶ではひつじさんはコテハンメンバーではニ番目か三番目ですよ。
すでに３年近く経つんですよね〜時間が過ぎるのは早いこと・・・

[393: 小力]

おひさしぶりです。
そろそろ1年補修の用紙を提出しなければならないのですが，
みなさんのところでは問題になっているところ，気になるところってありますか？
ウチはリビングの床が歩くとミシミシするのが気になるのですが，
床暖房がある影響なのでしょうか？

[394: ウルフ]

小力さん、ご無沙汰しています。
今日が補修の締め切りですね。
リビングの床ですが、たしかにたま〜に音はしますけど
ウチはほとんど気にならないレベルですね。
小力さんの書き込みみて、改めてリビングを歩き回ったくらいですから。
物を落としてフローリング傷つけたようなのはあるのですが
こりゃ自己責任ですしね〜今回補修する部分はウチはないですね。
住み始めて１年、Ｊ八広はウチにとっては満足の行く住処になりました。

[395: 神威]

皆様ご無沙汰しております。まだこの掲示板見ていられる方、いるでしょうか。
私自身、閲覧するのが3ヶ月ぶりぐらいで、今ログを読んでました。

気がつけば早いもので、入居から1年以上経過しましたね。
うちはようやくここ数ヶ月で生活感がでてきたところです。

ところで、お聞きしたいのですが24時間換気の換気扇を掃除しようと試みたところ、
四角のパネルをはずすことができませんでした。（洗面所とトイレ）
結構力を入れたと思うのですが・・・。

なにかはずすコツとかあるのでしょうか？

年末大掃除もなにもせず、最近になって汚れが気になってようやく掃除をしようとしたくらい体たらくな自分が嫌です（苦笑

[396: ウルフ]

ご無沙汰しています、神威さん！
神威さんの書き込み読んで、ではうちも・・・と思い
換気口の掃除に挑戦してみましたが、
結果は神威さんと同じでした。
役立たずで申し訳ない・・・
無理やりやったらバキッとかいきそ〜で、
怖くて力づくではできませんでした。

[397: ひつじの妻]

四角いカバーの両脇にあるくぼみに指を引っ掛け、ちょっと開き気味にして引っ張ると外れます。

[398: ウルフ]

>ひつじの妻さん
ほ、ほんとだ！
はずれた！！
うわー、すごいホコリ！！！

ひつじの妻さん、いつもありがとうです！！！！

[399: 神威]

>>ひつじの妻さん
情報ありがとうございます。
昨日の夜、くぼみに指をかけて引っ張ってみたんですがダメでした・・。
もう少し力がいるのかもしれないですが、試行錯誤しても取れないので力じゃないのかなぁと思ってます。

日に日にホコリがたまっていくのをみるととても悔しい気持ちになります。
また、明日あたり再度取り外しに挑戦してみます。次こそは!!
（1年前は何も意識しないでとりはずせた記憶があるんですが・・・。）

[400: 一住民]

今まであれほど大騒ぎしていた管理問題ですが、皆さんいざ総会が終わると何も意見はないのですか？
私はもともと役員には感謝していましたし、総会での彼らの毅然とした態度に自信と責任感を
感じました。批判だけではなく、賞賛とか感謝の言葉も時には必要ですよね。
改めて役員方々の今までのご苦労に、私はこの場をお借りして御礼申し上げます。

[401: ウルフ]

入居してからすぐにこれほど積極的に管理問題に対して立ち向かった組合って
東京中探しても皆無だと思いますよ。
私は直接理事の人たちに会って労いの言葉をかけました。
一住民さんの書き込みを見てメンバーの人たちも苦労したかいがあったと
喜んでいることでしょう。
細かい点、特にひつじさん、ひつじの妻さんが指摘した事柄などは
今後検討していく必要はあると思いますが、
大枠の部分であれだけがんばってくれた理事さんたちには私も感謝しています。

[402: 匿名さん]

[403: 住民]

　総会にでてみて思ったのですが、役員の方は頑張っているのはわかるのですが、はっきり言って
がっかりしたのは私だけだったのかもしれませんね。　駐車場代を値上げする事はある程度理解
できてましたが、値上げする根拠が明確でないし、管理費との比率だって明確に説明できないし、
しまいには少しでも早く値上げすることが目的になって強行的に押切ってしまった。
　ベランダの布団の問題、ペットの問題、コミニティーサロンの使用についてなど皆さんのモラルで
みたいな感じになり、全てナアナア。警告文を出すくらい環境を良くしたいという気持ちが現れて
いたのに、今回の総会で全てパア。今日だってベランダに布団をほしている人もいたし、これでは
住民はルールを守らなくなるでしょう。
理事の方に言いたいのは、頑張っているかもしれませんが、突然総会で七社から見積もとっていると
か言っても、私たちは皆さんと面識もなく会話をしたことない人間からすると理解できないですよ。
もっと文章で説明した方がいいですよ。サロンの禁止についてだって土足で歩いている人がいるか
ら、禁止にしましたと説明していれば、皆さんは納得できたのだから。
　最後に総会までは大変な中、頑張っておられると思っていましたが、総会中にやりたくてやって
いるんじゃないとか平気で発言している姿に失望しました。
そんなこと殆どの人は言わなくても理解しているのに。
今回の方は管理人の方が直々にお願いしてなられた人だから、理事になるかならないかは自分の意思
で決められてなったのだから、あのような発言を公の場でするのはおかしくないですかねぇ。
ただ、確かお一人だけくじでなられた方がいたので、一概に言えないかもしれませんが。

[404: ひつじ]

わたしも403の方と同じ意見です。総会の前に判断材料となる情報がほとんど明らかにされず、ほかの選択肢が何も示されないまま、ただただ値上げ、値上げという姿勢はおかしいのでは？

また、先日送られてきたJCOMSの見積もりも根拠がある。理事会はどちらも独自の根拠があるとしているものの、金額的に10倍以上の差があるのは納得できない。それで、どちらが適切なのか結論は出せないと書いているのに、10倍以上の金額差がある高いほうを選択するのも、おかしいと思う。

他社にも見積もりを出していると言っていたが、その中で価格の高いファムを選んだ理由の妥当性がまったく分からない。ファムを選んだ判断は適切なのか？事前に、すべての見積もりを提示して、そのうえで全住民によるプランの選択を求めてもよかったはずではないか。

近所の相場を比較するのもおかしい。2万5000円という相場の説明は、明らかに誇大。そんなの近所の不動産屋やネットで簡単に知ることができる。それに、それは金儲けのために出した値段であり、なぜ営利目的ではない当マンションの駐車場料金を、そうしたものと比較するの？

それに駐車場が全戸に備わっていないマンションと比較するのもおかしい。だって、それは需要と供給のバランスで、高く設定されているのだから。当マンションのような100％完備のケースと同列に比較することなどできない。それにそうしたマンションでは駐車場料金を高くし、それを管理費に充て、駐車場を使用しない住民の管理費負担を低くしているのだから。

“1日も早く値上げしなければならない”というのも大げさ。そんな差し迫った決算ではなかったはず。

こんなに早く値上げして、ファムの思うがままとなるのではないか？ファムの最初のプランで出された金額は、2回目に出された建て替えプランの3倍の額。最初のプランは明らかにぼったくり。2回目のプランも、15年間で交換する部品などの総額が、建て替えプランの半分に相当する（普段のメンテとは別に）。完全におかしいじゃん。これだけ滅茶苦茶な見積もりを提出する業者を信じられるのか？そして、その業者の見積もりに従うのは適切な判断なの？

早期値上げで工事費は潤沢。今後、不要で過剰な工事が高額でファムに発注されることになるのでは？それが心配だ。

[405: 匿名さん]

http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/opinion/example/000552.htm...

いうまでもなく、機械式駐車場は機械ものですから放っておくと壊れます。保守・点検というメンテナンスが必要なのです。そして時期が来れば、全面更新（入れ替え）も必要となるでしょう。（「マンション管理ガイド」ｐ２３『機械式駐車場金食い虫!?『機械式駐車場』参照）

その費用をだれが支払うのでしょうか？それは買い手である区分所有者（管理組合）なのです。分譲会社ではありません。分譲会社は店子の面倒を見る「大屋さん」ではなく、売買が終了したら「はい、サヨナラ」の存在なのです。また法的にも、特別な契約のない限り、分譲会社は１円も払う義務がありません。

概算しますと、１台あたり月に１万円かかります。機械式駐車場の寿命は一般に15年〜20年と言われています。また部材の多くは鉄で出来ていますから、サビの防止のために、塗装の塗り替えが3年〜5年に一度必要になります。（財）マンション管理センターから発行されている、「マンションの修繕積立金算出マニュアル」から算出すると、塗装の塗り替えと部品交換を5年に一度、本体の取り替えを20年に一度行ったときのクルマ1台分の修繕積立金は、毎月約1万円必要になるのです。

[406: 匿名さん]

私も403さんとひつじさんと同意見です。
今回の総会は、あまりにも話し合う必要があることが多すぎて充分な議論がなされなかったと
思います。
　あと、一番疑問に思ったことがあるのですが、駐車場を借りる権利を我々は必ず維持しなくては
ならないのかどうか。このまま積立を増やしても必ず不足になる可能性が大なら、120台確保でき
なくなっても、いいのではないだろうか。資産価値と維持費のバランスを考えたら、放棄する事も
選択肢に入れたらいいのでは。なぜなら、121世帯の内現在駐車場を借りているのが110世帯で、
10年後、20年後にどれだけの人が借りているのだろうか。ここの住人の世帯主の年齢から統計を
とってみたら必ずしも権利を維持するなんて思う人がどれくらいいるかどうかも疑問。
　こんなこと書いたら怒られるかもしれませんが、これから金利上昇など色々面で自然的な負担増が
考えられる中で安易に負担を増やす方向にいくと管理費の滞納者もでてくる可能性もありますよ。
　理事会に期待したいのは、今回の決算報告にあったようにどれだけ無駄なお金を節約するかを
大いに検討し実行してほしいです。今回の決算であれだけ成果を出されているんだから、まだまだ
できると思います。それだけの能力がある人達だから今回結果が出せたと私は思ったのですが。
議事録に自動販売機の設置等収入を増やす方法も検討しながら、住民の負担を減らすことを検討
してほしいです。それができる人達だと思うから、私は理事の方に大いに期待したいです。
まだ、はじまったばかりです。あせらず地道に住民で話合い住みよいマンション生活を遅れるように
住民全体で考えていきたいですね。このマンションならできると思うから、色々な機会をつくり、
議論していきたいものです。

[407: ひつじの妻]

この記事、私も昔読んだことがあります。1万円の計算は、あくまでも「塗装の塗り替えと部品交換を5年に一度、本体の取り替えを20年に一度行ったとき」を前提に、建築士が試算したものでしょう。部品交換の割合や、価格ベースなど、明確な根拠が良く分かりません。「マンション管理ガイド」というのも、別に国が定めた基準ではなく、民間の出版物なんでしょう。

当マンションの場合、「マンション財政を大きく圧迫する」と言われている塗り替えがいらないから、「1月1万」の試算と前提が違いますし、耐用年数についても、「使用状況・頻度、設置環境（室内、室外）、メンテの状況などによって違ってくるといわれています。「メンテがよければ、25〜30年間の使用も可能」とHPで紹介している業者もありますし、現に40年前に設置されたものがまだ使用されていることもあるようです。必ずしも20年で全入れ替えと考える必要もないでしょう。

塗装と部品交換、そして本体の取替えは実際どのような周期で行う必要があるのか、ここがポイントではないでしょうか。

インターネットで調べて見たら、25年間で1パレットにつき100万円が必要と書いているところもあれば、20年間で200万、300万かかると書いているところもあります。その一方で、1パレットにつき1カ月5000円があればメンテと交換に十分対応できると言っているところもあります。どこも「試算」です。事例としては、「30パレットで10年間実際かかった部品交換などの修繕費は170万ほど」（1パレット・１カ月あたり約472円。120台分で単純計算だと600〜700万ぐらい？）とのマンション組合理事の書き込みを見たことがあります。

ファムが提出した「修繕整備（15年）プラン」では、15年間に交換する部品の総額は8000万で、金額ベースで機械本体価格（1億6000万）の50％に相当する。本当にこれほど大規模な部品交換は必要なのでしょうか。4億8000万の見積もりを一度出していた業者はとても信用できません。ほかの掲示板に書いているような「30パレットで10年間実際かかった部品交換などの修繕費は170万ほど」の実例との差もかなり大きいです。

また、同プランを採用した場合、本体の入れ替え時期はいつになりますか。ほかの業者の見積もりはどうなっているのでしょうか。理事の方が頑張っているのは分かりますが、もうちょっと詳細の情報を教えていただきたいです。

[408: ウルフ]

南千住で現在建設中の東京フロンティアシティのスレからちょいと拝借。

＞332: 名前：212.224.233.237,249,273投稿日：2006/06/13(火) 23:32
＞機械式駐車場について】

＞”機械式駐車場の修繕計画”に関しては、事業主の連絡会で再度審議され、
＞私の質問していた”機械式駐車場の更改費用”は”１戸あたり約１６０万円”
＞である旨が報告された模様です。しかし、この内容を全契約者に通知する事や
＞この回収方法をどうするのか（もしくは黙殺するのか）については継続検討
＞する事となったそうです。

＞この費用は修繕計画のとおり修繕を行ったとしても、遅くても３０年以内に
＞必要となるお金であるので何らかの方法で用意する必要があります。
＞１６０万円を３０年間で分割すると”4,444円／月”であり、速やかに契約者
＞に公表して入居前に修繕積立金や駐車場使用料を見直す（値上げ）事を要望
＞しています。
＞入居してからでは、管理組合では結論が出せないと考えるからです。

＞なお、９街区も”機械式駐車場（１００％）で駐車場使用料は安く設定”、
＞”長期修繕計画には機械式駐車場の更改費用は含まない”コンセプトで販売
＞する様なので、私の要望は受け入れられず黙殺されてしまうのではないかと
＞心配しています。
＞私は環境が気に入って契約したため、キャンセルするつもりは全く無いので
＞要望がななう事を願っています。


この書き込みは売主ではなく設計・施工を担当している長谷工が計算したものらしい。
ウチと同等かさらに新しい機械式駐車場のハズだし、単純に更新の金額だけの数字だから
参考にさせてもらった。
東京フロンティアはウチよりはるかに広大な敷地があるため地下掘り下げ式ではないでしょう。
そして、なんといっても分母が違う（総戸数６８７戸）。
とうぜんＪにあてはめたらこんなものでは済まないでしょう。

私はあんな見積もりを出してきたファムなんぞ信用してないし、
説明や質問にまったく答えられないＪ・ＣＯＭも、
そしてジョイントに限らず売ったら関係なしのデベも信用してません。
ほかの人たちと同じく、管理組合にも言いたいことはある。
だが、やらねばならない問題が山積し、先代理事からアドバイスを受けることもできない
新人管理組合、
加えて管理会社もまったくアテにならない中で、
「最低限度の値上げを行うことを最優先」にした組合のやり方は間違っているといえるだろうか？
誰だって値上げなんぞしたくない、ウチだってギリギリのなかでやっている。
管理をファム以外にするのも当然考えられる事項だろう。
しかし、もっとも大変な仕事を全力でやって、最優先にやったことを私は支持します。

[409: ひつじの妻]

＞そして、なんといっても分母が違う（総戸数６８７戸）。
分子も違うじゃない。100％対応でしょう。
＞とうぜんＪにあてはめたらこんなものでは済まないでしょう。
なぜ？戸数（分母）が多かったら、パレット数（分子）も多いじゃないですか？

私は、「絶対に値上げしてはいけません」と思っていません。
ただ、足りない分がいくらか多少明らかになってから、具体的に検討し、決めたほうがいいと思います。
ウルフさんが言っている「30年後に160万が必要」というケースを例にしましょう。
30年間で分割すると、１カ月あたり4444円。
25年間で分割すると、１カ月あたり5222円（30年間分割との差額は778円）。
20年間で分割すると、１カ月あたり6667円（30年間分割との差額は2223円、25年分割との差額は1445円）。

だから、例え更新費160万円が必要としても、いまから値上げする場合と、5年後に値上げするの場合とは、値上げ幅がただ778円しか変わりません。1日も早く値上げしなければならない状況ではないです。値上げ時期を何年ずらしても、大した差はないし、こんなに焦ることはないと思います。

いま入居して1年間しか経っておらず、マンションの支出状況もまだ安定していないし、支出削減で将来の修繕費がいくら浮くのも知らないし、機械式駐車場の老朽化の進み具合も全然わかりませんし、修繕や建て替えの相場も把握できていないし・・・。見積もりに10倍以上の差があるのに、「JCOMのプランもファムのプランも独自な根拠があるから判断できない」と言いながら取りあえず値上げするより、5年後や10年後、実際の修繕費や老朽化状況などの実情に基づいて判断したほうが、住民も納得できるはずと思います。

[410: ウルフ]

＞＞そして、なんといっても分母が違う（総戸数６８７戸）。
＞分子も違うじゃない。100％対応でしょう。
＞＞とうぜんＪにあてはめたらこんなものでは済まないでしょう。
＞なぜ？戸数（分母）が多かったら、パレット数（分子）も多いじゃないですか？

事業規模が異なれば当然単価も違ってきます。
普通に仕事していて、１２１と６８７、これほど施工単位に差がある場合
単価を同じにしていたら仕事になりません。
大量に商品を製造して販売すれば、１戸あたりの単価は安くなる。
どんな仕事でもそれは同じでしょう。

そして、地下まで利用する機械式と、敷地に余裕のある大規模物件の地上部利用のみの
機械式駐車場でも当然価格に差がついてくる。
私は更新時の最低ラインの例として大規模物件の更新例を挙げました。
どんなに安く考えても、この程度はかかる金額、とね。
あとはそれを見てどう判断するか、ということでしょう。

[411: ウルフ]

面白いものを見つけたので紹介します。
線路をはさんだ向こう側に見える大京のライオンズガーデンテラス東向島、
そしてその前に竣工しているライオンズステージ東向島の
機械式駐車場利用料金表なるものです。
ま、物件価格そのものも書いてあるやつなんですけどね。
大京は駐車場にかかわる費用はすべて駐車場料金でまかなうシステムのようです。

まず、すぐ近くのライオンズガーデンテラス東向島
屋内３段ピット式・・・地上２段1.0万　地上段1.2万　地下1.1万
屋内２段ピット式・・・地上段1.2または1.3万　地下1.0万または1,1万
ちなみに
自転車１台1,200円　バイク1,000or1,500円

ライオンズステージ東向島
屋外４段機械式・・・４段2.1万　３段2.3万　２段2.5万　地上2.7万
ちなみに
自転車１台1,200円　バイク1,000or1,500円

[412: ひつじの妻]

〉私は更新時の最低ラインの例として大規模物件の更新例を挙げました。

あのファムが提出した更新プランでさえ1パレットあたり138万。
「とうぜんＪにあてはめたらこんなものでは済まない」の１パレットあたり160万を結構下回っています。
あれは「更新例」というより、物件を買った人が提出した試算でしょう。

[413: ひつじの妻]

「駐車場にかかわる費用はすべて駐車場料金でまかないシステム」ですが、
駐車場料金を100％駐車場にかかわり費用にしか使わないというわけじゃないでしょう。

先日理事会の議事録にも、「機械式駐車場使用料を近隣なみにすることにより、不足分を補う」との意見がありましたね。しかし、近隣マンションの駐車場使用料のうち、何割が今後の修繕費、何割が管理費などに充てられているのかは分かりません。
「駐車場使用料＝駐車場にかかわる費用」というわけではないから、「周辺マンションとの駐車場料金の差額＝当マンション駐車場の修繕費不足分」じゃないでしょう。

駐車場が100％完備していないマンションの場合、駐車場料金を管理費に当て、駐車場を利用しない人の管理費を安くするのもごく普通なやり方のようです。駐車場料金が高すぎて利用率が低く、修繕費も管理費も破綻するケースもあります。

[414: ウルフ]

プラウドシティ梅島

４段ピット式・・・1.0万×２　1.1万×４　1.2万×４　1.3万×３８　1.4万×７０
　　　　　　　　　1.5万×５６　1.6万×４４　1.7万×２２

大手のある程度の規模がある物件はだいたいこんなものでしょう。
あとは読んだ方がそれぞれ判断してください。

[415: 小力]

正直，私にはどの金額が妥当なのか，さっぱりわかりません。
おそらく大部分の方も同じだと思います(違うのかな？)。
管理組合の方々は確かに急ぎすぎな感は否めませんでしたが，
限られた任期のうちでなんとか前進させようという熱意が感じ取れました。
いままでの書面だけだと，どんどん先走る独走ぶりが目に付いていましたが，
直接話を聞くとかなり苦労してやってくれたんだと伝わりました。
それにひきかえ，我々の疑問・販売時との矛盾・不満を少しは説明してくれるものと
思っていたＪ・ＣＯＭなんかは自らの否はないことを主張したいだけで，
ちっとも誠意は感じられなかった，ま，そんなもんなのかな。
で，見切り発車的ながら管理組合の提案が否決されなかったのだから，
とりあえずは従って，ベストな選択を求めて検討・実行は委員会の設立することが一番近道では？
考えようによっては，このまま順番に限りなく近い当番制になったら，
よっぽど引っ張ってくれる人がいないかぎり，無事任期がすぎるのを待つだけの
空白の２年的管理組合の登場の可能性もありえるし。
問題の10〜20年後というのも，個々の事情は異なるでしょうが，
かなりの家庭では子供の学費等がピークになって，家計が一番厳しい頃でしょうから，
金利の上昇の不安要素もありますが，とりあえずは住宅ローン控除・固定資産税の軽減等の
アドバンテージがあるうちから少しでも後々の負担を軽くしておくほうがよいかな。
で，私は管理組合案に対して反対しませんでした。

[416: 匿名さん]

専門の委員会を設立することには賛成。ただ、任期・権限はコンプライアンスの面から、短期・分散型としなければね。

任期が長く、少人数に権限が集中すると、よそのマンションでも指摘されているような業者によるキックバック等の問題が発生するからね。発注権限を持った人と業者の仲が良くなりすぎて、お金をもらう見返りに、不要な工事を発注するようなケースがあるらしいから。住民みんなが納得できる開かれた組織を作るのがいいよね。

[417: 匿名さん]

先ほど、エレベーターの保守についてテレビでやっていましたが、率直な疑問として
テレビでは独立系４万５千円、メーカー系５万５千円　程度が平均と言ってましたが、
安全の問題もあるから安ければいいわけではないんですが、なんでここは１０万円程度
なんだろう。なにか特別な管理をされているのからなのか。
　私としては平均的なレベルでいいので、できるだけ抑えて出費が減らせればいいのですが。。。
年間で５０万円も違うのは、結構大きいから。。。

[418: 匿名さん]

　それは、一基の価格では。
だから二基だから倍になるから、価格は適正なのでは。

[419: 匿名さん]

おいおい、久しぶりにきてみたが、まだ駐車場の話してるのかよ？

[420: 匿名さん]

31戸のマンション、4年間で年間管理費をなんと100万円（年間400万→300万）も削減した例もあります。業者と直接契約などの方法で。興味のある方は下記のURLをご参照ください。
http://homepage2.nifty.com/fumichin/costdown/costdown_of_maintenance_c...

JCOMSに年間1500万も払っていますよ。規模はあのマンションの4倍だから、数百万の削減も不可能ではないと思います。

ちなみに、今回駐車場料金・修繕積立金の値上げでマンションの収入増は年間580万。値上げは「もっとも大変な仕事を最優先する」と考える方もおりますが、毎年無駄なお金を払っているなら、こっちも急ぐべきではないか。