新百合ヶ丘ガーデンアリーナ〈４〉【新百合山手】

[匿名さん]

小田急線・新百合ヶ丘駅前にできた新しい街・新百合山手のランドマークである
この物件についていろいろ語り合いましょう！

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
　　　　　神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分

[22: 匿名さん]

>20さん
私も疑問に思ったのですが、全て売れる前提の計画になっていたので、
万が一売れ残ったらどうなるのですかと聞いたら、残りの入居者で
足りない分を負担することになるようです。
なんとしても全て売り切ってほしいです。

[23: 匿名さん]

私は、新百合ヶ丘山手になったら嫌だなぁ。。。
かっこ悪い。。

[24: 匿名さん]

＞２２さん、早速ありがとうございます。
実は、通常このような長期計画の収入は将来のリスクを考えて、収支を７〜８掛けして試算する
（２０年後とかに１００％で回っているというシナリオの妥当性を考えると）とか、修繕
コストがフルでかかった場合の試算とか、これまでの実績をベースにした試算とかの呈示
があってもよいのかなと思うんです。修繕コストの妥当性も、パッと見では、私のような素人
では検証の方法もありませんし。見せてもらった計画を紙でほしいと言ったのですが、
うまくはぐらかされ、もらうことができませんでした。資料があれば一般水準との比較
とかも可能かと思いましたので、このあたりをご調査された方がいらっしゃれば、と思った
次第です。

[25: ビュー契約者]

住所の件。新百合山手になるならないの話題からは反れますが、
住所の号数（○丁目○番地○号）はビュー、ガーデン、ヒルトップでそれぞれ
違う号数になるのでしょうか？
同じである場合、住所が長すぎて面倒だなと感じました。
号数の後に新百合ガーデンアリーナ　ビューコート○番館　○号室となるので。
コートごとに号数が違えば省略して○号室だけでも郵便物が届くのになと。
この辺のところご存知の方いませんか？

[26: ビュー契約者]

>20さん
私はTCOで判断しました。
（路線価格及び新百合ヶ丘駅の標準価格を調査しイニシャルコストが格安と判断）
ランニングコストの不確定リスクとしては管理費不払居数、居住率、経済情勢等
ありますが、民度は価格帯、地域性、年齢構成、居住戸タイプより通常マンション
の平均以上と判断し、居住率もデベの実力、物件の魅力を評価しました。
ただ１００パーセント機械式駐車場、エレベーター基数が多いことより通常より
ランニングは高いと思います。
また管理組合の議決事項になると思いますのでデベの試算はあくまでも参考程度としてます。
よくあるローンを変動金利で試算した破綻的な資金シミュレーションと同等程度と考えて
おいたほうがいいと思います。

[27: 15]

話題が入れ違ってしまって申し訳ありませんが
１６さんへ。
私が言っている、スーパーが一階に入るマンションとは
新百合山手の中の、メインストリートをマンションパビリオンより
もっと上に上っていたところの右側にあります。
新百合山手の地図では、商業施設（ピンクで書かれている）の
部分になります。
おっしゃっている郵便局とは麻生郵便局のことなのでしょうか
だとしたら、違うところですね。

[28: 16]

>15さん
ありがとうございます！それなら南口へ出るより便利でいいですね！ナイスです。

[29: ビュー契約者]

ご検討中の方、割とまとまっていると思います。ご参考まで。
出展）日経ネット　住宅サーチ

文章
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050920d4000d4
ビデオ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/bukken/009375.html

[30: VIEW契約者]

前スレ７０５さん、
コンストラクションレポートの件ご連絡ありがとうございます。
タイミング、回数未定ですか・・・。羊頭狗肉っていう感じですね。
やはり自分が必要だと感じた情報は自分でデベに取りにいかないと、
待っていては駄目だということが最近身をもってわかってきました。
聞かれたことには答えてくれるけど、聞かないと何事もなく鍵を渡されそうです。

前スレ６９５での議案は他の方には受け入れられなかったようでちょっと残念でした。

[31: 匿名さん]

ヒルトップコート、かなり倍率出ているみたいです。
検討しているのは角部屋なんですが、角はやはり人気で
既にかなり重なっている模様。
ガーデンもビューも角部屋から埋まっていったそうですね。
悩みます。
空いている部屋を狙うのか
それともやはり欲しい部屋を狙うべきか。

[32: 長期修繕計画]

長期修繕計画はデベが試案として作成し、契約時には重要事項説明のひとつと
して説明があり、ペーパーで渡されますよ。
この共用施設の整備レベルや、管理のレベルからいうと、当初は相当抑えこんで
いる（そうじゃないと、管理費・積立金が高い！ローンにこんなにプラスでは
キツイって思われてしまうから）って印象を受けました。
５年、１０年で相当の一時金か値上げを覚悟する必要がありますので、要注意です。
修繕計画はいわゆる標準モデルを踏襲したもので、標準的な実施時期に標準的な
修繕工事をいれて試算してあるようです。もっとも、それがその時期に必ず必要になる工事なのか、
それとも、当初の施工の状態によっては、それ以前に修繕が必要になるか、それは
フタをあけてみないとわかりません。建物診断など適切に行って、管理組合で決めることに
なりますが、どうなるでしょうね。とにかく、デベの系列子会社の管理会社にオマカセ状態に
ならないよう注意すべきかな、と思います。必要もない修繕を、予定した実施時期がきたから、
ってことでやらされる、って話もありますので。
マンションは買ってからも、自己責任でかしこく管理、って
ことが重要ですよね。がんばりましょうね。

[33: 匿名さん]

>26さん、32さん、ありがとうございました。
契約前の判断事項としてあらかじめもらえるかなと思ったんですが、結果としてもらえなかったので、ここで
ご意見をお伺いさせていただきました。お２人がおっしゃることはきわめて妥当だと思います。
私も自分なりに、本件収支計画の妥当性や将来的な対応策などを、今一度整理した上で、今後臨みたいと
思います。

[34: ビューコート契約者]

>３１さん
我が家はたまたま気に入った間取りが角部屋でした。
１次抽選も２次抽選も倍率４倍は変わらなかったので、
２次抽選の申し込みの際には間取りを変更しようか、本当に悩みました。
家族会議の末、やはり気に入った間取りの抽選に申し込もう。
という事になり、家族の執念が通じたのか、めでたく契約することができました。

前置きが長くなりましたが、この先、何十年と暮らすことを考えて、
・気に入った間取りを選択するか、
・リフォームすればある程度間取りは変更できるが、
物件の場所は変えられないからこそ他の間取りを選択するか、
が家族会議の論点でした。
何を一番優先するかは千者万別。
このスレに参加している新百合ライフを一緒に楽しめるよう、祈っています。

[35: 匿名さん]

「千者万別」→「「千差万別」

[36: 匿名さん]

31です。
34さん、ありがとうございます。
やはりそうですよね、外れるかもしれなくても
欲しい部屋にした方がいいですよね。
ずっと長く住むわけですから。
毎回角部屋が一番人気で倍率が４〜５倍と
聞きましたが、やはりいいですものね。
この広さとこの景色、そしてこの環境でかなり
妥当な値段。
逆に、みんなが欲しい部屋に住めるんだ、と思って
運を天に任せて、申し込みをしようかな、と思います。
アドバイスありがとうございました。

[37: 匿名さん]

契約したものです。前出のスーパーの話題が一段落したところで
新百合山手東通り、（ガーデンアリーナへ向かう道）沿いには
第一種低層住宅とショップが建ち並ぶ・・とありますが
その辺りのショップについては何か情報ありますか？
どんなお店ができるんでしょうか。
全く予定はたっていないのでしょうか。
この辺りのイメージで行くと、素敵なお花屋さん、雑貨屋さん、
パン屋さん、ケーキ屋さんなどなど、、、でしょうか。
これは希望ですが。
雑貨屋さんは無理かな〜。
是非とも、少し上質なお店にして頂きたいものですね。

[38: 匿名さん]

37さん、
おそらくショップが建つとしても4〜5年はないと私は思っています。
バブルの時ならいざ知らず今は区画整備しただけでは企業なり個人での開業はすぐに見込
めないと思います。中小規模のスーパーですらマンションと同時に建たないということは
ビジネス的にまだ儲からないと判断しているからで、ましてや個人経営などの小さな
ショップは地域の人々を主に相手にしますから、戸建てなどがある程度建つまでの開業は
なかなか難しいのではないでしょうか？
戸建てがチラホラ建つまでにはおそらく2〜3年かかると思います(単に私の予想)。
ショップを計画しているオーナーはそれを見ながら出店を計画すると思われますので実際
はそれ以降じゃないかと思う訳です。

ここを購入した私としても何かお店があったほうがいいと思ってはいますが現実はのんびり
待つしかないかな、と思っています。　個人的にもパン屋さんとクリーニング屋さんは
早めに出来てくれるとうれしいのですが。

[39: ビュー契約者]

今日のNHK総合「ご近所の底力/不安解消マンション耐震」見ましたか?
・修繕積立金の実態（43.4%のマンションで積立金不足）
・管理会社の実態
・具体的施策何年目でどのような修繕を行うか等々
わかりやすく実例を踏まえてやってましたよ。
自分たちの資産は自分たちで守ることの必然性を訴求しており大変参考になりました。
（管理会社に言われるままに積立金を消費したマンションでは大変なことになってました。）

[40: ビュー契約者]

確かに、管理会社に言われるままだと大変なことになるということは
私も本で読んだことがあります。
今回マンション購入にあたっていくつか本を読みましたがそちらにも
管理会社や管理内容の見直しを専門業者に依頼して行うだけで、
管理費の２−３割は削減できると書いてありなるほどと思いました。
その削減した分を修繕積み立て費に回せるととてもいいなと感じました。

[41: ビュー契約者]

39です。
前述の件NHK HPにアップされましたのでご参考まで。
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/060126.html#idea01