パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[82: 匿名]

私も東京という所で新しい街づくりを行って場合に、高層化にしてゆくという意見も最もであると思います。
この場合には、条件が出てくる例えば日照・周囲の街並みにとけ込むか・風害はどうか・周囲の道路の整備などいろいろあります。
そのような条件をいかにクリアーしているかが問題ではないでしょうか？　パークコート本郷真砂はそのような条件に当てはまらないマンションでは？
78さんは実際に本郷真砂へ行かれましたか？あの場所で高さ60メートルのマンションの建設に反対することが、住民のエゴと果たして言えるのでしょうか？現場を見た私にはとても周囲の住民が無理な事を言っているとは思えませんでした。

[83: 匿名さん]

６０メートルって、ほんとですか？

[84: 匿名さん]

>81, 82
では、春日通り沿いにある14階建てのマンションは敷地ぎちぎちに建てているよう
に見えますが、

>日照・周囲の街並みにとけ込むか・風害はどうか・周囲の道路の整備

についてどれもすべて考慮されて建てているとお考えでしょうか？

ブランドを気にする企業が下手に出ているのをいいことに、エゴ丸出し、一葉まで
担ぎ出しているのには失笑を禁じ得ません。

[85: 匿名さん]

84さんの意見に賛成！！

[86: 匿名さん]

>>84さんへ
私は81でも82でもないんですが、近隣住民です。
春日通り沿いの１４階建ては建坪率80の容積率600の場所です。
パークコートは60の300の場所です。一部80の400の場所があるけど駐車場の一部だけｗ建物部分はすべて60の300です。
春日通りは三菱地所が建てたけど、いろいろとやはり反対運動がありました。
敷地について言うと、三菱地所の方は裏側の駐車場の部分が60の300の地域でその場所は建てなかった。
空けてあるのです。よく調べないで感情だけで書き込むのはいかがかと思います。
80の600と60の300を一緒に語るべきではないでしょう。
もうすぐ四万六千日お暑い盛りでございます。
冷静になるために下町散歩をしながら、本郷文学散歩などいかがでしょうか。
夕涼みにはもってこいの場所です。
そうそう>>83さんへ　あの場所は炭団坂北側下側から６０メートルですね。>>82さんの書き方だとちょっと
誤解を与えるかな。こういう書き込みって一人歩きをするから正確に記す必要がありますね。

[87: ８３]

＞８６さんへ
ありがとうございます。

数日以内に現地付近にいく用事があるので、現地を見てみます。

[88: 匿名さん]

86です。ちょっと訂正ｗいかがかと思います→いかがなものかと思います。
と直します。自分で正確に記すべきと書きながら、日本語おかしかった。すまんです。
追記　建坪率80％容積率600％は商業地域　建坪率60％容積率300％は一種住宅地域です。
>>82さんの書き込みはおおむね正しいと私は思います。

[89: 78です]

>>79さんへ
>はたから見てると、78さんも「自分さえ良ければいい」人のように思えます
手厳しいですね。
敢えて否定はしませんが、誤解があるといけないので申し上げます。
マンション建設によって日照を奪われてしまう方が反対することまで私は「わがまま」
と言っているわけではありません。恐らく同じ立場になれば私も反対します。
でも、「景観を損ねる」とか「街並みを壊す」といった理由での反対意見には、首を
かしげざるを得ないのです。
>>81さんへ
私は現地に行っています。確かに圧迫感はありますね。「真下」に住んでおられる方
の気持ちは理解できます。

[90: 86]

>>89さんへ
東京都の場合、都心に日照権なんてものはどうでも良いというのが現在の都の考えです。
そのかわり景観条例など景観や街並みについて意見を採り入れるという姿勢です。
日照だけでは行政も業者も動かないのです。
だからどこのマンションの反対運動でも日照だけでなく、景観の問題を出しているのですよ。
なんか不思議ですよね。
景観の問題だとマンションに住む人にとっても重要な問題になるという認識に立つためそうなるのです。

[91: 81]

先程、初めて書き込みをしてみましたが、間違えて82でもダブッテ書き込みしてしまいました。すみません。また60メートルの高さの件についても周囲のポスターに書いてあったのでそのまま書き込んでしまいました。どなたかが書いていたようにデータは正確に書くように注意いたします。ちなみに建設予定地の北側にある菊坂下の道路からでした。

[92: 匿名さん]

通りすがりの者ですが

建築敷地の最も低い点（北側道路に接するところ）から見ると
６０メートルといっているのでは

斜面地建築物にありがちなことです

[93: 匿名さん]

都心ですから、がまんしなきゃね。

[94: 匿名さん]

>>86さんへ

>よく調べないで感情だけで書き込むのはいかがかと思います

別に調べなくても三井や東建が建坪率や容積率を上回るマンションを建てるわけ無いじゃないですか。法令遵守しているのに「感情」的になっているのは近隣住人ではないかと。
そうでなければパークコートはその容積率を上回っているとでも？購入検討者？お詳しそうですからこのマンションの建坪率や容積率を教えてもらえますか？

[95: 匿名さん]

>>93さん
http://www.city.kawasaki.jp/50/50kesido/home/kekikaku/shamenti/shament...
都心はまだ規制がないのかもしれないですが‥
北側の崖下の人が，がまんできないというのも，わかるような気がします。

[96: 気になる組]

文京区は意外と坂が多い（坂で有名？）ので、設計するのに大変だと思います。
この物件ではありませんが、1階部分を高く広くして駐車場・駐輪場を大きく取り
実際、坂の上と2階を同じ高さにしたりと工夫されて（苦肉の策？）設計されることが多いです。

[97: 匿名さん]

>>94さんへ
不毛な論争はしたくないのですが…仕方ないですね。
一応>>86の中ですべて答えたつもりだったのですが、まだわかっていないようなので追記します。
あなたが>>84で書いた
>では、春日通り沿いにある14階建てのマンションは敷地ぎちぎちに建てているよう
>に見えますが、
については>>86の回答でよいと言うことですね。調べていないことはご自分で認めたようですし。

どうも94さんは日照・周囲の街並みにとけ込むか・風害はどうか・周囲の道路の整備についてどれもすべて考慮されて
建てている＝法令遵守と考えているようです。
それであっていますか？はぐらかされると困るので確認しておきます。
この場合の法令というのは最低限度守らなくてはならないものです。最低限度です。ここ強調します。
さてこの最低限度守らなくてはならない法律もさまざまな抜け穴があります。

[98: 匿名さん]

続き
なぜ建坪率80％容積率600％の土地と建坪率60％容積率300％にたつ建物が14階と13階（ホームページでは14階）
という同じような建物が建てられるのかと言うのもそうです。
これは調べてみると面白いのですが長くなるので省きますね。ヒントはすでに書いておきました。
違う観点の法律から一つだけ抜け穴をお教えします。
法定日影をご存じでしょうか？たとえばこの土地のような一種住宅地ですと敷地から10メートル離れた場所で
平均地盤から４メートル高さの場所に冬至時３時間以上影を落としてはなりません。
これは法律で決まっている最低基準です。この法律は平均地盤となっているところがみそです。
この4メートルってのは家の2階の高さを想定しその場所には日が当たるのが妥当だという根拠から
作られた法律です。
この法律は通常地盤面が同じ所を想定して作られているのですが、そうでなくても適用されます。
がけのない平らな土地であっても、崖の場所でもこの法律は同じなのです。

[99: 匿名さん]

続き
実に不公平な法律ですよね。平均地盤面ですから平均だから良いあろうと思うと、そうでもないのです。
崖上に立つ建物は実に有利になる法律です。
崖下の住んでいる人の家の4メートル高さの所がマンションの敷地から10メートル離れているとします。
実際にはその家の4メートル高さの場所は4時間日照がなくなってもこの法律のおかげでマンション側の
平均地盤からの計算になるため3時間以内と計算されてしまいます。
これが法令尊守というものです。
さてこの他にも様々最低基準の法律の抜け穴は存在し、なんとかそれをすり抜けて設計することとなります。
今回のマンションですと不思議なことなんですが、このマンションより高い建物は周囲には法律上絶対に
建たないことになるのです。法律の不思議なところです。なぜそうなるかは暇な人は調べてください。
私は法律自体がおかしいと思っています。なんか書いていてむなしくなってしまったｗ　sageにしよ。

[100: 匿名さん]

>>95-99
崖の下が北側のため影響が大きいのでしょうか。
三井の設計ですか？

[101: 匿名さん]

>>99さん

非常に勉強になります。（あまり理解できていませんが）

私の意見ですが、
>実に不公平な法律
といのは、どうかなと思います。
その土地によって、特性が違うのは当たり前のような気がするのです。
私の考えは、間違っていますか。

[102: 匿名さん]

99さんでありませんが。

建築基準法は最低限度守らなくてはならないルールを定めたもので、
土地の特性に合った指導は文京区がしないといけない。

行政の対応が遅れているということではないでしょうか。

>>95さんの例のように、条例で地域に合った規制をすれば
もめ事も少なくできるようです。

[103: １０１]

>102さん

すみません、わかりにくくて。

土地によって、
「日当たりも違うのは当たり前ではないか？」
「高さに違いが出るは当たり前のことではないか？」
と、いうつもりで書き込みました。
これらの差異を「不公平」と呼ぶのは違うのではないか、ということです。

[104: 匿名さん]

97ってさ、自分で不毛と言いつつ、全く自己矛盾の繰り返しでない？

自分は調べてるぞっといいつつも、突っ込まれるとはぐらかしの連続でないかい？
じゃあ、抜け穴があるというならそれは自分で行政なり立法府に言えばいいことで
ここでぐだぐだつまらんことを言っても仕方ないのでは？

一つ質問。景観がどうのと言うなら、73以降の疑問にすぱっと答えてみたら？

まあ、無理だと思うけど。。。。

[105: 匿名さん]

http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/cof/042/

[106: 匿名さん]

つかさ、新宿の本社に乗り込んでクレームするなど感情的な
騒ぎを起こしている時点で、反対派は墓穴を掘っていると
思われ。

いずれにしろ、104を見ても行政の放漫・怠慢が根本にある
と思うが。

区役所って何やってんだろね？？？

[107: 匿名さん]

106さんの言ってる新宿の本社っていったいなに？聞いたことないけど。間違った情報じゃないかな。
新宿にこのマンションの関係する本社ないけど。

[108: 匿名さん]

>>102
区の対応といえば植物園の横の住不の一件もあったしねえ。

[109: 匿名さん]

こういう物件に対して地域環境保護のため「反対」というのは、耳障りもいいですし、格好いいですよね。
このような反対運動がある度に、反対派の人たちで投資組合かなんかつくって、土地を買ってしまえばいいのにって思うのですが、いかがでしょうか。
できないんだったら、反対しないのよ。

[110: 匿名さん]

>>109
ま、だから反対反対とだけ言ってるんだろう。
そろそろ反対意見の人はすれ違いだから、別に立ててそっちでやってね。

それにしても三井は何やってんだろうね〜。マチクタビレマシタワ。

[111: 匿名さん]

わたしは、もう少し反対派の人たちと話し合いたいですね。

ここの方たちは、感情的にならずに意見をいう方たちのようですから。

[112: 匿名さん]

荒らしはスルーで。
ここはマンション購入者のための掲示板ということお忘れ無く。

>>111 弁護士同士が話し合っているようですから、ここは任せた方が…と思いますがどうでしょうか？
また、建ぺい率は36.4%。多分、ここら一帯ではピカイチの低率でしょう。容積率は366%とちょっと太っちょですが（藁

[113: １１１]

>112さん

そうですね。お節介はやめておきます。
けっこう頻繁に反対運動が起こるので、この際、反対派の意見をじっくり聞いておこうと思ったものですから。

[114: 匿名さん]

あくまで一般論ですが
反対派が盛り上がるとコスト高で購入価格に影響します。
ここの場合、既に反対行動その他で工事が休止になった期間があるようですので
工期延長＝人件費増加＝建機レンタル料増加
さらに、反対派と団体、また個人で切り崩し的に和解しても
相手は弁護士がついてるようですし、賠償なしの和解とはいかないでしょう。
最悪の場合、階数がカットされるようなことがあると、さらに一戸あたりの価格はアップします。

[115: 匿名さん]

マンション購入者にとって、もめ事の理由も知っておきたいですが。

>弁護士同士が話し合っている
これは有名な話ですか。情報源は？

[116: 匿名さん]

>115
通常、訴訟では弁護士同士が話し合うのが普通なのでは？

[117: 匿名さん]

10月竣工が翌年3月になった為、

　概算で50億円のプロジェクトとして、銀行借入金の金利負担　→　1.25億円（年利6％で計算）の増加
　平成19年入居のため、住宅ローン控除額の減少　→　限度額3,000万円が2,500万円に減少、最大55万円の控除減
　弁護士費用、和解費用の増大　→　数千万円？？？（100万円×数十戸＋弁護士費用数百万円）

ざっと見て、約2億円弱の損失はすべて購入者に降りかかるため、一戸あたり200万円の負担増！

近所の皆さん、住むことになった暁にはお手柔らかにお願いしますね。これ以上は勘弁だな。

[118: 待ってたのに]

とても魅力を感じて、待って待っていたのですが・・・本当に、購入価格に上乗せしてしまうという事であれば、もうこの物件は止めます。諦めるしかありません。係争費用を価格に乗せるのは、常識なんですか？

[119: 匿名さん]

＞１１８
＞係争費用を価格に乗せるのは、常識なんですか？

そんなことないと思いますが、どうなんでしょうね。

一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

ただ、これだけあっちでもこっちでも反対運動が起こると、
マンション全体の価格に影響を与えているんでしょうね。
どこの会社も反対運動対策には相当のお金をかけているんでしょうから。

[120: 匿名さん]

>購入価格に上乗せしてしまうという事であれば、もうこの物件は止めます。

全レスを表示して 44あたりから読み直しました。

現場にも行きましたが、住民は建設そのものを反対しているのではないし
少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

>>100
設計は清水建設です。

[121: 匿名さん]

>少し早い段階で設計で配慮していれば、余計な経費がかからなかったということはないのでしょうか。

どうでしょうね？　設計変更による損失もありますからね。
また、かけひきとして、あまり早い段階で大きな譲歩はできないでしょう。

[122: 気になる組]

117さん　約2億円弱の損失…とありますが、派手な宣伝をしてない（今のところ）のが救いですね。
某所、島付きマンションを宣伝中のS○APの出演料が2億との事ですから…。

[123: 匿名さん]

>122
多大なギャラに比べれば、たいしたことはないと思いますよ。でも三井さん
がプロジェクト毎に採算をきっちり見ているようだと、買い手の負担は確実
に増えるんだろうな。＞対策費

一般経費で社内処理するなら、購入者が負担するようなことは無いかな。
（と、期待してみる）

パークコートはこっそり売り出し、こっそり完売（三田綱町、御殿山など）
でリーズナブルだと思ってたんですけどね〜。
（最近苦戦が多いですねw)

[124: 匿名さん]

>123
市谷仲之町も苦戦しているみたいですしね。
このところの三井さん、あまりいい土地を地上げできないみたいですね。
三菱地所や野村不動産に押されている感じがします。

[125: 匿名さん]

＞１１９
＞一般的に、ものの値段というのは、売り手と買い手、双方の合意できまります。
＞いくら経費がかかっても、買い手がつかないような値段はつけられません。

もはやミニバブルの都心マンション価格にはそんな一般論は成り立たないと思いますが。
そもそも売り手によって価格が左右された例ってあるの？
（技術革新や企業間競争による値引きはのぞく）

[126: インサイダー]

＞１１７さんへ
横レスです。ふふふ。年利６％ねえ・・・・。いつの時代のはなし？？？？？
ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
プラン変更の手間とかコスト増をデヴェが認めるのは稀。特に三井クラスの
大手はね。文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されて
いますって。また、補償費みたいな実弾以外の訴訟に伴う費用は、プロジェクト
収支にはつかん。「販売価格」については三井はじめどの大手デヴェも土地買収時
の想定再販価格で売るのが基本。マンション価格はマーケットが決めるものだから
近隣対策費が多少上がったからそれをエンドに転嫁、というような議論はふつう
ありえんのですよ。ましてココのここの総事業費を考えれば千万単位はゴミ。
購入希望者は、当初予定価格で買えますよ。安心なされ。

[127: 匿名さん]

>>126

安心しました！


と、つられてみる。。。

[128: 匿名さん]

つーか、資本を投資した事業は14％はリターンが無いとだめでしょ。株式
投資の基本。

そもそも担保も元本保証もないんだし。だとしたら、投資のリターンが6％
なんてその会社はだめですよ。住宅ローンや定期預金の金利感覚＝庶民感覚
で物を言ってない？　>126

まあ、千万単位はゴミってのも、50億と仮定したら5％未満は統計上も誤差
ですわな。常識的に。

で、何が言いたいかというと、皆さん心配せずに案内を待っててください。

[129: 匿名さん]

ROEが6％割ってる会社なんぞごろごろあるがね。
ROE≒エクイティコスト≒株式投資の期待収益率なわけで、あまり強いことはいえたもんじゃなくないかい？＞128

[130: インサイダー]

＞１２８
いやいや。よく読んでくだされ。
ギンコー借り入れの金利（資本コスト）が６％、と発言していた方
がいたので６％はないでしょうと言ったのです。一部上場企業で
そんなに高い金利（資本コスト）ありえないって。
１４％のリターンというのはよくわからんが、それはいわゆる粗利益？
経費差引後利益か？どこの企業でも社内の管理費とかをそこから
引いてるから一概には言えないですが・・・・・。
個別のＰＪ収支を基に「株式投資の基本」とか言うのは死ぬほど
恥ずかしいので言わないほうがいいよ。バカ丸出しなので。
＞１２９
ここはバカの＊＊か？
ＲＯＥと株式投資の期待収益率が何でリンクすんねん・・・・・
三井不の株を今買ったらＲＯＥ並の利回りあるってこと？？？？
馬鹿も休み休み言ってくれよ・・・・

[131: インサイダー]

１２８の発言に一応付言すると、
マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。
原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。これは企業会計上のはなしだから
どの会社も一緒ね。ここに更に経費として販売手数料（販売会社に支払う
手数料、一般に売りねの３％）とか広告宣伝費（一般に売値の２．５−４％）
とか会社の管理費とかがのってきて最終のＰＪ収支は、、、ってなるんだけど

そういう意味でいけば１４％のリターンというのは「経費差し引き後利益」
レベルかな。金利は考えてないけど。＞１２８そういうことでいいですか？？？？

[132: 匿名さん]

すみません、自分はファイナンスの授業を受けたいわけではなく、
この物件についての詳細を知りたいだけなのですが…。

[133: 匿名さん]

１３２さんと同意！！
何か情報をお持ちの方、お願いします。

[134: がんばれインサイダー]

確かに、私には理解できないレスが続きましたが、≫１２７はなかなか説得力のある意見だったのでは？

それに、掲示板ですから、いろんな意見があったほうが好ましいのでは？
自分に関係ない情報は、スルーすればいいわけだし。
最初に株式とかREOとか言い出したのは、インサイダーさんではありませんし。

インサイダーさん以外に向けた発言だったらごめんなさい。

[135: 匿名さん]

物件に関しては、いろいろな意見が聞けるのはいいですね。
でも、１２６くらいから、ずれているのでは？

興味のある方は別スレでどうぞ。

[136: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>文京区なんだから相応の補償費はプロジェクト収支で計上されていますって。
他区に比べて近隣住民に配慮するための費用が多いのですね。

それとこの物件、近隣住民への対策に誤算があったりしませんか？

[137: 匿名さん]

インサイダーさんのご意見、勉強になってます。

>ゼネコンはデヴェと握った金、よっぽどのことがない限り増額要求はできない。
ということは、なんかあったらその分ゼネコンに手を抜かれるということですね

[138: 匿名さん]

自作自演もほどほどにしないとシラケちゃいますよ。
ここは個別の物件について情報を出し合うところですので、
講義をしたいなら自分で別スレッドをたててください。
社会人なら空気を読もう（あ、もしかして学生君？）

[139: 匿名さん]

そうですよ。
ファイナンスの基礎も知らないのがインサイダーとか僭称して大見得きってるような発言は何の役にも立ちませんもん。
インサイダーと僭称するならちゃんとインサイダー情報出してほしい。

[140: 匿名さん]

インサイダーさんは購入検討に役立つ情報をくださっているのでは・・・

>マンション事業の原価率というのは基本的に８０％です。販売価格の。原価というのは土地取得費・建築工事費そして気になる近隣
対策費や設計費もここに含まれる。

これ知りませんでした。

この物件についての情報は、実際に見に行くほうがよくわかると思うのですが。
北側が低い急傾斜地で、近隣との交渉に時間がかかっているようです。

[141: 匿名さん]

ま、我々には何も本当のところはわからないわけだし、インサイダー
さんの意見だと近隣対策で販売価格が暴騰するわけでもなさそうなので、
ここはじっと9月を待ちましょう。

[142: 匿名さん]

値段がわかったところで、素人には判断つきませんしね。
結局、自分で高いと思ったら、買いません。

[143: 匿名さん]

そうそう。待ちましょう。
販売計画が延び延びになったお陰で(?)千石三丁目と比較できる訳ですし。

もっとも、本郷真砂と千石三丁目ではクラスが違いすぎるか。
三菱さん。比較できるくらいにしてくれ。頼むよ。

[144: 匿名さん]

>>143
http://www.mecyes.co.jp/cgi-bin/mgj_bkn_detail.cgi?bid=11232001

[145: 空気が読めないインサイダー]

三井不の株主なんで・・・・。株については脱線すまん。

うーーーーんインサイダー情報出せって？
坪単価を比較すると
三井本郷＞野村千石＞＞三菱千石

ってカンジかな。物件のグレード感は度外視で単価だけの比較ね。

近隣のことえらく気にしてるようですが三井本郷に限らず
文京区はどこでもモメてホームページが立ち上がるのが普通。
最近の傾向からすると旗がたたないほうが珍しい？？？？？？
あと文京区の場合はそういうマンション近隣紛争に票集めでクビを
つっこみたたがる議員がいたり＆区役所が異常に弱腰だったりで
開発はやりづらいとこですね。そういった意味でデヴェもある程度の
反対は「想定の範囲内」ですよ。

[146: 空気が読めないインサイダー]

そうそうインサイダー情報と言えば
ご存知の通り土地のミニバブルが過熱してるのが
都心３区＋渋谷文京新宿。
しのばず通り沿いや本郷通り沿いの商業地域立地
の中高層物件を不動産ファンド系がとんでもない価格で
落としていて分譲前提のデヴェが土地仕入れをできていない。
財閥系や東京建物・野村の会報誌とってるひとならおわかりでしょうが
なーーんか郊外の物件ばっか・・・・というかんじ。
決して買い煽りではないですが短期中期的には都心物件は先高感はある。

[147: 空気が読めないインサイダー]

＞１４３
そうですねえ・・・・本郷と千石では地位が違いすぎ。
三菱も野村も「文京区の高級住宅街」でマーケティングしてくる
だろうけど、冷静にみれば文京の辺境、巣鴨のイメージに
ひっぱられる。千石プライスは三井のステーションアリーナや
三菱の本駒込くらいが適正だと思うけど今度の三菱野村物件は
それよりも高いだろうね。

[148: 匿名さん]

＞１４５
野村の千石ってどの辺ですか？

[149: 匿名さん]

>148
野村の駒込の間違えでしょ。
お願いしますよ、インサイダーさん。
ぷぷ。

[150: 匿名さん]

対抗馬の番町はかなり高かったそうですね。

って、文京とは格が違うか。

[151: いんさいだ]

＞１４８
千石１丁目だよ
もう工事はじまってる。
ここはＭＲ用地さがすの大変だから・・・・
どこで売るんだろね？
＞１５０
ん？番町？
三菱のやつのことかい

[152: いんさいだ]

＞１４９
そういえば三井真砂を検討するひとは
野村駒込も比較検討するのかな？
野村駒込はＪＲ社宅跡地
ＪＲ社宅といえばあれっ
三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね
地図みてみんさい
さあこれはどうなるのでしょう？？？？？

[153: 匿名さん]

ありますね。これも、マンションになるんでしょうか。
ここも、なかなか便利そうな場所ですね。
さすが、もと国鉄ですね。
上野公園の裏にある弥生会館も、JRの持ち物ですね。

[154: 匿名さん]

> 152

> そういえば三井真砂を検討するひとは
> 野村駒込も比較検討するのかな？

しないでしょう。値段だけは同じクラスもありますが、
プラウド駒込は、あれは巣鴨ですよ。豊島区。
しかも、周囲はラブホ、スーパー、飲み屋、JR の線路、打ちっぱなしゴルフ場。
環境悪すぎ。値段もピンきりですから、様々な階層の人達がごっちゃごちゃ。

私は真砂を本気で考えていますが、全く比較の対象外ですね。
パークコート市ヶ谷、市ヶ谷逢坂は比較対象でしたが。

> 三井真砂のそばにもでーーーーーかいのあるよね

そうそう。これ、気になりますよね。

[155: 匿名さん]

>151
千石の物件、敷地は広いんですかぁ？
低層だといいんだけど。
地震怖いからね。

[156: 気になる組]

プラウド駒込も検討しました（笑）。しかし！やはり豊島区巣鴨。
154さんが指摘している周辺環境を含め、住み慣れた文京区のみで検討することにしました♪
真砂近くのJR社宅も水面下で動いていると思いますよ（←個人的な予測ですが）

[157: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、プラウド駒込は住所も最寄り駅も駒込なのにどうして巣鴨と言われるんでしょう？
スーパーが近い（というほどでもないけど）というのは欠点なんですか？
プラウドはすでに躯体が完成し、かなりの戸数の販売が終わっています。
そういう意味でも、本郷真砂と比較される方は少ないでしょうね。
野村の千石一丁目は、具体的にどの辺りですか？

[158: 匿名さん]

>>157
http://www.nomura-re.co.jp/bin/outline/BukkenOutline.do?code_no=014560

[159: 匿名さん]

ごめんなさい。千石の情報かと思って期待したのですが、158さんの意図がよくわかりませんでした。

[160: 匿名さん]

住所を見なさい、ってことではないですか？

[161: いんさいだ]

＞１５３
Ｄが落としたやつね。えらい高値掴みってはなしだけど・・・
転売もできないし自分で売る？あそこでＤの高額・・・うーんだよね
＞１５５
くるまで前を通りかかった。白山通りには面してない。
三菱より駅近だけど環境は三菱のが上かな
ちょっと甲乙つけがたい・・・
野村はここは茗荷谷や駒込よりは高く出してくるよ

[162: いんさいだ]

よく
わからんのだが・・・・・
みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

[163: 匿名さん]

この前まで売っていた、パークハウスが参考になるんじゃありませんか。
バカ売れでもなく、売れ残りが出たわけでもなく。

確か、６０㎡で８階か９階の部屋が４８５０万円だった。
向きは覚えてません（南だったけ？）。坪２６７万円くらい。

[164: 匿名さん]

パークハウス本駒込はちょっと仕様が・・・。ブリリア六義園なんかリーズナブルだった
と思います。向き・階数でピンきりでしたが、２８０〜２９０万円くらいの部屋だったら
いいな。

[165: １６３]

本郷３丁目？のほうです。
ま、こちらも仕様はそれほどよい感じではありませんが、私は十分です。
間取りはいまいちでしたが、これも私にも十分かなって思ってました。
貧乏育ちなもので。

[166: 匿名さん]

> みなさん文京区の適正価格上限坪単価っていくらくらいなんだろう・・・・？

真砂は 300 万乗るかどうかってトコでしょう。
ちょっと高いですよね。

千石はパークハウス本駒込よりちょっと高めらしいですが、それでも 300 には行かない
らいしいですが。

[167: 匿名さん]

やはり、それくらいいきますか。
それくらいでも、十分売れそうですね。

私は、やめておきます。たぶん。
同じ本郷でも、もっと庶民的な仕様のマンションにします。

[168: いんさいだ]

三井真砂は３００万超えですね。
２年前なら文京区３００超えは考えられない
野村の真砂も２７０くらいだったかな？
今は相場が底上げされてしまっているので通りに面していない閑静な
立地ならそういう値段でないとデベの採算があわないのでしょう
というか今はその「通り沿い」の立地ですら不動産ファンドの
キャッチボールで値段がどんどん釣り上がっているから
今後は通り沿いなら２４０−２５０の相場が続く保証はできませんが・・・
ファンド系は賃貸利回りレート○％きますからね・・・
めんどくさいモデルルームもチラシ広告もうたなくていいからその分
土地代にのせられる
まっとうなデヴェには苦しい時代

[169: いんさいだ]

実際、バブル期さながらの
地上げのような土地取引が横行している
国立でもめたデヴェ
しゃちょうが捕まっちゃったデヴェ
あたりはもちうろん
財閥系でもそうなんだから何をかいわんや
ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだからいつかははじけそうなもんだけどなあ
いつか来た道か

[170: 匿名さん]

＞ただエンドユーザーが払えるカネが無限にアップするわけ
じゃないんだから

当たり前のことなんですけど、みんな忘れちゃうんですよね。
エンドユーザーも含めて。自分だけはババを引かないように気をつけないと。

[171: 匿名さん]

>161
Ｄ京が買ったって本当ですか？

[172: 匿名さん]

>>145-148>>161
いんさいださん、↓のあたりですね？
http://www.mapion.co.jp/html/AddressList/13/13105/9/1/index-20.html
開発許可の標識があったような・・・規模はあまり大きくないみたいですが、必要なのですか？

[173: いんさいだ]

＞１７２
開発許可の標識ですか？？？いらんでしょ開発許可なんか。
わしは気付かなかったけど。
廃道とかあるかもしらんがもう工事やってるんだし関係ないんでないの
＞１７１
ダイア建設か
ダイナシティヤク漬けマンソン
大穴ダイナセルとかいろいろあるぞ

[174: 匿名さん]

>161
本郷のＪＲ社宅、まだ人が住んでますが。

[175: 匿名さん]

JR 社宅跡にそれなりのモノができたとしたら、三井の本郷真砂とどっちが
ランドマークになるんでしょうか？パークコート本郷真砂を主眼に考えてきましたが、
これは考えを改めないといけないかも。

[176: 匿名さん]

唐突ですが、こちらの物件と住友の目白物件と比較された方はいませんか？
ここを待ってたんですが待ちくたびれ目白で手をうとうかと。。

[177: 匿名さん]

>175
ＪＲ社宅跡地が売却されたなんてガセネタでしょ

[178: 匿名さん]

そうなの？

[179: 匿名さん]

>176
豊島区と文京区を私は比較できません。

[180: 匿名さん]

>177
そうなんですか？この話木になったので色々探しているんですが、雲を掴むような感じで。
真砂付近に別のマンションの計画はないって事ですか？

[181: 匿名さん]

菊坂下に新日鉄のマンション計画があるけど、あそこはランドマークにはならんでしょ。