パークコート本郷真砂 はどうですか？

[匿名さん]

文京区って苦戦している地域もありますが、本郷あたりはどうなのでしょう。
価格も高そうだし…。

[282: 匿名さん]

＞うちの前のマンションも反対のおかげで階が一階分さがりました。
http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/3094/room11c.html

[283: 乾式壁]

タワーでもないのに、戸境に乾式壁を使っているんですね。
なぜなのか担当者に聞いたのですが、ちゃんとした答えが返ってきませんでした。
やはり、地盤がよくないから建物をできるだけ軽くしようとしているのかもしれません。
乾式壁について皆さんのご意見をお願いします。

[284: 匿名さん]

乾式壁はやはりかなり遮音性が低いのですか？
どなたか比較データをお持ちではありませんか？

[285: 匿名さん]

確かに??ですね。 乾式壁の仕様・遮音レベル・乾式の採用の理由など詳細聞いた人
います?? 　数cmばかり部屋は広くできますけど... あんまりメリットはないですよね。
超高層以外で使っているところもあまり見ないですし。
週末MRいくので、誰もレポートないようだったら直接聞いてみようかとは
思っています。

[286: 匿名さん]

静かですねぇ

[287: 匿名さん]

うむ

[288: 匿名さん]

　乾式壁の件は採用の理由・遮音性能等級(D値）とも販売員の人はご存知ではありませんでした。
売っている側でもよく聞かれるというのは話題になっているようで、調べておきますとの回答。
まだ長期修繕計画もできていないし、駐車場の値段も確定していませんでした。随分MRオープンって
遅れていたはずですが,　何を準備していたのだろう?? って感じはちょっと否めませんね。

[289: 匿名さん]

水曜日は書き込みが少ないですね。
不動産業者が休みだからかなぁ。

[290: 匿名さん]

というか8日間で3件しか書き込みなかったんだけれども (^^)

[291: 匿名さん]

要望書、出されましたか？

[292: 匿名さん]

うううむ... MR一部屋だけであそこまで普通じゃないほうにいじってあって、
かつオプション満載では、普通がどんななのか分からなくって、とても要望書なんて
とこまでいかないのですが...　やっぱりこの立地でないとダメってんでないかぎり
難しいですね。

[293: 匿名さん]

買えないならそうはっきり言えばよいのに。ＭＲ一部屋だろうが間取りは分かっているのだから決める用件はあるだろうに。ちなみに我が家は立地で決めましたが。市ヶ谷の方と比較して落ち着いていますからね

[294: 292]

>>293 予算は8000くらいなので、まぁ南高層とかじゃなければ買えるんですけど...
なんか書くと、買えないだろうって書き込みが多いのは匿名掲示板の欠点でしょうね。
間取りが図面で分かるから、オプション満載で元が分からなくてもいいというのなら
そもそもMRそのものがいらないというヒューザーみたいな売り方でもよくなってしまいますもの
これは極論でしょう。
　正直柱と下がり天井がきついので、図面だけで考えればまぁNGですね。まだ下がり天井などが
高さなど明示してあるだけ良心的ではありますが。
　モデルルームタイプの部屋、普通に3LDKのままで見せると、洋室2&3の2段の下がり天井と、
洋室３に入っている柱が目立っちゃうので、ああ代えたのだと思いますけど、茶室にして人が
はいらないようにってのはちょっとね。　2.15mってのはハイサッシの上端の高さならいいけど、
下がり天井高さとして、高級（なつもりの）マンションで許容範囲かなぁ？
マンションパーク”コート”って名前でもうちょっと凄い仕様を期待していったのですが、
まぁ確かにフローリングなどはいいもの使っていましたが、構造・仕様はまぁ並レベルでしたね。
何故かバルコニーに面した部屋の角にパイプスペースがあって、これなんだ？とか思ったのと、
やはり隣戸との戸境壁が乾式工法（どうもD-55前後の、並みのタワーマンション程度の仕様のような.. ）
ってのが引いてしまう理由です。　立地は確かにいいですけれども、内容もそれなりに伴っていないと、
坪300とかの価値があるかな？と正直疑問になりますね。　原価の1.5倍につけていて200万/坪かかって
いないといけないわけですけど、1000坪弱の土地に、容積300%ちょいきって100戸詰めてあるってのと
この仕様レベルを考えると、少なくとも格安感は全くないですね。
　城西地区の低層住専あたりでも少し歩けば100m^2くらいのが8000万あればまぁ買えますけど、
ここでは85m^2がいいところですからね。　そこまで狭苦しいのでないといけないほどここの立地がよいと
いえる理由がうちにはあんまり思いつかないんですよ。　妻が出身の文京区希望だったので見には
いきましたけど。　DEWKS小さな子供有り(うち）というよりは、やはりMRに多かった熟年夫婦向けかなと。

[295: 匿名さん]

竣工・入居がかなり先に伸びていますが、竣工時には現在の仕様の価値が下がっていることはないでしょうか？

[296: 匿名さん]

仕様の価値がさがる？
そんなことはないでしょう

[297: 匿名さん]

http://www.city.bunkyo.lg.jp/kusei/kenchiku/jyuutakutika.html

[298: 匿名さん]

>>297

何の説明もつけず、意見もつけず、リンクだけをはるのはやめましょう。

[299: 匿名さん]

297さんリンクの条例が施行されると、本物件には何かマイナスとなるんですか？？？

[300: 匿名さん]

計画は承認されている訳ですし、既存建築物に関しては住戸・住室の増加を伴わない限り、とあるので大丈夫でしょう。
問題は建てかえ時じゃないですか。

[301: 匿名さん]

いやぁ、目の肥えている方はいるのですねぇ。
294 さん。
私などは、開口部のスパンとベランダの広さでパークコート市谷仲之町、市ヶ谷逢坂をパスしてよかった、
と喜んでいる口なのですが..。ブリリア外苑出羽坂とも比較しましたが、まぁ、比較になりませんね。
下り天井もこんなものかな。と。

[302: 294]

>>300 既存不適格になるとしたら、やはり資産価値への影響は無視できない気がしますが。
住みつぶすから中古価格はどうでもいいやというような、安グレードのマンションとは
違いますからね。
ちょっと293あたりの書きっぷりで喧嘩を売られているような気がしただけで大人げ
なかった。　非常に正直にいえば、ここの南向き95m^2(モデルルームタイプ）が図書館抜ける高さで
買えれば全く問題ないんですが、背伸びしても8500万を超えると、住宅ローンのために生きているって
ことになってしまうもので。　非常に正直に1000万ばかり予算が足りません..　5000近くは頭入れられ
ますが、若くはないもので。
　実は、下がり天井高さを気にするのは私だけです。他の板でも書いたのですがかなーり身長が高いも
ので(186cmとかある）靴はいて通ろうとすると、直床・階高圧縮物件とかだと、玄関高さが190cm
とかになってしまうもので、ちょっとかがむ感じで通ることになるんで、階高足りない物件は一瞬に体で
感じます。ここの玄関とかの上端の高さ・質感は、パークコートを名乗るだけあってさすがでしたけど、
玄関はいって正面が茶室なんて間取りありかなぁとは思いませんでした？
　85m^2くらいで3LDK 化すると、壁芯の幅で2mちょうど程度の部屋ができてしまいます。無論狭い部屋は
縦長にしないと使えないというのは承知の上なのですが、内法だと、多分両手を思いっきりひろげると
届いてしまうんですよ。　やはりもうちょっと広さは欲しいかなぁとかね。
　市谷のパークコートは85m^2程度の部屋は、2LDK＋納屋とかを普通にしていませんでしたっけ？85m^2で、
高級さをだしながら圧迫感を感じさせずに作るには、2LDKベースが基本かなとか、ここと比較して感じたの
ですが... ここの85Bの間取りみたいに、廊下の途中にドアがあって部屋はいってしばらく2畳分くらいの
通路部分も足してはい8畳の主寝室でございますってのは、　羊羹輪切りタイプの4LDKファミリーマンション
とかで、リビングルームの広さの数字を増やすためによーくある手ですけれども、実際は6畳程度で、
うちは主寝室にベッド２つ並べていれたいので、なかなか窮屈ではあります。
（シングルでもちょっと大きめのにしないとベッドから落っこちますもので)
まぁ215cmの下がり天井の感じ方も、大柄な人と小柄な人では違うということで。
サービスでつけてくれた等縮尺の家具配置用の透明シートをくるくる回してうーんとか唸っている
ところです 　

[303: 匿名さん]

>>294 >>302 さん
　確かに、85m^2クラスの主寝室8畳は実質6畳しかないですね... よーく図面で確認してみたら、
内法で考えたらうちの6畳和室と殆ど同じなんだ..　うううむ。
立地が全てと割り切れるかどうかですね。

　不勉強なんですが、是非詳しい人のご意見お聞きしたく:
[1] 本郷周辺とか、文京区物件の相場と比較してここどうなんでしょう？
[2] あと、法規上はここ地下が2階ということですが、地下はかなりの割合まで容積率参入され
　　ませんよね。　ここは容積率300%制限の場所のようですが、貰ったパンフには、容積率参入分の
　　面積の敷地に対する比率は明記されていないように思えます。
　　>>297 で取り上げられている条例が施工された場合、同じものへの立替が不可能になるという
　　意味での既存不適格扱いになるところまで、ぎりぎりに容積率を消化しているのかどうか
　　誰かご存知でしょうか？？

[304: 23]

>>291　要望書、出しました。南面です。無抽選になりますように・・・多分、293さんとはぶつかってないと思ふ。
>>292　MRはデザイナーの個人的（悪）趣味。素材と仕上げ、色合わせのセンスのみチェックしました。
>>294　確かに、洋室２，３の天井はイマイチ。もう少し何とかして欲しかった。が、子供部屋なので気にせず。
>>303　JR跡地は地所が購入するそうです。本件より2割ほど高くなる（ほぼすべて億ション）くらいの高落札価格。
　　　 容積率はMRで確認したら？駐車場を除く住宅用途の容積率は330%ってことしかわかりません。300が限度なら
　　　 30%分が地下ってことですかね？

[305: 匿名さん]

管理費や積立金などは10月8日のグランドオープン時に公表されるようです。
また、重要事項説明書はすでに出来ているとのことです。->反対派住民との和解事項も含まれている？

[306: 匿名さん]

ありゃ、価格が高いとわかったら、ショボーンですか？

[307: 匿名さん]

ここって、普段のちょっとした買い物は不便ですよね。成城石井も坂の下にあるし。もう少し日常
生活に便利な施設が５，６分以内の範囲に多いと良いのですが。

[308: 匿名さん]

>>304 ”ここ”の落札価格ってどのくらいなんでしょ？　傾斜地ですけれども、
それでも路線価の2-3倍いっているのでしょうか。　平米100万軽く越えでないと
変えない土地でないと、この価格にはならないと思うんですが。　やはり文京区
そんなものなのでしょうかね？　路線価は50万/m^2台程度ですよね。

[309: 匿名さん]

変えない　ーー＞　買えない　の間違い　失礼..

[310: 23=304]

すみません、落札価格は知りません。ただ、他のスレにもありますように都内の
マンション用地は本当に不足していると、所長さんも言ってました。JR跡地は明
らかに"ここ"より高くなるとも。

買い物は確かに不便。。。昔住んでた時、ホカ弁が出来てすごくうれしかった記
憶があります。成城石井もなかったので、だいぶマシにはなったと思ってますが。

[311: 匿名さん]

東と西では、やはり東でしょうか〜。８，９階あたり、眺望はどうなんでしょう？

[312: 匿名さん]

眺望的には東のほうがずっと下層でもなんとか大丈夫だと思いますけれども、
壁芯で2m幅しかない部屋ってのはやっぱりちょっと気になりますね。

[313: 匿名さん]

＞３１０
うーん、やっぱり不便なんですか。それを補ってなお余りある・・・と考えられるか否かですね。
悩ましい・・・。

[314: 匿名さん]

荒川が決壊したら、「高台でよかった」ということになるんでしょうけどね。
もっとも、値段が値段なんで、私は買えませんが。

[315: 匿名さん]

JR跡地はインサイダーさんが前から話題にしていました。

>>255-256
インサイダーさん　登場されませんね。

[316: 匿名さん]

図書館から見ると、敷地は思いっきり削られてますね。壮観ですよ。

傾斜地と言っても掘っ立て小屋を斜めに立てるわけではないので、
確かに気にする必要はないですね。

[317: 匿名さん]

> 294 さん
私の財力では、頑張って 85B の中層なんですが、ご指摘の通り C to C で 200cm はきついですねぇ。
この広さでは 2LDK ですね。メニュープランを利用する積もりです。残りの小さい間は子供部屋かな。
贅沢は言えません。

[318: 匿名さん]

お願いですからMRで子供を野放しにしないでくださいね。

うるさくってかなわんわ。パークコートなのに鬱になりそうです。

[319: 匿名さん]

子供にパークコートもなにも関係ないと思われ。
それともあなたは子供の頃きちっと座って大人の話を黙って聞いてる気味の悪い坊主だったとでも？

[320: 匿名さん]

>319 やめてくださいね。無関係な話は。

ま、この場合野放しにする親が...ですね。

[321: 匿名さん]

ま、この場合野放しにする親が気味の悪い...ですね。

[322: 匿名さん]

駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

屋内の駐車場は結構安いと思うのですが、競争激しそうだな〜。

[323: 匿名さん]

>駐車場代や管理費、積み立て修繕費が出てましたね。

え、どこにですか？教えて下さい！

[324: 匿名さん]

先週末ＭＲ見て来ましたが、管理費や駐車場代は出ていましたよ。
駐車場は３万円強だったかな？それでも９千万以上の部屋の購入者が優先で、
それ以下の部屋の場合はかなり競争厳しそうでした。
冷やかし気分で見に行ったＭＲなんですが、立地に一目惚れしてしまい、
購入検討しています。それでも７千万半ばの部屋が手一杯で、すこしでも広い
低層の西側か北西角部屋検討していますが、この価格にして日当たりと間取りにちょっと迷う所。
それでも抽選になる様だし、もう日にちは無いし、
ああ、もっと早くからＭＲ見に行っていればよかったです。（ＭＲ巡りをして間もないです。）
立地的にいえば、こんな好物件なかなか出ないですよね？
でも、価格的にはどうなんでしょうか？

[325: ３２４]

　　↑訂正です。
駐車場代は、屋外機械式〜平置きまで、３万ちょっと〜３万強まででした。

[326: 匿名さん]

9千万以上の購入者優先とは感じ悪いですね。
3LDKは安くても6千万円以上するのだから、車ぐらい持ってる人は多いでしょう。駅だって極近というわけでもないんだし。
9千万円以上住戸の魅力を増して、それ未満の住戸の魅力を減らして、何かいいことあるんでしょうかね。
この辺って、外部の駐車場なんかありましたっけ？

[327: 匿名さん]

駅まで近いですよ。部屋による優先もありません。

[328: 匿名さん]

駐車場は部屋による優先はあるようです。
駐車場：屋外：3-3.3万。屋内：3.3-3.6万。平面3.7-3.8万。
要望倍率：95Bの1003×１、1102×２.90Dの1004×４、1103×２。95Aの901×４．
モデルルーム行きましたが、がっかりです。オプションも含め私の感性とは合いませんでした。個人的には、値段やローンも含めると、「夢」の買えないマンション、「妥協」のマンションという印象です。
私は購入をやめます。

[329: 匿名さん]

入居後に組合で規約変更して5年ごとに
駐車場の再抽選にすればよいのでは?

[330: 匿名さん]

駐車場は多分余るでしょう

[331: 匿名さん]

>駐車場は多分余るでしょう

いやあ、このカバー率ではちょっとなんともいえないですね・・・
置けない人も出てくるかも